Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi fond — 8 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
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REFERENCES : N° RG 23/03774 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTEF

Minute : 24/00331





Madame [U] [D]
Représentant : Me Jean-Yves BENOIST, avocat au barreau du MANS, vestiaire :

 

C/


Madame [Z] [R] épouse [C]
Représentant : Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31
Monsieur [S] [E] [C]



Copie exécutoire : SCP HAUTEMAINE AVOCATS
Copie certifiée conforme : Me Celina GRISI + Monsieur [S] [E] [C]

Le 08 Octobre 2024


JUGEMENT



Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 08 Octobre 2024;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI, magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [C] née [R], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Numéro identifiant 4] du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représentée par Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [S] [E] [C], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne










Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2023, Mme [U] [D], [Adresse 3] fait délivrer à Mme [Z] [C], née [R] et M. [S] [C], [Adresse 2] une citation en paiement pour résiliation de bail et expulsion à comparaitre le 5 mars 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Ouen pour :
- constater et, en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail signé entre les par-ties ainsi que l’expulsion de Mme [Z] [C], née [R] et M. [S] [C] des lieux situés [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de leurs chefs avec l’aide de la force publique en cas de besoin sous peine d’une astreinte comminatoire de 30 € par jour de retard à l’e-xécution de ladite décision et ce, pendant un délai d’un mois, après quoi il sera à nou-veau fait droit,
- condamner solidairement Mme [Z] [C], née [R] et M. [S] [C] à payer la somme de 18 801,52€ restant dus au 05/12/23 en principal, en vertu du bail d’habitation conclu entre les parties, sous réserve de toutes indemnités et charges pos-térieures avec intérêts de droit, étant que si précisé le tribunal accordait des délais pour le paiement de l’arriéré, il conviendrait de dire que le paiement de l’arriéré serait dû en plus du paiement du loyer courant, le tout à peine de déchéance des délais accordés,
- condamner solidairement Mme [Z] [C], née [R] et M. [S] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ainsi qu’au paiement d’une clause pénale de 10% des loyers dus et jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement Mme [Z] [C], née [R] et M. [S] [C] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 08/03/23 et de la présente citation,
- - condamner solidairement Mme [Z] [C], née [R] et M. [S] [C] à 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les actes ont remis à personnes physiques, présentes à domicile,

A l’audience du 5 mars 2024, Mme [U] [D] est représentée,
Mme [Z] [R], épouse [C] comparait,
M. [S] [R] n’est ni présent, ni représenté,

Le conseil de Mme [D] explique que les paiements ont repris, puis à nouveau cessé. La dette est actualisée à hauteur de 6 693,87€ au 29 février 2024,

Mme [Z] [R] conteste la dette, dit donner l’argent à son fils pour payer le loyer. Mme [R] a demandé à changer de logement, le loyer étant trop élevé. Il y a eu un dégât des eaux en 2017, l’assurance ne veut pas prendre en charge, les toilettes ont été changées, cela a coûté 300€,

Le conseil de Mme [D] ne conteste pas le décompte fourni à la barre par les défendeurs,

Mme [R] demande un délai de 36 mois, 


L’affaire est renvoyée au 2 avril 2024,

Le 27 mars 2024, Mme [Z] [R], épouse [C] obtient l’aide juridictionnelle partielle,

A l’audience du 2 avril 2024, Mme [U] [D] est représentée,
Mme [Z] [R], épouse [C], est assistée de son fils,
M. [S] [R] n’est ni présent, ni représenté,

La dette est actualisée à 7 510,18 €,

Mme [R] affirme avoir remis 1 200 € à l’agence qui met du temps à payer le pro-priétaire,

L’affaire est renvoyée au 7 mai 2024,

Le 6 mai 2024, Me GRISI informe le tribunal qu’elle a été désignée par le bureau d’aide juridictionnelle pour représenter Mme [C], mais qu’elle ne pourra la représenter à l’audience du 7 mai 2024 n’ayant pas pu trouver un accord sur une convention d’hono-raires avec Mme [C],

A l’audience du 7 mai 2024, Mme [U] [D] est représentée,
Mme [Z] [R], épouse [C], comparait,
M. [S] [R] comparait,

Le conseil de Mme [D] actualise la dette à la somme de 9 180,44€,

Mme [R] produit un décompte actualisant la dette au 25 avril 2024 à la somme de 8 719,55 €,

Le tribunal fait état d’une différence entre le décompte de l’assignation et le document présenté par les défendeurs. Il y a des différences dans les montants indiqués au débit et crédit, 

Le conseil du demandeur explique que cette différence serait due aux montants indiqués pour les charges,

L’affaire est renvoyée au 4 juin 2024 avec demande de production des quittances de loyers depuis 2017,

Au l’audience du 4 juin 2024, Mme [U] [D] est représentée,
Mme [Z] [R], épouse [C], est assistée de Me GRISI,
M. [S] [R] n’est ni présent ni représenté,

L’affaire est renvoyée au 3 septembre 2024,

Au l’audience du 3 juin 2024, Mme [U] [D] est représentée,
Mme [Z] [R], épouse [C], est assistée de Me GRISI,

M. [S] [R] n’est ni présent ni représenté,

Le conseil de Mme [D] explique que le problème porte sur le montant des charges payées pour 2020 en octobre 2021, pour 2021 en novembre 2022 et pour 2022 en février 2024. Le conseil de Mme [D] reconnait qu’il y a une difficulté sur le calcul des charges et s’en remet au tribunal sur ce point, et maintient les autres demandes,

Le conseil de Mme [C] considère que pour 2022, les charges représentent 2 283,43 € pour 3 300 € avancés, soit un crédit de 1 016,54€, pour 2021, 19€ au crédit de Mme [C]. La dette résiduelle, une fois déduits les crédits dus aux charges soit 2 924,78 € sur les trois années concernées, est de 4 495€. La CAF a arrêté les versements, Mme [C] demande des délais à raison de 100€ par mois, le solde le 36ème mois, 

L’affaire est mise en délibéré le 8 octobre 2024, avec mise à disposition au greffe,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

1) sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 114 de la loi n°98-697 du 29 juillet 1998, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au repré-sentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience,

En l’espèce, il est établi que les assignations du 13 décembre 2023 ont été dénoncées à la Préfecture de Seine Saint Denis par voie électronique le 14 décembre 2023, soit au moins de six semaines avant l’audience 5 mars 2024,

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 29 mars 2023, soit deux mois au moins avant les assignations délivrées le 13 décembre 2023 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Par conséquent, la demande sera déclarée recevable,

2) sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de location signé entre les parties le 18 novembre 2017 contient une clause résolutoire (p. 8) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers et charges échus et après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit,

Par exploits du 8 mars 2023, Mme [U] [D] a fait commandement à M. et Mme [C] de payer la somme de 5 291,81 € au principal au titre de la dette locative, échéance de février 2023 incluse,


Pour autant la dette locative n’a pas été intégralement soldée dans les deux mois suivant 
la délivrance du commandement,

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 novembre 2017 en date du 9 mai 2023,

3) sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. et Mme [C] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 9 mai 2023, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur,

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [R], épouse [C] et de M. [S] [R] du [Adresse 2], lot n°40, [Adresse 1], si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré in-fructueux, 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
Le recours a la force publique se revelant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs a quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnite d’occupation,
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le bailleur de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien,
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive,

Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée, non au montant ré-clamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au mon-tant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires,

Mme [Z] [R], épouse [C] et M. [S] [R] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Mme [U] [D] à compter du 9 mai 2023, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et augmenté des charges légalement exigibles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, 

Ainsi, le préjudice subi par Mme [U] [D] du fait du maintien dans les lieux des locataires sera intégralement réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation susvisée,

4) sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions légales du Code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

Mme [U] [D] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de location signé, un décompte arrêté au 1er septembre 2024, les documents de régularisations des charges pour 2020, 2021 et 2022 et les assignations délivrées en vue 
de l’audience,

Au vu du décompte produit au 31 juillet 2024, la somme à payer au titre de la dette locative s’élève à 7 420,16 €, échéance juillet 2024 incluse, 

Les parties sont d’accord sur le montant des loyers dûs, hors charges, des sommes réglées par la CAF et les locataires au 31 juillet 2024, mais reconnaissent des erreurs dans le calcul des charges et les régularisations effectuées pour les années 2020 à 2022 incluses,

Le bailleur s’en est remis au tribunal pour la somme due au titre des charges,

Au vu des documents produits :

Le montant dû, loyers et charges comprises est prétendument de 7 420,16 €,

Les prélèvements concernant les ordures ménagères sont conformes aux documents fournis concernant les taxes foncières 2021, 2022 et 2023,

Concernant la régularisation des charges, portée sur les bordereaux SERGIC des 13 juillet 2021, 6 octobre 2022 et 9 février 2024 :
-la régularisation 2020, soit 979,71 €, comptabilisée en octobre 2021, soit : 979,71 + 275€ (provision mensuelle) = 1 254,71 €, celle de 2021, soit 789,07 €, comptabilisée en novembre 2022, soit 789,07 € + 275 € (provision mensuelle) = 1 064,07 €, sont conformes,

En revanche, la régularisation 2022, comptabilisée en février 2024, comporte une erreur :
Les provisions versées pour cette année-là sont d’un montant de 3 300 € (275€ x12), alors que le total dépensé est de 2 862,21 €, soit 437,79 € à rembourser aux locataires, alors que la somme de 606,53 € (dont 275€ de provision mensuelle) leur a été prélevée, 

La rectification concernant le montant prélevé en février 2024 devra ainsi être comptabilisée : 331,53 (606,53 – 275) + 437,79 = 769,32 €,

La dette locative sera en conséquence rapportée à la somme de 6 650,84 €, au 31 juillet 2024, 

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Mme [D] [U] de condamner solidairement M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C], au paiement de la somme de 6 650,84 € représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 31 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, somme majorée des intérêts à taux légal, à compter de la délivrance de l’assignation,

5) sur la demande de délais

Mme [Z] [R], épouse [C] a fait état de sa demande de délai pour apurer sa 

dette locative,

Le relevé de l’état du compte des époux [C] démontre, au vu des versements quasi ininterrompus depuis septembre 2021, leur volonté manifeste de se maintenir dans leur logement et de régler leur dette,

Au vu des éléments financiers du dossier et des engagements pris par M. et Mme [C], il sera accordé des délais à ceux-ci selon les modalités exposées dans le dispositif,

6) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

En conséquence, M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] seront soli-dairement condamnés au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 250 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] qui succombent au principal seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, dont le coût du comman-dement de payer du 8 mars 2023,

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déclare la demande recevable,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 novembre 2017 entre Mme [U] [D] et Mme [Z] [C], née [R] et M. [S] [C] pour le logement situé [Adresse 2], sont réunies en date du 9 mai 2023,

Déboute Mme [U] [D] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

Condamne solidairement M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] à payer à Mme [U] [D] à compter du 9 mai 2023 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et reva-lorisations si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et aug-menté des charges légalement exigibles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, que ce soit du fait d’un départ volontaire ou d’une expulsion,

Condamne solidairement M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] à payer à Mme [U] [D] en deniers et quittances la somme de 6 650,84 € (six mille six cent cinquante euros et 84 centimes) représentant les loyers, indemnités d’occu-pation et charges impayés au 31 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, somme majorée des intérêts à taux légal, à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamne solidairement M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] à payer 250 € (deux cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] à payer aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2023 et de l’assignation,

Autorise M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] à se libérer de leur dette en 36 (trente-six) mensualités, soit trente-cinq mensualités de 100 € (cent euros) chacune, la trente-sixième représentant le solde de la totalité des condamnations, intérêts et frais compris, sauf meilleur accord des parties ou apurement anticipé de la locataire,

Dit que les mensualités devront être payées chaque mois en plus de l’indemnité d’occupation et en même temps,

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais,

Dit que si les délais seront respectés, elle sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact : 
1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,
2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
3 – qu’à défaut par M. [S] [C] et Mme [Z] [R], épouse [C] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du com-mandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef desdits lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un ser-rurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meubles désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Déboute Mme [U] [D] de sa demande d’astreinte,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 8 octobre 2024 la minute étant signée par

Le greffier La juge M.T.T.

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03774 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTEF

DÉCISION EN DATE DU : 08 Octobre 2024


AFFAIRE :

Madame [U] [D]
Représentant : Me Jean-Yves BENOIST, avocat au barreau du MANS, vestiaire :


C/

Madame [Z] [R] épouse [C]
Représentant : Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31
Monsieur [S] [E] [C]
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires