Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 17 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Chambre civile 1-3



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 OCTOBRE 2024



N° RG 22/04572 



N° Portalis DBV3-V-B7G-VJ35





AFFAIRE :



S.N.C ACTIVA 



C/



COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 6] TERRITOIRES







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Avril 2022 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 21/00964



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 









Me Franck LAFON





Me Philippe CHATEAUNEUF









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.N.C ACTIVA 

N° SIRET : 531 516 938

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 

Représentant : Me Nicolas MARGUERIE, avoca au barreau de CAEN, substitué par Me Marion BELLAMY 



APPELANTE





****************





COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION [Localité 6] TERRITOIRES

N° SIRET : 200 073 344

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 

Représentant : Me Laure-anne MONTIGNY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Président,

Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller 



Greffier, lors des débats : Mme FOULON







FAITS ET PROCEDURE :



Par acte authentique reçu par Me [C] (notaire), le 18 octobre 2019, la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires a consenti à la société Activa une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir d'une superficie de 8.473 m2 compris dans la zone d'aménagement concertée dénommée [Localité 8], sur le territoire de la commune de [Localité 9].



Cette acquisition avait pour objectif l'implantation puis la commercialisation de deux bâtiments destinés à recevoir des activités artisanales, professionnelles et de service, ainsi que tout espace de présentation de ces activités et ce, sous la forme d'un 'village d'artisans'. Une clause d'affectation interdisant à la SNC Activa la construction de bâtiments destinés à recevoir certaines activités était stipulée. 



Cette promesse a été consentie moyennant le prix en principal de 624 561 euros TTC, pour une durée expirant le 30 octobre 2020 à 16 heures. Elle était assortie des conditions suspensives particulières d'obtention d'un permis de construire au plus tard le 31 juillet 2020 et d'obtention d'un prêt au plus tard le 30 septembre 2020. 



Le 9 avril 2020, le permis de construire était délivré à la société Activa. 



A raison de la survenance de la crise sanitaire en lien avec la covid-19, les délais de recours ont été prorogés de plein droit, de sorte que le permis de construire n'est devenu définitif que le 24 août 2020.



A l'issue de la purge des délais de recours, la société Activa, par l'intermédiaire de son notaire, sollicitait une prorogation de deux mois du délai de réalisation de la promesse par message électronique du 28 août 2020.



Par message en retour du 2 septembre suivant, Me [C], notaire du vendeur, transmettait à son confrère l'accord de la communauté d'agglomération pour une prorogation de la promesse jusqu'au 31 décembre 2020 au plus tard.



Un rendez-vous de signature de l'acte authentique était fixé au 24 novembre 2020.



A la veille de ce rendez-vous, le notaire du vendeur informait son confrère, notaire de l'acquéreur, que son client ne serait pas en mesure de signer l'acte à la date prévue, compte tenu de son inquiétude relativement aux activités qui seraient exercées dans les bâtiments commercialisés.



La signature était reportée sine die.



Par lettre recommandée du 25 novembre 2020, la société Activa, par l'intermédiaire de son notaire, confirmait la réalisation de la condition suspensive, la disponibilité des fonds nécessaires à l'acquisition et sa levée d'option, sollicitant par ailleurs la fixation d'un nouveau rendez-vous de signature, en vain.



Par exploit d'huissier du 7 décembre 2020, la société Activa sommait la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires d'assister au rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente en l'étude de Me [C] le 22 décembre 2020 à 11 heures.



A cette date, la Comunnauté d'agglomération [Localité 6] Territoires n'a pas comparu de sorte que le notaire a dressé un procès-verbal de carence. 



Par acte du 12 février 20221, la SNC Activa a fait assigner la Comunnauté d'agglomération [Localité 6] Territoires devant le tribunal de Versailles principalement pour voir déclarer parfaite la vente par la défenderesse moyennant le prix de 624.501,21 euros, des biens immobiliers désignés aux termes de la promesse unilatérale de vente établie le 10 octobre 2019 par Maître [M] [C] avec la participation de Maître [U] [X], notaires et à titre infiniment subsidiaire, pour voir condamner la communauté agglomération [Localité 6] Territoires, sous astreinte de 5.000 euros parjour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois consécutif à la signification du jugement à intervenir, à régulariser en l'étude de Maître [M] [C] avec la participation de Maître [U] [X].

Elle sollicitait également diverses sommes en réparation du préjudice occasionné par le retard dans la réitération de l'acte authentique de vente et par l'engagement de frais irrépétibles. 



Par jugement du 22 avril 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- débouté la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires de sa demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente au 30 octobre 2020 à 16h01, 

- débouté la société Activa de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la société Activa aux entiers dépens, 

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- écarté l'exécution provisoire de droit,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par acte du 11 juillet 2022, la société Activa a interjeté appel du jugement du 22 avril 2022 du tribunal judiciaire de Versailles, appel tendant à la réformation ou à l'annulation de la décision en ce qu'elle a :

- débouté la société Activa de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la société Activa aux entiers dépens, 

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes, plus amples ou contraires.



Par dernières écritures du 26 avril 2024, la société Activa prie la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 22 avril 2022 en ce qu'il a débouté la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires de sa demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente au 30 octobre 2020 à 16h01,

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 22 avril 2022 en ce qu'il a débouté la société Activa de l'intégralité de ses demandes,

Statuant à nouveau, 

- rejeter la demande de la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires tendant à écarter les pièces n°6 et 7,

- déclarer parfaite la vente par la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires à la société Activa, moyennant le prix de 624 561,77 euros, des biens immobiliers désignés aux termes de la promesse unilatérale de vente établie le 18 octobre 2019 par Me [C], avec la participation de Me [X], notaires, à savoir :

« [Adresse 7], 

Un terrain à bâtir d'une superficie de 8473 m² cadastré section D [Cadastre 4], provenant de la division d'une plus grande parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 3] pour 11 ha 32 a 85 ca, 

Compris dans le périmètre de la zone d'aménagement concertée dénommée « [Localité 8]» dont les pièces constitutives ont fait l'objet d'un dépôt de pièce au rang des minutes de Me [C], notaire susnommée, le 15 mars 2011, 

Formant le lot n° 46 de la ZAC. 

Et les droits à construire d'une surface de plancher de 4.914,34 m² pour le lot 46 ainsi déclaré et garantit par le représentant du promettant, laquelle constructibilité résulte du cahier des charges de cession de terrain qui a été approuvé par le président de la CART 

ou son représentant conformément aux dispositions de l'article L.311-6 du code de l'urbanisme. Etant ici précisé que la surface de plancher à édifier par le bénéficiare ne pourra être inférieure à 2 457,17 m² », 



A titre subsidiaire, 

Si la cour refusait d'ordonner un arrêt valant vente,

- condamner la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois consécutif à la signification du jugement à intervenir, à régulariser en l'étude de Me [C] et Me [X], l'acte de vente définitif ayant pour objet les biens-ci après désignés, objet de la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2019, à savoir :



« [Adresse 7], 

Un terrain à bâtir d'une superficie de 8473 m² cadastré section D [Cadastre 4], provenant de la division d'une plus grande parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 3] pour 11 ha 32 a 85 ca, 

Compris dans le périmètre de la zone d'aménagement concertée dénommée « [Localité 8]» dont les pièces constitutives ont fait l'objet d'un dépôt de pièce au rang des minutes de Me [C], notaire susnommée, le 15 mars 2011, 

 

Formant le lot n° 46 de la ZAC. 

Et les droits à construire d'une surface de plancher de 4.914,34 m² pour le lot 46 ainsi déclaré et garantit par le représentant du promettant, laquelle constructibilité résulte du cahier des charges de cession de terrain qui a été approuvé par le président de la CART 

ou son représentant conformément aux dispositions de l'article L.311-6 du code de l'urbanisme. Etant ici précisé que la surface de plancher à édifier par le bénéficiare ne pourra être inférieure à 2 457,17 m². »



A titre infiniment subsidiaire, 

- déclarer recevable la demande de la société Activa en remboursement des frais engagés en pure perte,

- condamner la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires au remboursement à la société Activa de la somme de 123 123,29 euros correspondant aux frais engagés en pure perte,

En toute hypothèse,

- condamner la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires au paiement de la société Activa d'une indemnité provisionnelle de 50 000 euros à valoir sur son préjudice occasionné par le retard dans la réitération de l'acte authentique de vente des biens ayant fait l'objet de la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2019, 

- condamner la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires au paiement à la société Activa d'une indemnité de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux entiers dépens et en accorder distraction au bénéfice de Me Lafon, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières écritures du 24 avril 2024, la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires prie la cour de :

- écarter des débats les pièces adverses n°6 et n°7,

- déclarer la société Activa mal fondée en son appel et l'en débouter,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- débouter la société Activa de l'intégalité de ses demandes, fins et conclusions, 

- déclarer irrecevable, comme nouvelle en appel, la demande de la société Activa tendant à la condamnation de la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires au versement de la somme de 123 123,29 euros, en application de l'article 564 du code de procédure civile, 

Subsidiairement, la déclarer mal fondée,

Y ajoutant,

- condamner la société Activa à payer à la Communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure cuvule, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction directement au profit de Me Chateauneuf, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



La cour renvoie aux dernières écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024.



SUR QUOI :



Sur la demande de caducité de la promesse de vente :



L'appelante fait valoir qu'en demandant 'la confirmation du jugement en toutes ses dispositions', la communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires sollicite de facto le débouté de sa propre demande de caducité de la promesse de vente au 30 octobre 2020 à 16h01.

L'intimée laisse apprécier à la juridiction la rédaction de son dispositif. 



Sur ce, 



Le jugement déféré énonce dans son dispositif :

'DEBOUTE la communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires de sa demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente au 30 octobre 2020 à 16h01,

DÉBOUTE la SNC Activa de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SNC Activa aux entiers dépens,

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l'exécution provisoire de droit ,

DÉBOUTE les parties leurs demandes plus amples ou contraires.'



Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement (Civ. 2e, 17 sept. 2020, n° 18-23.626). 



L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel, laquelle ne peut statuer sur les aspects du litige tranchés par le jugement qu'en raison de son infirmation ou son annulation préalable. 

Ainsi, dans les instances introduites par une déclaration d'appel postérieure au 17 septembre 2020, la cour d'appel n'est saisie d'aucun appel incident lorsque l'appelant incident ne demande pas l'infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions (Cf. Civ. 2e, 1er juill. 2021, n°20-10.694 ; Civ. 2e, 29 juin 2023, n° 22-14.432). 



En l'espèce, eu égard au dispositif des conclusions de la communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires, qui ne contient aucune demande d'infirmation ou de réformation du jugement mais sollicite seulement 'la confirmation du jugement en toutes ses dispositions', la cour ne peut que constater qu'elle n'est saisie d'aucun appel incident. En outre, par cette formule, elle demande donc la confirmation du rejetde sa dde. 



Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de caducité de la promesse de vente.



Et la cour n'est pas saisie non plus de la demande de mise à l'écart des débats des pièces n° 6 et 7 versées aux débats par la société Activa, faute d'effet dévolutif de l'appel incident.



En tout état de cause, ces pièces, produites en première instance, exploitées par le jugement déféré, dont la production par la société Activa n'avait pas fait l'objet de la moindre critique par l'intimée jusqu'à l'instance d'appel, ne sont pas couvertes par le secret professionnel visé à l'article 3.4 du règlement national des notaires, comme soutenu par celle-ci. D'autres pièces exactement de même nature et versées aux débats ne supportent pas la même critique par l'intimée sans que la cour comprenne la différence de régime entre elles. Il ne s'agit dans les deux cas que d'échanges entre les notaires respectifs des vendeur et acquéreur en leur qualité d'intermédiaires en vue de la réalisation de la vente que l'intimée elle-même a qualifiés 'd'informels' dans d'autres développements de ses écritures. Ce faisant, les notaires ne font que relayer la volonté de leur client respectif.



Sur les demandes de la société Activa 



Pour rejeter les demandes de la société Activa, le tribunal a considéré qu'elle n'avait pas levé l'option dans les termes de la promesse de vente, notamment par le caractère incomplet de la somme versée lors de cet acte de volonté.



La SNC Activa expose, en substance, qu'elle a effectué toutes diligences et accompli l'ensemble de ses obligations pour réaliser la vente ; que le délai de réalisation de la promesse a été prorogé d'un commun accord des parties jusqu'au 31 décembre 2020 au regard des retards engendrés par la crise sanitaire en lien avec la Covid 19 ; qu'elle a confirmé sa levée d'option par lettre recommandée du 25 novembre 2020 de son notaire et procédé à la mise à disposition des fonds dans les termes de la promesse ; qu'elle a respecté la clause d'affectation ; que la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires ne lui a plus répondu après le 24 novembre 2020, date initiale prévue pour le rendez-vous de signature de l'acte authentique ; qu'il n'était pas stipulé dans la promesse l'obligation de produire le contrat de prêt ; que les conditions étant réalisées, et toutes les clauses respectées par elle, la vente est donc parfaite.



La communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires répond qu'aucune prorogation régulière de la promesse n'est intervenue, les messages électroniques de son notaire ne l'engageant pas, de sorte que la promesse expirait le 30 octobre 2020 à 16 heures 01 ; qu'en l'absence de levée d'option à cette date, la caducité de la promesse était acquise ; que la lettre de Mme [P], sa directrive du développement économique, acceptant en son nom la prorogation de la promesse le 4 novembre 2020, soit postérieurement à son terme, ne peut produire aucun effet, la caducité étant déjà acquise à cette date ; qu'à supposer que cette lettre puisse produire effet, elle ne peut être considérée comme une acceptation au sens de l'article 1118 du code civil, ne correspondant pas à l'offre de prorogation, et étant équivoque ; qu'en outre, Mme [P] n'avait pas la capacité de contracter au nom de la communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires ; qu'en toute hypothèse, le courrier du 25 novembre 2020 ne remplissait pas toutes les conditions pour constituer une levée d'option en l'absence de versement de la totalité du prix de vente entre les mains de Me [C]; que les conditions suspensives ont défailli, tant en ce qui concerne le permis de construire que l'obtenion du prêt bancaire ; que l'absence de mise en demeure ne permet pas de considérer la vente comme parfaite.



Sur ce, 



La promesse de vente du 18 octobre 2019 en tant que promesse unilatérale de vente n'engageait que le promettant (la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires) qui a définitivement consenti à la vente, le bénéficiaire ( la société Activa) étant titulaire d'un droit d'option lui conférant la faculté de conclure ou non la vente dont les principales modalités étaient déterminées si elle le souhaitait, et ce, dans un certain délai.

 

Dans le principe, la levée d'option dans le délai convenu emporte la formation de la vente, alors même qu'elle n'a pas encore été formalisée par acte authentique.



En l'espèce, les parties s'opposent sur la chronologie des faits et des effets juridiques des actes commis par chacune d'elles par rapport aux délais convenus dans la promesse qui prévoyait une condition suspensive 'd'obtention d'un permis de construire devenu définitif le 31 juillet 2020 au plus tard' et une condition suspensive 'd'obtention d'un ou plusieurs prêts le 30 septembre 2020 au plus tard', toutes deux stipulées en faveur du bénéficiaire de la promesse.



Le permis de construire, dont le dossier a été déposé le 17 janvier 2020, a été obtenu le 9 avril 2020 par arrêté de la commune de [Localité 9] au cours de la période de confinement, retardant conformément à l'ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020, la fin des délais de recours des tiers et de retrait préfectoral au 24 juillet suivant. Une attestation du maire de la commune en date du 25 septembre témoigne de la validité de ce permis de construire et de son obtention le 9 avril précédent.



Une clause au paragraphe 17 de la promesse intitulée " DELAI " stipulait que " La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2020 à seize heures. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de ce délai ci-dessus fixé ".



Le paragraphe 18, " REALISATION ", énonçait quant à lui :

" La réalisation de la promesse aura lieu :



* Soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l 'acte authentique de vente d'une somme correspondant : 

 - au prix stipulé payable comptant déductionfaite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

- à la provision surfrais d'acte de vente et de prêt éventuel, 

- à l'éventuelle commission d'intermédiaire, 

- et de manière générale de tous comptes et proratas.



 * Soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai.

 La levée d'option si elle est effectuée transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes au jour de la levée d'option, sauf si renonciation par le BENEFICIAIRE à ces dernières. (...).



Cette levée d'option devra s'accompagner du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :

 - au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,(étant précisé que pour la partie du prix payé au moyen d'un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds) , 

- à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel, 

- à l'éventuelle commission d'intermédiaire, 

- et de manière générale de tous comptes et proratas.'



En outre, au paragraphe 19 " Rédacteur de l'acte authentique de vente', il avait été convenu que " l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître[C] notaire à [Localité 6] avec la participation de Maître [X], notaire susnommé.

En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté aujour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix tel que convenu et des frais, même si l'échéance de consentement nécessaire à la formation du contrat est antérieur ".



Il était enfin stipulé à l'article 20.2 que " si le BENEFICIAIRE a valablement levé l'option dans le délai de réalisation ci-dessus, mais que l'acte de vente, accompagné du paiement du prix, et des frais, n'est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la partie la plus diligente mettra l'autre partie en demeure , par acte d'huissier, d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte de vente à l'effet de signer l'acte ".



Les parties s'opposent notamment sur le point de savoir si une prorogation régulière du délai de levée d'option est intervenue ou non, l'appelante soutenant avoir reçu une acceptation du vendeur à sa demande de prorogation du délai de la promesse de vente en lien avec les retards engendrés par la crise sanitaire et ses mesures réglementaires subséquentes qui ont eu pour effet d'allonger les délais, notamment celui du recours des tiers.



L'appelante produit aux débats un message électronique de son notaire, la SCP [U] [X]-Grégoire Fortin, adressé à son confrère, notaire du vendeur, le vendredi 28 août 2020 à 18h52 dans les termes suivants :

 'Mon cher Maître,

Compte tenu des retards accumulés suite à lapériode protection liée à la crise dite du Covid 19, le représentant de la SNC Activa sollicite une prorogation de la promesse de vente de deux mois, soit jusqu'au 30 décembre 2020.

Je vous remercie de bien vouloir interroger votre cliente et mefairepart de sa position. Votre bien dévouée ".

 

C'est sans dénaturer les termes de la réponse de Me [C], notaire du vendeur, en date du mercredi 2 septembre 2020 que les premiers juges ont estimé que la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires, par la voix du notaire qu'elle avait mandaté, avait accédé à la demande de la société Activa dans les termes suivants :

" Mon cher Maître,

L 'agglomération est d'accord de prolonger la date butoir au 31 décembre au plus tard. 

Votre bien dévoué. "



Les termes des deux messages sont suffisamment précis et dépourvus d'équivoque pour caractériser l'accord exprès de leurs auteurs, qui représentent les parties respectives, au sujet de cette prorogation. Les échanges antérieurs étant depuis le début de l'opération passés par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs, la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires ne peut dénier à Me [C] le pouvoir de l'engager ; à tout le moins, l'apparence de mandat du vendeur est parfaitement établie. En tout état de cause, la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires n'apporte strictement aucune preuve du contraire étant précisé que les échanges entre les parties qui avaient toujurs emprunté le canal des notaires ont perduré selon ce même mode.

Il appartient à la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires qui considère dans ses conclusions que cette prorogation, restée inconnue d'elle, aurait nécessité un projet d'avenant nécessitant une présentation au conseil communautaire de se retourner, si elle le souhaite, contre son mandataire, Me [C], puisqu'elle fait reposer sur lui la faute d'un engagement ayant dépassé les pouvoirs de ce dernier.



Un mail du 4 novembre 2020 émanant de l'interlocutrice habituelle de la SNC Activa au sein de la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires et qui occupait les fonctions de directrice du développement économique, Mme [P], prouve que cette prorogation était connue et acceptée par l'intimée. En effet, au lieu de demander des nouvelles de la commercialisation, Mme [P] n'eût pas manqué de s'interroger sur le dépassement du délai de validité de la promesse 5 jours après la date initialement prévue. 

De la même façon que pour le notaire qu'elle a mandaté, la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires ne peut renier la parole et les engagements pris par celle qu'elle avait désignée pour mener les négociations avec la société Activa depuis le début du projet. Si la commune a donné une apparence de délégation à Mme [P] comme elle a donné a minima une apparence de mandat à Maître [C], elle doit en assumer les conséquences.



L'intimée ne pouvait donc pas soutenir que la levée d'option est intervenue alors que la promesse de vente était déjà devenue caduque, outre le fait que son appel incident n'est pas recevable. Le jugement sera simplement confirmé sur le rejet de la demande de caducité de la promesse. 



La levée de l'option est intervenue par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception le 25 novembre 2020 (reçue le 26) par le notaire de l'appelante qui a notifié la volonté d'acquérir de sa cliente, a confirmé la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives et la consignation des fonds entre ses mains.

Ce courrier dont la réception par la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires n'est pas contestée était accompagné d'un décompte des sommes séquestrées entre les mains de Maître [X] pour un montant de 200 576,79 euros et indiquait aussi : 'montant du prêt à recevoir à la signature': 420 000 euros.'



Un rendez-vous de signature de la vente avait été envisagé par les parties pour le 24 novembre 2020 mais la veille, le notaire du vendeur émettait des doutes sur la possibilité de sa réalisation du fait de l'inquiétude de sa cliente au sujet des activités futures exercées par les acquéreurs des lots eu égard à la clause concernant les activités interdites.



Si le délai de levée d'option a été respecté par la société Activa, celle-ci devait néanmoins pour lui donner son plein effet, être accomplie selon les modalités exactes prévues par les parties relatives au paiement du prix. 



Les premiers juges ont interprété la promesse de vente comme exigeant le paiement intégral du prix au jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse et constaté que la société Activa n'ayant versé le 25 novembre 2020 que 200 576,79 euros sur les 624 561,77 euros dus, elle ne pouvait avoir valablement levé l'option ce d'autant qu'elle ne justifiait pas de l'obtention d'un quelconque prêt alors que celui-ci était prévu pour permettre un complément de 420 000 euros payable au jour de la levée de l'option.



L'appelante soutient effectivement que l'intégralité du prix devait être versée entre les mains de son notaire instrumentaire. 



Aux termes de l'article 18 de la promesse unilatérale de vente, c'est le notaire chargé d'instrumenter l'acte authentique de vente c'est-à-dire Me [C] qui devait recevoir, en cas de réalisation de la promesse par la levée de l'option et au moment de celle-ci, soit le 25 novembre 2020, une partie du prix comptant ( 200 576 euros) et une partie dont seule la disponibilité des fonds devait être justifiée. 

C'est le sens de la précision suivante : (étant précisé que pour la partie du prix payé au moyen d'un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds) 

 

En ce qui concerne les fonds issus du prêt, il est clair que Maître [X] devait seulement justifier de la disponibilité des fonds et non pas les virer sur le compte de l'étude [C]. Ainsi, alors qu'elle les avait reçus sur le compte de son étude de la part de la Caisse d'épargne et qu'elle en attestait auprès de son confrère par l'extrait de compte 'Crédit acquéreurs' et en joignant en outre copie de l'extrait du compte ouvert en sa comptabilité pour prouver le versement effectif le 27 novembre 2020 à l'étude [C] de la somme de 200 576,79 euros (avis d'opéré en pièce 23), elle a parfaitement respecté les obligations prévues par l'acte pour le compte de sa cliente. 



Avait déjà été versé un dépôt de garantie de 31 228 euros et différentes autres sommes de sorte que le total des sommes ci-dessus discutées correspond au prix total convenu.

Maître [X] a fait une attestation rappelant toutes ces données chiffrées en date du 6 septembre 2022 (pièce 22) dont ni l'authenticité ni la véracité n'est contestée.



La cour relève que les clauses de la promesse ne prévoyaient pas la production de l'accord de prêt lors de la levée de l'option.



Sur ces points précis, la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires se contente d'objecter que Maître [X] ne justifie pas du versement de la somme de 420 000 euros alors que ce n'était pas une obligation issue de l'acte.



Dans la lettre du 25 novembre, Maître [U] [X] exigeait de son confrère l'organisation d'un rendez-vous de signature sous huit jours en précisant, qu'à défaut, la SNC Activa sera contrainte de sommer à comparaître à date et heure fixes la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires.



En l'absence de réponse, la SNC Activa a délivré en conséquence à la communauté d'agglomération sommation d'avoir à comparaître en l'étude de Maître[C] le 22 décembre 2020 à 11 heures et ce, par exploit d'huissier du 7 décembre 2020. 

L'intimée ne se présentait pas et ne fournissait aucune explication.



Dans sa lettre recommandée avec accusé de réception de levée d'option, le notaire de l'acheteur a précisé que les conditions suspensives étaient réalisées : permis de construire purgé et obtention d'un prêt de la part de la Caisse d'épargne de Normandie. La lettre précise bien que sont joints la copie des comptes qui justifiait de la disponibilité des fonds à l'Etude. Cette mention n'a jamais été contestée par Maître [C].

Le projet de l'état descriptif de division-réglement de copropriété avait été envoyé quelques jours auparavant à la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires. 

Les conditions relatives au délai et au paiement du prix (pour la partie stipulée payable comptant) ou à la justification des fonds (pour le prêt) ont donc été respectées.



C'est également à tort que la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires soutient que la société Activa ne rapporte pas la preuve de la réalisation des conditions suspensives tenant à l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire dans les délais fixés contractuellement et qu'en conséquence, la vente ne peut être regardée comme parfaite.



D'une part, le permis de construire a été obtenu dans le délai de la promesse, soit avant le 31 juillet 2020, les prolongations prévues par le gouvernement du fait du confinement pour les étapes ultérieures liées aux délais de recours constituant un cas de force majeure pour l'appelante et d'autre part, s'agissant du prêt dont l'intimée prétend qu'elle n'aurait pas été avertie du dépôt du dossier ni de l'obtention avant le 30 septembre 2020, force est de constater encore une fois que l'article 28.2.2.3 de la promesse n'ouvrait dans ce cas 'au promettant qu'une faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition' de prêt, ce qu'il n'a pas fait. Un délai de 15 jours était prévu en ce qui concerne la justification du dépôt de la demande de prêt selon le même processus que la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires a décidé de ne pas mettre en oeuvre. Aucun reproche ne peut être fait à l'appelante à ces sujets.

Les conditions suspensives ont donc été réalisées et elles étaient en outre stipulées dans le seul intérêt du bénéficiaire.



En cause d'appel, la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires soutient que l'exécution forcée ne peut être prononcée, faute de justifier de la mise en demeure préalable visée à l'article 1221 du code civil. Mais les dispositions contractuelles ci-dessus rappelées ne le prévoient pas et d'autre part, la lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2020 de Maître [U] [X] exigeant de son confrère l'organisation d'un rendez-vous de signature sous huit jours en précisant, qu'à défaut, la SNC Activa serait contrainte de sommer à comparaître à date et heure fixes la communauté d'agglomération pour la signature de l'acte authentique, est une véritable mise en demeure d'exécuter la promesse de vente. Une sommation d'assister à un rendez-vous de signature s'en est ensuivie le 7 décembre pour le 22 décembre suivant, en l'absence de toute réaction tant de la communauté d'agglomération que de son notaire.



En vertu de la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2019, la carence de la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires ouvre droit au bénéficiaire en la personne de la société Activa de " poursuivre l'exécution de la vente indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation ", le promettant ayant, pour sa part, 'définitivement consenti à la vente et étant déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes." 



L'article 20 de la promesse décrit le processus à suivre en cas de carence d'une des parties, notamment en cas de levée d'option dans les délais ce qui est le cas de l'espèce et la cour constate que la société Activa l'a respecté en son entier. 

 

La vente est donc devenue parfaite le 25 novembre 2020 et le jugement sera infirmé sur ce point.

L'arrêt à intervenir vaudra donc vente au bénéfice de la société Activa des biens objet de la promesse du 18 octobre 2019.



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l'article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. La résistance abusive de la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires pour la signature de l'acte authentique les 24 novembre et 22 décembre 2020, ses silences gardés à différentes étapes du processus de vente amiable depuis le 25 novembre 2020 ont entraîné un préjudice matériel important pour la société Activa du point de vue de la commercialisation des lots, comme en témoignent les différents compromis de vente versés aux débats par l'appelante qui n'ont pu aller à leur terme que tardivement. Les ventes en état d'achèvement futur auraient pu être signées à la fin de l'année 2020 alors que l'appelante avait déjà engagé de nombreux frais notamment auprès de la banque dont elle justifie. Les lettres de la société Paragon (pièce 17) ou encore de la société de constructions [H] (pièce 18) démontrent la réalité des frais engagés et des perturbations liées au retard pris par l'opération. L'intimée sera condamnée à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de réparation de son préjudice occasionné par le retard dans la réitération de l'acte authentique de vente.



Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance sont confirmées et celles tenant aux dépens infirmées, la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires étant condamnée à supporter tant ceux de première instance que d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires paiera une indemnité de procédure de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile engagés en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS: 



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,



Déclare irrecevable l'appel incident formé par la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 22 avril 2022 en ce qu'il a débouté la communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires de sa demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente au 30 octobre 2020 à 16 h01, 

 

Infirme le jugement déféré sur le surplus, 

 

Statuant à nouveau, 

 

Rejette la demande de la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires tendant à écarter les pièces n°6 et 7, 

 

Déclare parfaite la vente par la communauté d'agglomération [Localité 6] Territoires à la SNC Activa, moyennant le prix de 624.561,77 €, des biens immobiliers désignés aux termes de la promesse unilatérale de vente établie le 18 octobre 2019 par Maître [M] [C] avec la participation de Maître [U] [X], notaires, à savoir : 

 

" [Adresse 7], 

un terrain à bâtir d'une superficie de 8473 m² cadastré section D [Cadastre 4], provenant de la division d'une plus grande parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 3] pour 11 ha 32 a 85 ca, compris dans le périmètre de la zone d'aménagement concertée dénommée " [Localité 8] " dont les pièces constitutives ont fait l'objet d'un dépôt de pièce au rang des minutes de Maître [C], notaire susnommé, le 15 mars 2011, formant le lot n° 46 de la ZAC, 

ainsi que les droits à construire d'une surface de plancher de 4.914,34 m² pour le lot 46 ainsi déclaré et garanti par le représentant du promettant, laquelle constructibilité résulte du Cahier des charges de cession de terrain tel qu'approuvé par le président de la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires ou son représentant conformément aux dispositions de l'article L.311-6 du code de l'urbanisme, étant ici précisé que la surface de plancher à édifier par le BENEFICIAIRE ne pourra être inférieure à 2457,17 m² ", 



Dit que l'arrêt à intervenir vaut vente et doit être en conséquence publié à la conservation des hypothèques dont dépendent les biens, objet de la vente, à la diligence de la SNC Activa, 



Condamne la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires à payer à la SNC Activa la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice tant matériel que moral, 



Condamne la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires à supporter tant les dépens de première instance que ceux d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne la Communauté d'agglomération de [Localité 6] Territoires à payer à la SNC Activa une indemnité de procédure de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles engagés en cause d'appel.





 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Florence PERRET, Président et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière, La Présidente,