Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 17 octobre 2024

N° RG 24/00778 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JS5L





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/00434

Jugement du tribunal judiciaire Juge des contentieux de la protection de Dieppe du 16 janvier 2024





APPELANT :



Monsieur [R] [X]

né le 19 Juin 1986 à [Localité 5] (76)

[Adresse 1]

[Localité 6]



représenté par Me Claire VAILLS de la SELARL BARBIER VAILLS, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Gabriel KENGNE, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2024-002138 du 22/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)



INTIMEE :



S.A.S. 3 F NORMANVIE venant aux droits de SODINEUF HABITAT NORMAND

RCS de rouen sous le n° 552 141 541

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentée par Me Gaëlle PERISSERE de la SCP DESCAMPS PERISSERE, avocat au barreau de DIEPPE

assistée de Me Karine DESCAMPS de la SCP DESCAMPS PERISSERE, avocat au barreau de DIEPPE





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame GERMAIN, Conseillère



DEBATS :



Madame DUPONT greffière



ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 17 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.





Exposé des faits et de la procédure



Par acte sous seing privé du 29 janvier 2015, la SA Sodineuf Habitat Normand, devenue société anonyme 3F Normanvie a consenti à M. [R] [X] et à Mme [M] [H], épouse [X] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 319,55 euros.



M. [R] [X] et Mme [M] [H] ont par suite divorcé.



Par acte d'huissier du 14 juin 2023, la SA 3F Normanvie a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur la somme de 1 496,31 euros représentant les loyers, charges arrêtées au 31 mai 2023.



Le locataire étant bénéficiaire des aides au logement, le bailleur a informé la Caisse d'allocations familiales le 23 juin 2023 des impayés de loyers.



Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, dénoncé à M. le Préfet de la Seine-Maritime par voie électronique le 25 août 2023, la SA 3F Normanvie a fait assigner M. [X] aux fins en résiliation du bail. 



Par jugement réputé contradictoire du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a :

- déclaré l'action de la SA 3F Normanvie recevable ;

- constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 6], conclu le 29 janvier 2015 entre la SA 3F Normanvie d'une part et M. [X] d'autre part ; 

- condamné M. [X] à libérer les lieux situés [Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 6] en satisfaisant aux obligations du locataire ;



A défaut, 

- ordonné l'expulsion de M. [X] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

- rappelé s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné M. [X] à payer à la SA 3F Normanvie la somme de

1 543,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'octobre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 1 496,31 euros et à compter du jugement sur le surplus ; 

- condamné M. [X] à payer à la SA 3F Normanvie une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois de novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- condamné M. [X] au paiement de la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [X] aux entiers dépens ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; 

- dit que la décision serait notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime au titre de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 



M. [X] a interjeté appel de cette décision dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2024.



Exposé des prétentions des parties



Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, l'appelant demande à la cour de :

- voir infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

- débouter la SA 3F Normanvie venant aux droits de la société Sodineuf habitat normand de l'ensemble de ses demandes, 

- lui accorder les plus larges délais de paiement dans la limite de trois années ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

- dire que si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais produit ses effets ;

- condamner la SA 3F Normanvie à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société 3F Normanvie aux entiers dépens.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, l'intimée, 

demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 16 janvier 2024 rendu sur le fondement de la résiliation du contrat de bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir au regard de la nature de l'instance ;

Y ajoutant,

- condamner M. [X] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au entiers dépens.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



L'appelant fait valoir qu'il n'était pas présent à l'audience du 16 novembre 2023 puisqu'il n'a jamais eu connaissance de l'assignation, signifiée à étude, ni du courrier du commissaire de justice laissée dans sa boîte aux lettres laquelle est régulièrement vandalisée, qu'il n'a donc pu faire valoir ses droits dans le cadre de la première instance.



À hauteur de cour il sollicite l'infirmation du jugement qui n'a pas tenu compte de sa situation financière, précisant qu'en 8 ans de bail, il n'avait jamais manqué à ses obligations contractuelles, ayant temporairement rencontré des difficultés liées à une cause étrangère.



L'intimée répond que l'appelant ne justifie aucunement du fait que sa boîte aux lettres serait régulièrement vandalisée, il ne s'est jamais rapproché du bailleur aux fins de signaler ces incidents, qu'un commandement de payer a toutefois été signifié à sa personne de sorte qu'il était parfaitement avisé de la procédure engagée et des risques encourus, mais n'a pour autant pas réagi.



Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, la société Immobilière 3F a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 juin 2023 pour la somme en principal de 1 496,31 euros représentant l'arriéré locatif au 31 mai 2023, terme de mai inclus.



Il n'est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées, la dette se fixant à la somme en principal de 1 663,37 euros au 8 août 2023, un paiement partiel de 650 euros étant intervenu à cette date.



M. [X] ne conteste ni la dette locative ni l'absence de règlement dans les deux mois du commandement de payer, sa demande ne portant en définitive que sur l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.



Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies.



Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire



L'appelant demande la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que le prononcé de sa non-acquisition en cas d'apurement de la dette litigieuse au motif que son défaut de paiement est intervenu à la suite d'une période d'une particulière difficulté financière mais qu'il a toujours respecté 

ses obligations en tant que locataire durant les huit premières années de son bail. Il sollicite les plus larges délais pour apurer sa dette, demandant à la juridiction de reconnaître sa bonne foi, faisant observer qu'il a repris ses versements, la Caisse d'allocations familiales ayant opéré un rappel de prestations. 



En réplique, la société intimée demande la confirmation du jugement déféré au motif que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont remplies et que l'appelant ne justifie d'aucune de ses déclarations relatives à son absence d'information quant à la procédure de première instance, ainsi qu'à ses difficultés financières. Elle s'oppose en conséquence aux demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire sollicités par l'appelant, lequel ne justifie que de deux paiements effectués postérieurement à la délivrance du commandement de payer, les 8 août 2023 et 13 mars 2024, respectivement à hauteur de 650 euros et 600 euros, observant que la dette n'a en réalité pu diminuer que grâce au rappel d'aides personnalisées au logement perçues.



La SA 3F Normanvie ne produit pas de décompte actualisé de la dette locative, celle-ci étant arrêtée au 14 mars 2024. Au vu des éléments versés au dossier, il convient de déduire les sommes de 446,62 euros correspondants à un rappel au titre de l'aide personnalisée au logement versé au bailleur en janvier et février 2023 et de 600 euros réglée par le locataire le 13 mars 2024, qui n'ont pas été prises en compte, de sorte que la dette se fixe à la somme de 2 212,80 euros, aucune des parties n'ayant produit de pièces plus récentes pour justifier de l'évolution de la dette postérieurement au 13 mars 2024



Il n'est pas discuté que le locataire n'a pas été en mesure d'apurer les causes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire est juridiquement acquise.



Néanmoins, la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a conféré au juge la possibilité d'octroyer au locataire, même d'office, des délais de grâce pour apurer sa dette.



L'article 24 VII. de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, énonce en outre que « pendant le cours des délais accordés par le juge ('), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »



M. [X] est bénéficiaire du revenu de solidarité active, qui se chiffre à 600 euros par mois. Nonobstant la modicité de ses revenus, aucun incident de paiement n'a été déploré au cours de l'exécution du contrat de bail jusqu'en 2022, il apparaît être en capacité de régler sa dette dans le délai de 36 mois tout en s'acquittant du loyer courant.



Il convient donc de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 60 euros chacune et le solde, le 36ème mois.



Il y a lieu de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ainsi qu'il sera précisé au dispositif.



Sur l'exécution provisoire:



Le pourvoi en cassation n'ayant pas d'effet suspensif, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.



Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débiteur de M. [X], il sera condamné aux dépens d'appel.









Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA 3F Normanvie les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans la présente instance.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Confirme le jugement en ses dispositions relatives au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et vu l'évolution du litige ;



Condamne M. [R] [X] à payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA Sodineuf Habitat Normand la somme de 

2 212,80 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au14 mars 2024, terme de février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 

1 496,31 euros et du présent arrêt sur le surplus ;



Dit que M. [R] [X] pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 60 euros chacune et la 36ème réglant le solde de la dette locative, le premier versement devant intervenir avant le 28 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 28 de chaque mois ;



Dit que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n'avoir jamais joué si M. [R] [X] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont également payés pendant ce délai dans les conditions contractuelles ;



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [R] [X] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

M. [R] [X] sera condamné jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA Sodineuf Habitat Normand, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était  

poursuivi ;



Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision ;



















Y ajoutant,



Condamne M. [R] [X] aux dépens d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière La présidente