Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [K] [J] 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03973 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SWT

N° MINUTE : 
4/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 octobre 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDERESSE
Madame [K] [J]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 04 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03973 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SWT


EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 25 mars 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin que celui-ci :

- constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location ; 

- ordonne l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

- dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne Madame [J] [K] à payer la somme provisionnelle de 3.888,23 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 

- condamne Madame [J] [K] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

 - condamne Madame [J] [K] au versement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, puis par note en délibéré dûment autorisée reçue le 11 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes en actualisant sa demande en paiement à la somme de 4.374,26 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 juin 2024. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la situation financière de la locataire et de ses efforts de règlement.

Madame [J] [K] a demandé au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [K] a insisté sur sa bonne foi. Elle a expliqué qu’elle avait rencontré des difficultés financières ; qu’elle a néanmoins repris le paiement du loyer et qu’elle bénéficie d’un salaire de 1.900 euros par mois. Elle a proposé pour finir de s’acquitter du solde de sa dette par des versements de 150 euros en sus du loyer courant.


MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, 

Vu le contrat de bail en date du 13 mars 2017 portant sur le logement situé [Adresse 2],

Vu la saisine de la CCAPEX en date du 22 mai 2023,

Vu le commandement de payer en date du 19 mai 2023 portant sur une somme de 2.642,29 euros, 

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 4] le 27 mars 2024,

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mai 2023, pour la somme en principal de 2.642,29 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juillet 2023.

Cependant, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que Madame [J] [K] est en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant.

Il convient donc d’accorder à Madame [J] [K] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et la locataire pourra rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et la locataire tenue de libérer les lieux sous peine d’expulsion. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, outre les charges.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Madame [J] [K] reste redevable de la somme de 4.050,02 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 juin 2024, après deduction des frais indument réclamés.

Dès lors, Madame [J] [K] sera condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur les frais et dépens :

Madame [J] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 13 mars 2017 portant sur le logement situé [Adresse 2], est acquise par PARIS HABITAT-OPH depuis le 19 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Madame [J] [K] à payer à titre provisionnel à PARIS HABITAT-OPH la somme de 4.050,02 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISONS Madame [J] [K] à se libérer de la dette en 26 versements mensuels consécutifs de 150 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 27ème versement soldant la dette ; 

DISONS que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le 27ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELONS au locataire que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à PARIS HABITAT-OPH de poursuivre l’expulsion de Madame [J] [K] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et selon les modalités prévues par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que dans l’hypothèse de la résiliation du bail, Madame [J] [K] sera condamnée au paiement à PARIS HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir s'agissant de leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ; 



CONDAMNONS Madame [J] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit. 

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.


LE GREFFIER LE JUGE