Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 17 octobre 2024

N° RG 24/00807 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JS7N





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



11-22-0557

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 16 janvier 2024





APPELANT :



Monsieur [O] [U]

né le 13 Avril 1962 à [Localité 5] (76)

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté et assisté par Me Abdel ALOUANI de la SELARL SEL ABDEL ALOUANI, avocat au barreau de ROUEN





INTIMEE :



Madame [P] [D] épouse [V]

née le 28 Décembre 1959 à [Localité 6] (76)

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Isabelle DE THIER, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame GERMAIN, Conseillère





DEBATS :



Madame DUPONT greffière









ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 17 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,





signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.







Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte d'huissier du 13 octobre 2021, Mme [P] [D] épouse [V] a fait délivrer à M. [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 36.000 euros au titre des loyers impayés au 1er octobre 2021, Mme [V] se prévalant d'un contrat de bail régularisé entre les parties le 15 novembre 2013, relatif à une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3].



Par acte d'huissier du 16 mars 2022, Mme [V] a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et de condamnation au paiement de l'arriéré locatif.



Par jugement contradictoire du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

- déclaré nul le bail d'habitation du 15 novembre 2013 ;

- constaté que M. [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

- condamné M. [U] à payer à Mme [V] la somme de 52 000 euros au titre des indemnités d'occupation, arrêtée au 1er février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- condamné M. [U] à payer à Mme [V] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 000 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné M. [U] à payer à M. [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [U] aux dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration du 1er mars 2024, M. [U] a interjeté appel de cette décision dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs l'appelant demande à la cour de :

- réformer la décision déférée ;

En conséquence,

- constater que la signature apposée sur le contrat de bail n'est pas la sienne;

- dire que le contrat de bail produit est nul ;

- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement,

- constater que Mme [V] ne présente pas de décompte sincère des sommes versées par M. [U] ;

- débouter Mme [V] de sa demande tendant au paiement de l'arriéré des loyers.



Il expose que M. [I] [V] et son père entretenaient des relations d'amitié qu'en 2014, ils sont convenus avec M. [V] que ce dernier se porterait acquéreur pour son compte d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 99 000 euros, étant dans l'impossibilité économique de réaliser cette opération, et prévu qu'il le rachète à terme au même montant, qu'il a occupé le logement tout en opérant des versements selon ses capacités, les sommes réglées devant à terme être imputées sur le montant de la vente, que suite au décès de M. [V], il s'est rapproché de Mme [V] afin de finaliser l'acquisition du bien proposant de le racheter au prix de 60 000 euros, ce que celle-ci a refusé, que c'est dans ces conditions qu'elle lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers et l'a assigné en résiliation de bail, sur le fondement d'un contrat de bail qu'il n'a jamais signé, qu'il a d'ailleurs déposé une plainte pour faux et usage de faux en écriture privée et tentative d'escroquerie, que si aucun accord n'avait été conclu avec son défunt époux, Mme [V] n'aurait pas attendu près de dix ans avant d'initier une procédure contentieuse pour non-paiement des loyers, qu'en tout état de cause, Mme [V] ne justifie pas du montant de sa prétendue créance de loyer.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, l'intimée demande à la cour de :

- débouter M. [U] de toutes ses demandes ;

- confirmer le jugement qui a constaté que M. [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- supprimer le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- confirmer la condamnation de M. [U] à lui payer la somme de 

52.000 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 1er février 2023 et avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 000 euros par mois et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Sur la demande de nullité du contrat de bail, elle fait valoir que ledit contrat n'a pas été falsifié mais a en réalité été établi et signé par le propre fils de M. [U] qu'il l'a assisté lors de la signature, le bien devant être par suite occupé par son fils qui devait y exercer une activité professionnelle de location de bureaux,

qu'aucun accord n'a pu être mis en place entre M. [V] et M. [U] concernant l'achat du bien, alors qu'elle en est seule propriétaire, que M. [U] ne communique aucun justificatif des versements qu'il indique avoir effectués à hauteur de 40 000 euros, qu'il était parfaitement informé de l'absence de règlement de loyers par la délivrance du commandement de payer en date du 13 octobre 2021, suivi d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2021, sans qu'il ne réagisse, qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir effectué de démarches judiciaires avant 2022, étant atteinte d'une grave maladie récidivante depuis 2007 et ayant perdu son conjoint en septembre 2020.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il est observé que M. [U] a interjeté un appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qu'il a constaté qu'il était occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3], l'a condamné à payer à Mme [V] la somme de 52 000 euros au titre des indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 1 000 euros jusqu'à libération effective des lieux et au paiement d'une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



La régularité de l'occupation du bien, objet des débats, suppose toutefois l'analyse de la validité du titre en vertu duquel ledit bien est occupé.



Sur l'occupation sans droit ni titre



La cour relève que la nullité du contrat de bail n'est plus débattue à hauteur d'appel.



Pour rappel, Mme [V] a produit un contrat de bail daté du 15 novembre 2013 dont l'authenticité a été contestée par M. [U]. Les débats devant le premier juge ont démontré que M. [U] n'avait pas apposé sa signature sur le contrat de bail et qu'il n'était pas non plus établi que la signature qui y figurait était celle de son fils comme prétendu par Mme [V].



Par ailleurs, aucun élément du dossier n'a permis de retenir l'existence d'un accord entre M. [V] et M. [U] sur la vente de l'immeuble, étant observé que si tant est qu'un tel accord avait existé, sa validité aurait été sujette à discussion, dès lors qu'il est établi, que Mme [V] en avait acquis seule la pleine propriété au prix de 92 000 euros, le 2 octobre 2013 ainsi que cela résulte de l'attestation notariée du même jour.



Il n'est pas discutable en définitive que M. [U] occupe le logement depuis 2014 sans être titulaire d'un titre régulier, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a dit qu'il était occupant sans droit ni titre et que du fait du dommage causé à Mme [V], il y avait lieu à indemnisation de ce préjudice.





Sur le décompte des sommes dues



M. [U] fait grief au premier juge d'avoir prononcé la nullité du contrat de bail et de l'avoir condamné au paiement d'une somme de 52 000 euros au titre d'un arriéré locatif.







Il soutient qu'à supposer qu'il puisse être considéré comme occupant sans droit ni titre, Mme [V] ne justifie aucunement des sommes revendiquées, la seule production par l'intéressée qui n'a pas hésité à produire un contrat de bail contrefait, d'un décompte ne démontre nullement la réalité de sa créance, alors qu'elle ne justifie d'aucune relance. Il allègue en outre le versement de nombreuses sommes directement entre les mains de M. [V], produisant deux attestations rédigées par M. [E], indiquant « avoir à plusieurs reprises des enveloppes contenant de l'espèce à M. [V] [I] qui était souvent en présence de sa femme qui concerne apparemment la vente d'une maison' » et par Mme [J] [U], sa mère, qui « certifie avoir versé à M. [I] [V] plusieurs sommes de 1000 € par mois concernant l'achat d'une maison' ».



Mme [V] produit un décompte actualisé au 1er février 2023 faisant état d'une somme due de 52 000 euros au titre des loyers impayés.



La créance de Mme [V] est fondée, tant dans son principe, au regard des développements ci-avant, que dans son montant, M. [U] échouant à rapporter la preuve ne serait-ce que des virements qu'il indique avoir effectués, les attestations produites étant insuffisantes à établir le versement d'espèces, en ce qu'elles pèchent par leur manque d'objectivité ou par leur imprécision, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [U] au paiement de la somme réclamée et au montant d'une indemnité d'occupation à hauteur de 1 000 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux.



Sur la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution



Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.



Mme [V] sollicite la suppression de ce délai sans arguer d'aucun comportement fautif de M. [U], ni de sa mauvaise foi et a fortiori sans en faire la démonstration.



Force est de relever que le seul constat de la qualité d'occupant sans droit, ni titre de M. [U] ne permet pas de déroger aux dispositions susvisées, le délai s'avérant nécessaire à son relogement.



Il conviendra en conséquence de rejeter la demande de Mme [V].



En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 000 euros.









PAR CES MOTIFS





La cour,



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Rejette la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution présentée par Mme [P] [V],



Condamne M. [O] [U] aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne M. [O] [U] à payer à Mme [P] [V] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.







La greffière La présidente