Cour d'Appel · Chambre 2 A — 18 octobre 2024

MINUTE N° 415/2024 













































Copie exécutoire

aux avocats 



Le 18 octobre 2024



La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02011 - 

N° Portalis DBVW-V-B7G-H256



Décision déférée à la cour : 26 Avril 2022 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE





APPELANTS :



Madame [R] [E] épouse [K]

Monsieur [F] [K]

demeurant ensemble [Adresse 1]



représentés par Me Guillaume HARTER, avocat à la cour.





INTIMÉES :



La SELARL MJM [Y] & ASSOCIES prise en la personne de Me [C] [Y], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV SOCIETE [...],

ayant son siège social [Adresse 3]



La société [...] SCCV représentée par son liquidateur, la SELARL MJM [Y] & ASSOCIES

dont le siège social était [Adresse 2]



représentées par Me Joseph WETZEL, avocat à la cour. 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 Mai 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN 



ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement, après prorogation le 11 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE



Les époux [F] [K] et [R] [E] sont propriétaires d'une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] (68).



La SCCV [...] a fait bâtir un immeuble collectif sur le terrain voisin.



Se plaignant d'un défaut de conformité au permis de construire et de l'implantation de l'immeuble, les époux [K]-[E] ont sollicité une mesure d'expertise auprès du juge des référés lequel, le 10 décembre 2019, a fait droit à cette demande et a confié la réalisation de cette expertise à M. [X], géomètre qui a déposé son rapport le 28 août 2020.



Se plaignant non seulement d'un défaut de conformité au permis de construire, de l'implantation de l'immeuble mais aussi d'une proximité causant des nuisances sonores, d'une perte d'ensoleillement et d'une perte de valeur de leur bien immobilier, les époux [K]-[E], le 9 mars 2021, ont fait assigner la société [...] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse à fin, notamment, d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.



Par jugement réputé contradictoire du 26 avril 2022, le tribunal a :



- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [...] relative à l'action en démolition des terrasses et balcons formée par les époux [K]-[E] ; 

- déclaré recevable la demande en démolition de la terrasse/balcon implantée par la société [...] en façade sud du bâtiment formée par les époux [K]-[E] ; 

- rejeté la demande en démolition de la terrasse/balcon implantée par la société [...] en façade sud du bâtiment formée par les époux [K]-[E] ;

- rejeté la demande des époux [K]-[E] tendant à ce qu'il soit enjoint à la société [...] de mettre en place un mur occultant sur l'ensemble des terrasses et balcons litigieux ;

- rejeté la demande des époux [K]-[E] tendant à ce qu'il soit enjoint à la société [...] de communiquer les statuts de la société ainsi que les titres de propriété de la parcelle dans un délai de sept jours sous peine d'astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement ;

- rejeté la demande des époux [K]-[E] tendant à la condamnation de la société [...] à leur payer la somme de 70 266 euros au titre du trouble anormal de voisinage tenant à la perte de valeur vénale du bien ;

- rejeté la demande des époux [K]-[E] tendant à la condamnation de la société [...] à leur payer la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

- condamné la société [...] à payer aux époux [K]-[E] la somme de 4 950 euros arrêtée au 9 mars 2021 au titre du trouble anormal de voisinage tenant à leur perte de jouissance ;

- rappelé que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision par l'effet de la loi ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière au titre des sommes allouées aux époux [K]-[E] en réparation de leur préjudice de jouissance ;



- condamné la société [...] à payer aux époux [K]-[E] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande de la société [...] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société [...] aux dépens de l'instance en ce compris les dépens de l'instance de référé expertise (RG 19/461) et les frais de consignation.



Sur l'existence du trouble anormal du voisinage :



Le tribunal a considéré que :



- au regard des règles d'urbanisme et des dispositions UD 7.1 du PLU applicables sur la commune d'[Localité 4], la construction se trouvait manifestement implantée en violation desdites dispositions dès lors que l'expertise judiciaire avait mis en évidence une hauteur de bâtiment supérieure à 7 mètres pour une distance séparative du fonds voisin de 4,12 mètres, alors pourtant que cette distance aurait dû être au moins égale à la différence d'altitude entre la construction et la limite séparative (soit au moins égale à la taille de l'immeuble), ce qui caractérisait une proximité anormale avec la limite séparative du fonds voisin créant un effet de surplomb obturant le champ visuel et entraînant une perte d'intimité dans le jardin des époux [K]-[E], accentuée par la présence d'ouvertures en façade sud, de sorte que ces éléments par leur intensité, leur nature et leur persistance constituaient un trouble anormal du voisinage,



- les époux [K]-[E] n'établissaient pas en quoi le fait que la hauteur réelle de l'immeuble (7,69 m) soit supérieure de 50 centimètres à celle prévue dans le permis de construire (7,17 m), comme relevé par l'expert, caractérisant une différence minime, causait un trouble anormal de voisinage,



- s'agissant de la terrasse-balcon :

* la société [...] ne pouvait opposer aux époux [K]-[E] la fin de non-recevoir tirée de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme puisque ces constructions n'étaient pas prévues comme telles par ledit permis,

*les époux [K]-[E] ne rapportaient pas la preuve d'un trouble anormal à ce titre dès lors qu'une clôture pleine brise-vue avait été installée.



Sur le préjudice généré par le trouble anormal de voisinage



Le tribunal a considéré que :



- la perte de valeur vénale de l'immeuble des époux [K]-[E] de 20 % sur la base d'une valeur originelle de 353 800 euros ne procédait que d'un rapport privé, non contradictoire, hypothétique et insuffisamment caractérisé, de sorte que la demande d'indemnisation à hauteur de 70 266 euros devait être rejetée,



- le préjudice de jouissance, lequel était établi, devait faire l'objet d'une indemnité fixée à 150 euros par mois à compter du 20 juin 2018 arrêté au 9 mars 2021, soit 4 950 euros (150x33mois).



Sur la demande de production de pièces formulée par les époux [K]-[E] :



Le tribunal l'a rejetée, les époux [K]-[E] n'indiquant pas au soutien de quelle prétention cette demande était formulée.



Les époux [K] ont interjeté appel du jugement du 26 avril 2022 par voie électronique le 19 mai 2022 en ce qu'il a rejeté leurs demandes tendant à :



- la démolition de la terrasse/balcon en façade sud ;

- ce qu'il soit enjoint à la société [...] de mettre en place un mur occultant sur l'ensemble des terrasses et balcons ;

- ce qu'il soit enjoint à la société [...] de communiquer ses statuts et titres de propriété sur la parcelle dans un délai de sept jours sous astreinte ;

- la condamnation de la société [...] à leur payer une somme au titre du trouble anormal de voisinage tenant à la perte de valeur vénale du bien ;

- la condamnation de la société [...] à leur payer une somme en réparation de leur préjudice moral.





Par jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 16 mai 2022, la société [...] a été placée en liquidation judiciaire, la SELARL MJM [Y] &Associés ayant été désignée comme liquidateur.



Les époux [K]-[E] ont procédé à la déclaration de leur créance auprès de la SELARL MJM [Y] & Associés le 2 juin 2022.





L'instruction a été clôturée le 3 octobre 2023. 





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2023, les époux [K]-[E] demandent à la cour de : 



- les déclarer recevables et bien fondées en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;

- déclarer irrecevable et mal fondée la société MJM [Y] & Associés, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [...], en l'ensemble de ces demandes, fins, moyens et conclusions ;

- infirmer le jugement entrepris dans la limite des chefs critiqués dans la déclaration d'appel ;



statuant à nouveau :

- fixer leur créance dans le cadre de liquidation judiciaire de la société [...], représentée par son liquidateur judiciaire la société MJM [Y] & Associés, comme suit : 70 266 euros au titre du trouble anormal de voisinage tenant à la perte de valeur vénale du bien et 4 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

- enjoindre à la société MJM [Y] & Associés, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [...], à démolir les terrasses et les balcons litigieux construits dans un délai de sept jours sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;









en tout état de cause :

- enjoindre à la société MJM [Y] & Associés, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [...], à mettre en place un mur occultant d'une hauteur suffisante sur l'ensemble des terrasses et des balcons litigieux construits au préjudice des appelants en vue de garantir la jouissance paisible de leur propriété, dans un délai d'un mois sous peine d'astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision;

- enjoindre la société MJM [Y] & Associés, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [...], à communiquer les statuts de la société ainsi que les titres de propriété de la parcelle dans un délai de sept jours sous peine d'astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision ;

- condamner la société MJM [Y] & Associés, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [...], à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens des deux procédures.



Se prévalant des dispositions de l'article 544 du code civil, les époux [K]-[E] font valoir que l'expertise judiciaire démontre que l'immeuble a été édifié par la société [...] en violation des règles d'urbanisme et du PLU de la commune puisque la distance entre celui-ci et la limite séparative de leur propriété n'est pas respectée et que sa hauteur réelle est différente de celle prescrite par le permis de construire. Ils soulignent, en outre, qu'une terrasse-balcon non prévue au permis a été construite presque en limite de propriété de leur terrain.



Ils concluent au rejet de la fin de non-recevoir opposée par la société [...] tirée de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme et indiquent que cette disposition n'a vocation à s'appliquer qu'en cas de demande de démolition intégrale d'un ouvrage alors qu'ils n'entendent solliciter la démolition que des seuls balcon-terrasse.

 

Ils ajoutent que l'action en cessation d'un trouble anormal du voisinage est toujours ouverte au demandeur, y compris par la voie de la démolition, et nonobstant les dispositions dudit article, dès lors que la Cour de cassation considère qu'il s'agit d'actions autonomes et, qu'en l'espèce, la leur procède de la volonté de réparer le trouble anormal et non de contester la légalité du permis.



Les époux [K]-[E] indiquent que le trouble anormal du voisinage est établi par :




la circonstance que la construction litigieuse a été édifiée en violation des limites séparatives prévues par l'article UD 7.1 du PLU, ce qui signifie qu'elle aurait dû se trouver plus en retrait de la limite séparative de leur fonds, ce qui provoque nuisances sonores et perte d'ensoleillement dans leur jardin. Ils partagent à ce titre l'analyse du premier juge. Ils estiment que cet article est bien applicable tel que cela ressort de l'expertise judiciaire et contestent l'application de l'article UD 7.2 du PLU,

la mauvaise implantation de la construction tirée de la « supériorité » de sa hauteur réelle de 50 centimètres par rapport au permis de construire qui leur occasionne un trouble anormal en exacerbant ceux susvisés résidant en des nuisances sonores et surtout la perte d'ensoleillement ainsi qu'une vue plongeante sur leur jardin,





le fait que la terrasse-balcon sud occasionne un trouble qui n'est pas résolu par la barrière brise-vue puisqu'en effet le balcon arrive quasiment jusqu'à la limite séparative de leur propriété et le niveau des yeux de tout individu se tenant sur le balcon est supérieur à la hauteur maximale de ladite barrière, offrant une vue plongeante sur leur jardin.




Ils ajoutent que la perte d'ensoleillement peut caractériser un trouble lorsque celui-ci est anormal, même en zone urbaine et pavillonnaire, et être réparé sous la forme d'une indemnité ou d'une démolition en fonction de la perte d'ensoleillement causée et soulignent qu'en l'espèce l'intensité du trouble dépasse le seuil de normalité et est accentuée par la violation des règles urbanistiques. 



Ils considèrent qu'il est nécessaire de démolir les parties litigieuses du bâtiment et, à titre subsidiaire, d'édifier un mur occultant d'une hauteur suffisante pour remédier au trouble qu'ils subissent.



Sur leur préjudice, les époux [K]-[E] font valoir une perte de la valeur vénale de leur propriété à hauteur de 70 266 euros qui est indissociablement liée au préjudice de jouissance lequel se reportera nécessairement sur les futurs propriétaires diminuant conséquemment la valeur de leur bien.



Ils contestent l'analyse du premier juge selon laquelle la baisse de valeur vénale résulterait de la seule expertise privée laquelle, au demeurant, est contradictoire, dès lors que la société [...] a été en mesure de la contester, le principe de cette baisse ayant également été validé par l'expertise judiciaire. 



Ils indiquent subir également un préjudice moral lié au fait qu'ils subissent la construction depuis plusieurs mois et aux recours chronophages et coûteux qu'ils ont dû intenter.



Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 1er décembre 2022, la société [...] et la SELARL MJM [Y] & Associés demandent à la cour de :



- déclarer l'appel des époux [K]-[E] irrecevable et mal-fondé ;

- en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [K]-[Z] tendant à :

* la démolition de la terrasse-balcon implantée par la SCCV [...] en façade sud du bâtiment,

* ce qu'il soit enjoint à la SCCV [...] de mettre en place un mur occultant sur l'ensemble des terrasses et balcons litigieux,

* ce qu'il soit enjoint à la SCCV [...] de communiquer les statuts de la société ainsi que les titres de propriété de la parcelle dans un délai de sept jours sous peine d'astreinte,

* la condamnation de la SCCV [...] à leur payer la somme de 70 266 euros au titre du trouble anormal du voisinage tenant à la perte de valeur vénale du bien,

* la condamnation de la SCCV [...] à leur payer la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

- débouter les époux [K]-[E] de leurs demandes tendant à sa condamnation à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens des deux procédures ; 



- condamner les époux [K]-[E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi aux entiers frais et dépens de l'instance.



La société [...] et la SELARL MJM [Y]&Associés font valoir que :



- les époux [K]-[E] se fondent sur la violation des règles urbanistiques et notamment l'article UD 7.1 du PLU de la commune alors pourtant que le permis de construire accordé n'a fait l'objet d'aucun recours administratif et qu'ainsi, par application des articles L. 462-2, L. 480-13 et R. 462-6 code de l'urbanisme, il est purgé de tout recours éventuel de la part des tiers. Selon le deuxième de ces textes, la juridiction judiciaire ne peut plus ordonner la démolition du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme dès lors que le permis n'a pas été annulé par la juridiction administrative dans le délai d'un an, ce qui rend inopérante la demande tendant à détruire le balcon litigieux. Elle s'est rapprochée d'un expert géomètre M. [D] qui considère que la lecture des plans du permis de construire par l'expert judiciaire est problématique et que l'écart de 50 centimètres entre la prétendue hauteur réelle et la hauteur du plan du permis de construire est faussée ; elle partage l'analyse du tribunal en ce qu'il n'est pas démontré que cette prétendue différence provoquerait un trouble anormal du voisinage. En se basant sur l'article UD 7.1 du PLU l'ouvrage est parfaitement conforme mais que l'expert judiciaire a pourtant décidé, sans justification, de se fonder sur l'article 7.2 et de retenir des non-conformités, 



- les conditions du trouble anormal du voisinage ne sont pas réunies ; elle affirme qu'il résulte de la jurisprudence que ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, la construction de logements dans le voisinage dans la mesure où la perte d'ensoleillement n'excède pas le risque encouru du fait de l'installation en milieu urbain d'un tel immeuble, le trouble litigieux ne présentant pas, en l'espèce, le caractère anormal et la gravité requise pour ouvrir droit à indemnisation. Le prétendu trouble généré par le bruit n'est rapporté par aucun élément probant,



- sur la terrasse-balcon, les photographies versées aux débats sont inexploitables et ne prouvent pas l'existence d'une vue sur le fonds des appelants,



- sur le préjudice, elles contestent le montant réclamé au titre de la perte de la valeur vénale de l'habitation, arguant de ce que ce résultat n'est fondé que sur une expertise privée et que le préjudice moral réclamé n'est pas démontré. 





En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la recevabilité de l'appel des époux [E]-[K]



Les sociétés [...] et MJM [Y] & Associés ne développant aucun moyen à l'appui de leur demande d'irrecevabilité de l'appel des époux [K]-[E] et en l'absence de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office, il y a lieu de déclarer cet appel recevable.



II) Sur la recevabilité des demandes de la société MJM [Y] & Associés, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [...]



Les époux [K]-[E] ne développant aucun moyen à l'appui de leur demande d'irrecevabilité, il y a lieu de déclarer recevables les demandes de la société MJM [Y] & Associés.



III) Sur les demandes des époux [K]-[E] sur le fondement du trouble anormal du voisinage tendant à la démolition de la terrasse-balcon en façade sud ou à l'édification d'un mur occultant



Les époux [K]-[E] indiquent que l'expertise a mis en exergue un non-respect des limites séparatives prévues par le PLU par la société [...] lors de la construction de l'immeuble en cause, ce qui leur cause un trouble anormal de voisinage caractérisé par l'intensité du bruit, une perte d'ensoleillement, un effet de surplomb obstruant le champ visuel et une perte d'intimité accentuée par la présence d'ouvertures en façade sud.



Si la construction d'un immeuble collectif sur la parcelle voisine de la leur constitue pour les époux [K]-[E] un trouble de voisinage, encore faut-il qu'ils démontrent en quoi ce trouble excède les inconvénients normaux générés par la construction de cet immeuble en milieu urbain.



L'expert judiciaire, au terme de son rapport du 28 août 2020, fait état d'une erreur d'appréciation de l'architecte ayant déposé le permis de construire qui n'a pas retenu les bonnes normes pour la hauteur du bâtiment, de sorte que la hauteur de ce dernier est trop élevée de 50 centimètres, l'homme de l'art ayant qualifié cette différence de hauteur de « minime ». 



Les époux [K]-[E] arguent de ce que cette différence de 50 centimètres génère nécessairement des troubles plus grands en termes de perte d'ensoleillement et de vue plongeante sur leur jardin ; or ils ne justifient pas d'une telle aggravation ni de leur caractère anormal.



S'agissant plus spécialement de la terrasse-balcon en façade sud, il est constant qu'un brise-vue y a été placé. Les époux-[K]-[E] contestent son efficacité pour pallier au trouble généré par la vue de ce balcon sur leur propriété sans pour autant apporter la preuve de ce qu'ils allèguent. 



Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes tendant à la démolition de ce balcon-terrasse et à l'édification d'un mur d'une hauteur suffisante.



Le jugement entrepris est confirmé de ce chef.



IV) Sur la demande tendant à enjoindre à la société MJM [Y] & Associés à communiquer les statuts de la société ainsi que les titres de propriété de la parcelle



Les époux [K]-[E] ne développant aucun moyen à l'appui de cette demande, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef lequel a rejeté cette demande.





V) Sur la demande de dommages et intérêts 



1. Sur la perte de valeur vénale



Aucun trouble anormal de voisinage n'ayant été retenu, la demande de dommages et intérêts des époux [K]-[E] est rejetée, étant souligné, d'une part, que l'expertise judiciaire indique que la maison de ces derniers subit une perte de sa valeur vénale considération prise de l'implantation d'un immeuble collectif sur la parcelle voisine sans toutefois incriminer la différence de hauteur mise en évidence, ni même la terrasse-balcon, et, d'autre part, que l'expertise privée n'est pas suffisamment probante à cet égard puisque, notamment, elle relie la perte de valeur vénale également à la seule existence de l'immeuble mais aussi à une implantation à une distance non réglementaire de la limite séparative des propriétés, ce qui n'est pas démontré.



Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.



2. Sur le préjudice moral



Il y a lieu de rejeter la demande des époux [K]-[E] pour préjudice moral, dès lors que la construction de l'immeuble collectif en cause sur la parcelle voisine ne leur fait pas subir un trouble anormal de voisinage, un tel trouble n'étant pas caractérisé du seul fait de la proximité d'un nouvel immeuble dans un quartier, pendant longtemps pavillonnaire mais susceptible d'évolution urbaine. 



Le jugement entrepris est confirmé de ce chef.





VI) Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

 

Les époux [K]-[E] sont condamnés aux dépens de la procédure d'appel et à payer à la société MJM [Y] & Associés, ès-qualités de liquidateur de la société [...] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel.

La demande d'indemnité des époux [K]-[E] formulée sur le fondement de ce même article est rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :



DÉCLARE recevable l'appel de M. [F] [K] et Mme [R] [E] ;



DÉCLARE la SELARL MJM [Y] & Associés recevables en ses demandes ;



CONFIRME dans les limites de l'appel le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 26 avril 2022 ;







y ajoutant :



CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [R] [E] aux dépens de la procédure d'appel ;



CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [R] [E] à payer à la SELARL MJM [Y] & Associés ès-qualités de liquidateur de la SCCV [...] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel ;



REJETTE la demande de M. [F] [K] et Mme [R] [E] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel.



La greffière, La présidente de chambre,