Cour d'Appel · Chambre commerciale 3-1 — 17 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30Z



Chambre commerciale 3-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 OCTOBRE 2024



N° RG 22/05929 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VNZV







AFFAIRE :



SCI HOCHE VIVALDI 



C/



SCM HOCHE MEDICAL 











Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Août 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 19/01037



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Monique TARDY 



Me Vanessa FRIMIGACCI



TJ NANTERRE











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI HOCHE VIVALDI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

RCS Paris n° 813 815 170

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et Me Salah GUERROUF, Plaidant, avocat au barreau de Paris



APPELANTE

****************





SCM HOCHE MEDICAL prise en la personne de son liquidateur Mme [U] [S]

RCS Paris n° 410 391 189

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1029



INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,











EXPOSÉ DES FAITS



Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2015, la société Feder Londres, bailleur, aux droits de laquelle se trouve la SCI Hoche Vivaldi depuis le 1er décembre 2015, a conclu avec la société civile de moyens Hoche Médical (la SCM Hoche Médical), preneur, un avenant de renouvellement d'un bail, initialement conclu le 16 juin 2004, portant sur un local à usage commercial d'une superficie de 183,9 m', situé au deuxième étage d'un immeuble sis à [Adresse 2], (ci-après le Bail) pour l'exercice 'd'activités commerciales, administratives, médicales et paramédicales, étant précisé que les locaux devront toujours demeurer à usage exclusif de bureaux et qu'aucun objet n'y sera entreposé ni exposé à la vente' pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2015, moyennant différentes charges et conditions et notamment un loyer annuel en principal de 96.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d'avance.



Ce bien a été géré et administré par la société Crédit Agricole Immobilier Services, qui est intervenue en qualité d'administrateur de bien et de mandataire. 

 

Par acte d'huissier délivré le 26 juillet 2017, la SCM Hoche Médical a donné congé des locaux occupés, à effet au 30 juin 2018 à minuit. 



Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 02 juillet 2018.



La société Crédit Agricole Immobilier Services a conservé diverses sommes, procédant à la restitution d'une partie du dépôt de garantie à la suite du départ de la SCM Hoche Médical.

 

Devant le refus du bailleur de restituer l'intégralité du dépôt de garantie, la SCM Hoche Médical l'a mis en demeure de restituer les sommes qu'elle estime indûment conservées.

 

Par acte du 29 janvier 2019, la SCM Hoche Médical a assigné la société Crédit Agricole Immobilier Services devant le tribunal de grande instance de Nanterre, aux fins de la condamner à lui restituer les sommes suivantes : : 

- 20.396,40 euros à titre de retenue injustifiée sur son dépôt de garantie d'un montant de 24.000 euros,

- 4.773 euros à titre de « reliquat sur les termes antérieurs non justifiés »,

- 159,32 euros de « retenue non justifiée au titre de la TEOM »,

- 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.000 euros à titre d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par un autre acte du 7 septembre 2019, la SCM Hoche Médical a assigné, en intervention forcée, la SCI Hoche Vivaldi devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux mêmes fins avec demande de jonction avec la précédente procédure entreprise par ses soins.

 

La jonction a été ordonnée le 29 juin 2020.



La SCI Hoche Vivaldi n'a pas comparu.



Par jugement du 17 août 2022, le tribunal a :

- débouté la société Crédit Agricole Immobilier Services de sa demande de mise hors de cause ; 

- condamné la SCI Hoche Vivaldi, bailleresse, à payer à la SCM Hoche Médical les sommes suivantes : 

- 20.396,40 euros au titre du dépôt de garantie, au motif que, même si le preneur n'apparaissait pas avoir intégralement satisfait à son obligation contractuelle de restitution en parfait état d'usage et de réparations locatives, et qu'il n'excipait pas de la vétusté des sols, pour autant, la bailleresse ne produisait aucune pièce relative aux réparations locatives qui pouvaient être imputées de ce chef au preneur de sorte que la demande de restitution du dépôt de garantie devait être accueillie, 

- 159,32 euros au titre de la taxe des ordures ménagères, au motif que les défenderesses étaient défaillantes dans l'administration de la preuve de leur créance ; 

- 4.773,86 euros au titre du reliquat de loyers, les défenderesses ne versant aucune pièce justificative pour démontrer le bien-fondé de la créance ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

- condamné la SCI Hoche Vivaldi à payer à la SCM Hoche Médical la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté la société Crédit Agricole Immobilier Services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI Hoche Vivaldi aux dépens de l'instance.



Par déclaration du 27 septembre 2022, la SCI Hoche Vivaldi a interjeté appel de ce jugement.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées et remises au greffe par RPVA le 21 avril 2023, la SCI Hoche Vivaldi demande à la cour de débouter la SCM Hoche Médical de ses prétentions et de sa fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité en cause d'appel de ses demandes, de déclarer ces dernières recevables, de réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, de condamner la société SCM Hoche Médical à lui payer les sommes suivantes : 

- 20.396,40 euros TTC en réparation des travaux de remise en état des locaux donnés en location ; 

- 4.773,86 euros TTC au titre des loyers et charges arriérés ; 

- 159,32 euros TTC au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères ;

 -5.000 euros à titre d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de même qu'aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées et remises au greffe par RPVA le 31 janvier 2023, la société Hoche Médical demande à la cour de dire irrecevables les demandes de la SCI Hoche Vivaldi formulées pour la première fois en cause d'appel, et en conséquence de débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes. À titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SCI Hoche Vivaldi aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Il sera préalablement relevé que les demandes tendant à ' juger ' et ' constater, telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.



Sur la fin de non-recevoir :



La SCM Hoche Médical soutient, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, que les demandes formées par la société SCI Hoche Vivaldi ne sont pas recevables car présentées pour la première fois en cause d'appel, n'ayant formulé aucune demande devant les premiers juges puisque non comparante en première instance.



La SCI Hoche Vivaldi réplique que ses demandes formées en cause d'appel ont été présentées devant le tribunal judiciaire par son mandataire de gestion, la société Crédit Agricole Immobilier Services, ainsi que cela résulte des termes du jugement entrepris. Elle en déduit que ses demandes en cause d'appel doivent être qualifiées de reconventionnelles et qu'elles se rattachent, par un lien suffisant, aux prétentions originaires de la société Crédit Agricole Immobilier Services, puisqu'elles concernent le bail régissant les rapports avec la société intimée ainsi que les mêmes pièces que celles discutées en première instance.



L'article 564 du code de procédure civile dispose qu' 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.', l'article 565 que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est different.' et l'article 567 que  'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.'.



Les prétentions d'une partie ne peuvent être déclarées irrecevables car nouvelles du seul fait qu'elle n'était pas comparante en première instance, ce qui conduirait à priver d'intérêt son droit d'interjeter appel. En revanche, les prétentions en appel d'une partie non comparante en première instance doivent être appréciées au regard des conditions de recevabilité des demandes nouvelles en appel. 



La demande reconventionnelle se définit comme la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.



En l'espèce, les demandes formées en appel par la SCI Hoche Vivaldi consistent à obtenir, par voie de condamnation de l'intimée, le paiement des sommes suivantes : 20.396,40 euros TTC en réparation des travaux de remise en état des locaux donnés en location ; 4.773,86 euros TTC au titre des loyers et charges arriérés ; 159,32 euros TTC au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères. 



Elles ne peuvent être qualifiées de reconventionnelles car elles ne tendent pas à obtenir un avantage distinct du rejet des prétentions de son adversaire auxquelles les premiers juges ont fait droit.



En revanche, elles tendent à faire écarter les prétentions adverses puisqu'elles ont pour but de contester la demande de confirmation par l'intimée des condamnations que cette dernière a obtenues à son encontre en première instance, de sorte qu'elles entrent dans le champ des exceptions prévues à l'article 564 du code de procédure civile prohibant les demandes nouvelles en appel.



La fin de non-recevoir sera rejetée.



Sur le fond : 



Le coût de la remise en état déduit du dépôt de garantie (20.396,40 euros)



La SCI Hoche Vivaldi soutient que le preneur avait l'obligation contractuelle de restituer les locaux en ''parfait état'' d'entretien et de réparations locatives, et non pas seulement en ''bon état'', qu'à défaut d'y avoir satisfait, le preneur doit supporter le coût de remise en état de ceux-ci justifiés à hauteur de 20.396,40 euros TTC.



La SCM Hoche Médical fait valoir qu'ayant occupé les locaux pendant 14 ans, elle n'était pas tenue de restituer les locaux à l'état ''neuf'', que l'état des lieux de sortie décrit les locaux comme étant ''en bon état'' ou en ''état d'usage'' et ne mentionne pas de réparations à effectuer, que le bailleur ne produit pas de factures correspondant aux frais de remise en état de sorte que la confirmation de la restitution du dépôt de garantie s'impose.



Le Bail, qui fait la loi entre les parties, prévoit, en son article 12 des conditions générales intitulé 'RESTITUTION DES LOCAUX ', que ' Le Preneur devra, au plus tard le jour de l'expiration du bail, à quelque époque que ce soit et pour quelque cause que ce soit, laisser les lieux loués et tous aménagements, installations, améliorations, augmentations et embellissements, sans indemnité en parfait état d'usage et de réparations locatives, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés à son Bailleur ou à son représentant.

Les parties procéderont à l'établissement d'un état des lieux de sortie pour déterminer, par comparaison avec celui d'entrée, la nature ainsi que le périmètre des travaux de remise en état incombant au Preneur. 

Cet état des lieux de sortie, dont la date sera déterminée d'un commun accord entre les parties se tiendra au plus tard le jour de l'expiration du bail. Le Preneur s'oblige à remettre les lieux loués en parfait état d'usage et de réparations locatives. 

L'état des lieux de sortie comportera, s'il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer'.



Cet article 12 précise également que si des réparations s'avèrent nécessaires, le preneur devra sous 15 jours, suivant la notification du bailleur accompagnée de devis ou estimations de coûts, donner son accord sur ceux-ci ou faire connaître ses observations détaillées, à défaut de réponse ou de contestations non justifiées, le preneur sera réputé les avoir acceptés.



Par lettre du 26 octobre 2018, le bailleur a informé le preneur d'une retenue de 20.396,40 euros sur le dépôt de garantie de 24.253,80 euros sans accompagnement de pièces justifiant le coût de ces réparations malgré la mention y figurant : « cf. chiffrage joint 20 396,40 euros ». (pièce 5 ' SCI HOCHE VIVALDI ; pièce 5 ' SCM HOCHE MEDICAL).



Le bailleur prétend que le preneur s'était obligé en vertu du Bail à « laisser les lieux loués 'en parfait état d'usage et de réparations locatives ». (article 12 du Bail) alors que l'état des lieux de sortie démontre que tel n'est pas le cas et qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée des locaux, le preneur, présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil, devait restituer les locaux en « parfait état » ainsi que les parties en sont convenues.



Mais l'absence d'état des lieux d'entrée ne dispensait pas les parties de procéder à l'inventaire des réparations nécessaires, le cas échéant, lors de la sortie.



Or l'état des lieux de sortie contradictoire, établi le 2 juillet 2018, avec remise des clés, ne mentionne aucune réparation à effectuer par le preneur. De ce seul constat, il se déduit que la retenue de 20.396,40 euros opérée plus de 3 mois après la sortie des lieux du preneur n'est pas justifiée le bailleur n'ayant pas respecté les dispositions contractuelles qui prévoyaient de consigner les réparations locatives lors de l'état de sortie et, le cas échéant, d'informer le preneur du montant et de la nature de celles-ci de sorte que ce dernier puisse donner son avis.



En s'abstenant de mentionner à l'état des lieux de sortie, les réparations nécessaires à la remise des locaux « en parfait état d'usage et de réparations locatives », ainsi que le prévoyaient les dispositions de l'article 12 du Bail précitées, puisque la mention de l'obligation du preneur de « remettre les lieux loués en parfait état d'usage et de réparations locatives » est immédiatement suivie de la prescription suivante : « L'état des lieux de sortie comportera, s'il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer » (souligné par la cour), le bailleur a considéré que l'état des lieux effectué à la sortie correspondait à ce « parfait état ». 



Le bailleur ne peut donc procéder à la retenue sur le dépôt de garantie d'une somme correspondant, selon lui, à des réparations nécessaires qu'au demeurant, il tente de justifier en vain (sa pièce 9) par la production d'une « estimation de remise en état » établie le 20 février 2018, soit antérieurement au départ du preneur, s'élevant à 107.866 euros HT sans mesure avec la somme prélevée de 20.396,40 euros TTC qui n'apparaît pas dans cette estimation.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Hoche Vivaldi à restituer la somme de 20.396,40 euros retenue sur le dépôt de garantie.



Le reliquat de taxe des ordures ménagères 2018 (159,32 euros)



La SCI Hoche Vivaldi reproche aux premiers juges d'avoir inversé la charge de la preuve. Elle fait valoir qu'il appartient au preneur de justifier s'être acquitté de cette taxe due au titre de l'année 2018, ce qu'il ne fait pas de sorte que cette somme de 159,32 euros est due.



La SCM Hoche Médical fait valoir que s'agissant d'une taxe, le bailleur doit rapporter la preuve de son exigibilité et de son montant, ce qu'il ne fait pas de sorte que la confirmation là encore s'impose.



Selon le dossier, la somme de 159,32 euros constitue un reliquat de la somme de 697,54 euros réclamée par le bailleur au titre de la taxe litigieuse 2018 sur laquelle un montant de 538.22 euros a été payé par le preneur. 



Le bailleur fait état de sa pièce 10 bis qui préciserait le détail de cette imposition dans son décompte des loyers et charges (page 14 de ses écritures). Toutefois cette pièce ne figure pas au bordereau des pièces qu'il a communiquées. En revanche sa pièce 10 fait état d'un montant de 538,22 euros de quote-part de charges du preneur, au titre de cette taxe pour l'année 2018 dont il n'est pas contesté qu'il a été acquitté.



La retenue de 159,32 euros effectuée sur le dépôt de garantie n'est donc pas justifiée.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Les loyers et charges arriérés (4.773,86 euros) 



La SCI Hoche Vivaldi fait grief aux premiers juges d'avoir considéré qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'existence de sa créance, inversant ainsi la charge de la preuve, alors qu'elle a versé aux débats un décompte détaillé de celle-ci et qu'il appartient au preneur qui prétend avoir réglé à l'échéance les loyers et charges, d'en justifier.



La SCM Hoche Médical affirme qu'elle s'est toujours acquittée des loyers et charges et soutient que le bailleur ne justifie pas de cette retenue à ce titre de 4.773,86 euros sur le dépôt de garantie.



La cour relève que le bailleur, dans sa lettre du 26 octobre 2018, précédemment commentée, portant en objet « décompte de sortie », a opéré une retenue de 4.773, 86 euros pour « Reliquat sur termes antérieurs » sans y associer de justificatifs, que dans sa lettre du 14 décembre 2018 en réponse au conseil du preneur, cette somme correspond cette fois à un « reliquat compte locataire » joignant « à titre informatif » un « extrait de compte de la location faisant état des mouvements (facturations, avoirs et versements) sur le compte de la location. ». Toutefois, cet extrait de compte n'est pas produit aux débats.



A défaut de pièce explicitant ce que recouvrent le « reliquat sur termes antérieurs » et le « reliquat compte locatif », la cour n'est pas en mesure d'apprécier si le montant leur correspondant relève de loyers ou charges dus par le preneur.

 

Le bailleur ne justifiant pas de ce que cette somme de 4.773,86 euros doit être mise à la charge du preneur, la retenue de 4.7773, 86 euros effectuée sur le dépôt de garantie n'est pas fondée.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure.



La SCI Hoche Vivaldi sera condamnée aux dépens d'appel.



La SCI Hoche Vivaldi sera condamnée à verser à la SCM Hoche Médical une indemnité de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare recevables les demandes formées par la SCI Hoche Vivaldi en cause d'appel,



Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 17 août 2022, 



Y ajoutant,



Condamne la SCI Hoche Vivaldi aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne la SCI Hoche Vivaldi à verser à la SCM Hoche Médical la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SCI Hoche Vivaldi de ses demandes de condamnations de la SCM Hoche Médical aux dépens et à une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, La présidente,