Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 18 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03606 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6ZL



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection d'Irvy sur Seine - RG n° 11-23-1614





APPELANT



M. [G] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Aude LACROIX de l'ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971



INTIMÉE

 

S.A.S. CLEMIUM OPERATIONS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Sophie BEAUFILS de l'AARPI G.B.L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1889





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juillet 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire 

 

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







Par acte en date du 16 mars 2019, la SCI L'Epargne croissance a donné à bail à M. [F] un logement dans l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 4] (Val-de-Marne) pour une durée de trois ans. 



Se prévalant d'impayés de loyers, la SCI L'Epargne croissance a, le 20 septembre 2022, fait délivrer à M. [F] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer l'arriéré de loyers et charges pour la somme de 3.501,78 euros en principal, arrêtée au 1er septembre 2022, et de produire une attestation d'assurance locative.



Par acte en date du 20 avril 2023, la SARL Clemium opérations, venant aux droits de la société L'Epargne croissance, a fait assigner en référé M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant à la chambre de proximité d'Ivry-sur-Seine, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation de ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré de loyers et de charges - arriéré et d'une indemnité d'occupation. 

A l'audience, devant le premier juge, le bailleur a indiqué que l'arriéré locatif avait été réglé. 



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 25 janvier 2024, le premier juge a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2019 entre la SARL Clemium opérations et M. [F] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 20 octobre 2022 à minuit ; 

- ordonné en conséquence à M. [F] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ; 

- dit qu'à défaut pour M. [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la société Clemium opérations pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 734,80 euros (hors APL, charges comprises et sans indexation possible) ; 

- condamné M. [F] à verser à la société Clemium opérations ladite indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de novembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux ; 

- constaté qu'au titre des indemnités mensuelles d'occupation dues du mois de novembre 2022 au 30 novembre 2023 inclus, M. [F] est créditeur envers la société Clemium opérations de la somme de 429,82 euros ; 

- invité les parties à procéder à la compensation entre cette somme et l'éventuelle dette d'indemnité d'occupation née à compter du 1er décembre 2023 ; 

- condamné M. [F] aux dépens de l'instance, lesquels incluront exclusivement le coût du commandement de payer (151,48 euros), de la saisine de la CCAPEX (réduite à la somme d'un euro), de l'assignation (55,48 euros au lieu de 106,55 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d'un euro) et de la signification de la décision ; 

- invité les parties, en l'absence de dette d'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2023, à procéder à la compensation entre le solde créditeur de 429,82 euros et le montant des dépens (208,96 euros hors signification).



Par déclaration du 15 février 2024, M. [F] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Par dernières conclusions remises et notifiées le 14 juin 2024, il demande à la cour, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L.412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- constater que l'intimée la société Clemium opérations inscrite au RCS de Paris sous le numéro 832 866 917 n'a pas conclu dans le délai imparti ; 

- infirmer l'ordonnance entreprise ; 

statuant à nouveau, 

- déclarer la société Clemium opérations irrecevable à agir faute de qualité et d'intérêt suffisants, cette société n'étant pas partie à l'instance d'appel ; 

- la déclarer irrecevable à défaut de notification de l'assignation en préfecture ; 

- la débouter de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'assurance des lieux étant établie en tout temps ;

à titre subsidiaire, 

- lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux ; 

- condamner la société Clemium opérations à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des actes d'huissier et timbre fiscal. 

Par dernières conclusions remises et notifiées le 17 juin 2024, la société Clemium opérations, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 802 705 152, demande à la cour, au visa des articles 547 et 905-1 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal, 

- prononcer l'irrecevabilité de l'appel de M. [F] comme mal dirigé dans la mesure où l'appel aurait été formé contre la société immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 832 866 917 ; 

- prononcer la caducité de la déclaration d'appel de M. [F] pour défaut de notification à l'intimée dans l'hypothèse où l'appel a été formé contre la société immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 802 705 152 ; 

à titre subsidiaire, 

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

- en tout état de cause, condamner M. [F] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



L'ordonnnance de clôture a été rendue le 19 juin 2024.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 





SUR CE, LA COUR



L'article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'



Sur la recevabilité de l'appel 



La société Clemium opérations conclut à l'irrecevabilité de l'appel de M. [F] en ce que ce dernier a intimé la société Clemium opérations immatriculée sous le n°832 866 917 qui n'était pas partie en première instance.



M. [F] oppose que :

- il a dirigé son appel à l'encontre de la société Clemium opérations inscrite au RCS de Paris sous le n°832 866 917, seule partie à l'ordonnance rendue et seule propriétaire de l'immeuble dans lequel il est locataire ;

- la société inscrite au RCS de Paris sous le n°802 705 152 n'est ni partie à la première instance, ni propriétaire de l'immeuble ;



- son appel est donc parfaitement recevable à l'encontre la société Clemium opérations.



L'article 547 du code de procédure civile précise que l'appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. 

Il ressort en l'espèce :

- des extraits K bis versés aux débats que la société Clemium opérations est immatriculée au RCS de Paris sous le n° 832 866 917 (pièce [F] n°10), alors que la SAS Clemium est inscrite au RCS de Paris sous le numéro 802 705 152 (pièce [F] n°11) ; 

- de l'acte de vente que la société Clemium opérations a acquis de la SCI L'Epargne croissance l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 4], le 16 décembre 2022 et, donc, que le propriétaire de cet immeuble est la seule société Clemium opérations (pièce Clemium opérations n°8) ; 

- de l'acte délivré le 20 avril 2023 que la société Clemium opérations a assigné M. [F] devant le juge des référés ; 

- de la déclaration d'appel en date du 15 février 2024 que M. [F] a intimé devant la cour la société Clemium opérations sous le n° de RCS 832 866 917 ; 

- de l'acte de constitution remis à la cour que la société Clemium opérations a constitué avocat le 17 avril 2024, celle-ci ayant en outre remis des conclusions. 



L'assignation ayant été délivrée à l'initiative, non de la société Clemium, mais de la société Clemium opérations, propriétaire des locaux donnés à bail selon l'acte d'acquisition en date du 16 décembre 2022, c'est nécessairement cette dernière qui était partie en première instance. Cette même société ayant été intimée par M. [F], l'appel doit être déclaré recevable. La fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera dès lors rejetée.



Sur l'irrecevabilité des conclusions de la société Clemium opérations



M. [F] soulève l'irrecevabilité des conclusions d'intimée remises et notifiées par la société Clemium opérations immatriculée au RCS sous le n° 832 866 917, qui n'a pas conclu dans le délai imparti.



 La société Clemium opérations ayant conclu le 28 mai 2024, soit dans le mois de la remise des écritures de l'appelant le 29 avril 2024, aucune irrecevabilité des conclusions de l'intimée n'est encourue sur ce point. La fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera dès lors rejetée.



Sur la recevabilité des demandes de la société Clemium opérations pour défaut de qualité à agir



M. [F] fait valoir que la société Clemium opérations ne bénéficie d'aucune qualité pour agir en ce que d'une part, elle n'est pas partie au contrat de bail et ne peut se prévaloir d'aucune clause de subrogation insérée dans l'acte de vente des locaux intervenu entre elle et la SCI L'Epargne Croissance, d'autre part, l'acte de vente ne lui donne pas qualité pour agir au titre d'un manquement antérieur à son acquisition.



La société Clemium opérations oppose que le défaut de production par le locataire d'une attestation d'assurance doit être considéré comme une infraction continue et qu'elle a donc qualité pour agir à l'encontre du locataire qui n'a pas donné suite à ses demandes réitérées. 



Sur le premier point soulevé par M. [F], l'acte de vente prévoit que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations des baux, de façon que ce dernier ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet pour la période postérieure à la vente, de sorte que la société Clemium opérations a bien été substituée à la SCI L'Epargne Croissance en qualité de bailleresse des locaux. 









Sur le second point, l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposant au locataire de justifier chaque année, à la demande du bailleur, de l'assurance des locaux contre les risques locatifs, la société Clemium opérations a qualité pour réclamer à M. [F] toute justification sur ce point. 



La demande de l'appelant de ce chef sera rejetée.



Sur la recevabilité de la demande du bailleur pour défaut de notification de l'assignation au préfet compétent 



M. [F] soutient que l'assignation n'a pas été notifiée au représentant de l'Etat dans le département du lieu de l'immeuble ainsi que le prescrit l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à la cause, qui dispose : 'A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.' 



Il résulte toutefois des pièces versées aux débats que l'assignation a bien été notifiée à la préfecture du Val-de-Marne le 24 avril 2023 (pièce Clemium opérations n°9). La fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera rejetée. 



Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance contre les risques locatifs



M. [F] soutient que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire n'étaient pas réunies dans la mesure où le commandement ne reproduisait pas la clause résolutoire insérée au bail et, en tout état de cause, où les locaux étaient bien assurés à la date de délivrance du commandement. 



La société Clemium opérations fait valoir que le locataire ne s'étant pas libéré, dans le délai prescrit, des causes du commandement, l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée.



L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que 'le locataire est obligé (...) g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.'



Le bail en date du 16 mars 2019 prévoit en son article 'Résiliation' : 'Il (le bail) pourra être résilié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier (...) par le bailleur. (...) Le congé devra être fondé (...) sur un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations principales lui incombant.' Il prévoit également que 'le locataire est tenu des obligations principales suivantes : (...) s'assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en qualité de locataire : incendie, dégat des eaux... et en justifier au bailleur à la remise des clés, en lui transmettant l'attestation émise par son assureur ou son représentant. Il devra en justifier chaque année à la demande du bailleur. A défaut, le bailleur pourra demander la résiliation du contrat en application de la clause résolutoire.' 





Il est constant que, par acte du 20 septembre 2022, le bailleresse a fait signifier à M. [F] un commandement, reproduisant l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et visant la clause résolutoire contractuelle, notamment de produire une attestation d'assurance contre les risques dont le locataire doit répondre.



Si l'appelant observe que le commandement ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au bail, il ne conteste pas pour autant la validité de l'acte. Il convient, au surplus, d'observer que l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précité prévoit que le commandement doit mentionner les dispositions de cet article et que le commandement délivré le 20 septembre 2022 a effectivement reproduit ces dispositions. 



Sur l'obligation de justifier d'une assurance, le locataire justifie avoir assuré à compter du 20 octobre 2020 les lieux loués (pièce [F] n°7), de sorte qu'à la date du commandement, les locaux étaient couverts par une assurance contre les risques locatifs. La justification de ce qu'une police d'assurance avait été souscrite à la date de délivrance du commandement exclut que soit constatée pour ce motif la résiliation du bail commercial en application d'une clause résolutoire. 



La cour, constatant que dans ses dernières conclusions déposées devant elle, le bailleur ne se prévaut plus de l'acquisition de la clause résolutoire tirée du défaut de paiement des loyers, rejettera dès lors la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et la demande d'expulsion subséquente et infirmera en ce sens l'ordonnance entreprise.



Sur les frais et dépens



Il y a lieu d'infirmer l'ordonnance sur les dépens et les frais irrépétibles.



La société Clemium opérations, qui succombe, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel, sans qu'il y ait lieu de statuer spécifiquement sur le coût de l'assignation et le droit de timbre, qui sont inclus dans les dépens.



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Rejette les fins de non-recevoir ;



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau,



Rejette la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties et les demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;



Condamne la société Clemium opérations aux dépens de première instance et d'appel ;



Rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT