Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [U]
 Monsieur [L] [U]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Clément CARON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04774 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42NQ

N° MINUTE : 
8/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 octobre 2024


DEMANDERESSE
LA FONDATION DES [3]
ayant pour gestionnaire la société IMODAM PROPERTY/ROLAND GOSSELIN, Société par Actions Simplifiées dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Clément CARON du Cabinet Boëge Avocats,avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0249

DÉFENDEURS
Madame [I] [U]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [L] [U]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 04 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04774 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42NQ


EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 14 décembre 2022, la fondation des [3] a fait assigner Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :

- constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location ;

- ordonne l’expulsion de Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire ;

- dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] à lui payer la somme provisionnelle de 35.945,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 1er janvier 2022, ainsi qu’une indemnité d’occupation d'un montant égal au montant du loyer et des accessoires qui sera due jusqu'à la libération des lieux ;

- condamne solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] au versement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été radiée le 17 mai 2023. Elle a ensuite fait l’objet d’une réinscription au rôle à la demande de la fondation des [3], en raison du non-respect par les locataires de l’échéancier prévu entre les parties.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, la fondation des [3], représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance en actualisant sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 37.072 euros au 26 juin 2024 et sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros. Elle a par ailleurs demandé au juge des contentieux de la protection d’ordonner la capitalisation des intérêts. La fondation des [3] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l'ancienneté et de l’importance de la dette locative.

Monsieur [L] [U] a comparu. Il a insisté sur sa bonne foi. Il a expliqué que la situation financière du couple était en voie d’amélioration et qu’il serait prochainement en mesure de reprendre les versements. Il s’est engagé à cet effet à effectuer un premier versement au cours du mois de juillet 2024.
Madame [I] [U], citée à étude, n’a pas comparu.

Par note en délibéré dûment autorisée en date du 31 juillet 2024, le conseil de la fondation des [3] a indiqué qu’aucun versement n’avait été réceptionné par le bailleur.
 
MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de location conclu entre les parties en date du 6 novembre 2020, portant sur le logement situé [Adresse 2],

Vu le commandement de payer en date du 6 octobre 2021 portant sur une somme en principal de 8.200 euros, 

Vu la saisine CCAPEX du 8 octobre 2021,

Vu la notification au Préfet du 16 décembre 2022,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défendeur qui ne comparait pas s’expose néanmoins à ce qu’un jugement soit rendu contre lui. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2021, pour la somme en principal de 8.200 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2021.

L’examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n’est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois.

Aucune proposition sérieuse d’apurement de la dette de loyer n’a été formulée par les locataires qui n’ont produit aucun élément concernant leur situation financière. Leur demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée. 

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et d’autoriser l’expulsion de Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U].

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. 

Jusqu’à la complète libération des lieux par les locataires, il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] restent redevables de la somme de 36.450,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 juin 2024, après déduction des frais indûment réclamés.




Dès lors, Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur les demandes annexes :

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demandes en paiement présentées de ce chef seront par conséquent rejetées.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location en date du 6 novembre 2020, portant sur le logement situé [Adresse 2], est acquise par la fondation des [3] depuis le 6 décembre 2021 ; 

ORDONNONS, faute de départ volontaire de Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] au paiement à la fondation des [3] d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] à payer à la fondation des [3] la somme de 36.450,05 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 26 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

REJETONS la demande de délais présentée par Monsieur [L] [U] ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [U] et Monsieur [L] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités


LE GREFFIER LE PRESIDENT