Cour d'Appel · 3ème chambre — 17 octobre 2024

17/10/2024



ARRÊT N°400/2024



N° RG 23/01481 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PMYY

IMM/IA



Décision déférée du 03 Avril 2023

 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE 

( 22/04018)

C.GARRIGUES

















[E] [Z] [L]





C/



[H] [C]

[P] [C]























CONFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



Madame [E] [Z] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/008127 du 30/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)





INTIMÉS



Madame [H] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président, délégué par ordonnnance modificative du 15 avril 2024

E. VET, conseiller

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller



Greffière, lors des débats : I. ANGER



 

ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffière de chambre



Exposé du litige 



Par contrat en date du 1er juillet 2022, M. [P] [C] et Madame [H] [R] épouse [C] ont donné à bail à Madame [E] [Z] [L] un appartement en usage d'habitation et un parking situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650 euros et 75 euros de provisions sur charges.



Invoquant des loyers impayés, M. [P] [C] et Madame [H] [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par acte en date du 3 novembre 2023, M. [P] [C] et Madame [H] [C] ont fait assigner Madame [E] [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 3 avril 2023, le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé a  :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre M. [P] [C] et Mme [H] [C] et Mme [E] [Z] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2022,

- ordonné en conséquence à Mme [E] [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

- débouté Mme [E] [Z] [L] de sa demande de délais de paiement,

- dit qu'à défaut pour Mme [E] [Z] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [C] et Mme [H] [C] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

- condamné Mme [E] [Z] [L] à verser à M. [P] [C] et Mme [H] [C] à titre provisionnel la somme de 3.333,06 € (décompte arrêté au 31 janvier 2023 mensualité de janvier 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 aout 2022 sur la somme de 1.983,06 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

- condamné Mme [E] [Z] [L] à payer à M. [P] [C] et Mme [H] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er février 2023 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 725 €,

- condamné Mme [E] [Z] [L] à verser à M. [P] [C] et Mme [H] [C] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [E] [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.



Par déclaration en date du 24 avril 2023, Madame [E] [Z] [L] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.







Prétentions et moyens des parties



Vu les conclusions notifiées le 31 mai 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Madame [E] [Z] [L] demandant à la cour, de :

- déclarer son appel recevable et fondé l'appel y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance de référé de la vice présidente du tribunal judiciaire de Toulouse chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, rendue le 3 avril 2023 (n° RG 22/04018), en ce qu'elle a :

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre M. [P] [C] et Madame [H] [C] et Madame [E] [Z] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2022,

* ordonné en conséquence à Madame [E] [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* dit qu'à défaut pour Madame [E] [Z] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [C] et Madame [H] [C] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

* condamné Madame [E] [Z] [L] à verser à M. [P] [C] et Madame [H] [C] à titre provisionnel la somme de 3.333,06 € (décompte arrêté au 31 janvier 2023 mensualité de janvier 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 aout 2022 sur la somme de 1.983,06 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

* condamné Madame [E] [Z] [L] à payer à M. [P] [C] et Madame [H] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er février 2023 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

* fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 725 €,

* condamné Madame [E] [Z] [L] à verser à M. [P] [C] et Madame [H] [C] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Madame [E] [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

* rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

et statuant à nouveau,

- constater que Madame [E] [Z] est redevable de la somme de 786 € au titre des loyers et charges impayés, à M. [P] [C] et Madame [H] [C],

- suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022, sur un appartement et un parking situés au [Adresse 3],

- accorder des délais de paiement à Madame [E] [Z] qui de manière rétroactive courront à compter du 23 octobre 2022 et prendront fin au 23 octobre 2025,

- dire que si Madame [E] [Z] se libère de sa dette selon les délais et les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise,

- dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles,

- statuer ce que de droit sur les dépens, précision étant faite que Madame [E] [Z] a sollicité l'aide juridictionnelle.



Vu les conclusions notifiées le 15 janvier 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de M. [P] [C] et Madame [H] [R] épouse [C] demandant à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1231 et suivants du code civil, de l'article 700 du code procédure civile, de :

- débouter Madame [E] [Z] [L] de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance rendue le 3 avril 2023 par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a :

* condamné Madame [E] [Z] [L] à verser à M. [P] [C] et Madame [H] [C] à titre provisionnel la somme de 3.333,06 € (décompte arrêté au 31 janvier 2023 mensualité de janvier 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 aout 2022 sur la soMadame de 1.983,06 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

et statuant à nouveau,

- condamner Madame [E] [Z] [L] à verser à M. [P] [C] et Madame [H] [C] la somme de 8.789,64 € au titre des loyers et charges échus et impayés outre intérêts au taux légal, sauf à parfaire au jour de l'audience,

En tout état de cause,

- condamner Madame [E] [Z] [L] à verser à M. [P] [C] et Madame [H] [C] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [E] [Z] [L] aux entiers dépens de l'instance et les dépens de l'article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.



L'affaire, initialement prévue à l'audience du 22 janvier 2024, a été renvoyée à l'audience du 26 juin 2024.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024.





Motifs



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 1er juillet 2022 comprend une clause résolutoire en son article 2.12 conforme à l'article 24 sus-visé et les bailleurs ont fait délivrer le 23 août 2022 à Madame [Z] [L] un commandement de payer la somme principale de 2.166 €.



Le principe de l'acquisition de la clause résolutoire résultant du défaut d'apurement de l'arriéré locatif visé au commandement de payer dans les deux mois qui ont suivi la délivrance de cet acte n'est pas contesté par l'appelante qui se borne à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.



L'article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.



Contrairement à ce qu'elle soutient, Madame [Z] [L] qui ne justifie d'aucun versement, ne démontre pas que sa dette locative a été ramenée à la somme de 786 €, ce qui ne peut être déduit d'un avis d'échéance qui n'intègre pas l'arriéré locatif.

Au contraire, les bailleurs produisent le relevé de compte locataire révélant que la dette s'est aggravée pour atteindre au 20 décembre 2023 la somme de 8789, 64€, intégrant l'ensemble des versements de la CAF à cette date.

L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, Madame [Z] [L] doit donc être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera infirmée de ce chef.



Les bailleurs soulignent à juste titre que Madame [Z] [L] n'a procédé à aucun versement depuis son entrée dans les lieux.

En outre, la situation de la locataire apparaît très modeste puisque son avis 2023 d'impôt sur les revenus 2022 mentionne un revenu fiscal de référence de 371 euros et qu'elle justifie du bénéfice du RSA pour 615 euros ainsi que des allocations familiales et de l'allocation de base-Paje pour 139, 83 euros et 182 €. Elle ne démontre donc pas être en situation de régler chaque mois outre le loyer courant le montant des mensualités de sa dette locative.

Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais, ni d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.



Les dispositions des articles A444-32 et R 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des commissaires de justice sont applicables de plein droit quand les conditions fixées sont réunies, sans qu'il y ait lieu de fixer quelque modalité que ce soit. La demande sera en conséquence rejetée.



Partie perdante, Madame [Z] [L] supportera les dépens d'appel et devra indemniser les bailleurs des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer pour leur défense en cause d'appel.





Par ces motifs



- Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné Madame [E] [Z] [L] à verser à M.et Madame [C], à titre provisionnel la somme de 3.333,06 € (décompte arrêté au 31 janvier 2023 mensualité de janvier 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022 sur la somme de 1.983,06 €



Statuant à nouveau sur ce point infirmé et y ajoutant,

- Condamne Madame [E] [Z] [L] à verser à Madame [H] [R] épouse [C] et M.[P] [C], à titre provisionnel la somme de 8789, 64 euros arrêtée au 20 décembre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.



- Déboute Madame [E] [Z] [L] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.



- Déboute Madame [E] [Z] [L] de sa demande de délais de paiement,



- Condamne Madame [E] [Z] [L] aux entiers dépens d'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



- Rejette la demande formée au visa des articles A444-32 et R 444-3 du code de commerce,



- Condamne Madame [E] [Z] [L] verser à Madame [H] [R] épouse [C] et M.[P] [C] la somme de 300 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT











I.ANGER M.DEFIX