Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 17 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09382 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2BF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2022 -Tribunal de proximité de Montreuil-sous-bois - RG n° 11-21-282





APPELANTS à titre principal

Intimés à titre incident

 

Monsieur [P] [O]

né le 26 décembre 1972 à [Localité 8] (Ile Maurice)

 et

Madame [B] [U] [D] épouse [O]

née le 4 février 1971 à [Localité 7] (Ile Maurice)



[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés et assistés par Me Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0959







INTIME à titre principal

Appelant à titre incident 



Monsieur [C] [A] 

[Adresse 9]

[Adresse 9],

[Localité 4]



Représenté et assisté par Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 9 substitué à l'audience par Me Dalia MIMOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 29

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/022765 du 10/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2010, M. [X] [O] a donné à 'bail meublé' à effet du 1er février à M. [C] [A] et à Mme [V] [N], un appartement de 4 pièces principales situé au 9ème étage du bâtiment 6 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel payable mensuellement et d'avance hors charges de 700 euros et de 230 euros provision pour charges incluses. 

 

Le 27 janvier 2021, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.959 euros.



Par acte d'huissier en date du 29 mars 2021, M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] ont fait assigner M. [C] [A] et Mme [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de les condamner solidairement à leur payer la somme de 6.889 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020, les loyers et accessoires impayés et échus jusqu'au prononcé de la décision et une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux.



Les 15 et 19 juillet 2021, M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] ont donné congé pour vendre à M. [C] [A] et Mme [V] [N] pour le 31 janvier 2022.



A l'audience du 3 février 2022, M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] ont actualisé leurs demandes en paiement et ont demandé au juge de valider le congé pour vendre qu'ils ont délivré.



M. [C] [A] a sollicité principalement la requalification du bail meublé en bail portant sur un logement vide, le prononcé de la nullité du congé délivré, le débouté des bailleurs de toutes leurs demandes, leur condamnation à lui payer la somme de 712,98 euros en remboursement du trop perçu au titre des charges locatives avec compensation avec la somme éventuellement due aux bailleurs, ainsi que la somme de 7.560 euros en réparation de son préjudice de jouissance ou subsidiairement une expertise aux fins de constater les désordres causés par l'humidité.



Citée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Mme [V] [N] n'a pas comparu.





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 1er avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil a ainsi statué : 



DECLARE recevables les demandes de M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O], 

CONDAMNE M. [C] [A] à payer à M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] la somme de 14.732,33 euros (quatorze mille sept cent trente-deux euros et trente-trois centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2022 ; 

DEBOUTE M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] de leur demande de condamnation solidaire à l'encontre de Mme [V] [N] ; ACCORDE à M. [C] [A] des délais de paiement et dit qu'il pourra s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 100 euros chacune, la 36ème mensualité réglant le solde en principal et intérêts ; 

CONDAMNE M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] à payer à M. [C] [A] la somme de 712,89 euros (sept cent douze euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des charges locatives indues ; 

ORDONNE la compensation entre les sommes dues ; 

REQUALIFIE le bail signé le 19 janvier 2020 en bail non meublé ; 

ANNULE le congé délivré le 15 juillet 2021 ; 

DEBOUTE M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] de leur demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; REJETTE la demande formée au titre du préjudice de jouissance ; 

REJETTE la demande d'expertise ; 

DEBOUTE M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; 

CONDAMNE M. [C] [A] aux dépens ; 

CONDAMNE M. [C] [A] à payer à M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 12 mai 2022 par M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] à l'encontre de M. [C] [A] seulement,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 juillet 2024 par lesquelles M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement du Tribunal de Proximité de MONTREUIL-SOUS-BOIS du 1er avril 2022 en ce qu'il a : 

o condamné Monsieur [C] [A] à payer à Monsieur [X] [O] et à Madame [B] [D] épouse [O] la somme de 14.732,33 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2022, 

o accordé à Monsieur [C] [A] des délais de paiement et dit qu'il pourra s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 100 € chacune, la 36 ème mensualité réglant le solde en principal et intérêts, 

o condamné Monsieur [X] [O] et à Madame [B] [D] épouse [O] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 712,89 € au titre des charges locatives indues, 

o débouté Monsieur [X] [O] et Madame [B] [D] épouse [O] de leur demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, 

o et débouté Monsieur [X] [O] et Madame [B] [D] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts, 

 

- et statuant à nouveau de ces chefs : 



o condamner Monsieur [C] [A] à verser aux époux [O] la somme de 34.435,66 € en principal arrêtée au 28 juin 2024 et subsidiairement la somme de 16.217,33 € en principal arrêtée au 3 février 2022, au titre des loyers et des charges arrêtées au mois de février 2022 inclus, sommes correspondant aux causes du 1er commandement de payer augmentées des loyers et charges postérieurs, 

o condamner Monsieur [C] [A] à verser aux époux [O] une somme de 16.217,33 € en principal arrêtée au 3 février 2022, au titre des loyers et des charges arrêtées au mois de février 2022 inclus, sommes correspondant aux causes du commandement de payer augmentées des loyers et charges postérieurs, 

o constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 19 janvier 2010 faute de règlement des sommes visées dans le commandement du 27 janvier 2021, 

o dans tous les cas, prononcer l'expulsion de Monsieur [C] [A] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6] avec, si besoin est, l'assistance d'un serrurier, du Commissaire de Police et de la Force Publique,

o condamner Monsieur [C] [A] à verser aux époux [O] jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, charges et taxes en sus, 

o condamner Monsieur [C] [A] à verser aux époux [O] une somme de 2.500 € en réparation du préjudice causé par le défaut de règlement régulier des loyers et l'absence de libération des lieux en dépit du congé, 

o débouter Monsieur [C] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

o condamner Monsieur [C] [A] à verser aux époux [O] une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens. 

 

 

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 septembre 2022 au terme desquelles M. [C] [A] forme appel incident et demande à la cour, de :

' Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

Déclaré recevables les demandes de Monsieur [X] [O] et Madame [B] [K] [D] épouse [O] 

Condamné Monsieur [C] [A] à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [B] [K] [D] épouse [O] la somme de 14. 732,33€ (quatorze mille sept cent trente-deux euros et trente-trois centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2022 ; 

Débouté Monsieur [X] [O] et Madame [B] [K] [D] épouse [O] de leur demande de condamnation solidaire à l'encontre de Madame [V] [N] ; 

Accordé à Monsieur [C] SAS SI des délais de paiement et dit qu'il pourra s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de l 00€ chacune, la 36eme mensualité réglant le solde en principal et intérêts ; 

Condamné Monsieur [X] [O] et Madame [B] [K] [D] épouse [O] à payer à Monsieur [C] [A] la somme de 712,89€ (sept cent douze euros et quatre-vingt-neuf centimes) au tire des charges locatives indues ; 

Ordonné la compensation entre les sommes dues ; 

Requalifié le bail signé le 19 janvier 2020 en bail non meublé ; 

Annulé le congé délivré le 15 juillet 2021 ; 

Débouté Monsieur [X] [O] et Madame [B] [K] [D] épouse [O] de leur demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 

Débouté Monsieur [X] [O] et Madame [B] [K] [D] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

Rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; 

' L'infirmer pour le surplus, 

 

Statuant à nouveau : 

' Recevoir M. [C] [A] en son appel incident et l'y déclarer bien fondé. 

' Débouter M [X] [O] et Mme [B] [O] de leur appel 

' Condamner M. [X] [O] et Mme [B] [O] à payer à M. [C] [A] la somme de 7560 € au titre du préjudice de jouissance 

' Ordonner la compensation entre les sommes dues 

' Condamner M. [X] [O] et Mme [B] [O] aux dépens y compris ceux de première instance. 

' Condamner M. [X] [O] et Mme [B] [O] à payer à la somme de 2400 euros au titre de l'article 37 de la loi du 6 juillet 1991. 



En cours de délibéré, la cour a invité les conseils des appelants et de l'intimé à faire valoir leurs observations sur la validité de la clause résolutoire contenue au bail et ses conséquences sur le commandement de payer délivré sur son fondement le 27 janvier 2021, aux motifs que :



'En effet, M. et Mme [O] justifient qu'ils ont délivré le 27 janvier 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire, à M. [A].

Cependant, il résulte de la lecture du bail produit et visé au commandement de payer que celui-ci comporte une clause résolutoire son article 11, qui est ainsi rédigée : 'Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. (...). L'occupant déchu de ses droits locatifs qui se refusera à restituer les lieux, pourra être expusé sur simple ordonnance du juge des référés, exécutable par provision, nonobstant appel.'.

Cette clause n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui dispose en son article 24 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus (...) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré sur le fondement d'une clause résolutoire dont la nullité pourrait être invoquée étant susceptible d'être considéré comme privé d'effet, les parties sont invitées à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office par la cour'.



Par note en délibéré du 1er octobre 2024, le conseil des appelants a fait valoir les observations suivantes :

'1°) La clause résolutoire insérée au bail du 19 janvier 2010 était parfaitement conforme à la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors en vigueur (applicable du 22 décembre 2007 au 27 mars 2014) aux termes de laquelle seule était réputée non écrite « toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du

 locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges (') » (article 4 g). 

La clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers et des charges ne saurait donc être réputée non-écrite ni considérée comme nulle. 

2°) L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors en vigueur, prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». 

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré 27 janvier 2021 (pièce n°3). 

Il est resté infructueux pendant plus de 2 mois et les bailleurs pouvaient, dès ce délai expiré, se prévaloir de la clause résolutoire. 

Les époux [O] ont donc assigné leurs locataires en paiement des loyers et 

acquisition de la clause résolutoire par acte du 29 mars 2021, soit plus de 2 mois après la délivrance du commandement de payer. 

Le délai de 2 mois exigé par l'article 24 de la loi a été parfaitement respecté'. 





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour relève qu'aucune des parties n'a formé appel du jugement déféré en ce qu'il a requalifié

le bail signé le 19 janvier 2020 en bail non meublé et annulé le congé délivré le 15 juillet 2021. 



Ces chefs de dispositif sont partant irrévocables.

 

Sur les demandes principales de M. et Mme [O] 



* Sur la dette locative



Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".



Il résulte de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l'envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures,...) à la disposition du locataire pendant six mois.



Le premier juge a condamné M. [C] [A] à payer à M. et Mme [O] la somme de 14.732,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2022 et a condamné M. et Mme [O] à lui payer la somme de 712,89 euros au titre des charges locatives indues.



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré de ces chefs, M. et Mme [O] font valoir que la somme due au 3 février 2022 au titre des loyers et régularisations de charges échues était celle de 16.217,33 euros et que M. [A] est redevable au titre des régularisations de charges arrêtées à 2020 d'une somme de 81,98 euros.



Ils sollicitent au terme de leurs conclusions d'appel la condamnation de M. [A] à leur payer la somme de 34.435,66 euros en principal arrêtée au 28 juin 2024 et subsidiairement la somme de 16.217,33 euros en principal arrêtée au 3 février 2022, au titre des loyers et des charges arrêtées au mois de février 2022 inclus, sommes correspondant aux causes du 1er commandement de payer augmentées des loyers et charges postérieurs.



M. [A] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a arrêté la dette locative à 14.732 euros en retenant que certains paiements justifiés par les quittances produites n'avaient pas été comptabilisés par les bailleurs.



Devant la cour, M. et Mme [O] versent aux débats le décompte arrêté au mois de février 2022 portant mention d'une dette locative de 16.217,33 euros.



Aucun décompte d'actualisation de la dette au 28 juin 2024 n'est produit.



M. et Mme [O] produisent uniquement :

- l'état des créances déclarées par M. [A] à la commission de surendettement au 21 mars 2023, soit une dette de 21.214,36 euros pour la dette locative

- la décision de la commission d'orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire

- le jugement du juge des contentieux de la protection près la chambre de proximité de Bobigny du 27 mai 2024 prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [A] et rappelant que le jugement se traduit par l'effacement des dettes à l'exception de celles mentionnées aux articles L 711-4 et L 711-5 du code de la consommation 

- leur déclaration d'appel de ce jugement du 26 juin 2024.



M. [A] verse quant à lui aux débats :

- la quittance de loyers d'aout 2021 et la copie du chèque correspondant (930 euros)

- les ordres de virement : février 2020 (710 euros), juin 2020 (1.832 euros) août 2020 (500 euros) octobre 2020 (650 euros), janvier 2021 (800 euros), mars 2021 (930 euros), juin 2021 (500 euros)

- les quittances de janvier à avril 2019 et décembre 2019 et de janvier à mai 2020, soit 10 quittances (930 euros chacune, dont 623 euros versés par le locataire et 307 euros versés par la CAF) étant précisé que chacune des quittances mentionne la date à laquelle les paiements ont été effectués

- le tableau récapitulatif des sommes versées établi par ses soins, reprenant les paiements listés ci-dessus et ajoutant 623 euros x 10 mois, correspondant à des loyers versés en espèces pour lesquels il a reçu quittances.



Il verse en outre aux débats les ordres de virement de mai, juin et août 2022 pour 1.030 euros et 1.123 euros x 2.



S'agissant de la dette arrêtée au mois de février 2022 inclus, il résulte des pièces produites les éléments suivants :

- M. [A] a réglé les loyers de janvier à avril 2019 et décembre 2019, soit 5 mois en 2019 : le décompte produit tient bien compte de l'ensemble des sommes versées

- M. [A] a réglé les loyers de janvier à mai 2020 (soit 930 euros x 5 mois = 4. 650 euros) : le décompte retient les sommes suivantes : 623 euros + 710 euros + 1.832 (+ 5 versements de la CAF de 308 euros chacun, soit 1.540 euros) soit 4.705 euros

- le décompte tient ensuite compte de tous les virements effectués sur la période d'août 2020 à juin 2021

- le décompte ne comptabilise pas le chèque dont la copie est versée aux débats d'août 2021.



M. [A] n'établit pas que les quittances de janvier à mai 2020 correspondent à des versements en espèces et qu'il convient de comptabiliser en outre les virements de 700 euros et 1.832 euros effectués en février et juin 2020.



Au contraire, il résulte des quittances produites que celles-ci correspondent à des paiements réalisés respectivement les 20 janvier 2020, 12 février 2020 et 12 juin 2020 pour les trois dernières, soit les dates des virements litigieux.



En revanche, l'absence de prise en compte du chèque de 930 euros n'est pas justifiée dès lors qu'il résulte du décompte des impayés [A] arrêté à décembre 2021 produit en pièce 5-1 des bailleurs, que ce chèque a été encaissé.



Enfin, il doit être constaté que les régularisations de charges des années 2018 à 2020 sont inscrites au décompte pour :

- 12,38 euros au crédit de M. [A] pour 2018

- 89,60 euros au débit de M. [A] pour 2019

- 35,89 euros au crédit de M. [A] pour 2020

soit un solde débiteur de 41,33 euros.



Ainsi contrairement aux affirmations de M. [A] en première instance les régularisations de charges avaient bien été effectuées pour 2019 et 2020.



Le premier juge a fait droit à la demande de M. [A] et a condamné les bailleurs à lui verser la somme de 712,89 euros en retenant que les provisions sur charges s'élèvent à 230 euros par mois, soit 2.760 euros par an et que les charges récupérables s'élèvent à 2.466 euros en 2019 et 2.341,11 euros en 2020.



Or, les pièces produites devant la cour (relevés annuels des charges de copropriété mentionnant les dépenses postes par postes, les charges récupérables ainsi que la consommation d'eau annuelle, et les justificatifs de la taxe des ordures ménagères) permettent d'établir que les charges récupérables se sont élevées en réalité, respectivement de 2018 à 2020, à 2.793,27 euros, 2.849,60 euros et 2.719,11 euros, conformément au tableau inséré dans les conclusions d'appel de M. et Mme [O], non contesté par M. [A].



Les appelants font donc valoir à juste titre que M. [A] est débiteur de 81,98 euros au titre des régularisations de charges des années 2018 à 2020 (et non 41,33 euros comme il ressort du décompte).



M. [A] est donc redevable d'une somme supplémentaire de 40,65 euros (81,98 euros - 41,33 euros) au titre des régularisations de charges des années 2018 à 2020.



En conséquence, la dette locative de M. [A] à février 2022 s'établit comme suit :

16.217,33 euros - 930 euros + 40,65 euros = 15.327,98 euros.









Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a :

- condamné M. [C] [A] à payer à M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] la somme de 14.732,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2022 ; 

- condamné M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] à payer à M. [C] [A] la somme de 712,89 euros au tire des charges locatives indues.



M. [C] [A] doit être condamné à payer à M. et Mme [O] la somme de 15.327,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2022, régularisations de charges des années 2018 à 2020 incluses.



Le surplus de la demande en paiement des loyers et des charges sera rejeté.

 

 * Sur la résiliation du bail, l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation



M. et Mme [O] font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, considérant qu'il n'était pas établi que le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, alors que le bail contient précisément en son article 11 une clause résolutoire.



M. [A] sollicite la confirmation du jugement faisant valoir que le bail ne contient aucune disposition relative à la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d'un commandement de payer.



En l'espèce, le bail du 19 janvier 2010, signé par les parties contient en son article 11 une clause résolutoire rédigée comme suit : 'Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. (...). L'occupant déchu de ses droits locatifs qui se refusera à restituer les lieux, pourra être expulsé sur simple ordonnance du juge des référés, exécutable par provision, nonobstant appel.'.



Le bail obéit cependant aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, laquelle, en son article 24, dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus , ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.



La clause résolutoire du bail, qui ne prévoit qu'un délai d'un mois après le commandement de payer pour permettre au locataire de s' acquitter de sa dette, est donc nulle et de nul effet.



La clause est nulle en ce qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public de la loi, il ne s'agit pas de la réputer non écrite comme l'évoquent les appelants dans leur note en délibéré.



Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 janvier 2021 délivré aux locataires vise expressément les dispositions du bail signé entre les parties le 19 janvier 2010 et ainsi la clause résolutoire insérée audit bail.



Ce commandement s'appuyant sur une clause résolutoire nulle et de nul effet, il ne peut lui-même produire aucun effet et ce d'autant qu'il ne reproduit pas les dispositions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et n'informe pas les locataires qu'à défaut d'avoir payé les causes du commandement dans le délai de deux mois, la résiliation du bail est encourue.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [O] de leurs demandes aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, aux fins d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.



* Sur la demande de dommages-intérêts



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts, M. et Mme [O] font valoir devant la cour que le défaut de paiement des loyers leur cause un important préjudice financier.



M. et Mme [O] versent aux débats :

- un tableau d'amortissement d'un prêt de 25.035 euros remboursable par mensualités de 649,85 euros du 15 juin 2021 au 15 novembre 2024

- leur avis d'imposition sur le revenu 2020 portant mention de revenus déclarés de 22.852 euros et 17.725 euros

- les justificatifs des charges de copropriété annuels de l'ordre de 3.000 euros par an

- le justificatif de la taxe foncière 2019 d'un montant de 389 euros.



Il en résulte que si M. et Mme [O] bénéficient d'un logement de fonction dans l'immeuble en leur qualité de gardiens, ils disposent de revenus modestes et exposent des charges importantes au titre du logement donné à bail alors même que les loyers ne sont pas régulièrement payés.



Il convient de leur allouer une somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts, infirmant le jugement déféré de ce chef.



Sur les demandes reconventionnelles de M. [A]



* Les délais de paiement



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a alloué à M. [A] trois ans de délais pour s'acquitter de la dette, M. et Mme [O] font valoir que celui-ci n'est pas en mesure de s'acquitter du loyer courant et que les délais octroyés ne permettent pas l'apurement de la dette.



M. [A] soutient qu'il s'acquitte régulièrement du loyer courant et de l'arriéré locatif par versements complémentaires de 100 euros par mois tels qu'ordonnés par le tribunal.



Le premier juge a accordé à M. [A] des délais de paiement et dit qu'il pourra s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 100 euros chacune, la 36ème mensualité réglant le solde en principal et intérêts.

 

Or, le délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n'est prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l'article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.



M. [A] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, il est retraité et perçoit une pension de 931 euros.



Les loyers et charges sont donc supérieurs à ses ressources mensuelles et il n'est pas justifié de la reprise des paiements par la CAF au titre de l'aide au logement, ni de la participation de sa concubine au paiement de la dette locative.



M. et Mme [O] sont des bailleurs privés qui disposent de revenus modestes, comme il a été indiqué.



M. [A] n'apparaît pas en capacité de régler sa dette dans le délai légal maximal de deux ans.



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a accordé des délais de paiement sur trois ans à M. [A].



M. [A] doit être débouté de sa demande de délais de paiement.



* les troubles de jouissance subis



M. [A] a formé appel incident et maintient sa demande de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance du fait de l'humidité des lieux.



M. et Mme [O] s'opposent à cette demande et font valoir que le logement a été loué en parfait état, que des travaux ont été réalisés en 2018 et qu'aucune autre demande n'a été formulée depuis.



Ils ajoutent qu'ils ne sont pas en mesure de réaliser des travaux alors que les dégradations du logement ne leur sont pas imputables et qu'ils ne perçoivent pas les loyers qui leur sont dus.



Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.



L'article 6 précité dispose plus particulièrement que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et qu'il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



L'obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650 ; 3ème Civ., 23 novembre 2011 n°10-25978).



L'obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement, mais aussi tout au long du bail.



L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014 / n° 13-12.314). 



Les articles 1 et 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 



1 'Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...)'



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;



Devant la cour, M. [A] verse aux débats outre des photographies, un rapport de visite du 22 février 2022 du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] établissant que le logement loué présente des éléments d'indécence en ce que les fenêtres de la cuisine, du salon et de la salle à manger ne sont pas étanches, que les revêtements sous la fenêtre du salon sont dégradés avec présence d'humidité, que les revêtements sous les fenêtres des deux chambres sont également dégradés avec présence de moisissures, qu'un affaissement du sol sous le radiateur du salon s'est produit, que certaines prises électriques ne sont pas reliées à la terre.



Comme en première instance, les bailleurs justifient de travaux effectués en 2018 (contrôle de l'installation électrique, réfection prise électrique, création d'une ligne électrique pour alimentation des appliques en salle de bain, recherche de fuite sous la douche avec dépose de la faïence et contrôle de l'étanchéité, dégorgement, installation d'un nouveau mécanisme WC, recherche de fuite dans la cuisine avec réparation de la tuyauterie PVC).



Néanmoins, il résulte du rapport de visite du 22 février 2022 précité que l'installation électrique de l'appartement n'est pas conforme, qu'il est nécessaire de la mettre en sécurité et qu'il convient de réparer ou de remplacer les ouvrants dégradés pour les rendre étanches à l'air et à l'eau.



Une mise en demeure a été adressée au bailleur ainsi qu'il ressort des termes du courrier adressé par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] le 1er mars 2022.



Depuis, les bailleurs ne justifient d'aucune démarche en vue de la suppression des causes de l'humidité présente dans les lieux et de la mise en sécurité de l'installation électrique.



Ils ne justifient pas davantage du parfait état du logement lorsqu'il a été donné en location à M. [A] en 2010, en particulier les huisseries qui sont simplement mentionnées en bon état (cette case étant cochée) dans l'état des lieux d'entrée, alors que le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] a constaté que les fenêtres n'étaient pas étanches. 



Egalement, l'électricité a été mentionnée comme en bon état (cette case étant cochée) sans précision sur sa conformité aux normes en vigueur.



M. et Mme [O] ne peuvent en outre valablement se prévaloir de l'absence de paiement régulier des loyers et des charges par le locataire, alors que seul un événement de force majeure est de nature à les exonérer de leur obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail.



Au vu de ces éléments, il convient de retenir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation et n'ont pas réalisé les travaux de remise en état, à savoir la réfection ou le remplacement des fenêtres et la mise en sécurité de l'installation électrique, qui auraient pu être mis en oeuvre dans l'appartement loué à tout le moins à partir du mois de mars 2022 .



M. [A] a ainsi subi un préjudice de jouissance résultant de l'indécence partielle des lieux, qu'il convient d'indemniser.



S'agissant de l'évaluation du préjudice, le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».



La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; il appartient à cette dernière de rapporter la preuve de son préjudice.



Au regard des éléments précédemment rappelés et notamment de la dégradation des revêtements avec présence d'humidité et de moisissures sous les fenêtres du salon et des deux chambres, et de la non-conformité de l'installation électrique, il convient d'évaluer le préjudice subi à la somme totale de 2.700 euros (75 euros x 36 mois).



M. et Mme [O] seront donc condamnés à payer cette somme à M. [A].



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



* la compensation



Selon l'article 1347 du code civil, 'la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies'.



L'article 1347-1 dispose que, 'sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre'.



En l'espèce, compte-tenu des termes du présent arrêt, il convient conformément à l'article 1347 du code civil, d'ordonner, à due concurrence, la compensation des dettes connexes des parties.



Sur les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 6 juillet 1991, et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [C] [A], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 6 juillet 1991, en appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf :

- en ce qu'il a débouté M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] de leurs demandes aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, aux fins d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation

- en ce qu'il condamné M. [C] [A] aux dépens et l'a condamné à payer à M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [C] [A] à payer à M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] la somme de 15.327,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2022, régularisations de charges des années 2018 à 2020 incluses,



Rejette le surplus de la demande en paiement des loyers et des charges,



Déboute M. [C] [A] de sa demande de délais de paiement,



Condamne M. [C] [A] à payer à M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] la somme de 700 euros de dommages et intérêts,



Condamne M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] à payer à M. [C] [A] la somme de 2.700 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,



Ordonne la compensation entre les sommes dues par M. [C] [A] à M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] d'une part, et la somme due par M. [X] [O] et Mme [B] [K] [D] épouse [O] à M. [C] [A] d'autre part, 



Condamne M. [C] [A] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président