Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 17 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09682 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF23V



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2022 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 11-21-0008





APPELANT

 

Monsieur [Z] [H] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0998







INTIMES 



Monsieur [H] [O]

et

Madame [D] [L] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assignations devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 16 août 2022, remise à l'étude de commissaire de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 5 avril 2008, M. [Z] [H] [W] a donné à bail à M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 670 euros.



Le 6 mars 2019, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 44.938,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

 

Par acte d' huissier de justice du 12 mai 2019, M. [Z] [H] [W] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers statuant en référé en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d'une dette locative de 51.830,50 euros.



Par ordonnance du 23 juin 2020 il a été jugé qu'il n'y avait lieu à référé et les parties ont été renvoyées devant le juge du fond.



L'instance a été radiée puis rétablie.



À l'audience du 15 février 2022, M. [Z] [H] [W] a réitéré les demandes précitées, actualisé la demande au titre de la dette locative à la somme de 50.302,28 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 février 2022 et a demandé la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, outre 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les défendeurs, représentés par leur conseil ont conclu au rejet des demandes de M. [Z] [H] [W] et ont demandé sa condamnation à leur payer les sommes de 16.000 euros au titre de l'indécence du logement et de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement contradictoire du 28 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a ainsi statué :



DÉCLARE recevable la demande de M. [Z] [H] [W] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,



CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 avril 2008 entre M. [Z] [H] [W] d'une part, et M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 1], sont réunies à la date du 7 mai 2019,



ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,



FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,



CONDAMNE solidairement M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à payer à M. [Z] [H] [W] la somme de 37.177,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, mois de février 2022 inclus, et ce avec intérêts au taux légal de la décision,



REJETTE la demande formulée au titre du préjudice de jouissance,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de delais de paiement,



CONDAMNE in solidum M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à payer à M. [Z] [H] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE in solidum M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 mars 2019, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine du CCAPEX,



DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,



RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le17 mai 2022 par M. [Z] [H] [W] 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 août 2022 par lesquelles M. [Z] [H] [W] demande à la cour de:



RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a "Condamné solidairement M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] payer à M. [Z] [W] la somme de 37 177,30 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, mois de février 2022 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision "



et statuant à nouveau de ce chef :



CONDAMNER solidairement M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] payer à M. [Z] [H] [W] la somme de 50.302,28 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, mois de février 2022 inclus, et ce avec intérêts au taux légal depuis le 6 mars 2019 sur "le" somme de 44.398,75 € (date du commandement de payer) et depuis les conclusions additionnelles de premiére instance du 15 février 2022 sur le surplus au titre de l'arriéré dû au 15 février 2022 ;



CONDAMNER in solidum M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à payer à M. [Z] [H] [W] l'indemnité d'occupation fixée par le jugement entrepris jusqu'à la reprise officielle effective des lieux par l'huissier de justice instrumentaire.



CONDAMNER in solidum M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] payer à M. [Z] [H] [W] a somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens d'appel.





Les intimés n'ont pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées à chacun le 16 août 2022 à étude. 



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



Sur la dette locative



M. [Z] [H] [W] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité la somme octroyée au titre de la dette locative à 37.177,30 euros, après avoir déduit des demandes la somme de 13. 124,98 euros, au titre de charges, celles-ci n'étant pas justifiées par le bailleur.



M. [Z] [H] [W] soutient que les charges étaient "forfaitairement incluses dans le montant du loyer mensuel"et en déduit qu'aucune régularisation n'était requise ; il fait valoir qu'il ne réclame d'ailleurs en sus du loyer aucune "provision pour charges" et que le montant des charges indiquées sur les quittances de loyer ne l'était que "pour simple information des locataires"; les sommes dues sont donc selon lui uniquement fondées sur le loyer charges comprises de 670 euros à la date de conclusion du bail et indexées par la suite selon l'indice IRL pour parvenir à 757,79 euros par mois en 2022 sans avoir à être justifiées.



C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a :



-rappelé les termes de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, selon lequel les charges récupérables, accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus.



-constaté que le bail prévoit en l'espèce un loyer de "670 euros taxes comprises ", que la dette locative invoquée comprend des charges sans qu'aucun document ne justifie le montant des charges récupérables de 13.124,98 euros au vu des pièces produites.

 

La cour ajoute qu'il est constant, ainsi que cela résulte de l'argumentation de l'appelant lui même, que les charges ont en l'espèce été conçues forfaitairement par les contractants et intégrées dans le loyer entendu comme "charges comprises" ; que néanmoins, il ne saurait en être déduit que le bailleur n'a pas à en justifier ni à procéder à une régularisation (3e Civ., 4 mai 2010, pourvoi n° 09-14.871 ; 3e Civ., 20 décembre 1995, pourvoi n° 93-20.123, Bulletin 1995 III N° 262) ; à toutes fins utiles, l'appelant n'allègue ni n'établit que le bail relève en l'espèce du régime de la colocation, du bail meublé ou mobilité autorisant, selon la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, que les charges soient forfaitement fixées (articles 8-1, 25-10 ou 25-18 issus de la loi dite Alur du 24 mars 2014).

Les charges doivent donc en l'espèce être régularisées et justifiées, ce qui n'est pas le cas.



S'agissant du montant des charges ainsi appelées, l'appelant ne produit pas, devant la cour d'appel, les quittances de loyer, dont fait état le premier juge et qui font apparaître ("pour simple information des locataires", selon les termes de M. [Z] [H] [W]) les montants concernés.

Le décompte produit par M. [Z] [H] [W] en appel ne les mentionne pas davantage et se borne à faire état des sommes dues globalement chaque mois, sans distinction entre loyer et charge.

Toutefois, M. [Z] [H] [W] ne conteste pas, en lui même, la part de la dette locative invoquée que le premier juge a considéré comme correspondant aux charges non justifiées. 



Par conséquent, c'est bien cette somme qui doit être déduite de la dette locative alléguée.



Au vu de l'ensemble de ces éléments il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à payer à M. [Z] [H] [W] la somme de 37.177,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, mois de février 2022 inclus.



Sur l'indemnité d'occupation



M. [Z] [H] [W] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité la condamnation à indemnité d'occupation à la date de février 2022.

Il fait valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il n'avait pas repris possession des lieux à cette date.



L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

 Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l'espèce, l'acquisition de la clause résolutoire du bail a été constatée par le premier juge à la date du 7 mai 2019 et l'expulsion a été ordonnée, l'indemnité d'occupation a été "fixée" à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , et ce par des chefs de dispositif non critiqués.





Les locataires n'établissent avoir remis les clés à leur ancien bailleur au mois de février 2022, date à laquelle a été arrêtée la dette locative ; pour sa part, l'appelant démontre qu'il n'avait pas repris possession des lieux à la date du jugement, quand bien même M. et Mme [O] affirmaient en première instance, sans en rapporter la preuve comme l'a retenu le premier juge, que la serrure avait été changée.



Par conséquent il convient d'accueillir sa demande et, infirmant le jugement, de condamner M. et Mme [O] au paiement de l' indemnité d'occupation fixée par le premier juge et ce du 1er mars 2022 date à laquelle le premier juge a arrêté toute condamnation et jusqu'à reprise effective des lieux.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



Les intimés seront condamnés aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut ;



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. [Z] [H] [W] en condamnation de M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à lui payer les indemnités d'occupation dues postérieurement au mois de février 2022 inclus ; 



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à payer à M. [Z] [H] [W] l'indemnité d'occupation fixée par le jugement entrepris à partir du 1er mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d'un procès-verbal d'expulsion,



Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] à payer à M. [Z] [H] [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [D] [L] épouse [O] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président