Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 15 octobre 2024

Du 15 octobre 2024


5AA


SCI/SMH


PPP Contentieux général

N° RG 24/01746 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKU6



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [S]




- Expéditions délivrées à
[L] [S]

- FE délivrée à 
Me Catherine GAUTHIER

Le 15/10/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité

JUGEMENT EN DATE DU 15 OCTOBRE 2024



JUGE : Madame Corine AUTOGUE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN



DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
RCS PARIS 824 541 148
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA (avocate au barreau de LYON) substituée par Me Emilie HIBERT (avocate au barreau de BORDEAUX)


DEFENDEUR :

Monsieur [L] [S]
né le 22 Mai 1985 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Non comparante 


DÉBATS :

Audience publique en date du 13 août 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort


1


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, M. [R] [D] a donné en location à Mme [L] [S] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 570 euros et 15 euros par mois de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, M. [R] [D] a signé avec la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE prévu à l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation. 

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX Mme [L] [S] afin d’obtenir :

- l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ou à défaut la résiliation du bail aux torts de cette dernière,
- son expulsion du logement et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- sa condamnation au paiement :
∙de la somme de 4 620 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024 sur la somme de 2 280 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,
∙d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dans la limite des paiements justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux, 
∙800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont le commandement de payer.

A l'audience du 13 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 6 375 euros.

Citée par procès verbal de recherches infructueuses à son dernier domicile connu (le logement loué), Mme [L] [S] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter. 

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. 
 
Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES 

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et selon l’article 2309 du code civil, la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur pour être par lui indemnisée lorsque la dette est devenue exigible par l’échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :
-une quittance subrogative du 8 décembre 2023 aux termes de laquelle de M. [R] [D], bailleur, déclare avoir perçu d’ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 280 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre à décembre 2023 (4 X 570 euros),
-une quittance subrogative du 20 avril 2024 aux termes de laquelle M. [R] [D], bailleur, déclare avoir perçu d’ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 4 620 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2023 à avril 2024 (4 X 570 euros + 4 X 585 euros). 
 
Par conséquent, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir réglé la dette locative de Mme [L] [S], est recevable à agir à l’encontre de cette dernière.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 prévoit l’obligation pour le propriétaire de notifier au représentant de l’Etat dans le département, l’assignation aux fins de résiliation d’un contrat de bail dans les deux mois précédant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement notifiée à la préfecture de la Gironde le 31 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 13 août 2024.

Cette formalité prévue à peine d’irrecevabilité de la demande ayant été diligentée, celle-ci est recevable en la forme.

Sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ou à la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail conclu le 15 décembre 2022 est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En l’espèce, les parties n’ont pas inséré dans le bail de clause résolutoire pour non-paiement du loyer puisque le paragraphe VIII du contrat n’a pas été rempli.

L’acquisition de la clause résolutoire du bail ne peut donc être prononcée.

S’agissant de la demande subsidiaire de résiliation du bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit, outre le bail du 15 décembre 2022, un commandement de payer les loyers du 22 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 2 280 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre à décembre 2023 ainsi qu’un décompte actualisé au 22 juillet 2024 faisant ressortir que les loyers et charges ne sont plus du tout réglés depuis le mois de septembre 2023, soit depuis 11 mois. 

Ces pièces ne sont pas contestées par Mme [L] [S] qui est défaillante dans le cadre de cette instance.

Le défaut de paiement du loyer pendant 11 mois constitue un manquement grave et réitéré de la locataire à son obligation légale de sorte qu’il sera fait droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES tendant à la résiliation du bail.

Sur les demandes en paiement 

Le fait pour la locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifiant que soit mise à la charge de l’occupante une indemnité destinée à réparer ce préjudice dont le montant est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Au vu des pièces du dossier dont le décompte du  22 juillet 2024, il convient condamner Mme [L] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de  6 375 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation qu’elle a payés au bailleur en ses lieu et place, pour la période comprise entre septembre 2023 et juillet 2024 inclus.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de ce jugement.

Toute autre demande jusqu’à la libération effective des lieux au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle qui n’a pas encore été réglée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur sera subordonnée à la production d’une quittance subrogative. 

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris le commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture.

La situation économique respective des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire de la présente décision est désormais de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du contrat de bail du 15 décembre 2022 portant sur le logement situé [Adresse 1], 

Ordonne à Mme [L] [S] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne les occupant de son chef, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Autorise la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à faire procéder à l'expulsion des lieux loués de Mme [L] [S] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 

Condamne Mme [L] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 375 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juillet 2024inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

Condamne Mme [L] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du mois d’août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative,

Condamne Mme [L] [S] aux dépens de l’instance dont le commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes,


Et le jugement a été signé par le greffier et le juge, à BORDEAUX le 15 octobre 2024, 



LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION