Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 17 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 9



ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2024



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11117 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6XX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2022 - Tribunal de Commerce de Paris - RG n° 2021024304





APPELANTE



S.A.S. CYRLAU

[Adresse 17]

[Localité 11]

Immatriculée au RCS de CHALON-EN-CHAMPAGNE sous le numéro 802 181 735



Représentée par Me Harold HERMAN du cabinet GIDE LOYRETTE NOUEL, avocat au barreau de PARIS, toque : T03

Ayant pour avocat plaidant Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocate au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE



S.A.S. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES

[Adresse 1]

[Localité 14]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 055 647



Représentée par Me Marie-Laure BONALDI du cabinet MARIE-LAURE BONALDI, avocate au barreau de PARIS, toque : B0936

Ayant pour avocat plaidant Me Gerard MOIRÉ de la SELAFA Jean-Claude COULON et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0002





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie MOLLAT-FABIANI, Présidente, et Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère.



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Sophie MOLLAT-FABIANI, Présidente

Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère 

Isabelle ROHART, magsitrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Mme Yulia TREFILOVA







ARRÊT :



- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Mme Sophie MOLLAT-FABIANI, présidente, et par Mme Yvonne TRINCA, greffière présente lors de la mise à disposition.



Exposé des faits et de la procédure



Par acte du 28 mai 2014, la société Cyrlau a cédé la totalité des parts du capital de la SCI Les Alouettes, propriétaire de diverses parcelles sur la commune de Bourbon Lancy sur lesquelles était installé un magasin Intermarché, à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires (IEM) moyennant un prix, fixé de manière définitive le 22 octobre suivant, à la somme de 305 904€.



L'acte prévoyait un complément de prix de 323 770€ sous réserve de la réalisation avant le 31 décembre 2016, de diverses conditions suspensives au profit du cessionnaire, tenant notamment à l'acquisition de parcelles de terrains environnantes et à l'obtention d'autorisations administratives permettant la reconstruction avec extension d'un Intermarché et d'un Bricomarché et à l'accord des exploitants des Intermarchés et Bricomarché de déménager.



Un avenant a été signé les 27.06 et 1.07.2017 aux termes duquel la date de réalisation a été reportée au 31 décembre 2020 et les conditions suspensives ont été modifiées pour certaines.



Les conditions suspensives s'appliquant pour que le complément de prix soit versé sont donc aujourd'hui les suivantes:

- acquisition des parcelles AK [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 4] et [Cadastre 8], appartenant à des tiers aux parties signataires pour un prix maximum Hors Taxes, hors droits et hors frais d'acte, de 1 365 000 euros, l'acquisition devant être libre de tout occupant

- obtention des autorisations administratives requises pour la construction et l'ouverture sur les parcelles acquises d'un point de vente de 2500 m² à dominante alimentaire sous enseigne Intermarché et un point de vente de 3800 m² sous l'enseigne Bricomarché, les deux enseignes étant transférés

- l'accord des exploitants actuels de l'Intermarché et du Bricomarché pour transférer leur activité dans les nouveaux locaux

- l'obtention d'un diagnostic de pollution des sols et d'une étude du sol dont les rapports de mission respectifs devront être négatifs.



Les parcelles qui devaient être acquises appartenaient d'une part pour les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 16] aux consorts [R] [G] et d'autre part pour les parcelles AK [Cadastre 8] et [Cadastre 4] à Monsieur [X].



Au 31.12.2020 la société IEM n'a pas versé le complément de prix.



La société Cyrlau estimant que la société IEM était responsable de l'absence de réalisation des conditions suspensives l'a mise en demeure de verser le complément de prix puis l'a assignée devant le tribunal de commerce en paiement du complément de prix.



Par jugement en date du 3.06.2022 le tribunal de commerce de Paris a:

Rejeté l'irrecevabilité soulevée par la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires,

Débouté la SAS Cyrlau de ses demandes,

Condamné la SAS Cyrlau à payer la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

Condamne la SAS Cyrlau aux dépens.



Le tribunal a rejeté l'exception d'irrecevabilité tirée de l'absence de mise en oeuvre de la clause de conciliation en retenant que le litige était né le 1.01.2021 et que la clause de conciliation prévoyait que chacune des parties devait désigner un conciliateur dans les 15 jours suivant la naissance du litige, qu'aucune des parties n'a pris l'initiative de désigner un conciliateur dans ce délai de 15 jours.

Sur le fond le tribunal a retenu que la société IEM produisait un rapport dont il résultait une pollution des sols des parcelles devant être acquises et qu'en conséquence la condition tenant à un rapport de pollution négatif n'était pas remplie, que cette condition n'est pas potestative et en a conclu en conséquence que le complément de prix n'était pas dû sans qu'il soit besoin d'examiner les autres conditions.



La société Cyrlau a fait appel par déclaration d'appel en date du 9.06.2022.



Une mesure d'injonction à rencontrer un médiateur a été ordonnée qui a débouché sur l'engagement d'une médiation entre les parties qui n'a cependant pas abouti.



Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 21.03.2024 la SAS Cyrlau demande à la cour de:

- Juger recevable l'appel interjeté par la société Cyrlau à l'encontre du jugement rendu le 3 juin 2022 ; 

-Infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'indemnisation formée par la société Cyrlau à l'encontre de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires 



En conséquence, statuant à nouveau : 

- Juger que la société Cyrlau a respecté la mise en 'uvre de la clause de médiation préalable ; 

- Juger recevable l'action engagée par la société Cyrlau ; 

- Débouter la société IEM des demandes d'irrecevabilité formulées à cet effet ; 

 

A titre principal : 

- Juger que la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires n'a pas réalisé les démarches nécessaires pour la levée des conditions suspensives prescrites au terme de l'acte du 1er juillet 2017 ; 

- Juger que le défaut d'exécution de ces démarches entraîne la responsabilité de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à l'égard de la société Cyrlau et que les conditions suspensives ont défailli de son fait fautif ; 

- Juger que la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires est de ce fait débitrice de l'engagement de procéder au versement de la somme de 323.770 euros; 

- Condamner en conséquence la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer le complément de prix d'un montant de 323.770 euros (trois cent vingt trois mille sept cent soixante dix euros) à la société Cyrlau, tel que prévu à la Section 3.3 de l'acte de cession en date du 28 mai 2014, repris par l'article 2 de l'avenant des 27 juin et 1er juillet 2017 avec application des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2021 ; 



A titre subsidiaire : 

- Juger que les conditions suspensives prévues à la Section 3.3 de l'acte de cession en date du 28 mai 2014, reprises par avenant des 27 juin et 1er juillet 2017 sont potestatives ; 

- Juger qu'au regard de leur caractère potestatif lesdites conditions suspensives sont entachées de nullité ; 

- Condamner en conséquence la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer le complément de prix d'un montant de 323.770 euros (trois cent vingt trois mille sept cent soixante dix euros) à la société Cyrlau, tel que prévu à la Section 3.3 de l'acte de cession en date du 28 mai 2014, repris par l'article 2 de l'avenant des 27 juin et 1er juillet 2017 avec application des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2021 ; 



En tout état de cause : 

- Condamner la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- Condamner la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

-Condamner la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires aux entiers dépens.



Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 23.02.2024, la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires demande à la cour de:

Sur l'irrecevabilité des demandes de la société Cyrlau :

- Recevoir la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires en ses présentes écritures et la dire bien fondée ;

- Juger que les Sociétés Cyrlau et L'Immobilier Européenne des Mousquetaires sont liées par l'Acte de Cession de Parts Sociales de la Société Civile Immobilière « Les Alouettes » en date du 28 mai 2014 et par son Avenant en date des 27 juin et 1er juillet 2017 ;

- Juger que ces deux actes contiennent respectivement en leurs articles 3.3, d'une part, et 4, d'autre part, une clause de conciliation obligatoire ;

- Juger que les Sociétés Cyrlau et L'Immobilière Européenne des Mousquetaires ont d'ores et déjà nommé leur conciliateur par courriers officiels de leurs Conseils respectivement les 27 avril et 6 mai 2021 ;

- Juger que, pourtant, la phase de conciliation n'a pas eu lieu ; 

En conséquence et statuant à nouveau :

- Infirmer le Jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Paris en date du 3 juin 2022 en ce qu'il a rejeté l'irrecevabilité soulevée par la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires;

- Juger que la Société Cyrlau est irrecevable, en l'état, en ses demandes et l'en débouter.

Au fond :

- Recevoir la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires en ses présentes écritures et la dire bien fondée ;

- Juger qu'aucun des événements visés par les conditions suspensives de l'Acte de Cession de Parts Sociales du 28 mai 2014 et son Avenant en date des 27 juin et 1erjuillet 2017 n'est survenu;

- Juger que la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires entend

se prévaloir de bonne foi des conditions suspensives prévues à l'Acte de Cession de Parts Sociales du 28 mai 2014 et à son Avenant en date des 27 juin et 1er juillet 2017 ;

- Juger que la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires n'a commis aucune faute contractuelle résultant de l'absence de réalisation de la vente des parcelles voisines cadastrées section AK [Cadastre 4], AK [Cadastre 8], AK [Cadastre 13] et AK [Cadastre 16] ;

- Juger que la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires n'a commis aucune faute contractuelle résultant de la présence de pollution dans les sols des parcelles voisines cadastrées section AK [Cadastre 4], AK [Cadastre 8], AK [Cadastre 13] et AK [Cadastre 16] ;

- Juger, en tout état de cause, que la Société Cyrlau n'apporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires se serait abstenue d'effectuer les démarches pour réaliser les conditions suspensives d'acquisition des parcelles voisines et/ou dans l'établissement d'un rapport de pollution.

En conséquence : 

- Confirmer le Jugement rendu le 3 juin 2022 par le Tribunal de Commerce de Paris en ce qu'il a :

Débouté la SAS Cyrlau de ses demandes ;

Condamné la SAS Cyrlau à payer à la SA L'Immobilier Européenne des Mousquetaires la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamné la SAS Cyrlau aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,80 € de TVA.

- Débouter la Société Cyrlau de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant à titre principal qu'à titre subsidiaire, qu'à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause: 

- Condamner la Société Cyrlau d'avoir à payer à la Société L'Immobilier Européenne des Mousquetaires la somme de 10.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner la Société Cyrlau aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de Maître Marie-Laure Bonaldi-Nut, Avocat au Barreau de Paris, sur son affirmation de droit.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la clause de conciliation



La société IEM soulève l'irrecevabilité des demandes formulées par la société Cyrlau en justice faisant valoir que la clause de conciliation préalable prévue au contrat n'a pas été mise en oeuvre dans la mesure où la société Cyrlau n'a jamais pris attache avec le conciliateur nommé par la société IEM aux termes de sa réponse officielle du 6.05.2021 et a ainsi violé la clause de conciliation.

Elle ajoute qu'il convient de retenir la date du 27.04.2021 comme la naissance du litige, puisque c'est la date à laquelle la société Cyrlau a communiqué à la société IEM le nom de son conciliateur.

Enfin elle indique que la désignation d'un conciliateur par le tribunal de commerce et d'un médiateur par la cour ne saurait couvrir l'irrecevabilité qu'elle soulève.



La société Cyrlau expose que les termes de cette clause ont été parfaitement respectés faisant valoir que la date de naissance du litige est le 19.04.2021 date de la mise en demeure qu'elle a adressée à la société IEM, que celle ci est restée taisante, que par contre elle-même a fait connaître le nom de son conciliateur le 27.04.2021, que le courrier de la société IEM du 6.05.2021 est tardif car postérieur de plus de 15 jours au courrier de mise en demeure de telle sorte qu'elle était bien-fondée à introduire l'instance.

Elle ajoute qu'une fois désignés ce sont les conciliateurs qui devaient s'efforcer de régler les difficultés et qu'en l'espèce il n'existe aucune diligence de la part du conciliateur désigné par la société IEM.

Elle soutient que le délai de trois mois est un délai maximum et non minimum et qu'elle n'avait pas à attendre la fin de ce délai pour pouvoir considérer que la mise en place de la conciliation avait échoué.



Sur ce



L'article 4 de l'avenant au contrat de cession en date du 27.06 et 1.07.2017 stipule que:

Pour toute contestation qui s'élèverait entre les parties, relativement à l'interprétation et à l'exécution des présentes, les parties s'engagent à soumettre leur différend préalablement à toute instance à des conciliateurs, chacune des parties en désignant un, sauf le cas où elles se mettraient d'accord sur le choix d'un conciliateur unique. Cette désignation devra intervenir au plus tard 15 jours après la naissance du litige.

Ce ou ces conciliateurs s'efforceront de régler les difficultés qui leur seront soumises et de faire accepter par les parties une solution amiable, dans un délai maximum de trois mois à compter de leur désignation.

A défaut pour l'une des parties de désigner son conciliateur ou pour toute contestation qui s'élèverait entre les parties, relativement à l'interprétation et à l'exécution des présentes, et non réglée par la procédure de conciliation, les parties s'engagent à soumettre leur différend au tribunal compétent.



En l'espèce un premier courrier a été adressé par la société Cyrlau à la société IEM le 20.10.2020 lui demandant de justifier des démarches engagées pour lever les conditions suspensives et lui confirmer le versement du complément de prix.

Le 18.12.2020 le conseil de la société IEM a répondu à ce courrier pour indiquer que les conditions suspensives n'avaient pas été réalisées et qu'en conséquence le complément de prix ne serait pas versé.



A cette date le litige n'était pas encore né puisque la société Cyrlau aurait pu être convaincue des explications apportées par la société IEM et alors renoncer à sa demande de versement du complément de prix.



Le 19.04.2021 la société Cyrlau a mis en demeure la société IEM de justifier sous huitaine les justificatifs afférents à la levée des conditions suspensives.



Le 27.04.2021 la société Cyrlau a demandé à la société IEM de lui adresser le complément de prix en indiquant que le défaut de paiement de ce prix entraînera le constat d'un désaccord entre les parties et en lui communiquant le nom de son conciliateur.



Le 6.05.2021 la société IEM a répondu en réitérant son opposition au paiement de tout complément de prix, en détaillant l'absence de levée des différentes conditions suspensives, et a indiqué le nom de son conciliateur.



Force est de constater que les deux parties ont indiqué le nom de leur conciliateur dans les délais prévus au contrat puisque la société Cyrlau a fait partir l'obligation de désignation de son courrier du 27.04 et que la société IEM a répondu au dit courrier dans le délai de 15 jours, mais qu'aucune diligence n'a été mise en oeuvre par les conciliateurs désignés par chacune des parties au contrat sans que la responsabilité de l'une ou l'autre des parties dans l'échec de la mise en oeuvre du processus de conciliation ne puisse être établie.



L'action a été engagée par la société Cyrlau par assignation du 18.05.2021.



Le contrat ne prévoit pas que le délai de trois mois est un délai imposé à l'une des parties avant de pouvoir saisir le tribunal pour statuer sur l'exécution du contrat, mais prévoit uniquement que ce délai est celui laissé aux conciliateurs pour tenter de faire accepter aux parties une solution amiable, de telle sorte qu'il ne peut être opposé par la société IEM à la société Cyrlau l'existence d'une clause lui interdisant la saisine du tribunal au cours de ce délai sous peine d'irrecevabilité de l'action engagée.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action, par substitution de motif.



Sur les conditions contractuelles



La société Cyrlau soutient que le tribunal a aggravé les conditions prévues contractuellement et a ajouté une condition qui n'était pas prévue à savoir permettre à la société IEM de se dégager de son engagement contractuel en prenant en considération l'état ou non de pollution de parcelles qui ne faisaient pas partie de celles objets de la vente réalisée.



Elle expose en premier lieu que la société IEM a refusé de procéder au complément de prix en invoquant d'une part le refus des propriétaires des parcelles AK [Cadastre 13], [Cadastre 16] et AK [Cadastre 8] et [Cadastre 4] de céder leurs biens aux conditions prévues et d'autre part, l'existence d'un audit pollution, réalisé par ses soins, n'excluant pas l'absence de pollution et/ou de déchets sur les terrains concernés et dans leur sous-sol, sans apporter, pour étayer ces affirmations, le moindre élément objectif puisqu'elle ne produit que des courriers qu'elle a elle-même établis.

S'agissant des parcelles AK [Cadastre 8] et [Cadastre 4] elle indique qu'est versé aux débats un unique courrier adressé par la société IEM au propriétaire et aucune démarche vis-à-vis du locataire commercial et que la carence de la société IEM devra donc être retenue.

S'agissant des parcelles AK [Cadastre 13] et [Cadastre 16] elle indique justifier du compromis signé par la société IEM avec les consorts [R], propriétaires des parcelles pour la somme de 750.000 euros et qu'il suffisait donc à la société IEM de se rapprocher des consorts [R].

Elle en conclut que la société IEM est défaillante à justifier des démarches engagées pour lever les conditions d'acquisition des parcelles, ce qui engage sa responsabilité contractuelle.



S'agissant des autorisations administratives elle expose que la société IEM reconnaît leur absence de réalisation, et qu'il convient donc de considérer cette condition suspensive comme levée.



Elle fait valoir quel'audit de pollution a été transmis tardivement et ne concerne pas les parcelles objets de la transaction, qu'en effet la clause insérée dans l'acte prévoit la réalisation d'un rapport de pollution sur les parcelles cadastrées AK [Cadastre 13],[Cadastre 16], [Cadastre 8] et [Cadastre 4] exclusivement, que le rapport relève l'absence de toute pollution sur ces parcelles, que de la pollution a été constatée sur la parcelle occupée par la société Agridiffusion mais que cette parcelle est la parcelle [Cadastre 6] qui est exclue du protocole, et enfin que la clause prévue dans l'avenant ne dit pas que la présence de pollution sur des parcelles autres que les parcelles AK [Cadastre 13],[Cadastre 16], [Cadastre 8] et [Cadastre 4] permet de considérer que la condition suspensive ne serait pas levée.



Enfin la société Cyrlau indique que la condition relative à l'étude des sols n'a pas été réalisée, ni la condition tenant à l'accord des sociétés pour transférer leur activité.



Elle en conclut que la responsabilité contractuelle de la société IEM est engagée en raison de son inexécution contractuelle et qu'il y a donc lieu de la condamner au paiement du complément de prix.



La société IEM explique que l'opération envisagée imposait l'acquisition de certains terrains voisins pour y transférer un commerce de détail de bricolage à l'enseigne Bricomarché et un commerce à dominante alimentaire sous l'enseigne Intermarché, ce qui explique les différentes conditions prévues, que les conditions 1, 2, 3 et 4 n'ont pas été réalisées, qu'ainsi un rapport établit que les sols sont pollués, que le rapport concerne les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8], que la seule condition liée à la pollution des sols ne devait pas uniquement viser la seule parcelle AK [Cadastre 8] mais également les autres parcelles de son projet.



Elle expose qu'à la lecture de ce rapport il s'est avéré inutile de faire établir une étude des sols.



S'agissant de la condition d'acquisition des terrains limitrophes appartenant à des tiers elle soutient avoir effectué des démarches qui n'ont pas abouti , en particulier s'agissant de l'acquisition des parcelles appartenant à Monsieur [X] cadastrées [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 4] et [Cadastre 9] du fait de la présence d'un locataire commercial et alors qu'il était prévu que les biens devaient être acquis libres de toute occupation.



Elle expose que l'acquisition des parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 16] était pour sa part conditionnée à l'acquisition des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 4] qui a été impossible car l'occupant commercial refusait de quitter les locaux, que le fait qu'elle ait pu, depuis, acquérir les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] le 21.07.2023 est dénué de pertinence puisqu'il a fallu attendre 8 ans pour que cette acquisition se réalise et alors qu'entre-temps les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 16] ont été vendues à un concurrent, Aldi, qui a construit un supermarché et que son propre projet de reconstruire un nouvel Intermarché en lieu et place du bâtiment vieillissant qui accueille le magasin n'est plus possible de ce fait.



Elle fait valoir que les autres conditions suspensives découlaient de l'acquisition préalable des terrains.



Elle conclut en rappelant qu'il ressort des accords des parties que si une seule des conditions n'était pas réalisée le complément de prix ne serait pas versé et qu'en conséquence faute d'acquisition et compte tenu de l'existence d'une pollution aucune des conditions ne s'est accomplie et il ne peut être fait droit à la demande principale de la société Cyrlau.



Sur ce



L'article 1304-3 du code civil dispose dans son premier alinéa que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Les conditions suspensives s'appliquant pour que le complément de prix soit versé, ainsi que prévues à l'avenant signé les 27.06 et 1.07.2017 sont les suivantes:

- acquisition des parcelles AK [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 4] et [Cadastre 8], appartenant à des tiers aux parties signataires pour un prix maximum Hors Taxes, hors droits et hors frais d'acte, de 1 365 000 euros, l'acquisition devant être libre de tout occupant

- obtention des autorisations administratives requises pour la construction et l'ouverture sur les parcelles acquises d'un point de vente de 2500 m² à dominante alimentaire sous enseigne Intermarché et un point de vente de 3800 m² sous l'enseigne Bricomarché, les deux enseignes étant transférés

- l'accord des exploitants actuels de l'Intermarché et du Bricomarché pour transférer leur activité dans les nouveaux locaux

- l'obtention d'un diagnostic de pollution des sols et d'une étude du sol dont les rapports de mission respectifs devront être négatifs.



Sur le diagnostic de pollution



Il a été réalisé un diagnostic de pollution par le cessionnaire.

Ce diagnostic de pollution a concerné les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 15] et partie de [Cadastre 2] et [Cadastre 12].



Cependant le contrat prévoit que la condition d'exigibilité d'un diagnostic de pollution négatif ne concerne que les parcelles AK [Cadastre 13],[Cadastre 16], [Cadastre 4] et [Cadastre 8] dont l'acquisition était envisagée puisqu'il est indiqué: les diagnostics porteront sur les parcelles AK [Cadastre 13],[Cadastre 16], [Cadastre 8] et [Cadastre 4].



Le diagnostic de pollution a conclu à la présence d'hydrocarbures sous l'appentis de la société Agridiffusion, nécessitant un traitement spécial des déblais excavés.



Il ressort des plans en page 5 et 14 du rapport que la société Agridiffusion n'est pas installée sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8] dont l'acquisition était prévue au contrat, ni sur les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 16] non incluses dans le diagnostic, mais est installée sur la parcelle [Cadastre 6].



Or cette parcelle a été expressément exclue par les parties des conditions suspensives du versement du complément de prix par l'avenant signé les 27.06 et 1.07.2017. 

N'étant pas incluse dans le contrat prévoyant le complément de prix la pollution constatée sur cette parcelle ne peut permettre au cessionnaire de soutenir l'existence d'un diagnostic de pollution positif pour conclure à l'absence de réalisation d'une des conditions suspensives.



La société IEM ne produit par ailleurs aucun autre diagnostic qui rapporterait la preuve que les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 13] et [Cadastre 16] présenteraient un problème de pollution.



En conséquence faute de production d'un rapport de pollution positif concernant les parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 8] et [Cadastre 4] par le cessionnaire sur lequel reposait la charge de le faire établir, il convient de retenir que cette condition d'absence de pollution s'est réalisée.



Sur l'acquisition des terrains



Un compromis de vente est versé aux débats signé entre les consorts [R] et la société IEM le 3.09.2013, concernant les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 16] pour 750.000 euros.



Concernant les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8] la société IEM produit aux débats un unique courrier adressé le 16.10.2018 à Monsieur [X] propriétaire des parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 4] et [Cadastre 9] dont celui-ci serait vendeur pour un montant de 615.000 euros mais sur lesquels sont implantés d'une part le magasin Bricomarché et d'autre part le bâtiment exploité par John Deere dont le propriétaire ne souhaite pas gérer l'éviction. La société IEM indique s'être rapprochée de Monsieur [S] dirigeant de la société John Deere pour aborder la question de l'indemnité d'éviction.

La société IEM produit un courrier daté du même jour adressé à Monsieur [S], société Ducharne Agridiffusion, exploitant une agence John Deere dans le bâtiment situé derrière l'Intermarché, lui proposant le versement d'une indemnité d'éviction de 150.000 euros.



D'une part la société IEM ne verse pas aux débats d'autres courriers adressés à Monsieur [X] que celui du 16.10.2018 et ne rapporte donc pas qu'elle a poursuivi les discussions avec le propriétaire pour obtenir la cession des terrains qu'elle souhaitait acquérir.

La société IEM ne rapporte pas la preuve qu'elle a mis en oeuvre les moyens nécessaires pour acquérir les parcelles visées au contrat.



D'autre part la cour souligne que l'enseigne John Deere qui est le magasin géré par la société Ducharne Agridiffusion ne se situe pas sur une des parcelles dont l'acquisition est visée dans l'acte de cession. En effet la société Agridiffusion comme rappelée ci dessus, exerce son activité sur la parcelle AK [Cadastre 6]. En conséquence l'acquisition du terrain occupé par la société Agridiffusion et le départ de celle-ci du terrain occupé par elle ne sont pas des conditions prévues au contrat signé entre la société Cyrlau et la société IEM.



Il en résulte que la société IEM est mal fondée à faire valoir qu'elle n'a pas pu acquérir les parcelles en raison du refus de la société Agridiffusion de quitter le terrain loué puisque la parcelle occupée par cette dernière n'était pas incluse dans les parcelles devant être achetées.

Elle ne peut pas, pour les mêmes raisons, faire valoir que le versement 'd'une indemnité d'éviction à la société Agridiffusion aurait eu pour conséquence le dépassement du prix total prévu dans l'avenant, pour justifier que la condition d'acquisition ne serait pas levée. 



La condition doit donc être considérée comme remplie au regard de l'absence de diligences de la société IEM pour acquérir les parcelles et du fait qu'elle a inclus dans le processus d'acquisition des parcelles non concernées.



Sur les autorisations administratives et l'accord des dirigeants des magasins Intermarché et Bricomarché



Aucun élément sur ces deux autres conditions n'est produit aux débats par la société IEM alors que le contrat prévoit que le cessionnaire fera ses meilleurs efforts pour déposer les demandes nécessaires à l'obtention des autorisations administratives, et fera ses meilleurs efforts pour obtenir des personnes morales les accords de transfert, de prise en charge du financement des travaux de second oeuvre et de signature de baux aux conditions prévues dans le contrat.



Il en résulte que les deux conditions suspensives sont réputées accomplies.





En conclusion les 4 conditions suspensives sont réputées avoir été accomplies de telle sorte que le complément de prix doit être versé par la société IEM.



Le jugement est donc infirmé et la société IEM condamnée à verser à la société Cyrlau la somme de 323.770 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27.04.2021 date de la première mise en demeure de verser le complément de prix.



Sur la demande de dommages et intérêts



La société Cyrlau demande la condamnation de la société IEM au paiement de dommages et intérêts complémentaires au regard de l'attitude de la société IEM qui n'a jamais mené le minimum de diligences pour lever les conditions suspensives de l'acte conclu en 6 années de relations contractuelles et qui, alors qu'elle était tenue d'une obligation contractuelle d'informer son cocontractant des démarches entreprises pour permettre la réalisation des conditions ne l'a jamais informée.



La société IEM conteste la moindre faute et soutient n'être responsable d'aucune obstruction volontaire. Elle souligne que l'obligation d'information devait être remplie sur demande du cédant et que la société Cyrlau n'a jamais effectué aucune demande en ce sens à son égard.





Sur ce



Le fait que la société IEM n'ait pas effectué les diligences nécessaires à la levée des conditions suspensives est déjà sanctionné par sa condamnation au paiement du complément de prix et ne saurait donc justifier le versement d'une somme supplémentaire.



Il est indiqué dans l'avenant signé en 2017 que le cessionnaire tiendra le cédant informé, sur demande de ce dernier, des démarches entreprises pour permettre la réalisation des conditions.



La preuve n'est pas rapportée par la société Cyrlau de ce que la société IEM interrogée par elle a refusé de répondre sur les démarches entreprises puisqu'aucun document en ce sens n'est versé aux débats.

Il en résulte qu'il ne peut être caractérisé de faute à ce titre de la part de la société IEM justifiant qu'il soit fait droit à la demande de dommages et intérêts supplémentaires de la société Cyrlau.



Sur la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 



Il est inéquitable de laisser la société Cyrlau supporter les frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense et il lui est alloué la somme de 10.000 euros.



Les dépens de première instance et d'appel sont mis à la charge de la société IEM.



PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 3.06.2022 sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action engagée par la société Cyrlau,



et statuant à nouveau



dit que les conditions suspensives prévues dans l'avenant signé les 27.06 et 1.07.2017 sont réputées avoir été accomplies,



en conséquence condamne la société Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société Cyrlau la somme de 323.770 euros avec application des intérêts au taux légal à compter du 27.04.2021, 



déboute la société Cyrlau de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,



condamne la société Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la société Cyrlau la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 

condamne la société Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens de première instance et d'appel.