Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 15 octobre 2024

Du 15 octobre 2024


5AA


SCI/SMH


PPP Contentieux général

N° RG 24/01748 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKVI



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[D] [S]




- Expéditions délivrées à
[D] [S]

- FE délivrée à 
Me Catherine GAUTHIER

Le 15/10/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité


JUGEMENT EN DATE DU 15 OCTOBRE 2024



JUGE : Madame Corine AUTOGUE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN



DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la CSP SELARL LEVY ROCHE SARDA (avocate au barreau de Lyon) substituée par Me Emilie HIBERT (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDEUR :

Monsieur [D] [S]
né le 13 Août 2001 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Comparant 


DÉBATS :

Audience publique en date du 13 août 2024 


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort



1


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2022, Mme [E] [U] a donné en location à M. [D] [S] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 485,34 euros et 144 euros par mois de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 18 février 2022, Mme [E] [U] a signé avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE prévu à l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation. 

Par acte d’huissier du 16 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX M. [D] [S] afin d’obtenir :

- l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ou à défaut la résiliation du bail aux torts du locataire,
- son expulsion du logement et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- sa condamnation au paiement :
● de la somme de 2 718,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 sur la somme de 1 349,88 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,
● d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dans la limite des paiements justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux, 
● de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont le commandement de payer.

A l'audience du 13 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4 770,18 euros au 22 juillet 2024 et ne s’est pas opposée à la demande de délais formée par le défendeur.

M. [D] [S] qui a comparu en personne, a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pour pouvoir rester dans le logement loué en s’acquittant de sa dette par mensualités de 200 euros en sus du loyer courant et des charges. Il a indiqué qu’après un licenciement économique, il venait de signer, en juillet 2024, un nouveau contrat de travail avec une rémunération mensuelle qui sera de 3 000 euros à 4 000 euros. 

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES 

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et selon l’article 2309 du code civil, la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur pour être par lui indemnisée lorsque la dette est devenue exigible par l’échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :
une quittance subrogative du 31 janvier 2024 aux termes de laquelle Mme [E] [U], bailleresse, déclare avoir perçu d’ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 349,98 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2023 et janvier 2024 ;une quittance subrogative du 11 avril 2024 aux termes de laquelle Mme [E] [U] déclare avoir perçu d’ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 718,06 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2023, janvier 2024, mars 2024 et avril 2024.
Par conséquent, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir réglé la dette locative de M. [D] [S], est recevable à agir à l’encontre de ce dernier.



Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le propriétaire de notifier au représentant de l’Etat dans le département, l’assignation aux fins de résiliation d’un contrat de bail dans les deux mois précédant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement notifiée à la préfecture de la Gironde le 17 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 13 août 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également l’obligation pour le bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, de ne pas faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 29 février 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 16 mai 2024.

Ces formalités prévues à peine d’irrecevabilité de la demande ayant été diligentées, celle-ci est recevable en la forme.

Sur les demandes principales

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail conclu le 20 février 2022 est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. Les parties peuvent insérer dans le bail une clause résolutoire pour non-paiement du loyer, cette clause produisant effet, en application des articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Au soutien de sa demande, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

-le bail du 20 février 2022 qui contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

-un commandement de payer les loyers du 27 février 2024 visant cette clause résolutoire et reproduisant les mentions prescrites par la loi, portant sur la somme en principal de 1 349,88 euros au titre des loyers et charges de novembre 2023 et janvier 2024,

-un décompte au 22 juillet 2024 faisant ressortir que la dette locative n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions, la clause résolutoire du bail s’est trouvée acquise à la date du 28 avril 2024. 

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES tendant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et à l’expulsion.

Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifiant que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice dont le montant est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Au vu des pièces du dossier dont le décompte du 22 juillet 2024, il convient de condamner M. [D] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 770,18 euros correspondant aux loyers et charges qu’elle a payés au bailleur en ses lieu et place, pour la période comprise entre novembre 2023 et juillet 2024 inclus.

La somme de 1 349,88 euros sera productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 et le surplus à compter de ce jugement. 

Toute autre demande jusqu’à la libération effective des lieux au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle qui n’a pas encore été réglée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur sera subordonnée à la production d’une quittance subrogative. 

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il ressort de la combinaison des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, sans que ces délais ne puissent excéder trois ans.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que M. [D] [S] est en mesure de régler sa dette dans le délai légal et qu’il a réglé intégralement le loyer courant juste avant l’audience. Il peut ainsi bénéficier de délais de paiement comme indiqué au dispositif.

Pendant ce délai de remboursement, les effets de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus. Si M. [D] [S] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées dans le dispositif, en plus du paiement du loyer courant, l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et en cas de non respect des modalités de paiement allouées :

- la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de M. [D] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,
- M. [D] [S] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif, sous réserve de la production de quittances subrogatives,
- l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [S] succombant, sera condamné aux dépens de l’instance en ce compris le commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa notification à la préfecture.

La situation économique respective des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire de la présente décision est désormais de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate à la date du 28 avril 2024 l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 20 février 2022 portant sur le logement situé [Adresse 2],

Condamne M. [D] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 470,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 1 349,88 euros et à compter de ce jugement sur le surplus,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

Autorise M. [D] [S] à se libérer de sa dette en 22 mensualités de 200 euros, une 23ème mensualité pour le solde en principal et intérêts,

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et des provisions sur charges et tous les 1ers de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des provisions sur charges ou d'une échéance due au titre de l’arriéré locatif au plus tard le 1er de chaque mois :

- le contrat de bail sera résolu sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- il sera ordonné à M. [D] [S] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, 
- la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES sera autorisée, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion des lieux loués de M. [D] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, 
- M. [D] [S] sera tenu de payer à la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, sous réserve de la production de quittances subrogatives,

Condamne M. [D] [S] aux dépens de l’instance dont le commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa notification à la préfecture,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes,

Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX le 15 octobre 2024 



LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION