Cour d'Appel · Chambre 2 A — 18 octobre 2024

MINUTE N° 409/2024





























Copie exécutoire

aux avocats 



Le 18 octobre 2024



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02204 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3IU



Décision déférée à la cour : 19 Mai 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG





APPELANT et intimé sur appel incident :



Monsieur [J] [W] 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la cour.

Avocat plaidant : Me INGLESE, avocat à Strasbourg.





INTIMÉE et appelante sur appel incident :



La S.A.R.L. IMMOBILIERE ALSACIENNE, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]



représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour. 

Avocat plaidant : Me MALL, avocat à Strasbourg.





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 06 Septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère, 

Madame Nathalie HERY, conseillère, 

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN



ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











FAITS ET PROCEDURE



Selon un contrat conclu le 31 octobre 2019, M. [J] [W] a confié à la SARL Immobilière Alsacienne le mandat de trouver un acquéreur pour la totalité des titres de la société Scoternn pour un prix de 1 200 000 euros net vendeur, 'susceptible de variations dont la valeur définitive sera établie à partir d'un bilan arrêté au jour de la cession ayant pour base la valeur du fonds de commerce soit ...' (aucune valeur n'étant indiquée), soit pour le prix de 1 320 000 euros commission d'agence comprise. 



La durée initiale du mandat était de trois mois, la dénonciation devant intervenir au plus tard quinze jours avant l'échéance du 31 janvier 2020.



Soutenant que M. [W] avait manqué à ses obligations contractuelles en refusant de vendre ses parts à des candidats sérieux qui proposaient de verser le prix exigé, la SARL Immobilière Alsacienne l'a assigné en paiement d'une indemnité au titre de la clause pénale, et subsidiairement de dommages-intérêts, ce dernier concluant au rejet de ces demandes.



Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 



- condamné M. [W] à payer à la société Immobilière Alsacienne la somme de 72 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020,

- dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- condamné M. [W] à payer à ladite société la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [W] aux dépens,

- rejeté les autres demandes.



Pour statuer ainsi, le tribunal a, d'abord, retenu que le périmètre de la mission était très simple, qu'il s'agissait de trouver un acquéreur pour les titres à un certain prix, sans qu'aucune autre condition ne soit précisée dans le mandat. Il a, ensuite, constaté qu'une offre d'acquisition des titres au prix du mandat avait été transmise à M. [W] alors que le mandat était toujours valable et que celui-ci avait refusé de signer la proposition, mettant unilatéralement un terme aux négociations et violant son obligation contractuelle de signer toute promesse de vente au prix convenu, avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Il a ajouté que ladite offre, assortie de demandes de réalisation de certaines vérifications classiques en la matière, était sérieuse et crédible. Il en a déduit que M. [W] était redevable de l'indemnité prévue au titre de la clause pénale à laquelle il avait consenti, mais en a réduit le montant après avoir retenu que les propositions d'acquisition, bien que sérieuses, n'auraient pas forcément été suivies d'effets.



Le 2 juin 2022, M. [W] a interjeté appel de cette décision, en citant toutes ses dispositions.



Le 5 décembre 2023, la clôture de la procédure a été ordonnée.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 février 2023, M. [W] demande à la cour de : 



Sur l'appel principal : 



- le déclarer recevable et fondé,

- en conséquence, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau : 

- déclarer les demandes de la société Immobilière Alsacienne irrecevables et en tout cas mal fondées et les rejeter,

- débouter la société Immobilière Alsacienne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



Sur l'appel incident : 

- le déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé, le rejeter,

- débouter la société Immobilière Alsacienne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement : 

- réduire l'application de la clause pénale à de plus justes proportions au regard de son caractère manifestement excessif,



En tout cas :

- condamner l'intimé à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



En soutenant, en substance, que : 

- le mandat prévoyait notamment que 'pendant la durée du mandat, le mandant s'engage à signer au prix, conditions et charges convenues, tous compromis ou promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire',

- il n'a pas manqué à son obligation contractuelle, puisqu'il n'a pas refusé la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente, seules des lettres d'intention lui ayant été communiquées, qui ne consistent pas en une offre et qui déclarent seulement une intention conditionnée à plusieurs facteurs,

- il n'a pas non plus manqué à son obligation contractuelle, puisque, même à supposer pour les besoins du raisonnement que les lettres d'intention puissent être qualifiées de promesse ou de compromis, elles ne correspondent pas à la teneur du mandat, la condition de prix n'étant pas remplie s'agissant des lettres des 9 décembre 2019 et 7 janvier 2020 et les conditions et charges convenues n'étant pas non plus remplies s'agissant de la lettre du 17 janvier 2020, en l'absence d'offre de consignation ou de paiement d'un acompte de 10 % du prix au moment de l'offre,

- en outre, le calendrier prévu par les lettres d'intention montre que les actes qui auraient pu se rattacher au mandat de vente n'étaient susceptibles d'intervenir qu'après la fin du contrat de mandat le 31 janvier 2020, de sorte qu'avant cette date, le mandataire n'avait pas trouvé un acquéreur pour les titres au prix prévu,

- il n'existe aucune rupture brusque, sa lettre expédiée le 14 janvier 2020 l'ayant été dans le respect des dispositions contractuelles avec l'application du préavis contractuel,

- il n'existe aucune rupture fautive, puisque l'hypothèse de la résiliation était prévue et pouvait être exercée discrétionnairement,

- à titre subsidiaire, la clause pénale est manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi et à l'engagement de la société intimée pour la conduite de l'opération.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 novembre 2023, la SARL Immobilière Alsacienne demande à la cour de : 



Sur l'appel principal : 

- le déclarer mal fondé, le rejeter,

- confirmer le jugement entrepris dans la limite de l'appel incident,

Subsidiairement, si la cour devait infirmer le jugement en ce qu'il a fait application de la clause pénale : 

- condamner M. [W] à lui payer la somme de 54 120 euros à titre de dommages-intérêts,



Sur l'appel incident : 

- le déclarer recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité prévue par la clause pénale à la somme de 72 000 euros,

Statuant à nouveau dans cette limite : 

- condamner M. [W] à lui payer une indemnité de 120 000 euros TTC à ce titre,



En tout état de cause : 

- débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [W] aux entiers frais et dépens de l'instance, y compris aux émoluments fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, par application combinée des articles 1240 et suivants du code civil et des articles A.444-31 et A.444-32 de l'arrêté du 26 février 2016,



en soutenant en substance que : 



- elle a fait signer par M. [R], le 17 janvier 2020, une offre d'acquisition, au prix prévu par le mandat et selon les termes et conditions habituellement pratiquées pour l'acquisition de titres de société ; M. [W] a été invité à contresigner cette proposition pour le 24 janvier 2020 et à accepter, ainsi, de mener cette négociation de bonne foi, garantir l'exclusivité de la négociation, le non-débauchage des salariés et la confidentialité des opérations préalables nécessaires à l'acquisition ; en outre et afin de garantir le sérieux de son offre, M. [R] avait signé auprès d'elle une proposition ferme d'achat, conformément aux usages, de sorte qu'en cas de rétractation injustifiée de cette offre, il s'obligeait à payer une indemnité de 10 % du prix de vente, ce qui constituait un gage de sérieux de l'offre ; M. [W] a refusé de signer la proposition du 24 janvier 2020, qui lui était parvenue avant la fin du préavis de rupture du mandat au 31 janvier 2020 ; 

- M. [W] avait, en première instance, motivé son refus de contresigner l'offre par une surcharge de travail ; même s'il ne reprend plus ce motif à hauteur de cour, il avait en conséquence admis avoir délibérément empêché le mandataire d'établir ou de faire établir tous actes aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement du mandat et avoir pris une décision l'empêchant de mener l'affaire à son terme ;

- en refusant de signer la lettre d'intention valant offre de contracter, M. [W] a manqué à ses trois obligations contractuelles suivantes : d'une part, à l'obligation de charger le mandataire d'établir ou de faire établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement du mandat et recueillir la signature de l'acquéreur, d'autre part, à son obligation d'indemniser le mandataire en cas de rupture brusque et fautive le privant ainsi de la chance de mener l'affaire à terme, et de troisième part, à son obligation de signer aux prix, conditions, et charges convenues, tout compromis ou promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;

- son refus est d'autant plus illégitime qu'il est essentiellement fondé sur des motifs racistes ; 

- le seul fait que M. [W] n'ait pas respecté l'une de ses trois obligations rend applicable la clause pénale ;

- M. [W] ne répond pas sur les deux premières obligations précitées ; 

- l'offre présentée par M. [R] a été faite au prix et aux conditions habituelles pour une acquisition de titres ; en refusant d'emblée cette offre, M. [W] bloquait délibérément tout le processus ; 

- les offres de M. [R] ont été rédigées par l'intimée et prévoyaient la signature de M. [W] ; le contenu de l'offre montrait que le candidat était sérieux et déterminé, outre la promesse ferme d'achat remise ; 

- le moyen développé par M. [W] pris de ce qu'il n'existait pas de compromis ou de promesse de vente est hors sujet, car l'offre de M. [R] correspondait à l'une des obligations prévues,

- l'offre a été faite au prix du mandat et avant son expiration ; le caractère ferme de l'acte ou de la promesse n'est pas prévu par le mandat, et est absurde et contraire aux processus habituels d'acquisition de titres, lesquels comprennent nécessairement plusieurs étapes avant cession définitive ; c'est d'ailleurs pour cela que le mandat prévoyait que le prix net vendeur de 1 200 000 euros était susceptible de variation dont la valeur définitive serait établie à partir d'un bilan arrêté au jour de la cession ; 

- s'agissant de la disposition prévoyant un séquestre et remise de chèque de 10 % du prix global, elle n'est jamais prévue en matière de vente de titres, puisqu'on ne peut parler d'acompte qu'en cas d'accord sur la chose et sur le prix, ce qui suppose une offre ferme et définitive, ce qui ne pouvait être déjà le cas à ce stade ; M. [W] n'a pas fait cette demande d'acompte, ce qui aurait impliqué qu'il accepte d'abord l'offre ;

- le moyen pris de ce que les actes prévus à la lettre d'intention n'étaient susceptibles d'intervenir que postérieurement à la fin du mandat n'est guère compréhensible ; en l'espèce, le fait générateur de la commission est bien antérieur à l'expiration du mandat ; 

- à titre subsidiaire, si la cour devait juger que la clause pénale ne s'applique pas : M. [W] a manqué à son obligation d'exécution loyale et de bonne foi prévue par l'article 1104 du code civil, car il a rompu le mandat pour de faux motifs (compétence), puis en invoquant un motif futile (surcharge de travail), et un motif indigne (origine raciale), alors que les offres étaient recevables et sérieuses ; en refusant d'y donner suite, il a rendu impossible la poursuite des discussions et la rédaction du moindre acte sous seing privé qui aurait été la conséquence immédiate de l'acceptation de l'offre faite, après audits ; ce refus de signature équivaut à une rupture du processus d'acquisition, qui lui a causé un préjudice direct et certain, ayant exécuté son mandat et engagé des frais conséquents.



Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.



MOTIFS



A titre liminaire, il convient de constater que l'appelant ne développe aucun moyen au soutien de ses fins de non-recevoir et qu'il n'existe aucune cause d'irrecevabilité des demandes susceptible d'être soulevée d'office. Les demandes sont recevables.



1. Sur la clause pénale : 



Le mandat prévoit : 



- 'Obligations du Mandant et pouvoirs du Mandataire : en vertu du présent mandat, le Mandant :

- (...)

- charge le Mandataire d'établir ou de faire établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement des présentes, et recueillir la signature de l'acquéreur,

- (...)

- s'expose à indemniser le mandataire en cas de rupture brusque et fautive, le privant ainsi de la chance de mener à terme l'affaire.

- PENDANT LA DUREE DU MANDAT, LE MANDANT S'ENGAGE à SIGNER AUX PRIX, CONDITIONS ET CHARGES CONVENUES TOUT COMPROMIS OU PROMESSE DE VENTE AVEC TOUT ACQUEREUR PRESENTE PAR LE MANDATAIRE'.



Contrairement à ce que soutient l'intimée, M. [W] a exécuté son obligation tendant à charger la société Immobilière Alsacienne d'établir ou de faire établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement du mandat, et de recueillir la signature de l'acquéreur, cette clause ne mettant à la charge du mandant aucune obligation de signature d'un quelconque acte préalable à l'établissement d'une promesse de vente.



De plus, l'alinéa suivant n'impose aucune obligation à M. [W].



Enfin, s'agissant de l'obligation de M. [W] résultant du dernier alinéa précité, il convient de constater qu'aucun compromis ou promesse de vente ne lui a été adressé. 



En effet, outre que les deux premières offres de M. [R] ne prévoyaient pas le prix prévu par le mandat, la troisième offre ne constituait pas une promesse de vente, mais une lettre d'intention, soumettant d'ailleurs la signature d'une promesse à plusieurs conditions.



Il convient également de relever que, comme l'indique l'intimée dans ses conclusions, en page 7, la proposition d'achat qu'elle produit en pièce 19 a été signée 'auprès d'elle' et l'intimée ne soutient ni ne démontre avoir adressé cette proposition d'achat à M. [W] avant le terme du mandat.



En conséquence, la société Immobilière Alsacienne ne démontrant pas l'existence de l'un des manquements imputés à M. [W], la clause pénale prévue en cas de non respect d'une ou plusieurs obligations précitées ne trouve pas à s'appliquer.



Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a condamné M. [W] au paiement d'une somme à ce titre.



2. Sur la demande de dommages-intérêts : 



Comme il a été dit, les deux premières lettres émanant de M. [R] n'ont pas été faites au prix prévu par le mandat, de sorte que M. [W] n'a commis aucune faute en refusant d'y donner suite.



Le 14 janvier 2020, M. [W] a exercé sa faculté de résiliation contractuelle, conformément aux conditions prévues par le mandat. L'exercice de cette faculté n'était ainsi pas fautive, ce d'autant qu'il n'était, alors, pas en possession d'offres ou de lettres d'intention au prix prévu par le mandat.



En revanche, la troisième lettre de M. [R], du 17 janvier 2020, a été émise au prix prévu par le mandat et a été reçue avant le terme du mandat.



Il s'agissait, certes, d'une lettre d'intention précise, prévoyant des conditions et des modalités habituellement pratiquées en matière d'acquisition de titre de société, et émanant d'un candidat au profil sérieux selon son curriculum vitae.



Cependant, elle prévoyait un processus d'acquisition courant jusqu'au 29 février 2020 pour la signature de la promesse sous condition suspensive et jusqu'au 30 avril 2020 pour la signature de l'acte réitératif de cession et paiement du prix.



Dans la mesure où M. [W] avait déjà, le 14 janvier, de manière non brusque ni fautive, résilié le contrat à effet au 31 janvier 2020, il n'a pas commis de faute en n'acceptant pas de s'engager avec M. [R] dans le processus d'acquisition, qui ne pouvait pas aboutir avant la fin du mandat, et ce tant en raison du calendrier précité que du temps nécessaire à la réalisation des différentes conditions requises.



Ainsi, peu important les motifs énoncés par M. [W] pour ne pas s'engager avec ce dernier, il n'est pas établi qu'il ait rompu le mandat de manière fautive, ni ait manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi.



Par ailleurs, l'intérêt de Mme [P] a été porté à la connaissance de M. [W] le 20 janvier 2020 et celle-ci n'avait alors pas émis de proposition, ni de lettre d'intention, mais avait seulement demandé à rencontrer M. [W], souhaitant reprendre l'entreprise avec son fils. 



Ainsi, M. [W] n'a pas non plus commis de faute en refusant de s'engager avec Mme [P], dans un processus d'acquisition qui ne pouvait pas aboutir avant le terme du mandat.



La demande de dommages-intérêts dirigée contre M. [W] sera donc rejetée.



3. Sur les frais et dépens : 



Succombant, la société Immobilière Alsacienne sera condamnée à supporter les dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et d'appel.



Elle sera également condamnée à payer à M. [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande formée à ce titre contre M. [W] sera rejetée, la condamnation de ce dernier étant infirmée.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 19 mai 2022 ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



REJETTE la demande dirigée contre M. [W] au titre de la clause pénale ; 



REJETTE la demande de dommages-intérêts dirigée contre M. [W] ; 



CONDAMNE la société Alsacienne Immobilière aux dépens de première instance et d'appel ; 



CONDAMNE la société Alsacienne Immobilière à payer à M. [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



REJETTE la demande de la société Alsacienne Immobilière au titre de l'article 700 du code de procédure civile



La greffière, La présidente de chambre,