Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 17 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10520 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF5CH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection du RAINCY - RG n° 1121000937





APPELANTS

 

Monsieur [D] [G]

né le [Date naissance 4] 1990



Madame [H] [G]

née le [Date naissance 2] 1994



Madame [Z] [L]

née le [Date naissance 1] 1964



[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentés par Me Shounit TROGMAN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Aude NOEMI, avocat au barreau de PARIS, toque: E 1295 





INTIMEE 



S.A. ICADE

RCS n° B582 074 944

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représentée et assistée par Me Isabelle PRUD'HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0510





INTERVENANTE VOLONTAIRE



S.A.S IRLF

RCS n° 882 956 782

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représentée et assistée par Me Isabelle PRUD'HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0510







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 1996, la SA COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA REGION PARISIENNE a donné à bail à Madame [I] [G] née [T] et Monsieur [Y] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10].



M. [Y] [G] et Mme [I] [G] née [T] ont divorcé par jugement du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny du 14 novembre 2000, transcrit le 15 mars 2001 en marge des actes de l'état civil.



Selon inscription au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Nanterre du 26 mai 2005, la SA ICADE a absorbé la SA COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA REGION PARISIENNE par suite de fusion.



Par acte d'huissier en date du 6 décembre 2019, la SA ICADE a fait signifier à Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2572,05 euros en principal, au titre des loyers impayés.



Madame [I] [G] est décédée le [Date décès 5] 2019.



Par lettres recommandées du 29 mars 2021, non réclamées pour Madame [H] [G] et Monsieur [D] [G], et revenue avec la mention destinataire inconnu à l'adresse pour Monsieur [R] [J], la SA ICADE a demandé aux enfants de Mme [I] [G] s'ils demandaient à bénéficier du transfert du bail.



Par actes d'huissier en date des 7 et 12 juillet 2021, la SA ICADE a fait assigner Monsieur [Y] [G], Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], Monsieur [R] [J] et Madame [Z] [L] (soeur de Mme [I] [G]) aux fins de :



- juger que Madame [Z] [L] ne remplit pas les conditions du transfert du bail,

- statuer ce que de droit sur les demandes de transmission du bail présentées par Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Monsieur [R] [J]

- ordonner l'expulsion de Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], Monsieur [R] [J] et Madame [Z] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- les condamner in solidum à payer une indemnité d'occupation égale au loyer charges incluses, depuis le décès du [Date décès 5] 2019 jusqu'à la libération des lieux,

à titre subsidiaire, en cas de droit au bail transféré,

- prononcer la résiliation judiciaire des contrats,

- prononcer l'expulsion de Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], Monsieur [R] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef,

- les condamner solidairement à. payer la somme de 8949,41 euros au titre de l'impayé locatif

à mai 2021 inclus, et au paiement des loyers postérieurs à l'assignation, jusqu'au prononcé de la résiliation et à compter de la résiliation, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en vigueur de 689,14 euros jusqu'à libération effective et entière des locaux,

- déclarer le jugement assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

- condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de

l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- déclarer la décision opposable à Monsieur [Y] [G].





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 11 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué :



DECLARE recevable l'intervention forcée de M. [Y] [G],

REJETTE la demande de 'constat résiliation de plein droit' du bail conclu le 12 novembre 1996 entre la SA ICADE d'une part, et Madame [I] [G], concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], par l'effet du décès de la locataire,

CONSTATE le transfert du bail conclu le 12 novembre 1996 entre la SA ICADE d'une part, et Madame [I] [G], concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] à Monsieur [D] [G] à compter du [Date décès 5] 2019,

DECLARE recevable la demande de la SA ICADE aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail du 12 novembre 1996 entre la SA ICADE d'une part, et Monsieur [D] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], au jour de l'assignation, le 7 juillet 2021,

DIT que Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], et Madame [Z] [L] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à la SA ICADE la somme de 7527,69 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 juillet 2021 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 juillet 2021,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] à payer à la SA ICADE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 7 juillet 2021, date de résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], et Madame [Z] [L] à payer à la SA ICADE la somme de 4140,84 euros au titre des indemnités d'occupation échues arrêtées au 14 janvier 2022 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], et Madame [Z] [L] à payer à la SA ICADE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], et Madame [Z] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA ICADE de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Monsieur [R] [J],

DECLARE le présent jugement commun à Monsieur [Y] [G],

DEBOUTE la SA ICADE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le31 mai 2022 par M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juillet 2022 par lesquelles M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 11 avril 2022 (RG n°11-21-000937) par le Tribunal de proximité de LE RAINCY en ce qu'il a :

Déclaré recevable la demande de la SA ICADE aux fins de résiliation judiciaire du bail ; 

Prononcé la résiliation judiciaire du bail du 12 novembre 1996 entre la SA ICADE d'une part, et Monsieur [D] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], au jour de l'assignation, le 7 juillet 2021 ; 

Dit que Madame [H] [G], Monsieur [D] [G], et Madame [Z] [L] sont occupants sans droit ni titre ; 

Ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamné Monsieur [D] [G] à payer à la SA ICADE, la somme de 7527,69 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 juillet 2021 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 juillet 2021 ; 

Rejeté la demande de délais de paiement ; 

Condamné in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] à payer à la SA ICADE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 7 juillet 2021, date de résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux ; 

Condamné in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] à payer à la SA ICADE la somme de 4140, 84 euros au titre des indemnités d'occupation échues arrêtées au 14 janvier 2022 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamné in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] à payer à la SA ICADE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamné in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX; 

Et statuant de nouveau : 

RECEVOIR Madame [G] [H], Monsieur [G] [D] et Madame [L] [Z] en leurs conclusions, 

Les dires bien fondés et 'en' faisant droit, 

Débouter la SA ICADE de l'intégralité de ses demandes, 

Constater le caractère irrecevable de la demande de la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 novembre 1996 ainsi que des demandes d'expulsion qui y sont liées,

JUGER que la vente des lots 10 et 55 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] entre ICADE et Monsieur [G] [D] et Madame [H] [G] est parfaite ; 

DIRE que le jugement à intervenir sera publié au Service de la publicité foncière et sera donc opposable aux tiers,

Condamner la SA ICADE à payer à Madame [G] [H], Monsieur [G] [D] et Madame [L] [Z] la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive, 

Condamner la SA ICADE à payer à Madame [G] [H], Monsieur [G] [D] et Madame [L] [Z] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SA ICADE aux dépens de l'instance, 

Prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 juillet 2024 au terme desquelles la SA Icade demande à la cour de :



Déclarer la société IRLF tant recevable que bien fondée en son intervention volontaire et faire droit à l'ensemble de ses demandes, 

Déclarer Monsieur [D] [G], Madame [H] [G] et Madame [Z] [L] entièrement mal fondés en leur appel, 

Débouter les appelants de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre la société ICADE, 

Prononcer la mise hors de cause de cette dernière, 

Condamner in solidum les appelants à payer à la société ICADE la somme complémentaire de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, 

Les condamner encore in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du CPC. 





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 juillet 2024 par lesquelles la SASU IRLF demande à la cour de :

Déclarer la société IRLF tant recevable que bien fondée en son intervention volontaire, par application des articles 325 et 554 du CPC. 

Déclarer mal fondé l'appel interjeté par Monsieur [D] [G], Madame [H] [G] et Madame [Z] [L], 

Déclarer irrecevable leur demande reconventionnelle en déclaration d'une vente parfaite, Débouter les appelants de l'ensemble de leurs prétentions, 

Infirmer la disposition du jugement déféré ayant condamné Monsieur [D] [G] à payer la somme de 7.527,69 € au titre des loyers et charges arrêtés au 7 juillet 2021 échéance de juillet incluse, 

Confirmer le jugement déféré en ses autres dispositions rappelées ci-après, sauf à substituer la société IRLF à la société ICADE en tant que cessionnaire du bien loué et subrogée dans ses droits : 

- constate le transfert du bail conclu le 12 novembre 1996 entre la SA ICADE d'une part, et Madame [I] [G], concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] à Monsieur [D] [G] à compter du [Date décès 5] 2019, 

- déclare recevable et bien fondée la demande de la SAS IRLF aux fins de résiliation judiciaire du bail, 

- prononce la résiliation judiciaire du bail du 12 novembre 1996 entre la SAS IRLF venant aux droits d'ICADE et Monsieur [D] [G], concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], au jour de l'assignation du 7 juillet 2021,

 

- dit que Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] sont occupants sans droit ni titre, 

- ordonne à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 

- condamne in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] à payer à la SAS IRLF une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 7 juillet 2021, date de résiliation jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamne in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] à payer à la SAS IRLF la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Le réformant sur le montant de l'arriéré d'indemnités d'occupation, et statuant à nouveau : 

condamner in solidum Madame [H] [G], Monsieur [D] [G] et Madame [Z] [L] à payer à la SAS IRLF la somme de 11.222,76 € au titre des indemnités d'occupation dues au 2 juillet 2024 (juin inclus),

Condamner in solidum les appelants au paiement au profit de la SAS IRLF de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, 

Les condamner encore in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du CPC. 





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Pour mémoire, le jugement entrepris est irrévocable s'agissant du constat du transfert du bail à M. [D] [G], fils de la locataire en titre, à compter du [Date décès 5] 2019.



Sur l'intervention volontaire de la SASU IRLF et la mise hors de cause de la SA Icade



Selon l'article 554 du code de procédure civile, 'peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.



En l'espèce, il résulte des pièces produites que la SASU IRLF a acquis l'immeuble au sein duquel se trouve le logement litigieux par acte authentique du 1er juin 2023.



En conséquence, il convient de recevoir la SASU IRLF en son intervention volontaire et de prononcer la mise hors de cause de la SA Icade, celle-ci n'étant plus propriétaire de l'immeuble.



Sur la résiliation du bail et la dette locative



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, les appelants sollicitent de voir constater le caractère irrecevable de la demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que des demandes d'expulsion qui y sont liées, en faisant valoir qu'aucun commandement de payer ne leur a été signifié contrairement à ce qu'impose l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils prétendent que la dette locative a été intégralement soldée.





La SASU IRLF, invoquant qu'elle est subrogée dans les droits de la SA Icade, conclut à la confirmation du jugement entrepris s'agissant du prononcé de la résiliation, en faisant valoir que cette demande n'était pas soumise à la délivrance préalable d'un commandement de payer qui ne concerne que l'acquisition de la clause résolutoire. Elle fait valoir que la dette d'indemnités d'occupation s'élève à la somme de 11.222,76 euros terme de juin 2024 inclus, et souligne l'absence de tout versement depuis l'entrée en jouissance de la SASU IRLF il y a un an.



Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige : 

'II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi (...).

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur (...)'.



Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l'article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.



L'article 1224 dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



Selon l'article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.



L'article 1229 dispose que 'la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice'. 



Pour l'exercice de l'action en résolution, l'acte introductif d'instance suffit à mettre en demeure la partie qui n'a pas exécuté son engagement, sans qu'il soit nécessaire de faire précéder cet acte d'une sommation ou d'un commandement (Civ. 1re, 23 janvier 2001, n°98-22.760).



En l'espèce, la SA Icade, aux droits de laquelle vient la SASU IRLF, qui a formé devant le premier juge une demande de prononcé de la résiliation du bail, et non de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, justifie par les pièces produites avoir : 

- saisi la CCAPEX par letttre recommandée du 23 décembre 2020, soit deux mois au moins avant l'assignation des 7 et 12 juillet 2021 ; 

- notifié l'assignation à la préfecture le 13 juillet 2021, soit au moins deux mois avant l'audience initiale du 13 septembre 2021.



Ainsi qu'il a été rappelé plus haut, l'assignation délivrée les 7 et 12 juillet 2021 a suffi à mettre en demeure les défendeurs d'avoir à apurer la dette locative, qui s'élevait alors à 8949,41 euros arrêtée à mai 2021 inclus, sans nécessité de délivrance d'un commandement de payer préalable.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la SA Icade aux fins de résiliation judiciaire du bail.



S'agissant du bien-fondé de la demande, le premier juge a exactement considéré qu'à la date du 7 juillet 2021, la dette s'élevait à 7527,69 euros au titre des loyers et charges dus au 7 juillet 2021, date de l'assignation, après imputation du paiement de 700 euros du 12 août 2021, et que les paiements effectués par les défendeurs s'avéraient insuffisants à payer les loyers et charges et à rembourser la dette.



La cour, se plaçant au jour où elle statue pour apprécier la gravité du manquement, constate que la dette locative s'élève à 11. 222,76 euros arrêtée au 2 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, les appelants ne justifiant nullement par les pièces produites de versements de leur part qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur.



Il convient dès lors de juger que le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, et de confirmer le jugement entrepris (sauf à préciser que la SASU IRLF vient aux droit de la SA Icade) en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au jour de l'assignation le 7 juillet 2021, dit que M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] sont occupants sans droit ni titre, ordonné leur expulsion et les a condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus sit le bail s'était poursuivi à compter du 7 juillet 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux.



Il y a lieu de réactualiser la dette locative et de condamner in solidum M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] à payer à la SASU IRLF, dont la subrogation dans les droits de la SA Icade n'est pas contestée, la somme de 11.222,76 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 2 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus.



Sur les demandes reconventionnelles des consorts [G] - [L]



* Sur la vente de l'immeuble



Les appelants sollicitent de 'voir juger que la vente des lots 10 et 55 de l'immeuble entre Icade et M. [D] [G] et Mme [H] [G] est parfaite', et 'dire que le jugement à intervenir sera publié au service de la publicité foncière et sera donc opposable aux tiers'. Ils font valoir qu'ils bénéficiaient d'un droit de préemption en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la SA Icade leur avait fait signifier le 25 juillet 2022 une lettre d'information individuelle de mise en vente du logement, et qu'ils avaient donné leur accord pour l'acquisition par courriel de leur conseil du 28 juillet 2022, de sorte que la vente était parfaite.



La SASU IRLF, venant aux droit de la SA Icade, soutient que la demande est irrecevable, en ce qu'elle n'a pas été réitérée à l'encontre de la SASU IRLF devenue cessionnaire des droits immobiliers au 1er juin 2023, vente devenue opposable aux consorts [G] à la suite de sa publication au service de la publicité foncière le 30 septembre '2022". Elle affirme en outre que cette demande, nouvelle en appel, ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, s'agisant d'une action immobilière pétitoire relevant de la compétence d'attribution du tribunal judiciaire tandis que l'action introduite par la SA Icade devant le juge des contentieux de la protection était relative à l'exécution d'un contrat de location.

Elle fait valoir à titre subsidiaire que la demande est mal fondée, en ce que l'envoi de la lettre d'information individuelle de mise en vente de l'immeuble du 15 juillet 2022 à Mme [I] [G] était une erreur dès lors que cette dernière était décédée, et que, surtout, tout droit au bail relatif aux locaux conerné était résilié. Elle ajoute que cette lettre ne constituait pas une offre de vente, mais une information individuelle de mise en vente ouvrant un délai de réflexion de 3 mois.



Selon l'article 122 du code de procédure civile, 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.



En l'espèce, M. [D] [G] et Mme [H] [G] forment leur demande contre la SA Icade, alors que celle-ci n'est plus propriétaire de l'immeuble depuis la vente du 1er juin 2023, acte publié au service de publicité foncière de Bobigny 1 le 30 septembre 2023 (et non 2022, ainsi qu'il est indiqué par erreur dans le courriel du notaire produit par la SASU IRLF en pièce 34), de sorte que leur demande est irrecevable pour défaut de qualité de la SA Icade.



A titre surabondant, il convient de juger que la demande de M.et Mme [G] ne pourrait prospérer, dès lors qu'à la date de l'envoi, puis de la signification de la lettre d'information individuelle de mise en vente de l'immeuble des 15 et 25 juillet 2022, M. [G] n'était plus locataire mais occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail prononcée à la date du 7 juillet 2021, ainsi qu'il a été jugé supra ; au surplus, la lettre précitée précisait qu'elle ne constituait pas une offre de vente, de sorte que le courriel du 28 juillet 2022 par lequel le conseil des consorts [G] a 'confirmé l'accord de ses clients pour l'acquisition des deux lots 10 et 55 de l'immeuble' ne saurait valoir vente.



* Sur les dommages et intérêts 



Les consorts [G] sollicitent la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour 'préjudice moral et procédure abusive', en faisant valoir que 'la SA Icade leur a causé un préjudice important en entamant des procédures judiciaires dans le but d'obtenir la résiliation du bail'.



La SA Icade et la SASU IRLF concluent au débouté, en faisant valoir que la SA Icade n'a commis aucune faute.



Le prononcé de la résiliation du bail ayant été confirmé, ainsi qu'il a été jugé plus haut, il en résulte que la SA Icade n'a commis aucune faute en intentant la présente procédure, et les consorts [G] seront dès lors déboutés de leur demande de dommages et intérêts.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande de les condamner in solidum à payer à la SA Icade et à la SASU IRLF la somme de 500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Reçoit la SASU IRLF en son intervention volontaire,



Prononce la mise hors de cause de la SA Icade,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à préciser que la SASU IRLF vient aux droit de la SA Icade,



Et statuant à nouveau,



Condamne in solidum M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] à payer à la SASU IRLF la somme réactualisée de 11.222,76 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 2 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus,



Et y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de M. [D] [G] et Mme [H] [G] tendant à voir juger que la vente des lots 10 et 55 de l'immeuble situé [Adresse 3] et M. [G] [D] et Mme [H] [G] est parfaite,



Déboute M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,



Condamne in solidum M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] à payer à la SA Icade la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] à payer à la SASU IRLF la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [D] [G], Mme [H] [G] et Mme [Z] [L] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président