Cour d'Appel · 4e chambre civile — 17 octobre 2024

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à









COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/04064 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQG6





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 08 juin 2022 

Tribunal judiciaire de Perpignan - N° RG 11-20-0008





APPELANTE :



SARL Kennedy Transactions

Prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES







INTIMEES :



Madame [P] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée sur l'audience par Me Fanny LAPORTE substituant Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Grégory ANGLES, avocat au barreau des MONTPELLIER, avocat plaidant



Madame [N] [D]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

assignée à étude le 13 septembre 2022



S.A.S. Insured Services

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant sur l'audience la SCP MONFERRAN, CARRIERE, ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE







S.A. Wakam

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant sur l'audience la SCP MONFERRAN, CARRIERE, ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M.Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT



ARRET : 

- par défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.



*

* *





FAITS ET PROCÉDURE 



1- Mme [P] [Y] est propriétaire d'une maison individuelle située sur la commune de [Localité 6]. 



2- Le 2 novembre 2016, un bail à usage d'habitation a été conclu entre Mme [Y] et Mme [N] [D] sur ledit bien, par l'intermédiaire de l'EURL Avenir Immobilier, pour une durée de 3 ans tacitement reconductible et moyennant un loyer mensuel de 825 euros outre 10 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 825 euros était alors laissé à la société Avenir Immobilier et un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties. 



3- Le 1er novembre 2018, la société Avenir Immobilier a cédé son fonds de commerce à la SARL Kennedy Transactions et un mandat de gestion locative avec Mme [Y] a été régularisé le même jour. Aux termes de ce contrat, la SARL Kennedy Transactions s'est engagée à mettre en place les locataires sélectionnés et à souscrire une assurance pour le compte du propriétaire bailleur couvrant les risques 'loyers impayés, détérioration, frais de contentieux et absence de locataire'.



4- Cette garantie locataire a été conclue auprès de la SA La Parisienne d'assurance, devenu SA Wakam, par le biais d'un courtier en assurance, la SAS Insured Services. 



5- Par courrier recommandé du 26 avril 2019, Mme [D] a donné son préavis. 



6- Par courrier recommandé du 29 avril 2019, la SARL Kennedy Transactions a pris acte du départ de Mme [D] et a fixé la date d'état des lieux de sortie au 30 mai 2019, établi contradictoirement. 



7- Mme [D] ne s'est pas acquittée du montant de loyers et Mme [Y] a sollicité l'indemnisation de dégradations locatives à hauteur de 15 335 euros.



8- Dans ce contexte, Mme [Y] a fait assigner la SARL Kennedy Transactions, Mme [D] et la SAS Insured Services, par actes du 18 août 2020.



9- Par acte du 17 septembre 2021, la société La Parisienne d'Assurances, devenue SA Wakam, a été assignée par Mme [Y] et les deux affaires ont été jointes. 



10- Par jugement réputé contradictoire, rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire, en date du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a : 

- déclaré irrecevable la demande de Mme [Y] à l'encontre de la SAS Insured Assurance pour défaut d'intérêt à agir : 

- rejeté la demande d'injonction à produire un justificatif des diligences accomplies en vue de mobiliser la garantie de l'assurance ; 

- condamné in solidum la SARL Kennedy Transactions et Mme [D] à payer à Mme [Y] la somme de 6 152,50 euros ; 

- condamné Mme [D] à garantir et relever la société Kennedy Transactions de cette condamnation ;

- rejeté la demande de Mme [Y] formulée à l'encontre de la SA Wakam Assurances ; 

- condamné in solidum la SARL Kennedy Transactions et Mme [D] à payer à Mme [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





- condamné in solidum la SARL Kennedy Transactions et Mme [D] à payer à la SAS Insured Assurance la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum la SARL Kennedy Transactions et Mme [D] à payer à la SA Wakam la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la SARL Kennedy Transactions et Mme [D] aux entiers dépens. 



11- Le 26 juillet 2022, la SARL Kennedy Transactions a relevé appel de ce jugement. 





PRÉTENTIONS 



12- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 17 février 2023, la SARL Kennedy Transactions demande en substance à la cour d'infirmer le jugement au titre des condamnations prononcées à son encontre et en ce qu'il a rejeté ses demandes et, statuant à nouveau, de : 



- Débouter Mme [Y] de la totalité de ses demandes à l'encontre de la Sarl Kennedy Transactions et de son appel incident ; 



- Condamner à titre reconventionnel Mme [Y] à payer à la Sarl Kennedy Transactions la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 



- Débouter les sociétés Wakam et Insured Services de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à son encontre ; 



- Subsidiairement,

> Juger que le préjudice allégué par Mme [Y] constitue une perte de chance ; 

> Limiter le montant qui lui serait alloué a maxima à la somme de 2 017,50 euros ;

> Condamner Mme [D] à relever et garantir la Sarl Kennedy Transactions de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre ; 

> Condamner Mme [D] à payer à la Sarl Kennedy Transactions la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ; 

> Débouter les sociétés Wakam et Insured Services de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens à son encontre.



13- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 9 décembre 2022, Mme [Y] demande en substance à la cour de réformer le jugement quant au quantum de la somme indemnitaire de 6152,50 euros et, statuant à nouveau, la porter à la somme de 9000 euros, confirmer le jugement pour le surplus et, à titre subsidiaire, confirmer purement et simplement le jugement en toutes ses dispositions, en toutes hypothèses, condamner la Sarl Kennedy Transactions à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Garrigue. 



14- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 10 octobre 2022, les sociétés Insured Services et Wakam Assurance demandent en substance à la cour de débouter la Sarl Kennedy Transactions, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner la Sarl Kennedy Transactions à leur payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



15- Mme [D] s'est vu signifier : 

> le 13 septembre 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de la SARL Kennedy Transactions par signification à domicile. 

> le 19 octobre 2022, les conclusions des sociétés Wakam et Insured Assurance par dépôt étude. 



16- Vu l'ordonnance de clôture du 12 août2024.



Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



MOYENS 



17- Il convient en liminaire d'énoncer qu'aucun appel principal ou incident n'est interjeté contre les dispositions du jugement déclarant irrecevable la demande de Mme [Y] à l'encontre de la société Insured Assurance pour défaut d'intérêt à agir, rejetant la demande d'injonction à produire un justificatif des diligences accomplies en vue de mobiliser la garantie de l'assurance et rejetant la demande de Mme [Y] à l'encontre de la société Wakam. Il en va de même du principe de la responsabilité de la locataire, Mme [D], quand même a-t-il été retenu sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil et non des dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La cour n'est pas saisie à l'encontre de ces chefs de jugement.



18- Pour condamner in solidum la société Kennedy Transactions et Mme [D] à concurrence de 6152,50€, le premier juge a retenu la responsabilité de l'agence gestionnaire pour n'avoir pas mis en oeuvre son obligation de moyens de procéder à la déclaration de sinistre dans les termes conventionnels du fait du retard de l'envoi du décompte définitif. Il a estimé que le préjudice subi par Mme [Y] résidait en une perte de chance de percevoir une indemnité de la part de la société d'assurance et a fixé sa valeur au montant de l'indemnité.



19- Si en l'absence d'appel incident de Mme [D], la cour ne peut revenir sur le quantum de la condamnation prononcée à son encontre, elle relèvera la contradiction entre un montant indemnitaire retenu à concurrence de 6152,50€ avec la motivation afférente à la responsabilité de Mme [D], le premier juge ayant parfaitement analysé que ne devait rester à sa charge que le coût de travaux de reprise de la cuisine à concurrence de 3890€, écartant les travaux de reprise de peinture, rendus nécessaires par la vétusté, et d'autres modifications des lieux auxquelles Mme [Y] avait agrée (cheminée et sanitaires).

Mme [Y] n'ayant pas signifié ses conclusions à Mme [D], le sort de celle-ci ne saurait être aggravé en le portant à 9000€ tel que sollicité dans le dispositif des conclusions de la bailleresse.



20- S'agissant de ce quantum indemnitaire à hauteur de 9000€ qui résulte du plafond de garantie de l'assureur (article 1.12 des conditions générales), la cour, en l'absence de tout décompte déduit à la lecture de l'assignation initiale du 18 août 2020 et des motifs du jugement qu'il ne s'agit que d'un montant réclamé au titre des dégradations locatives, à l'exclusion de tout loyer impayé.



21- S'agissant de la responsabilité de l'agence gestionnaire, la cour se doit de constater que la société Kennedy Transactions ne conteste pas avoir tardé à faire sommation à la locataire, ne lui notifiant le décompte que par un courrier en février 2020, l'état des lieux de sortie ayant été réalisé le 31 mai 2019, alors que les conditions générales du contrat d'assurance stipulaient l'envoi à la locataire d'une lettre recommandée dans les 30 jours suivant l'état des lieux de sortie.



22- Il convient alors de déterminer si en l'absence de la faute de l'agence gestionnaire de biens, l'assureur aurait garanti les dégradations locatives et si cette faute a ou non privé Mme [Y] d'une quelconque chance d'être garantie.



23- Telle n'est manifestement pas la situation puisque les conditions générales excluent 'les dommages causés aux biens mobiliers même fixes ou scellés, aux éléments de cuisine intégrée et aux meubles réputés immobiliers par destination.' Les seuls dommages identifiables dans la présente instance tels que retenus par le premier juge portent uniquement sur les meubles de cuisine à hauteur du montant de 3890€ qui n'auraient pas été garantis.



24- Le surplus du montant réclamé à hauteur de 9000€ et du montant alloué par le premier juge à hauteur de 6152,50€ n'est pas explicité ni justifié par un quelconque décompte et la cour est privée par Mme [Y], sur qui pèse la charge probatoire, de la possibilité d'apprécier si la garantie de l'assureur avait une quelconque chance d'intervenir pour leur prise en charge.

Mme [Y] sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses réclamations à l'encontre de la société Kennedy Transactions et le jugement infirmé en conséquence. 



25- les dépens de première instance seront laissés à la charge de Mme [D] seule. N'étant ni à l'origine ni fondée à la mise en cause des sociétés Insured Assurance et Wakam Assurances, Mme [D] n'a pas à supporter à leur bénéfice une quelconque indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, à la différence de la société Kennedy Transactions dont l'irrecevabilité à l'encontre de la première et l'inaction à l'encontre de la seconde ont causé ou rendu nécessaire leur intervention au procès.



26- Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] supportera les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt de défaut



Infirme le jugement en ce qu'il porte diverses condamnations in solidum de la société Kennedy Transactions et de Mme [N] [D] envers Mme [P] [Y].



Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant



Déboute Mme [P] [Y] de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de la société Kennedy Transactions.



Condamne Mme [N] [D] seule à payer à Mme [P] [Y] la somme de 6152,50€ et celle de 1000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la société Kennedy Transactions à payer seule la somme de 500€ tant à la société Insured Assurance qu'à la société Wakam Assurances en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance.



Condamne Mme [P] [Y] à payer à la société Kennedy Transactions la somme de 1500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel.



Condamne la société Kennedy Transactions la somme de 500€ tant à la société Insured Assurance qu'à la société Wakam Assurances en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT