Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 11 octobre 2024

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 11 Octobre 2024




N° RC 24/02635







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076


ET : 

[H] [D]




Débats à l'audience du 20 Juin 2024




copie et grosse le :
à Me MORENO



copie le :
à Mme [D]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 11 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 20 Juin 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 11 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;

ET :

Madame [H] [D]
née le 05 Février 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante



D'autre Part ;





RG 24/02635


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2012, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [H], portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 293,68 € hors charges.

Le 12 avril 2012, le bailleur a receptionné le congé délivré par Monsieur [I] [R], Madame [D] [H] demeurant seule titulaire du bail conformément à l’avenant régulsarisé entre les parties et prenant effet au 1er juillet 2012.

Le 28 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [D] [H] par acte d'huissier du 28 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [D] [H];
- dire et juger en conséquence que Madame [D] [H] se trouve être occupante sans droit ni titre ;
- l'expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Madame [D] [H] au paiement de la somme en principal de 471,84 € au titre des loyers impayés ;
- la condamnation de Madame [D] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;
- la condamnation de Madame [D] [H] à verser à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Madame [D] [H] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 29 décembre 2023. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 juin 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 5] HABITAT - représenté par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2597,44 € arrêtée au 12 juin 2024.

Régulièrement citée par acte d'huissier du 28 décembre 2023 signifié à étude, Madame [D] [H] a comparu à l’audience et a déclaré percevoir 1104,00 € de la CAF. Elle a ajouté avoir cinq enfants à charge dont deux avec son conjoint actual. Elle a ajouté ne plus recevoir l’Allocation de Solidarité Spécifique depuis son congé maternité. Elle a également précisé que son conjoint ne dispose d’aucune ressource.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 décembre 2023 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 29 décembre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 22 février 2012 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.5 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 28 décembre 2022 à Madame [D] [H] et portant sur la somme de 763,03 € dont 548,02 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [D] [H] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er mars 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 22 février 2012, le commandement de payer délivré le 28 décembre 2022 et le décompte de la créance arrêté au 12 juin 2024 faisant apparaître une somme de 2711,38 € à la charge de la locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 113,94 € et les frais d’avocat pour 13,00 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent, pour l’un, des dépens, et pour l’autre, de l’article 700 du code de procédure civile, dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à décembre 2022 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 91,44 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [D] [H] à verser à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 2493,00 € (2711,38 € - 113,94 € - 13,00 € - 91,44 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 21 mai 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [D] [H] a justifié de sa situation sociale et familiale à l’audience. Elle a fait part de sa volonté d’apurer sa dette locative de manière amiable et a proposé de régler 50,00 € par mois en plus de son loyer courant.
Il ressort du décompte susvisé que Madame [D] [H] a repris les paiements avant l’audience. En outre, le bailleur a donné son accord à la mise en place de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [D] [H] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 décembre 2022 et de l’assignation à la charge de Madame [D] [H].

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 6 décembre 2023 ;

Condamne Madame [D] [H] à payer à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 2493,00 € (DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 juin 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [D] [H] à se libérer de sa dette de 2493,00 € en 35 mensualités de 50,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut par Madame [D] [H] d’avoir libéré les lieux [Adresse 3], à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [D] [H] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Madame [D] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [D] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection