Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 17 octobre 2024

N° RG 24/00990 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JTMR





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 17 OCTOBRE 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



11-23-0210

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Rouen du 14 septembre 2023





APPELANT :



Monsieur [N] [I]

né le 18 Octobre 1998 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 4]



représenté par Me Adrienne DURAND, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008895 du 22/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)





INTIMES :



Monsieur [K] [O] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]



non constitué, n'ayant pas été assigné 



S.C.I. ADORIS

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Béatrice MABIRE MORIVAL de la SCP SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Angélique THILLARD, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame GERMAIN, Conseillère





DEBATS :



Madame DUPONT greffière





ARRET : 



Défaut



Prononcé publiquement le 17 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 25 septembre 2020, la SCI Adoris a consenti à M. [K] [O] [O] et à M. [N] [I] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3]/ [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 497,48 euros outre une provision sur charges de 60 euros.



Par actes séparés régularisés respectivement les 22 et 27 septembre 2020, M. [D] [V] et Mme [Y] [R] se sont portés cautions solidaires des engagements des locataires.



Par acte d'huissier du 22 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 442,96 euros. Elle a par suite informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 23 septembre 2022 des impayés de loyers des locataires.



Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, ledit commandement a été dénoncé aux cautions. 



Par courrier daté du 6 septembre 2022 remis à l'agence Citya en charge de la gestion locative du bien, M. [O] [O] a donné congé du logement, avec effet au 20 septembre 2022, se prévalant d'un préavis d'un mois prévu au cas de mutation professionnelle. 



Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 janvier 2023, dénoncés à M. le Préfet de la Seine-Maritime par voie électronique le 10 janvier 2023, la SCI Adoris a fait assigner MM. [O] [O] et [I] et M. [V] et Mme [R] aux fins de résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires et les condamner solidairement avec les cautions au paiement de diverses sommes. 



Par jugement réputé contradictoire du 14 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à effet du 25 septembre 2020 conclu entre la SCI Adoris d'une part et MM. [O] [O] et [I] d'autre part, et portant sur un immeuble situé [Adresse 3], sont réunies au 22 novembre 2022 ; 

- ordonné la libération des lieux ; 

- débouté la SCI Adoris de sa demande d'expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; 

- dit qu'à défaut pour M. [I] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par la bailleresse ; 

- condamné solidairement M. [I], M. [V] et Mme [R] à payer à la SCI Adoris une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- débouté la SCI Adoris de ses demandes en paiement à l'encontre de M. [O] [O] ; 

- condamné solidairement M. [I] et M. [V] et Mme [R] à payer à la SCI Adoris la somme de 490 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 22 novembre 2022, échéance proratisée du mois de novembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022 ;

- débouté la SCI Adoris de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné solidairement M. [I], M. [V] et Mme [R] à payer à la SCI ADORIS la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. [I], M. [V] et Mme [R] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment les frais de commandement de payer du 22 septembre 2022, de l'assignation du 5 janvier 2023 et de la notification de ces actes aux administrations ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; 

- dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime au titre de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 



M. [I] a quitté le logement le 6 mars 2024, un état des lieux ayant été réalisé le 22 mars 2024.



Le 14 mars 2024, M. [I] a interjeté appel du jugement dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions communiquées le 22 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. [I] demande à la cour de :

-réformer la décision entreprise concernant l'arriéré de loyer ;

statuant à nouveau,

- constater qu'aucun arriéré de loyer n'est dû ;

- débouter la SCI ADORIS de ses demandes, 

subsidiairement, 

- lui accorder des délais de paiement, en 10 mensualités pour la somme de 490 euros due en application des articles L314-20 du code de la consommation et 1343-5 du code civil ;

- infirmer la décision entreprise concernant l'imputation des intérêts sur le capital ;

statuant à nouveau,

- dire que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;

- infirmer la décision entreprise concernant la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- réformer le jugement attaqué et dire qu'il ne serait pas inéquitable que chacune des parties conserve la charge de ses dépens, étant précisé que M. [I] bénéficie de l'aide juridictionnelle totale en raison de ses modestes ressources ;

- dire qu'il ne serait pas inéquitable que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'appel.



Dans ses conclusions communiquées le 3 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, la SCI Adoris demande à la cour de :

- confirmer le jugement ; 

- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes ;

- débouter M. [I] de sa contestation relative au principe de la dette ;

- débouter M. [I] de sa demande de délais de paiement ;

- débouter M. [I] de sa demande relative à l'imputation des paiements sur le capital ;

- condamner M. [I] à lui régler la somme de 2 500 euros, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [I] aux entiers dépens d'appel.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'arriéré locatif 



L'appelant conteste la somme réclamée par la bailleresse à hauteur de 490 euros expliquant qu'elle ne correspond pas à des loyers impayés, mais à une régularisation de consommation d'eau due au titre d'un précédent bail auquel il était partie, et qui n'est pas justifiée, alors qu'il a démontré l'existence d'une consommation anormale due à un facteur extérieur lors de son arrivée dans le logement, 241 m3 ayant été consommés entre le 27 septembre 2018 et le 6 mars 2019, sa consommation habituelle étant de 17m3 pour 6 mois.



La bailleresse sollicite la confirmation du jugement au motif qu'aucune consommation d'eau anormale n'est démontrée et que le montant de 490 euros évoquée correspond seulement au montant du dépôt de garantie, le montant de la régularisation de la consommation d'eau se fixant à la somme de 913,39 euros. 



M. [I] verse aux débats une lettre de réclamation non datée, faisant référence toutefois à un courriel reçu du gestionnaire de l'immeuble le 27 janvier 2021, et un état des consommations relevées entre le 23 mars 2018 et le 1er mars 2023 établissant selon lui une surconsommation d'eau ponctuelle. La charge y afférente n'a toutefois pas été reprise dans le décompte relatif au nouveau bail consenti le 25 septembre 2020, ainsi que cela résulte du décompte général de la bailleresse arrêté au 5 septembre 2022 qui ne présente aucun solde à nouveau, ni aucune écriture relative à une régularisation de charges, le jugement relevant en outre à bon escient que le décompte du précédent logement produit par la bailleresse montre que la facture d'eau réclamée aux anciens locataires a été en partie soldée et que le solde créditeur de l'ancien logement, précédant la régularisation de charges, a été inscrit au bénéfice des nouveaux locataires.



A la date de l'audience devant le premier juge, le décompte actualisé au 19 juin 2023 présentait un solde débiteur de 490 euros correspondant au dépôt de garantie, après virement d'une somme de 2 189,08 euros en règlement des sommes dues.



La somme de 490 euros réclamée par la bailleresse est justifiée, le jugement étant confirmé sur ce point.



Sur la demande de délai de paiement



M. [I] sollicite des délais de paiement avec imputation des paiements en priorité sur le capital. 



La bailleresse s'oppose à cette demande au motif que l'appelant ne justifie pas de sa situation personnelle financière. 



En application de l'article 24 - V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.



Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.



En l'espèce, le dernier décompte locatif régulièrement versé aux débats, arrêté au 19 juin 2023 fait état d'un arriéré locatif à hauteur de 490 euros. M. [I] produit une attestation de paiement de prestations pour les mois d'avril 2023 à octobre 2023 éditée par la caisse d'allocations familiales, mentionnant des versements en août, septembre et octobre 2023, respectivement à hauteur de 739,99 euros, 231 euros et 241 euros et un avis d'imposition au titre des revenus de 2022 établi en 2023 mentionnant un revenu imposable de 1 880 euros.



La cour estime qu'en dépit de l'absence d'éléments plus récents, M. [I] est en mesure d'apurer sa dette dont le montant est modique.



Il convient donc de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de s'acquitter de sa dette en dix mensualités comme sollicité et comme il sera plus amplement explicité au dispositif. Il n'y a toutefois pas lieu d'ordonner que les sommes réglées s'imputeront sur le capital.





Sur les frais du procès



En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [I], qui succombe, sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles qu'elle a exposés. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement,



Confirme le jugement en ses dispositions déférées à la cour,



Y ajoutant,



Dit que M. [N] [I] pourra s'acquitter de la somme de 490 euros en dix mensualités égales, la dernière mensualité étant augmentée des intérêts dus au taux légal, le premier versement devant intervenir avant le 28 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 28 de chaque mois,



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,



Dit n'y avoir lieu à imputation des paiements sur le capital,



Condamne M. [N] [I] aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle,



Déboute la SCI Adoris de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





La greffière La présidente