Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [J]
 Madame [Y] [F]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/04547 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2X

N° MINUTE : 
7/2024






JUGEMENT 
rendu le 04 octobre 2024


DEMANDERESSE
Société Civile Immobilière VARLIN-LEMIERRE
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par AARPI AUDINEAU-GUITTON, Cabinet AUDINEAU-GUITTON en la personne de Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D502

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [J]
demeurant [Adresse 4] 
5ème étage porte gauche en partant de l’escalier
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [Y] [F]
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 2] gauche en partant de l’escalier 
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection ssistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 04 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04547 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2X


RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2013, la SCI VARLIN-LEMIERRE a donné en location à Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] un appartement à usage d’habitation situé au 5ème étage porte gauche en partant de l’escalier, [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI VARLIN-LEMIERRE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire le 10 janvier 2024 portant sur une somme en principal de 6.410,99 euros et dénoncé à la CCAPEX le 11 janvier 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] le 3 avril 2024, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Cette assignation a été dénoncée au Préfet le 4 avril 2024.

A l’audience du 4 juillet 2024, la SCI VARLIN-LEMIERRE représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :
- constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion des défendeurs des lieux qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- statuer sur le sort des meubles,
- condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] à payer la somme de 3.734,28 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement d’avoir à payer du 10 janvier 2024,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le conseil de la SCI VARLIN-LEMIERRE a indiqué qu’il n’était pas favorable à l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l’ancienneté de la dette locative. 

Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F], cités à étude, n’ont pas comparu.



MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION :

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 6.410,99 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines. 

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail a été conclu à effet du 21 octobre 2013. Il s’est renouvelé pour la dernière fois le 21 octobre 2022 pour une durée de trois ans. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 10 janvier 2024.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

L’examen du décompte locatif laisse apparaître l’augmentation de la dette locative et l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, la nouvelle rédaction de ce texte imposant la reprise du loyer pour l’octroi de délais.

L’expulsion de Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. 

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 3.734,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 juin 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

SUR LES AUTRES DEMANDES :

La SCI VARLIN-LEMIERRE ne démontre pas le caractère abusif de la résistance opposée par les locataires, alors même que ceux-ci ont effectué des versements qui ont permis une diminution de la dette locative. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.


Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

L'équité commande de condamner Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] à verser à la SCI VARLIN-LEMIERRE in solidum la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location en date du 17 octobre 2013, concernant l’appartement à usage situé au 5ème étage porte gauche en partant de l’escalier, [Adresse 4], sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI VARLIN-LEMIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] in solidum à verser à la SCI VARLIN-LEMIERRE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] in solidum à verser à la SCI VARLIN-LEMIERRE la somme de 3.734,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 juin 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par la SCI VARLIN-LEMIERRE ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] in solidum à verser à la SCI VARLIN-LEMIERRE la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] et Madame [Y] [F] in solidum aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

 Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.

 LE GREFFIER LE JUGE