Cour d'Appel · 1ère chambre — 17 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



























ARRÊT N°



N° RG 24/00702 - 

N° Portalis DBVH-V-B7I-JDN2 



AG



TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DRAGUIGNAN

06 décembre 2018 

RG :16/05677



[D]

SCEA CHÂTEAU REILLANNE



C/



[W] [B]























Grosse délivrée

le 17/10/2024

à Me Jean Philippe Galtier

à Me Philippe Pericchi

à Me Jean-Michel Divisia 











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2024





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 06 décembre 2018, N°16/05677



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, et Mme Alexandra Berger, conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Alexandra Berger, conseillère,

Mme Audrey Gentilini, conseillère, 



GREFFIER :



Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé, 





DÉBATS :



A l'audience publique du 10 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTS :



M. [A] [D]

né le 23 mai 1951 à [Localité 21] (13)

[Adresse 1]

[Localité 14]



Représenté par Me Jean Philippe Galtier de la Scp Rey Galtier, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par Me Julien Dumolie de la Selarl Cabinet Debeaurain & Associés, plaidant, avocat au barreau d'Aix-en-Provence



La Scea CHÂTEAU REILLANNE 

RCS de Draguignan n° 483 791 729 

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 24]

[Adresse 24]

[Localité 15]



Représentée par Me Philippe Pericchi de la Selarl Avouépericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par Me Ambroise Arnaud de la Selarl Vidaparm, plaidant, avocat au barreau de Marseille





INTIMÉ :



M. [T] [W] [B]

né le 12 avril 1974 à [Localité 19] (Danemark)

[Adresse 22] 

[Adresse 22]

[Localité 16]



Représenté par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



Le 15 mars 2005, M. [R] [D] a donné à bail rural à la société [Localité 17] quatre parcelles cadastrées à [Localité 16] (83) lieudit [Localité 23] section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].



Le 15 juin [Cadastre 11], le représentant de cette société a donné son accord pour un abandon partiel du bail portant sur la parcelle n°2005 issue de la division de la parcelle n°[Cadastre 2], devenue n°2005 et n°[Cadastre 11].



Le 28 juillet [Cadastre 11], M. [D] a donné son accord à l'apport par la société [Localité 17] de son droit au bail à la Scea Château Reillanne.



Par acte notarié du 26 août [Cadastre 11], M. [T] [W] [B] a acquis le [Adresse 22] propriété de Mme [X] [E] veuve [D] ainsi que les parcelles cadastrées lieudit [Localité 23] section A n°[Cadastre 6] et [Cadastre 10] propriété indivises de cette dernière et de son fils, M. [R] [D], pour une surface totale de 9ha 2a 98ca, moyennant le prix de 1 870 000 euros.



L'acte authentique comprend un pacte de préférence consenti à l'acquéreur pour une durée de 25 ans portant sur plusieurs parcelles environnant le château, et en particulier :

- les parcelles cadastrées lieudit [Localité 20] Section A n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8], propriété de Mme [X] [E] veuve [D],

- les parcelles cadastrées lieudit [Localité 23] section A n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 11] et lieudit [Localité 17] section B [Cadastre 9] propriété de M. [R] [D],



Par acte du 1er janvier 2008, publié le 13 juillet 2012, a été ajoutée au bail rural du 15 mars 2005, l'exploitation des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] lieu-dit [Localité 20].



[X] [E] veuve [D] est décédée le 1er juin 2009.



Par acte du 29 août 2014, M. [R] [D] a vendu à la Scea Château Reillanne représentée par M. [M] [H] [U], les parcelles objet du pacte de préférence, cadastrées section A n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et [Cadastre 11] moyennant le prix de 600 000 euros. 



L'acte de vente indique que le droit de préférence de M. [W] [B] a été purgé par l'exercice du droit de préemption du preneur rural exercé par la Scea Château Reillanne.



Les 5 et 6 juillet 2016, M. [W] [B] a assigné M. [R] [D] et la Scea Château Reillanne en annulation de la vente et aux fins d'être substitué à la cette société à la date de la vente du 29 août 2014 devant le tribunal judiciaire de Draguignan qui par jugement contradictoire du 6 décembre 2018 :

- a déclaré nulle la vente du 29 août 2014,

- a substitué M. [W] [B] à la Scea Château Reillanne dès la vente du 29 août 2014,

- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de ses demandes subsidiaires,

- a rejeté la demande tendant au bénéfice de l'exécution provisoire

- a condamné in solidum M. [R] [D] et la Scea Château Reillanne aux dépens et à payer à M. [W] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par arrêt du 28 octobre 2021, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions et condamné M. [D] et la Scea Château Reillanne, appelants, à payer à M. [W] [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La Scea Château Reillanne s'est pourvue en cassation et par arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation, considérant que la cour d'appel avait statué par des motifs impropres à justifier tant le prononcé de la nullité de la vente que la substitution de M. [W] [B] à la Scea Château Reillanne, dès lors qu'elle avait retenu que le vendeur avait commis une fraude aux droits du bénéficiaire du pacte de préférence qui viciait la vente sans rechercher si l'acquéreur pouvait se prévaloir d'un droit préemption, a cassé et annulé la décision en toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant la cour d'appel de Nîmes.



Par déclaration du 22 février 2024, M. [D] et la SCEA Château Reillanne ont saisi cette cour.



Par avis de fixation à bref délai du 25 mars 2024, la procédure a été clôturée le 3 septembre 2024 et fixée à l'audience du 10 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS



Au terme de ses conclusions notifiées le 3 septembre 2024, M. [R] [D] demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il 

- a annulé la vente intervenue le 29 août 2014 et substitué M. [W] [B] à la Scea Château Reillanne dès cette vente,

- l'a condamné in solidum avec la Scea Château Reillanne au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [W] [B] de ses demandes indemnitaires et de sa demande d'interdiction de passage sur le chemin partant à proximité du château et desservant les parcelles de vignes exploitées par la Scea Château Reillanne,

Statuant à nouveau :

- de débouter M. [W] [B] de sa demande d'annulation avec substitution à la vente du 29 août 2014,

- de le débouter de ses demandes indemnitaires,

- de le condamner aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il soutient 

- que le droit de préemption du preneur ne peut être contourné, et que le pacte de préférence ne pouvait lui être opposé dans la mesure où les parcelles se trouvaient dans un secteur permettant à la SAFER de préempter,

- que l'existence d'un pacte de préférence ne lui interdisait pas de disposer de ses parcelles en vue de leur exploitation, qu'il ne pouvait pas se soustraire au statut du fermage et ne pouvait pas consentir un bail rural à M. [W] [B], celui-ci n'ayant pas la qualité d'exploitant agricole, de sorte qu'aucune fraude ne peut lui être reprochée,

- que les baux ruraux étaient opposables à M. [W] [B] comme ayant été publiés, et de toute façon portés à sa connaissance,

- que la clause figurant au pacte de préférence est une clause de style destinée à la taxe sur la publicité foncière,

- que l'article L.331-6 du code rural dans sa version actuelle est inapplicable, et les conditions nécessaires à sa mise en 'uvre non réunies, 

- que les préjudices dont fait état M. [W] [B] sont imaginaires.



Au terme de ses conclusions notifiées le 2 septembre 2024, la Scea Château Reillane demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a annulé la vente intervenue le 29 août 2014 et substitué M. [W] [B] dès la vente du 29 août 2014, 

Statuant à nouveau

- de débouter M. [W] [B] de sa demande d'annulation de la vente et de sa demande de substitution, 

Subsidiairement, en cas de nullité :

- de dire n'y avoir lieu à substitution sans remboursement ou paiement concomitant du prix d'achat des terres objet du pacte de préférence et sans reconnaissance du bail rural qui lui a été transféré par acte notarié du 7 décembre [Cadastre 11],

- de désigner tel notaire qu'il plaira et ordonner la mise en cause de la SAFER pour l'exercice de son droit de préemption éventuel,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [W] [B] de ses demandes indemnitaires et de sa demande d'interdiction de passage sur le chemin partant à proximité du château et desservant les parcelles de vignes exploitées par la Scea Château Reillanne,

- de le débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de le condamner à lui payer la somme de 12 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Elle soutient :

- que l'acte de vente n'est entaché d'aucune fraude, dès lors que son droit de préemption primait le droit de préférence, ce que l'acte de vente rappelait, et que la simple connaissance d'un tel pacte par le fermier préempteur ne caractérise pas une fraude de sa part,

- que les premiers juges ont fait une analyse erronée du pacte de préférence,

- que le bail rural, antérieur à ce pacte a été porté à la connaissance de M. [W] [B] et lui est donc opposable, 

- que la substitution d'acquéreur n'est pas possible dès lors qu'il y a eu exercice du droit de préemption et que les dispositions de l'article 1123 du code civil sont inapplicables.

Elle prétend 

- que les conditions d'exercice de son droit de préemption étaient remplies ; 

- que M. [W] [B] qui invoque des textes inapplicables sans qualité pour ce faire n'a aucun droit à indemnisation, l'exercice du droit de préemption ne pouvant être fautif ; qu'en outre, son droit de préférence ne constituait pas une créance de nature patrimoniale mais une créance de nature personnelle.

Enfin, elle prétend avoir le droit d'utiliser le chemin bordant le [Adresse 22], au titre d'une servitude du bon père de famille ou au titre du statut de chemin d'exploitation, et que cet usage ne crée aucun préjudice à M. [W] [B].



Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 2 septembre 2024, M. [T] [W] [B] demande à la cour :

- de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nulle la vente du 29 août 2014 et l'a substitué en qualité d'acheteur à la Scea Château Reillanne,

Y ajoutant

- d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du passage des engins agricoles sur sa propriété, 

Statuant à nouveau :

- de condamner solidairement M. [D] et la Scea Château Reillanne à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de ce préjudice et 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire

- de condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 5 000 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- d'interdire à la Scea Château Reillanne d'utiliser le chemin privatif situé sur sa propriété,

- de condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

En toute hypothèse, 

- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens comprenant également ceux devant la Cour de cassation.



Il soutient 

- que M. [D] était débiteur d'une obligation à son égard résultant du pacte de préférence, 

- que la vente à la Scea Château Reillanne résulte d'une fraude à laquelle cette société a participé, dès lors que l'existence d'un bail rural antérieur lui a été cachée et qu'un nouveau bail a été conclus postérieurement à la conclusion du pacte de préférence, 

- que les conditions d'opposabilité du droit de préemption du fermier n'étaient pas respectées, 

- que les parcelles litigieuses ne sont pas enclavées et que la Scea Château Reillanne lui cause un préjudice en faisant passer des engins agricoles sur ses parcelles. 

Il se prévaut également d'une perte d'une espérance légitime d'acquérir ces parcelles, par la fraude opérée.

Subsidiairement, il prétend avoir acquis le château au prix convenu en ce compris le droit de préférence pour pouvoir constituer un domaine viticole dans l'avenir, qu'en l'état le bien est invendable et que la Scea Château Reillanne lui cause un grave préjudice de jouissance en empruntant le chemin de circulation interne du château.



Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile. 



MOTIFS



Sur les demandes principales



*demande d'annulation de la vente du 29 août 2014



Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Aux termes de l'article 1142 ancien du même code, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur.



Selon l'article 1167 ancien du même code, les créanciers peuvent, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.



Sur le concours entre droit de préemption et pacte de préférence



Selon l'article L. 412-1 du code rural, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place.



Selon l'article L. 412-4 du même code, le droit de préemption s'exerce nonobstant toute clause contraire. 



Le pacte de préférence se définit comme un contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait à contracter. Il s'analyse en un droit conventionnel de préemption. 



Le droit de préemption du fermier l'emporte sur le droit de préférence accordé conventionnellement par le propriétaire. 

En effet, la législation concernant le droit de préemption est d'ordre public et ne peut être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence. L'antériorité du pacte de préférence par rapport au bail rural duquel découle le droit de préemption importe peu, et le droit de préemption même postérieur au pacte de préférence prime celui-ci.



En l'espèce, M. [D] a consenti à la société [Localité 17] le 15 mars 2005 un bail rural portant sur les parcelles cadastrées A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. 

La parcelle A [Cadastre 2] a été scindée en deux parcelles cadastrées 2005 et [Cadastre 11] et le fermier n'a renoncé à son droit de préemption et à son droit au bail que sur la parcelle 2005. 

Le droit au bail a ensuite été apporté à la société Château Reillanne, avec l'accord préalable du bailleur, conformément aux dispositions de l'article L.411-38 du code rural.



Par la suite, M. [D] a vendu à M. [W] [B] le château ainsi que la parcelle A [Cadastre 10], et lui a consenti un pacte de préférence portant sur les parcelles A [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].



Enfin, le 1er janvier 2008, M. [D] a donné à bail rural à la société Château Reillanne les parcelles A [Cadastre 7] et [Cadastre 8].



Etant rappelé que le fait, pour le propriétaire d'un fonds, d'accorder un droit de préférence en cas de vente, ne lui interdit pas, à lui seul, un usage normal de ce fonds, M. [D] était parfaitement en droit de consentir un bail rural sur des parcelles faisant l'objet du pacte de préférence.



Dans ces conditions, c'est à bon droit que lorsque le propriétaire a envisagé de vendre les parcelles objet du pacte de préférence, le fermier s'en est porté acquéreur et les a acquises, son droit de préemption légal prévalant sur le droit de préemption conventionnel.



Sur le bénéfice du droit de préemption



Selon les alinéa 1 et 6 de l'article L.412-5 du code rural bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L.312-1.



En l'espèce, la Scea Château Reillanne est le preneur du bail initialement consenti à la société [Localité 17] depuis 2005 et exploite elle-même les parcelles vendues depuis plus de trois ans.



Il résulte de l'attestation de Me [Z] du 10 juillet 2014, du relevé parcellaire de la société Château Reillanne, des extraits de publicité foncière et du relevé d'exploitation produit par M. [W] [B] que cette société n'était avant la vente litigieuse de 2014 propriétaire d'aucune parcelle, mais seulement exploitante de terres données à bail.



Or, l'alinéa 6 de l'article L.412-5 du code rural susvisé n'exclut du bénéfice du droit de préemption que le propriétaire et non l'exploitant, en l'espèce le fermier. 



Les conditions relatives à l'exercice prioritaire de son droit de préemption par la société Château Reillanne étaient donc réunies. 



Sur la conformité au contrôle des structures



Selon l'article L.412-12 du code rural, celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L.411-58 à L.411-63 et L.411-67. A défaut, l'acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires.



Selon l'article L.411-59 du code rural, auquel il est ainsi renvoyé, le bénéficiaire du droit de préemption doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L.331-2 à L.331-5 ou a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.



Il en résulte que la sanction du non-respect de ces obligations par le bénéficiaire du droit de préemption est non la nullité du bail mais l'allocation de dommages et intérêts, et relève de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux.



Outre que M. [W] [B] se prévaut d'un défaut d'autorisation administrative d'exploiter sur la base d'un arrêté portant schéma directeur régional des exploitations agricoles datant de 2016, postérieur à la vente litigieuse, il n'a pas qualité pour agir en nullité du bail, cette action relevant de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux étant réservée au préfet du département en application de l'article L.331-6 du code rural.



Ce moyen est par conséquent inopérant.



Sur la fraude



Le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut obtenir l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et sa substitution à l'acquéreur, s'il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. 

La Cour de cassation juge que la simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l'existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir est insuffisante à caractériser un tel concert frauduleux (Civ 3è, 11 janvier 2024, n°21-24.580) dont il incombe en tout état de cause au bénéficiaire du pacte de rapporter la preuve.



Il convient d'examiner séparément les deux baux ruraux consentis par M. [D] en 2005 portant sur les parcelles cadastrées A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et en 2008 portant sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 7] et [Cadastre 8].



Bail du 15 mars 2005



Ce bail consenti à la société [Localité 17], représentée par M. [H] [U] a été enregistré le 2 mai 2005.



Après accord du bailleur le 28 juillet [Cadastre 11], cette société a apporté son exploitation agricole à la société Château Reillanne qui selon délibération de son assemblée générale extraordinaire du 30 juillet [Cadastre 11] s'est engagée à exécuter à compter de la date d'entrée en jouissance les charges et conditions du bail à ferme à long terme ainsi transmis et à s'acquitter des fermages.



L'acte de vente du 26 août [Cadastre 11] entre M. [D] et sa mère d'une part, M. [W] [B] d'autre part, contient page 18 un paragraphe intitulé « renonciation au droit de préemption et résiliation de bail » stipulant 

« la parcelle complantée en vignes est louée à la Scea agricole [Localité 17] en vertu d'un bail rural en date du 15 mars 2005. Pour parvenir à la réalisation des présentes est intervenu aux termes de la promesse initiale M. [R] [D] agissant au nom et pour le compte de ladite société dûment habilité aux fins de ladite intervention, réitérée aux présentes, aux termes d'une assemblée générale des associés en date du 6 juin [Cadastre 11] dont une copie certifiée conforme par la gérance demeurera annexée aux présentes après mention. Conformément aux décisions prises au cours de ladite assemblée générale, M. [R] [D], ès qualités, a déclaré au nom de la société, renoncer à tout droit de préemption sur la parcelle objet dudit bail, et résilier purement et simplement le bail afférent à ladite parcelle ».



La parcelle concernée est la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 10], provenant de la division de la parcelle A n°[Cadastre 2], dont le surplus, cadastré A n°[Cadastre 11], est restée propriété de M. [D].



Il en résulte que l'attention de M. [W] [B] a été attirée, non seulement au moment de la vente mais dès la promesse initiale du 12 juin [Cadastre 11], sur l'existence d'un bail rural accordé par le vendeur à la société [Localité 17], sur le fait que la parcelle A n°[Cadastre 2], exploitée par elle, avait fait l'objet d'une division pour les besoins de la vente et que la résiliation du bail rural ne concernait que la parcelle A n°[Cadastre 10].



L'acquéreur s'étant ainsi engagé en connaissance de cause, aucune intention de M. [D] de lui dissimuler l'existence d'un bail rural antérieur au pacte de préférence, susceptible de venir le primer n'est démontrée.



La stipulation selon laquelle «ces pactes de préférence constituent une disposition dépendante des présentes sans laquelle les parties n'auraient pas contracté, et que par conséquent, aucune taxe de publicité foncière ne sera perçue à l'occasion de la publication des présentes» figure au paragraphe intitulé «éléments nécessaires à la publicité foncière» et ne démontre pas, comme le soutient M. [W] [B], qu'il n'aurait pas acquis le bien s'il avait su qu'il était grevé d'un bail à ferme.



En tout état de cause, l'enregistrement du bail rural portant sur les parcelles objet du pacte de préférence antérieurement à la vente, l'a rendu opposable aux tiers, de sorte que M. [W] [B] ne peut pas valablement prétendre qu'il n'en avait pas connaissance.

Enfin, le pacte de préférence ayant été stipulé postérieurement au bail rural conclu un an et demi avant, et à son apport par la société [Localité 17] à la société Château Reillanne, la preuve d'un concert frauduleux entre M. [D] et cette dernière ayant pour seul objet d'y faire échec à ce pacte n'est pas rapportée, peu important que les deux sociétés soient représentées par la même personne.



Bail du 1er janvier 2008



Ce bail consenti à la société Château Reillanne a été enregistré le 13 juillet 2012.

 Il n'est pas démontré qu'il aurait été consenti en vue de régulariser l'exploitation des parcelles qui en sont l'objet par la société [Localité 17] depuis 2005 alors qu'elles auraient été omises du premier bail.



Son opposabilité à M. [W] [B] n'interdit pas à celui-ci de se prévaloir de sa nullité, dès lors qu'il a été conclu postérieurement à la stipulation du pacte de préférence dont il se prévaut.



Toutefois l'article 1123 du code civil dont il excipe pour solliciter la nullité de la vente et sa substitution au bénéficiaire du droit de préemption n'est ici pas applicable, étant entré en vigueur le 1er octobre 2016, soit postérieurement à la conclusion de la vente.



Seule la preuve d'un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur peut en conséquence entraîner cette nullité.



Le seul fait que M. [D] a consenti en 2008 un bail rural sur des parcelles faisant l'objet du pacte de préférence stipulé en [Cadastre 11] ne démontre pas un tel concert frauduleux, n'étant pas établi que la société Château Reillanne connaissait l'existence de ce pacte au moment de la conclusion de ce second bail.



Par courrier recommandé du 10 juin 2014, traduit en néerlandais, Me [Z], notaire, a informé M. [W] [B] de l'intention de M. [D] de vendre les parcelles A [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 11], et [Cadastre 7] et [Cadastre 8] concernées par son droit de préférence, au prix de 600 000 euros, et lui a demandé de faire savoir s'il entendait exercer ou non ce droit, en précisant qu'il ne pourrait acquérir qu'après purge du droit de préemption des preneurs en place et de la SAFER.



Par courrier du 22 juillet 2014, M. [W] [B], par l'intermédiaire de son notaire Me [P], a répondu qu'il entendait exercer le pacte de préférence, volonté confirmée par courrier du 28 juillet 2014.



Le 7 août 2014, la société Château Reillanne a accepté sans réserve le prix et les conditions de la vente et indiqué exercer son droit de préemption sur les parcelles qu'elle entendait exploiter elle-même.



Elle a été informée, aux termes de l'acte de vente du 29 août 2014, que le bénéficiaire du droit de préférence avait exprimé son intention de s'en prévaloir.



Il est ainsi seulement démontré que l'acquéreur a eu connaissance de l'existence du pacte de préférence, et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir à l'occasion de la vente, mais non l'existence d'un concert frauduleux.



Le prix du fermage convenu de 500 euros au regard de la valeur locative fixée par l'autorité administrative des terres pour la région naturelle où se trouvent les biens loués, doit être mis en rapport avec la surface louée, d'environ 1 hectare, et n'est donc pas dérisoire comme le soutient M. [W] [B].



Ses allégations relatives à l'existence de man'uvres conjointes de M. [D] et de la société Château Reillanne ayant pour but de le priver de son droit de préférence ne sont donc pas démontrées, et il échoue à rapporter la preuve d'un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur ayant pour seul objet de faire échec à ce droit.



En conséquence le jugement sera infirmé et M. [W] [B] débouté de ses demandes tendant à voir annuler la vente des parcelles cadastrées A [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 11] situées lieudit [Localité 23] et des parcelles cadastrées A [Cadastre 7] et [Cadastre 12] lieudit [Localité 20] à [Localité 16] (Var) par M. [D] à la société Château Reillanne le 29 août 2014 et le voir subsituer à cette société.



*demande de dommages et intérêts du fait du passage d'engins agricoles 



Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'intimé verse aux débats des photographies d'engins agricoles passant sur un chemin situé en bordure de sa propriété, ainsi qu'un procès-verbal de constat du 16 septembre 2015 selon lequel durant les vendanges, des machines agricoles type vendangeuses « empruntent le chemin qui borde le ruisseau Vallon [Localité 18], qui longe et contourne le [Adresse 22] par l'ouest ».



Il affirme que ces passages d'engins ont uniquement pour but de lui nuire et de nuire à son activité d'organisation d'évènements.



Cependant, outre que ces passages sont limités à la période des vendanges, il n'est nullement démontré qu'ils engendreraient un quelconque préjudice dans la bonne marche de ces activités.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.



*demandes subsidiaires



*demande de dommages et intérêts pour perte de chance



L'intimé se prévaut de la perte d'une espérance légitime d'acquérir l'exploitation vinicole et de procéder à un remembrement des parcelles concernées.



La violation d'un pacte de préférence, ou droit de préemption conventionnel, contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait à contracter, se résout en dommages-intérêts.



Si le fait, pour le propriétaire d'un fonds, d'accorder un droit de préférence en cas de vente ne lui interdit pas, à lui seul, un usage normal de ce fonds, ce propriétaire, en le louant ultérieurement à un tiers qui bénéficie lors de la vente d'un droit de préemption, prive le droit de préférence de son contenu. Dès lors, le propriétaire s'étant mis volontairement dans l'impossibilité d'exécuter le pacte de préférence doit payer des dommages-intérêts au bénéficiaire privé de son droit (3e Civ., 10 mai 1984, n 82-17.079).



En l'espèce, il a été démontré que l'intimé savait ou à tout le moins disposait de tous les éléments pour savoir, qu'au moment de la vente, une partie des parcelles objet du pacte de préférence étaient d'ores et déjà données à bail rural.



Aucune faute ne résulte du fait pour M. [D] d'avoir donné à bail ces parcelles antérieurement à la stipulation du pacte de préférence.



Le preneur ayant ultérieurement fait valoir son droit de préemption lors de la vente envisagée, et ce droit de préemption primant le droit de préférence, M. [W] [B] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice tiré de la perte de chance d'acquérir ces parcelles.



Néanmoins, en donnant à bail à ferme postérieurement à la signature du pacte de préférence, deux parcelles objet de ce pacte (les parcelles A [Cadastre 7] et [Cadastre 8]), M. [D] l'a vidé de son contenu et s'est volontairement mis dans l'impossibilité de l'exécuter.

Il a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité.



Les développements de l'intimé relatifs à l'espérance légitime d'acquérir la propriété de ces parcelles en raison de la violation du pacte de préférence ne démontrent pas l'existence d'un préjudice, le pacte de préférence ne créant aucun droit de propriété mais constituant une créance de nature personnelle.



Toutefois, il produit un avis de valeur du 20 septembre 2018 établi par M. [K] [O], expert foncier et agricole, duquel il ressort que l'adjonction « à l'emprise foncière actuelle du [Adresse 22] d'une surface d'environ 12 ha de vignes AOP en très bon état général » et le « développement d'une gamme de vins bio AOP Côtes de Provence de très bonne qualité » auraient pu générer une plus-value de 4 700 000 à 5 000 000 euros et que 'la valeur actuelle du bien estimée à 9 500 000 euros ne tient pas compte de l'activité de réception et de location saisonnière pratiquée au [Adresse 22].'



M. [W] [B] ne démontre pas que le château serait invendable indépendamment des terres viticoles objet du pacte de préférence et qu'il ne l'aurait pas acquis si le pacte de préférence ne lui avait pas été accordé. 



Au contraire, il est démontré qu'alors qu'il a acquis en [Cadastre 11] cet ensemble immobilier au prix de 1 870 000 euros, et ne communique pas le montant des investissements réalisés pour le réhabiliter, ce bien a aujourd'hui une valeur plus de cinq fois supérieure sans tenir compte des activités exercées.

Il omet également de déduire de l'évaluation de son préjudice allégué, le prix qu'il aurait dû payer les parcelles objet du pacte de préférence, soit 600 000 euros pour le tout (12ha) soit au prorata pour les deux parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] d'une surface de 1ha, la somme de 50 000 euros.



En outre, la plus-value estimée ne repose pas seulement sur des éléments factuels mais également sur une simple hypothèse de développement d'une gamme de vins bio de prestige.



Enfin, la plus-value résultant de l'acquisition des deux seules parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] n'est pas connue.



Au regard de ces éléments, le préjudice de M. [W] [B] sera fixé à 100 000 euros, sous déduction de la somme de 50 000 euros qu'il aurait dû payer pour l'achat des parcelles, soit un solde de 50 000 euros.



Les développements de la société Château Reillanne sur l'absence de lien de causalité tirée du fait que M. [W] [B] aurait de toute façon été confronté à plusieurs droits prioritaires au sien et qu'il ne venait qu'en 7ème position pour acquérir les parcelles litigieuses sont inopérants, dans la mesure où ce moyen repose sur le même arrêté de 2016 inapplicable au moment de la vente.



Il est toutefois indéniable qu'un pacte de préférence portant sur un immeuble ne fait pas obstacle à l'exercice par la SAFER de son droit de préemption (Civ 3ème 2 décembre 1981 n°80.13-589), que celle-ci bénéficiait d'un droit de préemption sur les parcelles objet du pacte de préférence et que les chances pour M. [W] [B] d'acquérir ces parcelles étaient d'autant plus restreintes qu'il ne démontre pas qu'il avait le statut d'agriculteur au jour de la vente. 



Sa perte de chance d'acquérir les parcelles litigieuses sera en conséquence fixée à 20%, et son préjudice fixé en conséquence à 50 000 x 0,20 = 10 000 euros.



Le fait pour le preneur d'avoir exercé son droit de préemption ne peut être considéré comme fautif, en l'absence de preuve d'une collusion frauduleuse entre lui et le vendeur.



Dans ces conditions, seul M. [D] sera condamné à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à M. [W] [B] par la perte de chance d'acquérir les parcelles A [Cadastre 7] et [Cadastre 8] causée par le fait de les avoir données à bail rural à un tiers, postérieurement à la conclusion du pacte de préférence.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. [W] [B] de sa demande de dommages et intérêts.



*demande d'interdiction d'utilisation du chemin



Aux termes de l'article L.162-1 du code rural les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l'usage en est commun à tous les intéressés. L'usage de ces chemins peut être interdit au public.



La Cour de cassation définit le chemin d'exploitation comme un chemin créé de temps immémorial qui est utilisé' par les riverains pour l'exploitation de leurs fonds et pour en assurer la communication, soit qu'il les traverse, soit qu'il les borde, soit qu'il y aboutisse, et son usage est indépendant de la propriété du sol.



En revanche, compte tenu de l'atteinte inévitable a' la pleine jouissance du droit de propriété qu'il représente pour autrui, le maintien de'un tel droit de passage est subordonné a' l'intérêt de celui qui le revendique : un chemin d'exploitation doit présenter pour lui un avantage, même si son fonds peut posséder par ailleurs un accès a' la voie publique.



M. [W] [B] verse aux débats un procès-verbal de constat selon lequel les engins agricoles de la société Château Reillanne empruntent « le chemin qui borde le ruisseau Vallon [Localité 18], chemin qui longe et contourne le [Adresse 22] par l'ouest » et demande que ce passage lui soit interdit au motif que ce chemin est sa propriété.



La société Château Reillanne reconnaît qu'elle utilise ce passage en comme étant le seul desservant les parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5], ce que conteste M. [W] [B].



Selon le procès-verbal de constat du 11 août 2015 établi à la demande de celui-ci, les parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] (propriété de la société Château Reillanne) constituent un ensemble immobilier et «sont desservies par le chemin communal [Localité 18]», chemin entièrement carrossable.



Ces constatations sont corroborées par l'acte de vente du 29 août 2014 aux termes duquel «l'accès au bien désigné sous l'article premier s'effectue par le chemin [Localité 18] », l'article premier concernant les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 11].



La société Château Reillanne use ainsi du chemin prévu à l'acte pour desservir ces parcelles.



D'après les plans annexés au procès-verbal de constat du 31 juillet 2015 établi à la demande de la société Château Reillanne, ce chemin présente les caractéristiques d'un chemin d'exploitation, dès lors qu'il part de la voie publique (RD 22), pour desservir plusieurs parcelles appartenant à des propriétaires différents complantées de vignes. Il sert donc à l'exploitation de ces diverses parcelles et à la communication entre elles.



Bien qu'une partie de ce chemin se situe sur la parcelle A [Cadastre 10], propriété de M. [W] [B], aucun titre ne lui en donne la pleine et entière propriété et il est donc réputé appartenir à tous les propriétaires riverains.



En tout état de cause, et quand bien même M. [W] [B] en serait seul propriétaire, il ne pourrait en interdire l'usage aux propriétaires riverains, et notamment à la société Château Reillanne, dès lors qu'elle en use pour l'exploitation de ses parcelles et que les autres chemins existants ne permettent pas l'accès à ces parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 13] à des engins agricoles destinés aux vendanges.



Par conséquent, M. [W] [B] sera débouté de sa demande.



Sur les autres demandes



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [D] et la société Château Reillanne aux dépens et à payer à M. [W] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [W] [B] et M. [D], qui succombent tous deux pour partie, supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel et seront déboutés de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Château Reillanne les frais engagés et non compris dans les dépens. M. [W] [B] sera condamné à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement rendu le 6 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Draguignan sauf en ce qu'il a débouté M. [T] [W] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute M. [T] [W] [B] de sa demande d'annulation de la vente intervenue le 29 août 2014 entre M. [R] [D] d'une part et la Scea Château Reillanne d'autre part portant sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à [Localité 16] (83), et de sa demande de substitution,



Déboute M. [T] [W] [B] de sa demande de dommages et intérêts du fait du passage d'engins agricoles,



Condamne M. [R] [D] à payer à M. [T] [W] [B] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de perte de chance d'acquérir les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] à [Localité 16] (83),



Déboute M. [W] [B] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance d'acquérir les parcelles cadastrées secion A n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 11] à [Localité 16] (83),



Déboute M. [W] [B] de sa demande d'interdiction à la Scea Château Reillanne d'utiliser le chemin longeant sa propriété, 



Condamne in solidum M. [W] [B] et M. [R] [D] aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne M. [W] [B] à payer à la Scea Château Reillanne la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,