Cour d'Appel · JEX — 17 octobre 2024

République Française 

Au nom du peuple français 

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Cour d'appel de Nancy

Chambre de l'Exécution - JEX 



Arrêt n° /24 du 17 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/00352 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FKED 



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G.n° 22/00010, en date du 26 janvier 2024, 



APPELANTS :

Monsieur [O] [K]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 7], domicilié [Adresse 5]

Représenté par Me Virginie GERRIET de la SELARL CHOPIN AVOCATS, avocat au barreau d'EPINAL



Madame [P] [J] épouse [K]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 7] domiciliée [Adresse 5]

Représentée par Me Virginie GERRIET de la SELARL CHOPIN AVOCATS, avocat au barreau d'EPINAL



 

INTIMEES :

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL LA DOLLER

Association coopérative inscrite à responsabilité limitée auprès du tribunal judiciaire de MULHOUSE, sous le numéro V/0046 ayant son siège social [Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me David COLLOT de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL et plaidant par Me Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE



La CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE 

société anonyme à directoire, inscrite au RCS Strasbourg sous le n° 775 618 622, ayant son siège social [Adresse 2] représentée par son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique devant la Cour composée de : 

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, 

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, 

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX-DUWIQUET ; 



ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 17 octobre 2024 date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié reçu le 27 juin 2019, la Caisse de Crédit Mutuel LA DOLLER (ci-après la CCM) a consenti à Mme [P] [J] épouse [K] et M. [O] [K] (ci-après les époux [K]) un prêt personnel d'un montant de 150 000 euros remboursable sur une durée de 180 mois au taux de 2,87 % l'an, garanti par une inscription hypothécaire prise en second rang sur leur bien immobilier sis à [Adresse 5].



Par courriers recommandés avec demande d'avis de réception en date du 29 juin 2020, la CCM a mis les époux [K] en demeure de s'acquitter des échéances échues et impayées à hauteur de 7 846,41euros dans le délai de huit jours, sous peine de déchéance du terme.



Par courriers recommandés avec demande d'avis de réception en date du 9 décembre 2020, la CCM a notifié aux époux [K] la résiliation du contrat de prêt à défaut de régularisation des sommes dues, et les a mis en demeure de lui payer la somme totale de 170 275,32 euros pour le 18 décembre 2020.



Par actes de commissaire de justice en date du 18 novembre 2021, la CCM a fait délivrer aux époux [K] un commandement de payer aux fins de saisie immobilière du bien leur appartenant sis à [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 6], pour avoir paiement de la somme de 166 346,36 euros en vertu de l'acte notarié reçu le 27 juin 2019.



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Par actes de commissaire de justice en date du 3 février 2022, dénoncé le même jour à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Grand Est Europe (ci-après la CEPGEE) en sa qualité de créancier inscrit, la CCM a fait assigner les époux [K] à comparaître à l'audience d'orientation du 18 mars 2022 afin de voir ordonner la vente forcée de l'immeuble saisi sur la mise à prix de 250 000 euros.



La CCM a demandé au juge de l'exécution de fixer sa créance à la somme de 166 346,36 euros au 26 août 2021 en principal, intérêts et accessoires, et s'est opposée à l'octroi d'un délai pour vendre le bien amiablement en l'absence d'engagement écrit d'acquisition.



Les époux [K] ont demandé au juge de l'exécution de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure en responsabilité qu'ils ont engagée au fond le 12 octobre 2023 à l'encontre de la CCM pour manquement à son devoir de mise en garde (dans laquelle ils ont sollicité l'allocation de dommages et intérêts d'un montant égal à celui du prêt), et ont sollicité subsidiairement la fixation de la mise à prix à la somme de 400 000 euros. A titre infiniment subsidiaire, ils ont demandé à être autorisés à vendre leur bien immobilier amiablement.



Par jugement en date du 26 janvier 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Epinal statuant en matière de saisie immobilière a :



- débouté les époux [K] de leur demande visant à voir ordonner un sursis à statuer,

- constaté que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies,

- autorisé la vente amiable par les époux [K] des biens immobiliers leur appartenant situés sur le territoire de la commune de [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 6], tel que décrit au cahier des conditions de vente,

- fixé à la somme de 350 000 euros le montant en deçà duquel l'immeuble ne pourra pas être vendu,

- rappelé aux parties que:

* le prix de vente de l'immeuble ainsi que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelque titre que ce soit doivent être consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations et sont acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués (article R. 322-23 du code des procédures civiles d'exécution),

* les frais taxés doivent être versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente (article R. 322-24 du code des procédures civiles d'exécution),

* le juge ne pourra constater la vente que si elle est conforme aux conditions fixées par le présent jugement et que le prix a été consigné (article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution),

- fixé la date à laquelle l'affaire sera rappelée à l'audience du vendredi 17 mai 2024 à 9 heures 30,

- rappelé que le cours de la procédure de saisie immobilière est suspendu,

- mentionné que le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal et accessoires s'élève à la somme de 166 346,36 euros au 26 août 2021,

- dit que les intérêts continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de vente à intervenir, - dit qu'en cas de vente forcée, le montant de la mise à prix est fixé à la somme de 250 000 euros,

- débouté les époux [K] de leur demande aux fins de modification du montant de la mise à prix,

- taxé les frais de poursuite à la somme de zéro euro, 

- réservé les dépens,

- rappelé qu'en application des articles R. 121-21 et R. 121-22 du code des procédures civiles d'exécution, le délai d'appel à l'encontre de la présente décision et l'appel lui-même n'ont pas d'effet suspensif. 



Le juge de l'exécution a retenu que les époux [K] ne démontraient pas l'existence d'une cause justifiant qu'il soit sursis à statuer, en ce que l'assignation au fond a été délivrée près de deux années après la délivrance du commandement de payer valant saisie, et que les dommages et intérêts alloués dans le cadre de la procédure engagée au fond, correspondant à la perte de chance de ne pas contracter et non au montant du prêt accordé, viendront le cas échéant en déduction de la créance de la CCM.



Il a jugé que la CCM justifiait de l'exigibilité de sa créance dans son intégralité, que la saisie portait sur des biens saisissables, et que le créancier justifiait d'un titre exécutoire constatant une créance liquide.



Il a autorisé la vente amiable du bien au regard des démarches engagées par les époux [K] afin de vendre leur bien amiablement (mandat de vente ayant fait l'objet d'un avenant régularisé le 21 décembre 2022 pour un montant net vendeur de 675 000 euros). Il a fixé le montant du prix plancher à la somme de 350 000 euros compte tenu de la nature et de la localisation du bien, ainsi que de l'état du marché immobilier.



Il a rejeté la demande de modification de la mise à prix à défaut de production par les époux [K] d'éléments actualisés permettant de démontrer qu'elle serait manifestement insuffisante, précisant que le dernier avis non cironstancié établi le 2 octobre 2018 a évalué le bien au prix de 395 000 euros.



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Le 22 février 2024, les époux [K] ont formé appel du jugement tendant à son infirmation en ce qu'il :



 - les a déboutés de leur demande de sursis à statuer,

- a constaté que les conditions de saisie immobilière sont réunies,

- a autorisé la vente amiable du bien saisi,

- a mentionné que la créance du poursuivant s'élève à la somme de 166 346,36 euros,

- a dit qu'en cas de vente forcée, le montant de la mise à prix est fixé à la somme de 250 000 euros,

- les a déboutés de leur demande aux fins de modification du montant de la mise à prix.



Par ordonnance du 4 mars 2024, le président de la chambre de l'exécution a autorisé les époux [K] à assigner à jour fixe, pour l'audience du 18 avril 2024, la CCM ainsi que la CEPGEE. A cette audience, le renvoi à la mise en état a été ordonné.



Dans leurs dernières conclusions transmises le 3 septembre 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les époux [K], appelants, demandent à la cour sur le fondement des articles 7, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 et L. 132-1, alinéa 1er (devenu l'article L. 212-1, alinéa 1er ) du code la consommation, ainsi que des articles 564 et 565 du code de procédure civile, et R. 322-19 du code des procédures civiles d'exécution :



- de déclarer leur appel recevable et bien fondé, 

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* débouté les époux [K] de leur demande de sursis à statuer, 

* constaté que les conditions de saisie immobilière sont réunies, 

* autorisé la vente amiable du bien saisi, 

* mentionné que la créance du poursuivant s'élève à la somme de 166 346,36 euros, 

* dit qu'en cas de vente forcée, le montant de la mise à prix est fixé à la somme de 250 000 euros, 

* débouté les époux [K] de leur demande aux fins de modification du montant de la mise à prix, 

Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- de déclarer la clause de déchéance du terme du contrat de prêt immobilier litigieux abusive, 

En conséquence, 

- de déclarer que les conditions de l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution ne sont pas réunies s'agissant de l'exigibilité du capital restant dû au titre du prêt litigieux, 

- de prononcer la mainlevée de la saisie immobilière pour disproportion de la saisie, 

- d'ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière, 

A titre subsidiaire, 

- de surseoir à statuer sur la demande de saisie immobilière de la CCM LA DOLLER dans l'attente de l'issue de la procédure engagée par les époux [K] devant le tribunal judiciaire d'Epinal dans l'instance RG n°23/01662, 

A titre infiniment subsidiaire, 

- de déclarer que la mise à prix fixée par le créancier poursuivant est dérisoire, 

- de fixer le montant de la mise à prix à la somme de 400 000 euros, 

- de condamner la CCM LA DOLLER à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner la CCM LA DOLLER aux entiers dépens. 



Au soutien de leurs demandes, les époux [K] font valoir en substance :



- que l'évolution récente de la jurisprudence les oblige à solliciter de la cour qu'elle relève d'office la difficulté relative à la clause de déchéance du terme qui ne prévoit pas un délai de préavis d'une durée raisonnable, s'agissant d'une jurisprudence sur les clauses abusives qui n'est pas cantonnée aux prêts immobiliers ; que la cour de cassation a admis la recevabilité de la contestation émise sur le caractère abusif d'une clause du contrat, peu important le jugement d'orientation précédemment rendu dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, dès lors que le juge de l'exécution n'a pas procédé d'office à la recherche de telles clauses ; que cette prétention nouvelle permet d'écarter les prétentions adverses, et doit en tout état de cause être soulevée d'office ;

- que la cour de cassation estime qu'un délai de quinze jours n'est pas un délai de préavis d'une durée raisonnable et qu'une telle clause est abusive ; que le contrat de prêt a prévu un délai de préavis de dix jours à compter de la demande du prêteur ; qu'il importe peu que la banque ait finalement prononcé la déchéance du terme après le délai de dix jours ; que si la clause est considérée comme abusive, aucune déchéance contractuelle n'est possible et la déchéance du terme prononcée n'est pas intervenue, de sorte qu'ils ne sont redevables que des échéances impayées ; que la CCM n'a pas sollicité la résolution du contrat en cas d'inexécution dans le cadre de l'assignation et que le juge de l'exécution n'est pas compétent pour l'ordonner ; 

- que la saisie immobilière porte sur un immeuble situé à [Localité 7] dont la mise à prix a été fixée par le créancier poursuivant à la somme de 250 000 euros, et qu'il peut donc être considéré qu'une telle mesure d'exécution forcée est disproportionnée au regard du montant de la créance du poursuivant qui est limitée aux échéances impayées ; 

- que subsidiairement, il doit être sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure pendante devant le tribunal judiciaire d'Epinal qu'ils ont engagée et afférente au prêt litigieux, dans laquelle ils ont sollicité la condamnation de la CCM à des dommages et intérêts évalués à 150 000 euros pour non respect du devoir de mise en garde ainsi que la déchéance du droit aux intérêts du prêteur, pouvant conduire à une compensation avec la créance limitée aux échéances impayées, et à l'absence de créance certaine, liquide et exigible ; qu'en rejetant la demande de sursis à statuer, le juge de l'exécution préjuge de la décision du tribunal judiciaire ; que son issue a un impact évident sur la saisie immobilière, qui peut s'avérer disproportionnée au regard de la créance ;

- qu'ils justifient de la mise en vente du bien immobilier, ayant une surface habitable de 200,07 m² pour une surface totale de 357,35 m², au prix de 646 000 euros et de son évaluation à 395 000 euros en 2018 ; que le prix de l'immobilier a évolué sur [Localité 7] depuis cinq ans. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 3 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la CCM, intimée, demande à la cour :



- de déclarer irrecevable, s'agissant d'une prétention nouvelle, la demande des époux [K] visant à déclarer la clause de déchéance du terme abusive et à prononcer la mainlevée de la saisie,

- de déclarer l'appel des époux [K] mal fondé, 

- de débouter les époux [K] de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,

- de confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Epinal le 26 janvier 2024 (RG n°22/00010), 

Subsidiairement, si la clause de déchéance du terme devait être considérée comme abusive, 

- de juger que le fondement légal de la déchéance du terme prévu par l'article L. 312-39 du code de la consommation, se substitue à la clause de déchéance réputée non-écrite, 

Plus subsidiairement encore, 

- de juger que la déchéance du terme, fondée sur l'article 1221 du code civil, est régulière, 

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait considérer que la déchéance du terme a été prononcée irrégulièrement, 

- de prononcer la résolution du contrat du 27 juin 2019 signé entre la CCM LA DOLLER, d'une part, et les époux [K], d'autre part, à compter du jour de la décision à intervenir et aux torts exclusifs des emprunteurs,

- de condamner solidairement les époux [K] à lui payer une somme de 181 231,56 euros, augmentée des intérêts au taux conventionnel à compter du 22 août 2024 et jusqu'à règlement effectif à titre de dommages-intérêts,

En toutes hypothèses, 

- de condamner solidairement les époux [K] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Au soutien de ses demandes, la CCM fait valoir en substance :



- que la prétention nouvelle visant à déclarer la clause de déchéance du terme abusive est irrecevable ; que la jurisprudence sur les clauses abusives porte sur des prêts immobiliers ; 

- que l'appréciation du caractère abusif doit être faite in concreto ; que la mise en demeure préalable à la déchéance du terme a été envoyée aux emprunteurs après sept mensualités impayées (depuis le 5 décembre 2009), et qu'en l'absence de régularisation, la déchéance du terme a été prononcée après treize échéances impayées ; qu'un délai de plus de cinq mois s'est écoulé entre la mise en demeure et le prononcé de la déchéance du terme ; qu'elle n'a créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, et que la mise en oeuvre de la déchéance du terme n'est pas abusive ;

- que subsidiairement, l'article L. 312-39 du code de la consommation constitue un fondement légal à la déchéance du terme qui peut se substituer à la clause contractuelle que le juge aura réputée non écrite ;

- que plus subsidiairement, sur le fondement de l'article 1221 du code civil, l'inexécution contractuelle grave des époux [K] lui permettait de procéder à une exécution forcée en nature de l'obligation ;

- qu'à titre infiniment subsidiaire, l'absence de paiement des échéances contractuelles depuis cinq ans caractérise un manquement grave des époux [K] à leur obligation principale qui justifie la résolution du contrat, l'assignation valant mise en demeure étant suffisante pour sa mise en oeuvre, en l'absence de régularité de la déchéance du terme ; que la déchéance du terme dont elle s'est prévalue devant le juge de l'exécution tend aux mêmes fins que la résolution judiciaire ; 

- que la demande de sursis à statuer doit être rejetée en ce qu'elle n'était pas tenue à une obligation de mise en garde à l'égard des époux [K] au titre du prêt ; que subsidiairement, le préjudice en résultant s'analyse en la perte de chance de ne pas contracter, de sorte qu'ils ne peuvent solliciter à titre de dommages et intérêts qu'une fraction de l'avantage escompté ; qu'aucun texte impose un montant minimum pour mettre en oeuvre une saisie immobilière dès lors que le titre exécutoire constate une créance liquide et exigible, conformément à l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution ; que même dans l'hypothèse d'une compensation, la créance évaluée à hauteur de 166 346,36 euros au 26 août 2021 ne serait pas intégralement réglée par l'allocation de dommages et intérêts d'un montant de 150 000 euros ;

- qu'à titre infiniment subsidiaire, aucun compromis de vente du bien saisi n'a été signé depuis la baisse du prix à hauteur de 646 000 euros le 4 juillet 2023, de sorte que pour être attractive, la mise à prix doit être inférieure.



Dans ses dernières conclusions transmises le 14 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la CEPGEE, intimée, demande à la cour :



- de lui donner acte de ce qu'elle entend s'en rapporter à justice sur le mérite de l'appel interjeté, 

- de statuer ce que de droit sur les dépens. 



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La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 septembre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme



- sur la recevabilité de la demande nouvelle à hauteur de cour



L'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution dispose que, ' à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte. '



Néanmoins, il incombe à la cour d'appel statuant sur un jugement d'orientation d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause d'un prêt conclu entre un établissement prêteur professionnel et un consommateur par laquelle le créancier se reconnaît la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable, s'il résulte des éléments de fait et de droit débattus qu'une telle faculté est susceptible de créer un déséquilibre significatif au détriment de l'emprunteur.



En effet, le principe posé par l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution ne s'oppose pas à l'examen d'office du caractère abusif d'une clause contractuelle par le juge national qui y est tenu, dès lors qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.



En l'espèce, il résulte des éléments de fait et de droit débattus que, selon le contrat litigieux, les époux [K] étaient susceptibles d'être exposés à une aggravation des conditions de remboursement par l'effet de la clause d'exigibilité anticipée qui prévoit que ' les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l'un quelconque des cas suivants. Pour s'en prévaloir, le prêteur en avertit l'emprunteur par écrit. - défaut de paiement à son échéance d'une somme quelconque en principal, intérêts, frais ou accessoires dus au titre du crédit ou des garanties, dans la mesure où le paiement n'est pas effectué dans un délai de dix jours à compter de la demande du prêteur '.



En outre, il y a lieu de constater que les parties ne font état d'aucune décision revêtue de l'autorité de la chose jugée qui a procédé à l'examen du caractère abusif de la clause d'exigibilité anticipée des sommes dues au titre du prêt consenti par acte notarié reçu le 27 juin 2019.



Aussi, il y a lieu de rechercher d'office, dans les limites du litige circonscrit par les parties, si cette clause reconnaissant au professionnel la faculté de résilier le contrat n'avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif au détriment des emprunteurs.



- sur le fond



L'article L. 212-1 alinéas 1 et 3 du code de la consommation dispose que ' dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. (...) L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. '



L'alinéa 5 dudit article dispose qu'un décret en Conseil d'Etat ' détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse. '



Or, l'article R. 212-2 dudit énonce que ' dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : (...) 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable (...) '.



Au préalable, il convient de relever que la clause d'exigibilité anticipée reprise plus avant est rédigée de manière claire et compréhensible et ne définit pas l'objet principal du contrat, de sorte que le dispositif légal relatif aux clauses abusives a vocation à s'appliquer.



En l'espèce, en vertu de ladite clause, la CCM est autorisée de manière expresse et non équivoque à exiger, avec un préavis d'une durée de dix jours, le paiement par les époux [K] de la totalité des sommes dues au titre du prêt litigieux, en cas de défaut de paiement à sa date ' d'une somme quelconque en principal, intérêts, frais ou accessoires '. 



Aussi, il résulte de la clause résolutoire de déchéance du terme que le non paiement à son échéance ' d'une somme quelconque en principal, intérêts, frais ou accessoires ' (correspondant à une échéance mensuelle de 1 099,12 euros en principal, intérêts, frais ou accessoires) a pour effet l'exigibilité de plein droit et immédiatement de la totalité des sommes dues passé le délai de dix jours courant à compter de la demande de régularisation écrite du prêteur.



Or, les conditions contractuelles ont prévu le remboursement de la somme de 150 000 euros sur une durée de 180 mois.



Par conséquent, le délai de préavis de dix jours laissé à l'emprunteur pour régulariser tout ou partie d'une échéance impayée n'est pas d'une durée raisonnable au regard de l'aggravation soudaine des conditions de remboursement, de sorte que la clause résolutoire de déchéance du terme est présumée abusive.



Par ailleurs, la CCM n'apporte pas d'éléments permettant de remettre en cause cette présomption, étant précisé que l'appréciation du caractère abusif de la clause ne saurait dépendre des modalités effectives dans lesquelles la déchéance du terme a été prononcée en l'espèce.



Dans ces conditions, la clause stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, dix jours après la demande du prêteur adressée par écrit, en cas de défaut de paiement de tout ou partie d'une échéance à sa date, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur.



Au surplus, l'exigibilité de la totalité des sommes dues pour défaut de paiement de tout ou partie d'une échéance à sa date, tel que prévu par ladite clause, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, en ce que cette inexécution ne revêt pas un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt. 



Dès lors, il y a lieu de constater que la clause d'exigibilité anticipée litigieuse est abusive, et de la déclarer non écrite.



- sur les conséquences du caractère non écrit de la clause



L'article L. 241-1 du code de la consommation dispose que ' les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public. '



Il en résulte que la clause d'exigibilité anticipée prévue à l'acte notarié litigieux réputée non écrite est privée d'effet, de sorte que la CCM n'est pas fondée à se prévaloir de la déchéance du terme du prêt par acquisition de la clause résolutoire.



Sur l'exigibilité de la créance de la CCM 



La CCM soutient que la déchéance du terme a été prononcée régulièrement sur le fondement de l'article L. 312-39 du code de la consommation (se substituant à la clause réputée non écrite), voire de l'article 1221 du code civil (en ce que l'inexécution contractuelle grave des époux [K] lui permettait de procéder à une exécution forcée en nature de l'obligation), et qu'à titre infiniment subsidiaire, la résolution du prêt doit être prononcée aux torts exclusifs des emprunteurs, en l'absence de paiement des échéances contractuelles depuis cinq ans caractérisant un manquement grave des époux [K] à leur obligation principale et justifiant l'allocation de dommages et intérêts. 



Au préalable, il y a lieu de constater que l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution n'interdit pas à la CCM d'invoquer devant la cour des moyens nouveaux soutenant la régularité de la déchéance du terme prononcée, sur le fondement des articles L. 312-39 du code de la consommation ou 1221 du code civil, dans la mesure où cet article ne s'oppose pas à l'examen d'office du caractère abusif de la clause contractuelle afférente à la déchéance du terme à hauteur de cour, tel que retenu plus avant.



Sur le fond, la CCM se prévaut de la régularité de la déchéance du terme prononcée sur le fondement de l'article L. 312-39 du code de la consommation.



Au préalable, il y a lieu de retenir que le juge de l'exécution est compétent pour statuer sur la régularité de la déchéance du terme dans le cadre de la contestation de la mesure d'exécution forcée, sur le fondement des dispositions de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire.



Or, la CCM soutient qu'elle est autorisée, en cas de défaillance de l'emprunteur, à exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés, conformément à l'article L. 312-39 du code de la consommation.



En effet, selon l'article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification, et sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. Il est ajouté qu'en cas de contestation de la résolution, le créancier doit prouver la gravité de l'inexécution.



Aussi, la gravité du manquement des emprunteurs à leur obligation de paiement n'est pas exclusive d'un délai de préavis raisonnable qui doit être apprécié in concreto.



En l'espèce, par courriers du 29 juin 2020,la CCM a mis les époux [K] en demeure de s'acquitter des échéances impayées à hauteur de 7 846,41 euros dans un délai de huit jours, sous peine de résiliation du contrat.





Par suite, la CCM a notifié aux époux [K] la résiliation du contrat par courriers du 9 décembre 2020, en l'absence de régularisation des impayés, et les a mis en demeure de lui payer l'intégralité des sommes dues évaluées à 170 275,32 euros.



Or, il y a lieu de constater que la CCM a notifié la résolution unilatérale du contrat, ayant pour conséquence le remboursement immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus mais non payés, plus de cinq mois après la mise en demeure de payer.



Il en résulte que le prêteur a permis aux emprunteurs défaillants de satisfaire à leur engagement dans un délai raisonnable avant de leur notifier la résolution du contrat en raison de la persistance de l'inexécution.



Au surplus, il n'est pas contesté que les époux [K] étaient redevables de sept échéances impayées lors de la mise en demeure préalable de payer, caractérisant ainsi la gravité de l'inexécution. 



Dans ces conditions, il y a lieu de considérer, par application des dispositions combinées des articles 1226 du code civil et L. 312-39 du code de la consommation, que la résolution unilatérale du contrat a été régulièrement prononcée, ayant pour conséquence l'exigibilité des sommes dues au titre du prêt.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution étaient réunies. 



Sur la demande de sursis à statuer



Les époux [K] soutiennent que le juge de l'exécution doit surseoir à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure pendante devant le tribunal judiciaire d'Epinal qu'ils ont engagée le 12 octobre 2023 et afférente au prêt litigieux, dans laquelle ils ont sollicité la condamnation de la CCM à des dommages et intérêts évalués à 150 000 euros pour non respect du devoir de mise en garde, ainsi que la déchéance du droit aux intérêts du prêteur, pouvant conduire à une compensation.



Au contraire, la CCM fait valoir que la demande de sursis à statuer doit être rejetée en ce qu'elle n'était pas tenue à une obligation de mise en garde à l'égard des époux [K] au titre du prêt, et que subsidiairement, le préjudice en résultant s'analyse en la perte de chance de ne pas contracter, de sorte qu'ils ne peuvent solliciter à titre de dommages et intérêts qu'une fraction de l'avantage escompté. 



En l'espèce, il ressort des développements précédents que la CCM est munie d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible pour procéder à une saisie immobilière.



En outre, les parties n'ont opposé aucun moyen quant au montant de la créance de la CCM retenu par le premier juge à hauteur de 166 346,36 euros au 26 août 2021.



Or, les époux [K] font état d'une éventuelle compensation qui pourrait intervenir suite à l'allocation de dommages et intérêts sollicitée à l'encontre du prêteur dans une procédure judiciaire distincte engagée le 12 octobre 2023 ayant pour fondement l'inexécution de ses obligations au titre du contrat de prêt litigieux.



Aussi, tel que retenu à juste titre par le premier juge, les dommages et intérêts éventuellement accordés auront donc vocation, en cas de compensation, à être déduits du montant de la créance.



Dans ces conditions, la cour peut statuer sur la demande de saisie immobilière.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur le montant de la mise à prix en cas de vente forcée



L'article L. 322-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.



Il convient de rappeler que la mise à prix ne doit pas être fixée à la valeur vénale elle-même, mais qu'elle doit être suffisamment attractive pour attirer le plus grand nombre d'enchérisseurs possibles, sous réserve cependant de ne pas être manifestement insuffisante au regard de cette valeur vénale.



En l'espèce, le créancier poursuivant a fixé la mise à prix à 250 000 euros pour une surface habitable de 200,07 m² et une surface totale de 357,35 m².



Les époux [K] demandent de voir fixer le montant de la mise à prix à la somme de 400 000 euros.



Afin de déterminer la valeur vénale du bien et les conditions du marché, les époux [K] produisent à hauteur de cour, outre l'estimation de la valeur du bien saisi effectuée par l'agence [Localité 7] immobilier le 2 octobre 2018 à hauteur de 395 000 euros, le dernier avenant au mandat de vente exclusif confié à la SARL LEROY PROMOTION signé le 4 juillet 2023 fixant le prix de vente à 630 000 euros net vendeur.



De même, ils produisent une estimation du prix de l'immobilier au m² à [Localité 7] en février 2024 réalisée le 2 février 2024 faisant état d'un prix médian de 2 687 euros (prix bas de 1 463 euros et prix haut de 4 431 euros), et d'un prix moyen de 3 051 euros.



En outre, ils font état de différents articles édités en févier 2024 faisant état de l'augmentation des prix des maisons à [Localité 7] de 19% en un an, et de près de 40% en cinq ans, s'agissant d'un secteur touristique en plein essor.



Par ailleurs, l'état descriptif mentionne une construction récente située à trois kilomètres du centre-ville avec un niveau de prestation élevé du fait des équipements et de la qualité des matériaux utilisés (notamment des panneaux photovoltaïques couplés avec une chaudière individuelle au bois).



Il en résulte que selon le prix médian au m² du marché local de l'immobilier (déterminant la valeur vénale du bien à 537 400 euros pour une superficie de 200 m²), la mise à prix fixée par le créancier poursuivant à hauteur de 250 000 euros correspond à 46% de la valeur du bien saisi, de sorte qu'elle prend en compte, outre le marché local de l'immobilier en plein essor, la qualité des prestations offertes.



Aussi, les époux [K] ne justifient pas de l'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix afin d'être porté à 400 000 euros.



Pour le surplus, les époux [K] n'ont pas contesté la fixation du prix plancher en cas de vente amiable au montant de 350 000 euros.



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de fixer le montant de la mise à prix à un montant supérieur à celui retenu aux cahier des conditions de vente à hauteur de 250 000 euros.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les demandes accessoires



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a réservé les dépens.



Les époux [K] qui succombent à hauteur de cour supporteront la charge des dépens d'appel et seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Eu égard à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 





CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



RENVOIE la cause et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Epinal statuant en matière de saisie immobilière pour poursuite de la procédure,



DEBOUTE Mme [P] [J] épouse [K] et M. [O] [K] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Mme [P] [J] épouse [K] et M. [O] [K] in solidum aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,





Minute en quinze pages.