Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 17 octobre 2024

N° RG 24/00725 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JSZ6





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :





Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 23 janvier 2024





APPELANTS :



Madame [R] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Stéphane KUJAWSKI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001292 du 10/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)



Madame [R] [S] es qualité de représentant légal de sa fille [D] [I] [S] née le 20/08/2007

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Stéphane KUJAWSKI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001293 du 10/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)



Madame [R] [S] es qualité de représentant légal de son fils [T] [I] [S] né le 14/11/2011

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Stéphane KUJAWSKI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001294 du 10/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)





Madame [R] [S] es qualité de représentant légal de son fils [E] [I] [S] né le 17/03/2015

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Stéphane KUJAWSKI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001291 du 10/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)









Monsieur [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté et assisté par Me Stéphane KUJAWSKI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001295 du 10/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)





INTIMEE :



OPH HABITAT 76

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Isabelle de THIER, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame ALVARADE, Présidente

Madame ROGER-MINNE, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère





DEBATS :



Madame DUPONT greffière





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 17 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.



















Exposé des faits et de la procédure





Par acte sous seing privé du 3 juillet 2008, l'office public de l'habitat du département de la Seine-Maritime, Habitat 76 (OPH Habitat 76), a consenti à Mme [R] [S] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 315,30 euros.



Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 651,53 euros en principal.



Suivant acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, Mme [S], agissant en son nom et en qualité de représentant légal de ses enfants, [D] [I]-[S], [T] [I]-[S] et [E] [I]-[S], a fait assigner en référé l'Office public de l'Habitat 76 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir ordonner une expertise du logement. M. [F] [I] est intervenu volontairement à la procédure.



Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, dénoncé à M. le Préfet de la Seine-Maritime par voie électronique le 13 décembre 2022, l'OPH Habitat 76 a fait assigner Mme [S] aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et en paiement de diverses sommes.



Par ordonnance du 6 février 2023, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée, qui a été confiée à M. [V] [N], lequel a rendu son rapport le 7 août 2023.



Par jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont réunies au 12 novembre 2022 ;

- ordonné la libération des lieux ;

- dit qu'à défaut pour Mme [S] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

- condamné Mme [S] à payer à l'OPH Habitat 76 la somme de 

3 535,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 6 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse ;

- condamné l'OPH Habitat 76 à payer à Mme [S] la somme de 

4 793,94 euros en réparation du trouble de jouissance ;

- condamné Mme [S] à payer à l'OPH Habitat 76 une indemnité d'occupation mensuelle égale à 60% du montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

- débouté Mme [S] de sa demande de travaux ;

- débouté Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

- débouté Mme [S], en son nom personnel, de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

- débouté Mme [S], en qualité de représentante légale de ses enfants, [D], [T] et [E], de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

- débouté M. [I] de sa demande de dommage et intérêts au titre du préjudice moral;

- débouté Mme [S] de sa demande de publication du jugement ;

- débouté l'OPH Habitat 76 de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [S] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l'assignation et de la notification de ces actes aux administrations, à l'exclusion des frais de l'expertise ordonnée en référé ;

- condamné l'OPH Habitat 76 aux dépens uniquement en ce qu'ils comprennent les frais de l'expertise ordonnée en référé ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

- dit que la décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Le premier juge a considéré que la locataire ne s'était pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois, ni n' avait saisi la juridiction d'une demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, de sorte qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail, qu'elle n'avait donc aucun intérêt à agir et n'était pas fondée en sa demande d'exécution de travaux.



Il a en revanche retenu au vu de l'expertise l'existence de désordres imputables au bailleur et entraînant une gêne dans la vie quotidienne des occupants du logement objet du bail, mais que les demandes au titre des préjudices matériel et moral doivent être rejetées en l'absence de lien démontré avec les désordres relevés, imputables au bailleur.



Par déclaration électronique du 26 février 2024, Mme [S], en son nom et en qualité de représentant légal de ses trois enfants, [D] [I]-[S], [T] [I]-[S] et [E] [I]-[S] et M. [F] [I], ont interjeté appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024.



Exposé des prétentions des parties



Dans ses conclusions communiquées le 22 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1231-1, 1717 et suivants du code civil de :

- réformer le jugement de première instance en ce qu'il n'a pas accordé l'intégralité des demandes formulées par chacun d'eux et en ce qu'il a fait droit aux demandes formulées par la société intimée, notamment en constatant la réunion des conditions de résiliation du bail et en ordonnant la libération des lieux ;

En conséquence,

- condamner l'OPH Habitat 76 à réaliser l'intégralité des travaux permettant de restituer aux locaux donnés à bail leur caractère habitable et de rectifier l'intégralité des désordres listés par l'expert judiciaire sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à les reloger pendant les travaux qui devront être réalisés d'une traite ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à enlever l'intégralité des meubles garnissant l'appartement et à lui payer la somme prévue ci-après pour le remeubler intégralement ;

- désigner à nouveau M. [V] [N], aux frais de l'OPH Habitat 76, pour vérifier la réalisation des travaux rendus nécessaires, l'appartement ayant été déclaré insalubre au cours de l'expertise judiciaire initiale ;

- suspendre le paiement du loyer à compter de l'assignation en référé jusqu'au constat par l'expert judiciaire de la bonne fin des travaux ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à leur payer la somme de 22 560 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à leur payer la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de Mme [S] ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de Mme [D] [I]-[S] ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de M. [T] [I]-[S] ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de M. [E] [I]-[S] ;

- condamner l'OPH Habitat 76 à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de M. [F] [I];

- ordonner la publication aux frais de l'OPH Habitat 76 du dispositif du jugement à intervenir dans le journal [Localité 5] Normandie distribué sur la région rouennaise ;

- condamner l'OPH Habitat 76 aux entiers dépens du référé, de première instance et d'appel, y compris naturellement des frais d'expertise et d'exécution de l'arrêt à intervenir ;

- débouter l'OPH Habitat 76 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, 

- opérer toute compensation en cas de retenue d'une quelconque créance de la part de l'OPH Habitat 76.



La locataire fait valoir que l'expertise judiciaire a clairement démontré que le logement était insalubre, humide et dépourvu de ventilation suffisante et que ces désordres remontaient probablement à la prise du bail,

qu'une expertise amiable s'est préalablement tenue le 26 octobre 2022 à sa demande, que l'OPH habitat 76 a toutefois fortement minimisé la réalité des désordres ainsi que leur impact, que les conditions de vie étaient indignes, de sorte qu'elle est en droit de solliciter réparation de son entier préjudice dans la limite de la prescription quinquennale, les expertises ayant démontré que ces désordres étaient préexistants, que le juge des contentieux de la protection n'a pas tiré les conséquences de ses constats, ni respecté le principe indemnitaire qui prescrit la réparation intégrale du préjudice, qu'il n'y avait pas lieu de constater la résiliation du bail, dès lors que l'OPH habitat 76 ne pouvait réclamer une dette locative, les montants des dommages intérêts accordés étant supérieurs.





Dans ses conclusions communiquées le 12 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, l'OPH Habitat 76 demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 23 janvier 2024 dont appel s'agissant de la constatation des conditions de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- confirmer le jugement du 23 janvier 2024 en ce que la libération des lieux a été ordonnée et l'expulsion prononcée ;

- confirmer le jugement en ce que Mme [S] a été déboutée de sa demande de travaux, de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

- débouter Mme [S] de ses demandes de dommages et intérêts en qualité de représentante légale de ses enfants ;

- débouter M. [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre de préjudice moral ;

- débouter Mme [S] de sa demande de publication du jugement ;

- débouter les consorts [I]-[S] de leurs demandent tendant à déménager le mobilier des consorts [I]-[S] ;

- débouter Mme [S] de sa demande de désignation de M. [N] pour une nouvelle expertise ;

- débouter les consorts [I]-[S] de leur demande de suspension du paiement des loyers ;

Sur l'appel incident formé par Habitat 76,

- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 7 367,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus arrêtés au 24 avril 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse ;

- réformer le jugement du 23 janvier 2024 en ce que l'OPH Habitat 76 a été condamné à régler à Mme [S] la somme de 4 793,94 euros en réparation du trouble de jouissance, et à titre infiniment subsidiaire, réduire cette somme à de plus justes proportions ;

- réformer le jugement du 23 janvier 2024 en ce que Mme [S] a été condamnée à payer à l'OPH Habitat 76 une indemnité d'occupation mensuelle égale à 60% du montant du loyer révisé, et la condamner à régler l'intégralité de l'indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer mensuel ;

- condamner Mme [S] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.



Il répond que ce n'est que postérieurement à la délivrance du commandement de payer les loyers que la locataire a évoqué des désordres affectant le logement et sollicité une expertise judiciaire,

que les conclusions de l'expertise concernant l'imputabilité des désordres liés aux anomalies électriques ainsi qu'au système de ventilation sont contestables, alors que l'insalubrité du logement résulte exclusivement d'un manque d'entretien, d'une absence de ventilation et d'un surencombrement du logement par la locataire, l'expert ayant par ailleurs précisé que la teneur en humidité dans les pièces principales n'était pas anormale,

qu'aux termes de l'expertise amiable diligentée en octobre 2022, par l'assureur de la locataire, l'expert avait recommandé de nettoyer et de désencombrer le logement, et souligné que les conditions de ventilation n'étaient pas optimales,

que dès qu'il a été avisé de l'existence de désordres pouvant préjudicier à la locataire et aux autres occupants, il a immédiatement mandaté des entreprises compétentes aux fins d'intervention, lesquelles se sont vues systématiquement refuser l'accès,

que la locataire a cessé de régler son loyer, ce qui l'a conduit à engager une procédure en résiliation expulsion,

que c'est donc légitimement que le juge des contentieux de la protection a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail, que la demande d'indemnisation devra être rejetée en l'absence de preuve.









MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le paiement des loyers et l'application de la clause résolutoire



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi précitée, dans sa rédaction applicable au litige, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et l'article 24-I dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Selon l'article 6 de la même loi, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent sans risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ce texte précise notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que le système électrique doit être conforme aux normes de sécurité, que les matériaux et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants, que les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairage naturel suffisant et d'une ventilation adaptée aux besoins d'une occupation normale. Le logement doit en outre comporter des éléments d'équipement et de confort, en particulier une installation permettant un chauffage normal, une alimentation en eau potable, une cuisine ou un coin cuisine et une installation sanitaire intérieure.



Le locataire qui estime que son droit à un logement décent a été violé ne peut suspendre le paiement des loyers que s'il prouve que ce logement est non seulement indécent, mais aussi inhabitable. Selon l'article 1134 du code civil, le juge ne peut apprécier la gravité du manquement contractuel sanctionné par une clause résolutoire, sauf si l'indécence du logement rend son usage impossible.



La locataire ne conteste pas l'arriéré locatif ni la suspension des paiements après le commandement délivré. Elle reproche au juge d'avoir prononcé la résiliation du bail alors que le montant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance est supérieur à la dette locative. Elle réclame la réparation intégrale de son préjudice ainsi que celle des autres occupants du logement sur le fondement des expertises amiable et judiciaire établissant l'insalubrité du logement.



Le rapport d'expertise judiciaire a révélé de nombreux désordres, notamment des problèmes électriques nécessitant une mise en conformité, un dysfonctionnement de la ventilation avec un taux d'humidité élevé (12 à 

15 %), proche du seuil de tolérance de 18 %) et des moisissures dans toutes les pièces principales. Une infestation de blattes dans les pièces humides a été attribuée à ces problèmes de ventilation.



L'expert a conclu à l'insalubrité du logement, nécessitant sa libération pour réaliser les travaux.



Ces désordres présentent des risques pour la santé des occupants, mais ne peuvent être imputés à la locataire, étant causés par des défauts d'installation. Bien qu'il puisse être reproché à la locataire un manque d'entretien, il ne peut lui être imputé la présence de moisissure et de nuisibles, qui sont liés à l'humidité excessive et à la ventilation défaillante.



Il a été rappelé que le bailleur est tenu de garantir son locataire des désordres affectant les lieux loués et de les faire cesser. La locataire évalue le préjudice résultant de son trouble de jouissance à la somme de 22.560 € sur la période non atteinte par la prescription, relevant que l'expert situe leur origine à une période proche de la signature du bail.



Force toutefois est de relever que la locataire n'a pas signalé ces désordres avant la délivrance du commandement de payer, le bailleur, ayant tenté d'y remédier dès qu'il en a été avisé, mais s'est heurté au refus de la locataire de laisser intervenir les entreprises.



Le premier juge a en conséquence justement apprécié le préjudice subi par la locataire en lui octroyant une somme de 4 793,94 euros à compter du 22 novembre 2022 au titre du trouble de jouissance.



Dès lors qu'il est établi que le logement loué ne répond pas aux conditions de décence exigées par la loi et les règlements, le locataire peut seulement demander au propriétaire sa mise en conformité, et à défaut d'accord saisir la commission départementale de conciliation, le juge pouvant seul déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, le décret d'application du 30 janvier 2002 lui donnant en outre le pouvoir de réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement.



La locataire ne démontre pas, ni même n'allègue avoir été dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, elle ne peut donc prétendre que la dette de loyer aurait été effacée par le mécanisme de la compensation et c'est à bon droit que le premier juge, constatant l'existence d'un commandement de payer en date du 12 septembre 2022 visant la clause résolutoire et demeuré infructueux, a dit que le bail se trouvait résilié au 12 novembre 2022, les dispositions tenant au paiement d'une indemnité d'occupation égale à 60 % du montant du loyer augmenté des charges, à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef étant confirmées.



Les demandes aux fins d'exécution des travaux préconisés au terme du rapport d'expertise, tendant à la désignation du même expert aux fins de vérification des travaux effectués, de prise en charge des frais de déménagement et de relogement, sont dépourvues d'objet, le jugement étant également confirmé sur ces points.



L'OPH habitat 76 n'est pas fondé en sa demande de paiement d'une somme de 7 367,66 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 24 avril 2024, qui ne tient pas compte de la réduction pour trouble de 

jouissance, le jugement étant confirmé en ce qu'il a condamné la locataire au paiement de la somme de 3 535,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 6 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, outre à une indemnité d'occupation mensuelle égale à 60% du montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux.







Sur les demandes indemnitaires



La locataire demande la condamnation de l'OPH Habitat 76 à lui verser les sommes de 8 000 euros en réparation de son préjudice matériel, 5 000 euros pour son préjudice moral et 5 000 euros pour chaque occupant.



L'OPH habitat 76 conclut au rejet des demandes estimant que la locataire est responsable de son préjudice.



La locataire ne démontre pas la dégradation de son mobilier, ni son remplacement, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel. Elle ne rapporte pas non plus la preuve d'un préjudice moral distinct de celui déjà réparé par le trouble de jouissance, étant rappelé qu'elle ne s'est jamais manifestée auprès du bailleur et qu'elle a empêché l'accès du logement aux intervenants. Le jugement déféré sera confirmé de ces chefs.



Sur la demande de publicité du présent arrêt



Il n'y a pas lieu d'ordonner la publication de la décision.



La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a mis à la charge de la locataire les dépens de l'instance comprenant les frais de commandement de payer, d'assignation, de notification de ces actes à l'exclusion des frais d'expertise et à la charge du bailleur uniquement les frais d'expertise ordonnée en référé et en ce qu'il a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La locataire qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



Il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais qu'elle a exposés dans l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Condamne Mme [R] [S] aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle,



Dit que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles par elle exposés,



Rejette toute autre demande.







La greffière La présidente