Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 16 octobre 2024

N° RG 24/00517 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JSL5







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 16 OCTOBRE 2024



SUR RENVOI DE CASSATION







DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/01482

Tribunal de grande instance de Coutances du 8 novembre 2018

Arrêt cour d'appel de Caen du 1er mars 2022





APPELANTES :



SAS EIFFAGE CONSTRUCTION

RCS de Versailles 552 000 762

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Cyril DUTEIL, avocat au barreau de Caen





SAS EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST

RCS de Nantes 338 817 216

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Cyril DUTEIL, avocat au barreau de Caen





INTIMEE :



ASSOCIATION D'EDUCATION POPULAIRE SAINT-YVES

SIRENE 811 879 568

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Frédérique FAVRE, avocat au barreau de Caen





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 26 juin 2024 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 26 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 16 octobre 2024





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 16 octobre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 14 novembre 2016, l'association d'éducation populaire Saint-Yves a signé une promesse de vente au profit de la Sas Eiffage immobilier grand ouest concernant un ensemble immobilier situé à [Adresse 8] d'une superficie de 3 ha 65 a 26 ca au prix de 2 450 000 euros. L'acte contenait une condition suspensive d'obtention de permis de construire dont la demande devait être faite 'dans un délai de quatre mois à compter de l'opposabilité du futur PLU révisé permettant la réalisation du programme envisagé'. La durée de la promesse était fixée à 24 mois sans excéder le 31 décembre 2019.



Considérant que le bénéficiaire de la promesse n'avait pas respecté ses obligations, le 21 mars 2018, la promettante a adressé une mise en demeure à la Sas Eiffage immobilier grand ouest d'attester du respect de son obligation de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai contractuel.



Par acte d'huissier de justice du 10 septembre 2017, elle a fait assigner cette dernière afin de voir la juridiction essentiellement, constater la caducité de la promesse de vente et condamner les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction à lui verser l'indemnité d'immobilisation de 122 500 euros outre une indemnité de 88 734,49 euros à titre de dommages et intérêts.





Par jugement contradictoire du 8 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Coutances a :

- constaté la caducité de la promesse de vente du 14 novembre 2016,

- condamné solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction à payer à l'association d'éducation populaire Saint-Yves la somme de 122 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2018,

- débouté l'association d'éducation populaire Saint-Yves de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction à payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction aux dépens de l'instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 15 juin 2018,

- débouté les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration reçue au greffe le 11 décembre 2018, les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction ont formé appel de la décision.



Par arrêt contradictoire du 1er mars 2022, la cour d'appel de Caen a :

- infirmé le jugement sauf en ce qu'il a débouté l'association d'éducation populaire Saint-Yves de sa demande de dommages et intérêts,

- confirmé de ce chef,

statuant à nouveau et y ajoutant,

- débouté l'association d'éducation populaire Saint-Yves de ses prétentions,

- condamné l'association d'éducation populaire Saint-Yves à payer les dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause en ayant fait la demande,

- condamné l'association d'éducation populaire Saint-Yves à payer aux sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'association d'éducation populaire Saint-Yves a formé un pourvoi.



Par arrêt contradictoire du 21 décembre 2023, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a :

- cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 1er mars 2022 entre les parties par la cour d'appel de Caen,

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Rouen,

- condamné les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction aux dépens,

- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande des sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction et les a condamnées à payer à l'association d'éducation populaire Saint-Yves la somme de 3 000 euros.



La Cour de cassation a décidé comme suit au visa de l'article 1103 du code civil : 

' Pour rejeter la demande du promettant en paiement de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que la clause relative à cette indemnité ne prévoit pas qu'elle doit être payée dans l'hypothèse où il se prévaut de la caducité de la promesse faute de dépôt de demande de permis de construire dans le délai fixé.









En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la clause litigieuse prévoyait que l'indemnité serait versée au promettant faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition avant le 31 décembre 2019, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et s'agissant de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, qu'il était stipulé que si le bénéficiaire ne déposait pas de dossier de demande dans les quatre mois de l'opposabilité du futur plan local d'urbanisme révisé, il ne pourrait se prévaloir de cette condition, le promettant pouvant alors se délier de tout engagement huit jours après une mise en demeure de justifier du dépôt de cette demande, ce dont il résultait que le manquement du bénéficiaire à cette obligation empêchait la réalisation de la vente, la condition suspensive d'obtention du permis de construire étant réputée accomplie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.' 



Par déclaration du 9 février 2024, les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction ont saisi notre cour.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, la Sas Eiffage immobilier grand ouest et la Sas Eiffage construction demandent à la cour, au visa des articles 1189, 1190, 1191, 1192 du code civil, de : 

- juger que les termes 'sans indemnité' dans la clause 'au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant sera délié de toute obligation et sans indemnité' ne peuvent s'appliquer qu'à l'indemnité d'immobilisation convenue entre les parties, 



- juger qu'en ne justifiant pas du récépissé de dépôt d'un dossier de demande de permis de construire ni dans le délai de quatre mois à compter de l'opposabilité du plan local d'urbanisme révisé de la commune de [Localité 7], ni dans le délai de huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception de l'association d'éducation populaire Saint-Yves, la société Eiffage immobilier grand ouest n'a pas commis de 'manquement' et qu'elle n'a pas lieu 'en conséquence d'être sanctionnée par le paiement à l'autre partie de l'indemnité forfaitaire prévue au cas de manquement' (cf jugement page 5),

- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a : 

. condamné solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction à payer à l'association d'éducation populaire Saint-Yves la somme de 122 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2018,

. condamné solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction à payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction aux dépens de l'instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 15 juin 2018,

en conséquence,

- débouter l'association d'éducation populaire Saint-Yves de toutes ses demandes à leur encontre,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'association d'éducation populaire Saint-Yves de ses demandes de dommages et intérêts,

- condamné l'association d'éducation populaire Saint-Yves en tous les dépens de première instance et d'appel tant devant la cour d'appel de Caen que de Rouen dont le droit à recouvrement au profit de la Selarl Gray Scolan, avocats associés, pour ceux qui la concernent par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner l'association d'éducation populaire Saint-Yves à leur verser la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Si la caducité de la promesse n'est pas discutée par les parties, la Sas Eiffage immobilier grand ouest et la Sas Eiffage construction soutiennent que le tribunal a dénaturé la convention portant promesse de vente en faisant peser sur elles une obligation de diligence au titre du dépôt de la demande de permis de construire et a méconnu la nature de l'indemnité d'immobilisation qui n'avait ni pour objet ni pour effet de sanctionner un comportement fautif de sa part ; que l'indemnité n'avait vocation qu'à compenser la charge de l'immobilisation du bien pendant le délai de l'option ouverte au bénéficiaire de la promesse unilatérale. La condition suspensive relative au permis de construire devait uniquement faire obstacle au dédit du promettant durant la période correspondant à la faculté de levée d'option.



Elles précisent que dans l'hypothèse où elle ne justifiait pas dans le délai prévu du récépissé du dépôt de la demande de permis, le délai expirant le 10 octobre 2017 soit le 10 juin 2017, date de l'opposabilité du plan local d'urbanisme (PLU) plus 4 mois, la Sas Eiffage immobilier grand ouest se trouvait alors dans l'alternative suivante :



- soit le promettant ne la mettait pas en demeure de justifier du dépôt d'un dossier de demande de permis de construire dans le délai de quatre mois susvisé

Elle ne pouvait plus alors se prévaloir de la condition suspensive mais demeurait bénéficiaire de l'option d'acquisition jusqu'au 10 juin 2019 ; compte tenu de la faible valeur économique du terrain jusqu'à régularisation du PLU, la période couverte par le court délai ne faisait pas l'objet d'une indemnisation.



- soit le promettant la mettait en demeure de justifier le dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai de quatre mois à compter de l'opposabilité du PLU révisé

Elle déférait à la mise en demeure et garder la possibilité de lever l'option durant la validité de la promesse et en l'absence de levée de devoir l'indemnité d'immobilisation, ou elle ne déférait pas à la mise en demeure permettant ainsi au promettant de se délier de toute obligation et ce sans indemnité.



Elles analysent les termes 'sans indemnité' comme étant nécessairement en faveur du débiteur de l'indemnité d'immobilisation et renvoient à la rédaction même de la clause.



Elles ajoutent qu'il ne faut pas se méprendre sur la portée de l'arrêt qui a censuré l'arrêt de la cour d'appel de Caen en raison de son imprécision rédactionnelle en écrivant que 'la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ne prévoit pas qu'elle doit être payée dans l'hypothèse où le promettant se prévaut de la caducité de la promesse en l'absence de dépôt de demande de permis de construire dans le délai fixé' ; qu'il existe un mécanisme juridique spécifique qui écarte le jeu habituel du droit pour le promettant à la perception d'une indemnité d'immobilisation. 



Elles entendent obtenir le rejet de la demande de l'association Saint-Yves visant à leur condamnation au paiement d'une indemnité de 86 864,49 euros en plus de l'indemnité d'immobilisation en réparation de préjudices subis en se prévalant de l'article 1231-1 du code civil. Elles font valoir qu'elles n'ont commis aucune faute quasi-contractuelle justifiant une telle indemnisation ; que l'absence de dépôt de permis de construire ne constitue pas un manquement distinct de celui qui peut être à l'origine d'une indemnité d'immobilisation ; que contrairement à la présentation faite par leur adversaire, la levée d'option n'était pas une formalité ; qu'en outre, l'association ne peut se prévaloir d'un préjudice qui serait né en juin 2015, avant la naissance d'obligations par la signature de la promesse de vente et en raison d'un défaut de dépôt de permis de construire en 2017. 



Elles soulignent dès lors que les primes d'assurances, les taxes foncières les frais d'entretien de la propriété des années 2015 à 2017 doivent être écartées de même que les honoraires à hauteur de 47 400 euros pour 'rechercher un nouvel acquéreur'. 



En conséquence, elles demandent l'infirmation du jugement et le débouté de toutes les prétentions de l'association Saint-Yves.



Par dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, l'association d'éducation populaire Saint-Yves demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1104, 1231-1, 1304-3 alinéa 1er, 1304-6 alinéa 3, 1310 à 1319, 1344-1, 2288 et 2298 du code civil, 700 et 788 et suivants du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction à lui payer la somme de 

122 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2018,

- déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

- condamner la société Eiffage immobilier grand ouest à lui payer les sommes suivantes :

. 47 400 euros au titre des honoraires de conseil pour organiser et suivre le premier appel d'offre,

. 29 464,49 euros au titre des frais d'entretien courants,

. 10 000 euros a titre du temps passé par les bénévoles,

à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction à lui payer une somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction aux dépens de l'instance en ce compris la sommation de payer du 

15 juin 2018.



Elle rappelle que l'indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente constitue la compensation de l'immobilisation du bien pendant la durée de l'option et de la restriction de la liberté dans l'usage du bien et ne doit pas se confondre avec une clause de dédit en vertu de laquelle la partie qui s'engage peut revenir unilatéralement sur son engagement ; que l'indemnité est due lorsque la promesse était soumise à condition suspensive qui n'a pu être levée parce que le bénéficiaire en a empêché la réalisation. 



Elle soutient que la clause litigieuse rédigée comme suit :

'Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant sera délié de toute obligation et sans indemnité' n'est pas une clause de dédit qui permettrait au promettant de se délier de son cocontractant ; qu'elle était tenue de maintenir son offre tant que les conditions suspensives n'étaient pas levées et en cas de levée d'option du bénéficiaire ; que la clause ne fait qu'organiser les conséquences du non-respect par le bénéficiaire de son obligation de déposer un permis de construire mais ne tranche pas la question de l'indemnité d'immobilisation qui n'est pas une sanction mais la compensation de l'exclusivité accordée au bénéficiaire ; que les termes 'sans indemnité' ne vise donc que le promettant comme l'a jugé le tribunal.













Elle ajoute qu'en l'espèce, le bénéficiaire de la promesse n'a pas fait diligence et a renoncé à la promesse et que dès lors l'indemnité d'immobilisation est due ; que la durée d'immobilisation effective est sans incidence sur la valorisation de l'indemnité d'immobilisation ; que dans cette hypothèse, l'indemnité aurait dû être supérieure aux 10 % habituellement appliqués ; qu'il n'y a pas lieu de dissocier comme tente de le faire les sociétés Eiffage entre une immobilisation juridique et une immobilisation économique ; qu'en tout état de cause, ces dernières ne peuvent soutenir que la valeur du terrain était moindre avant l'approbation du nouveau PLU puisque la propriété était déjà selon le certificat d'urbanisme du 29 juillet 2014 classée en zone UC et pouvait accueillir dès lors la construction de logements ou de locaux commerciaux ; que la modification du PLU a en réalité réduit la destination du terrain et la surface constructible en raison de la création d'une zone naturelle.



En définitive, elle reprend les conséquences qu'il convient de tirer de la cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Caen en exposant que l'application de la clause litigieuse conduisant à libérer le promettant de son engagement du fait du manquement du bénéficiaire n'est pas de nature à faire perdre au promettant l'indemnité d'immobilisation. La Sas Eiffage immobilier grand ouest ne peut se prévaloir d'un retard dans la délivrance de la mise en demeure d'avoir à justifier du dépôt du permis de construire prévoyant en revanche un délai trop court pour ce faire. 



Elle soutient enfin qu'outre l'indemnité d'immobilisation, les manquements commis par la Sas Eiffage immobilier grand ouest justifie la condamnation de cette dernière à payer une indemnité correspondant à l'ensemble des préjudices subis au titre des frais supportés :

- les frais de recherche d'un nouvel acquéreur soit 47 400 euros, 

- les frais d'assurances : 11 123,56 euros,

- la taxe foncière : 6 958 euros,

- les frais d'entretien de la propriété : 11 382,93 euros, 

- le temps passé par les bénévoles : 10 000 euros 

soit un total de 86 864,49 euros et en outre les frais de procédure, dépens et frais irrépétibles.



Pour plus ample exposé des faits et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



La caducité n'étant pas contestée, il convient d'examiner le droit à l'indemnité d'immobilisation du promettant dans le cadre de la promesse unilatérale de vente et le cas échéant, à des indemnités distinctes au titre des préjudices allégués.



Sur l'indemnité d'immobilisation 



En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 1188 du même code dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Les articles suivants, de l'article 1189 à 1192 ajoutent que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ; que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ; que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun ; qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



En l'espèce, les clauses relatives à l'indemnité d'immobilisation insérées dans la promesse unilatérale de vente formée par acte authentique du 14 novembre 2016 sont ainsi libellées : 



- en son principe et à hauteur de 122 500 euros en page 7 de la convention :



'Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.'



- s'agissant de la condition suspensive de demande du permis de construire et de l'obtention de ce permis 'exprès et définitif' et 'au plus tard avant la date prévue pour la réalisation de ladite promesse (31 décembre 2019)' en page 11 de la convention :



'Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier de demande de permis de construire et ce dans un délai de quatre (4) mois à compter de l'opposabilité du futur PLU révisé permettant la réalisation du programme envisagé, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant sera délié de toute obligation et sans indemnité.'



Le plan local d'urbanisme approuvé par le conseil municipal le 29 mai 2017 a été publié le 10 juin 2017



Le notaire instrumentaire a sollicité à différentes reprises le notaire, conseil de la Sas Eiffage immobilier grand ouest, en février 2018, en vain.



Cette dernière a répondu à l'association par lettre du 13 avril 2018 en faisant état de contraintes au regard des dispositions du PLU et d'études en cours. Des échanges en vue d'une transaction ont échoué.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 juin 2018 reçue le 11 juin 2018, l'association Saint-Yves a mis en demeure le bénéficiaire : elle a visé la condition relative au dépôt d'un permis de construire non respectée par la Sas Eiffage immobilier grand ouest, la caducité de la promesse de vente et l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation. Elle a fait délivrer une sommation de payer l'indemnité d'immobilisation le 15 juin 2018.



La société bénéficiaire s'est opposée au paiement de cette indemnité mais n'a jamais justifié du dépôt de demande de permis de construire.



A la lecture des termes clairs de la promesse, la Sas Eiffage immobilier grand ouest n'a pas respecté l'obligation relative à la demande de permis de construire dans le délai fixé de quatre mois, arrivé à expiration le 10 octobre 2017, et n'a pas déféré à la demande de production de la demande de permis dans le délai de huit jours suivant la mise en demeure notifiée le 11 juin 2018. 



La disposition prévoyant la libération du promettant par l'effet de cette mise en demeure le concerne exclusivement et les termes 'sans indemnité' sont reliés de façon explicite à ce promettant, dégagé de son obligation de garder le bien à la disposition du bénéficiaire sans devoir d'indemnité à ce dernier : le promettant ne peut être privé du bénéfice de l'indemnité d'immobilisation alors que le droit à cette compensation est ouvert en raison des carences du bénéficiaire, tenu d'accomplir les diligences décrites en faveur de la réalisation de la condition suspensive.



En l'espèce, la clause rédigée est claire ; une interprétation contraire à sa rédaction telle que recherchée par la société bénéficiaire priverait de sens les dispositions relatives à l'indemnité d'immobilisation.



Les sociétés Eiffage ne peuvent davantage reprocher à l'association Saint-Yves d'avoir tardivement mis en oeuvre les dispositions de la promesse quant à la condition suspensive ou de ne pas avoir laissé courir le délai jusqu'à l'expiration du délai de la promesse soit jusqu'au 31 décembre 2019 sans dénaturer les termes de l'acte signé le 14 novembre 2016. 



En effet, la clause relative au dépôt d'un permis de construire a, par le délai fixé pour y procéder, vocation à limiter la durée de la promesse en cas de renonciation de l'opérateur à acquérir le terrain, et ce sans pénaliser durant deux années supplémentaires le promettant. La pertinence contractuelle du terme fixé fin 2019 relève du délai d'instruction du permis de construire et de régularisation de l'acte authentique de vente mais n'a pas pour objet d'anéantir la clause explicite fixant à quatre mois le délai de dépôt d'une demande de permis de construire. 



Les sociétés Eiffage ne développent ni moyen ni argument susceptible de remettre en cause les termes de la promesse que la Sas Eiffage immobilier grand ouest a signée. Les conditions d'évolution du PLU n'ont fait l'objet d'aucune condition dans les dispositions de la convention ; en outre, en l'absence de production d'une demande de permis ou de toute autre pièce précise, la société bénéficiaire ne démontre aucunement l'impossibilité de réaliser son projet. Les sociétés Eiffage ne peuvent utilement soutenir que le délai assortissant la condition de dépôt d'un permis correspond à la mise en oeuvre d'une clause de dédit en premier lieu, et sans contrepartie financière pour elles en second lieu.



Le débat économique sur la valeur de l'opération est sans effet sur les clauses clairement rédigées dans l'acte authentique et alors que la société bénéficiaire ne demande pas une réduction de l'indemnité d'immobilisation.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les sociétés Eiffage au paiement de l'indemnité d'immobilisation.





Sur les autres indemnités



L'article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



L'octroi d'une indemnité d'immobilisation ne prive pas le promettant de solliciter pour des préjudices distincts des dommages et intérêts à charge pour lui d'établir la faute, le préjudice et le lien de causalité, hors le préjudice causé par l'impossibilité pour le promettant de disposer de son bien durant la période de validité de la promesse de vente.



L'association Saint-Yves sollicite une indemnisation pour des postes chiffrés dès 2015. Mais la Sas Eiffage immobilier grand ouest ne peut répondre d'agissements commis antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente du 14 novembre 2016 en raison des aléas qui s'attachent aux pourparlers préalables à la formalisation de l'accord.









En effet, si l'association verse un document intitulé 'CESSION FONCIERE DU PERIMETTRE [Localité 9] A [Localité 7] PROCEDURE DE CONSULTATION', il apparaît incomplet puisqu'en page 2, la date et l'heure du dépôt des offres ne sont pas mentionnées. Surtout, les conditions de sa publication ne sont pas produites. Seule la lettre du 3 juin 2015 de la Sas Eiffage immobilier Grand Ouest permet de situer son inscription dans le cadre d'un appel d'offre.



En l'absence de plus amples informations sur le contexte juridique et économique, l'association ne justifie pas du choix possible entre différents opérateurs immobiliers. La lettre du 3 juin 2015 de la Sas Eiffage immobilier grand ouest comprend une description du projet et une offre d'achat à hauteur de 2 350 000 euros mais vise en préambule l'ouverture de négociations : 'En l'état actuel de l'avancement du dossier, qui nécessite encore de très nombreuses mises au point avec les différentes parties, et sous réserve de l'obtention de l'accord de notre Comité d'Engagement de notre Groupe, nous vous proposons de poursuivre nos discussions aux conditions reprises ci-après...'.



Aucune autre pièce n'est communiquée entre cette lettre du 3 juin 2015 et l'acte authentique du 14 novembre 2016. Dès lors, les postes de préjudice sollicités seront examinés pour la période suivant la signature de la promesse. 



Par lettre du 19 juillet 2018, faisant suite à la mise en demeure ayant emporté la caducité de la promesse en juin 2018, l'association Saint-Yves s'est prévalue des conséquences de l'anéantissement du projet de vendre. Elle communique une lettre contemporaine du 21 juillet 2018 par laquelle l'agence Century 21-Royer Immo confirmait la volonté de ses clients, une société tierce, d'acquérir le bien au prix de 2 400 000 euros. Dès lors, dès le second semestre 2018, l'association a disposé de la faculté de vendre le bien avant même l'expiration du délai initialement consenti prenant fin le 31 décembre 2019.



L'association Saint-Yves réclament les sommes suivantes :



- les frais de recherche d'un nouvel acquéreur : 47 400 euros



Elle fait valoir que dans le cadre de l'opération de cession initiale, elle s'est adjoint un avocat et un architecte et que les frais ont été engagés en pure perte. Elle se réfère à la pièce 41 qui n'est qu'un brouillard de sa comptabilité visant des honoraires de professionnels en mars et octobre 2015 et en mai et juillet 2018.



Outre l'absence de production des factures permettant de vérifier l'objet réel des prestations concernées, ces frais ne peuvent être imputés à une faute commise par la Sas Eiffage immobilier grand ouest puisque :

- pour l'année 2015, ils correspondent aux démarches préalables nécessaires à la vente alors que l'association Saint-Yves ne démontre pas y avoir définitivement renoncé et dispose de candidats à l'acquisition tels qu'ils sont évoqués dans la lettre de l'agence Century 21. 

- pour l'année 2018, ils correspondent à des frais d'huissier à sa charge et à des honoraires d'architecte sans autre précision. Les frais de la sommation du 15 juin 2018 sont réclamés au titre des dépens et peuvent intégrés la somme allouée au titre des frais irrépétibles. 



La demande sera rejetée.



- les frais de conservation du bien : 29 464,49 euros



Les frais d'assurance (11 123,56 euros) et la taxe foncière (6 958 euros de 2015 à 2017) sont des frais inhérents à la propriété que l'association a gardée avec faculté de la vendre. Ils ne sont pas liés à une faute de la bénéficiaire de la promesse. 

Pour les frais d'entretien de la propriété courants et exceptionnels (11 382,93 euros), l'association se réfère aux pièces 33 et 41 de son dossier : 

- la pièce 41 vise le 22 mai 2018 'ENTse PASQUETTE DEVIS/SINISTRE... 

792,00 euros' sans production de facture ; la référence à un sinistre pose la question de la prise en charge par l'assureur, sauf franchise applicable ;

- la pièce 33 comprend le tableau récapitulatif du brouillard, factures comprises, portant sur les dépenses d'entretien de l'immeuble de 2015 au 30 décembre 2017. 

Les frais antérieurs à la signataire de la promesse sont exclus pour les motifs ci-dessus exposés. 

Les dépenses faites à compter de la signature de la promesse soit dans le tableau du 7 décembre 2016 au 30 octobre 2017 sont des charges incombant au propriétaire et qui auraient en toute hypothèse été engagées par l'association compte tenu de perspectives de régularisation de la vente en décembre 2019.



Les demandes seront rejetées.



- l'indemnisation du travail bénévole : 10 000 euros



L'association ne justifie pas de cette demande à l'aide de la désignation des personnes investies dans le dossier, du temps passé au regard des missions remplies et dès lors des frais éventuellement engagés malgré un temps non rémunéré mis à la disposition de l'association. 



Elle sera déboutée de ces prétentions. Le jugement les ayant écartées sera confirmé.





Sur les frais de procédure



Les dispositions relatives aux frais de procédure n'appellent pas de critiques sauf en ce que les dépens comprennent les frais de sommation qui relèvent des frais irrépétibles.



Les sociétés Eiffage succombent à l'instance et seront condamnées in solidum aux dépens.



Elles seront condamnées à payer à l'association Saint-Yves la somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles, qui comprendront les frais de la sommation de payer du 15 juin 2018, au visa de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Sur arrêt de renvoi de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 21 décembre 2023,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont appel à l'exception de la condamnation aux dépens en ce qu'ils comprennent les frais de sommation du 15 juin 2018,



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Condamne in solidum la Sas Eiffage immobilier grand ouest et la Sas Eiffage construction à payer à l'association Saint-Yves la somme de 9 000 euros comprenant les frais de sommation du 15 juin 2018 au titre des frais irrépétibles, 



Condamne in solidum la Sas Eiffage immobilier grand ouest et la Sas Eiffage construction aux dépens.



Le greffier, La présidente de chambre,