Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Emilie LARTIGUE
 Monsieur [X] [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Jacques RAYNALDY 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03843 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R5T

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
rendu le 04 octobre 2024


DEMANDERESSES
Madame [W] [H]
Madame [O] [H],
demeurant toutes deux au [Adresse 1] - [Localité 3]
représentées par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P164

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [T]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [D]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
assistée de Maître Emilie LARTIGUE, associé de la SELARL ELA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E687
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-012003 du 14/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 04 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03843 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R5T



EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier des 21 et 29 février 2024, Madame [H] [W] et Madame [H] [O] ont fait assigner Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :

- constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d'habitation liant Madame [H] [W] et Madame [H] [O] à Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U], à titre subsidiaire prononce la résiliation judiciaire du bail ;

- ordonne l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

- condamne solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] à lui payer la somme de 3.889,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

- condamne solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux,

- condamne solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] à payer à Madame [H] [W] et Madame [H] [O] une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamne solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 4 juillet 2024, Madame [H] [W] et Madame [H] [O], représentées par leur avocat, ont actualisé leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.715,94 euros arrêtée au 1er juillet 2024. Pour le surplus, elles ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance. 

Madame [D] [U], assistée par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,
Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 15 avril 2008,
A titre subsidiaire,
Débouter les consorts [H] de leur demande de résiliation judiciaire du bail,
A titre infiniment subsidiaire,
Accorder à Madame [D] [U] les plus larges délais pour quitter le logement qu’elle occupe situé [Adresse 2] [Localité 4],
En tout état de cause,
Accorder à Madame [D] [U] les plus larges délais de paiement,Débouter les consorts [H] de leurs plus amples demandes ou contraires,Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [U] a insisté sur sa bonne foi. Elle a expliqué qu’elle avait rencontré des difficultés professionnelles et familiales suite à son divorce. Elle a souligné qu’elle avait entrepris une formation professionnelle et qu’elle bénéficiait d’une promesse d’embauche, ce qui lui a permis de reprendre les versements. Pour finir, elle a sollicité des délais de paiement en proposant de s’acquitter du solde de la dette par des versements de 130 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [T] [X], cité selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, devenus 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail en date du 15 avril 2008 à effet au 1er février 2007, portant sur le logement situé [Adresse 2] [Localité 4],

Vu le commandement de payer en date du 27 novembre 2023 et du 11 décembre 2023 portant sur une somme en principal de 4.259,20 euros, 

Vu la saisine CCAPEX intervenue le 12 décembre 2023,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 5] le 5 mars 2024,

Sur la demande d=expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.259,20 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines. 

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail a été conclu à effet du 1er février 2007. Il s’est renouvelé pour la dernière fois le 1er février 2022 pour une durée de trois ans. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 27 novembre 2023.

Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] ne se sont pas acquittés de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail sont réunies de plein droit à l'expiration de ce délai.

Cependant, Madame [D] [U] a partiellement régularisé l’arriéré réclamé, elle a repris le paiement du loyer et les éléments de la procédure, notamment le décompte locatif, laissent apparaître qu’elle se trouve en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les locataires pourront rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et les locataires tenus de libérer les lieux. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour les bailleurs de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. La demande de prononcé d’une astreinte sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] restent redevables de la somme de 4.263,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2024, après déduction des frais indûment imputés aux locataires.

Dès lors, Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les frais et dépens :

Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 15 avril 2008 à effet au 1er février 2007, portant sur le logement situé [Adresse 2] [Localité 4], est acquise par Madame [H] [W] et Madame [H] [O] depuis le 27 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] solidairement à payer à Madame [H] [W] et Madame [H] [O] la somme de 4.263,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

ORDONNE cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISE Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] à se libérer de la dette en 32 versements mensuels consécutifs de 130 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 33ème versement soldant la dette ; 

DIT que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le 33ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELLE que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DIT qu’en cas de respect de cet échéancier:

* les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues,

* la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance :

* le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre,

* la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause,

* Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] seront alors tenus de quitter les lieux,






* Madame [H] [W] et Madame [H] [O] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

* Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] seront tenus in solidum, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement à Madame [H] [W] et Madame [H] [O] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSE à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [D] [U] in solidum aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jours mois et an précités.


LE GREFFIER LE PRESIDENT