Tribunal Judiciaire · Référés expertises — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises 
N° RG 24/00658 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YGCN
MF/CG


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE : 

Société ISOLBAT MATERIAUX
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.C.I. SCI ORMAN 
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Patricia CHEVALLIER-DOUAUD, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT

DÉBATS à l’audience publique du 01 Octobre 2024

ORDONNANCE mise en délibéré au 15 Octobre 2024













LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SASU ISOLBAT MATERIAUX indique avoir conclu un bail commercial en date du 1er septembre 2021 avec la SCI ORMAN, proporiétaire du local, pour la location d’un entrepôt situé [Adresse 6] à [Localité 5] (59), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 500 euros. 

Invoquant la survenance de fuites en toiture, la SASU ISOLBAT MATERIAUX a par acte du 12 avril 2024, fait assigner la SCI ORMAN devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens étant réservés. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties pour être plaidée le 1er octobre 2024.

A cette date, la SASU ISOLBAT MATERIAUX représentée par son avocat sollicite le bénéfice ses dernières écritures aux fins de : 
Vu l’article 145 du code de procédure civile, 
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil, 
Vu la jurisprudence, 
Vu le procès-verbal de constat du 2 février 2024, 
- Désigner un expert avec pour mission celle proposée dans les conclusions ; 
- Autoriser la consignation des loyers sur un compte ouvert à la CARPA de [Localité 7] jusqu’à la réalisation des travaux de clos et de couvert permettant la jouissance paisible des lieux conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil ; 
- Débouter la SCI ORMAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- Condamner la SCI ORMAN à payer à la SASU ISOLBAT MATERIAUX la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. 

Aux termes de ses conclusions, la SCI ORMAN, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de : 
Vu l’article 808 du code de procédure civile 
Vu l’article 11 du code de procédure pénale
Vu l’assignation en date du 12.04.2024 
Vu les demandes de la SASU ISOLBAT MATERIAUX 
A titre principal, 
- Ordonner la transmission du procès-verbal n° 2024/002737 
- Dire et juger l’existence d’une contestation sérieuse. 
- Renvoyer la SASU ISOLBAT MATERIAUX à mieux se pourvoir. 
A titre subsidiaire, 
- Débouter la SASU ISOLBAT MATERIAUX de l’ensemble de ses demandes. 
- Condamner la SASU ISOLBAT MATERIAUX à régler les loyers impayés et charges soit la somme de 9 275 euros, 
- Condamner la SASU ISOLBAT MATERIAUX à payer à la SCI ORMAN la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision, susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise

La SASU ISOLBAT MATERIAUX, preneur à bail, sollicite la désignation d’un expert en application de l’article 145 du code de procédure civile. Elle explique que des infiltrations importantes sont présentes dans l’entrepôt, sans que la partie adverses puissent soulever des contestations constituant un obstacle à l’expertise. 
En réponse aux moyens adverses, la SASU ISOLBAT MATERIAUX affirme que le bail commercial a bien été signé par la SCI ORMAN avec son cachet en date du 1er septembre 2024; qu’elle règle les loyers depuis cette date, sans que la bailleresse n’ait émis quelconque contestation à ce titre, émettant des factures au nom de la SAS ISOLBAT MATERIAUX. La SASU ISOLBAT MATERIAUX précise qu’aucun acte de cession n’existe puisque le bail a directement été conclu entre les parties. 
Concernant le procès-verbal de plainte que la requérante produit aux débats, elle explique que dans la mesure où aucune instruction n’a été ordonnée, il ne saurait être allégué une violation du secret de l’instruction et ce alors qu’il est communément admis que les personnes ne concourant pas à la procédure pénale sont en droit de produire à l’occasion d’un procès civil, une pièce qui lui a été remise directement. La pièce ne serait dès lors être écartée. 

La SCI ORMAN s’oppose à la demande d’expertise, faisant valoir l’existence de contestations sérieuses sur l’existence même du bail conclu le 1er septembre 2021 , affirmant qu’il s’agit d’un faux qu’elle n’a jamais signé. Elle soutient que la transmission d’un original du bail commercial litigieux, ne remet pas en cause ses contestations sur la signature du gérant et le cachet. Elle précise qu’une procédure pénale est actuellement en cours, qu’elle a initiée auprès de monsieur le procureur de la République, et que le demandeur a transmis un procès verbal de plainte, issu de cette procédure, en violation du principe de secret de l’enquête et de l’instruction, et dès lors que cette pièce a été transmise sans autorisation, il convient de l’écarter. 
Elle indique qu’aux termes du bail liant les parties, le preneur a une obligation d’entretenir les locaux et d’effectuer les réparations locatives et travaux d’entretien de toute nature. Elle précise que des travaux de réfection du parking ont été effectués en 2020 et qu’un emplacement a été muré par le locataire sans autorisation du bailleur, constituant une violation des obligations contractuelles imputables au preneur. 
La SCI ORMAN affirme également qu’elle a pu percevoir les loyers puisqu’un bail du 1er octobre 2016 était en cours avec la SAS DESTOCK MATERIAUX qui aurait cédé son bail à la SASU ISOLBAT MATERIAUX, sans en informer le bailleur. Elle indique que les règlements de loyers sont fondés sur les dispositions du bail initial. La SCI ORMAN déclare alors qu’en raison de cette cession réalisée en l’absence d’information du bailleur, elle a d’abord sollicité la communication de l’acte justifiant cette cession et elle est aujourd’hui en droit d’engager une action à des fins de résolution du bail. 

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. 

L’existence de contestations même sérieuses, formulées par le défendeur à l’instance, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’occurrence, la SCI ORMAN conteste le lien contractuel liant les parties et la qualité de locataire de la société ISOLBAT et invoque sa méconnaissance totale de la cession qui serait intervenue entre la demanderesse et le précédent locataire. Elle soutient par ailleurs que si cession il y a eu, celle-ci est intervenue en violation des stipulations du bail, dès lors que le bailleur n’en a pas été informé, de sorte qu’une résolution du bail est encourue. 

Toutefois, il est établi (pièce ISOLBAT n°12), que les loyers ont été régulièrement adressés et encaissés par la SCI ORMAN entre janvier 2024 et juin 2024, laquelle a accepté les règlements clairement identifiés comme “loyers”. La SCI ORMAN a également adressé une facture pour avoir le paiement de la taxe foncière (pièce ISOLBAT n° 5 procès-verbal de constat du 02 février 2024 et n° 7- facture d’octobre 2023) et ne peut décemment soutenir que la société ISOLBAT MATERIAUX n’est pas son locataire.
Il n’appartient pas par ailleurs au juge des référés de connaitre de la demande en résolution du bail, qui excède ses pouvoirs. 
 Les contestations invoquées par la bailleresse sont donc non fondées.

Les pièces produites aux débats et notamment le procès-verbal de constat du 12 février 2024 (pièce n°5 demandeur) rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués dans l’entrepôt concernant des infiltrations de sorte que la SASU ISOLBAT MATERIAUX justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. 

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues, et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance. 

La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile.

Sur la demande de consignation des loyers

La SAS ISOLBAT MATERIAUX sollicite du tribunal la consignation des loyers auprès de la CARPA de Lille en application des articles 1719 et 1720 du code civil. 
Pour cela, elle indique que le juge peut autoriser la consignation des loyers lorsque le bailleur n’exécute pas les travaux nécessités par l’état des locaux donnés à bail puisque le bailleur est tenu d’assurer le clos et le couvert et que l’entrepôt litigieux connaît des infiltrations qui compromettent son exploitation. 

Pour s’opposer à cette demande, la SCI ORMAN fait valoir que l’exception d’inexécution soulevée ne répond pas aux critères jurisprudentiels puisque les infiltrations constatées ne rendent pas totalement inutilisables l’entrepôt au regard de l’activité prévue au bail. 

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé “peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En l’occurrence cepndant, dès lors que la cause des infiltrations est indéterminée et justifie la désignation d’un expert qui se prononcera sur l’imputabilité des infiltrations, à ce stade ignorée, la demande de consignation est prématurée et ne peut qu’être rejetée, en l’absence de toute certitude sur l’existence même de la créance alléguée du preneur, sur le bailleur. 
Dès lors, la demande en consignation des loyers sera rejetée. 

Sur le paiement de l’arriéré

La SCI ORMAN sollicite le paiement de l’arrière de loyer et charges soit la somme de 9275 euros correspondant aux loyers dus entre février et mai 2024 ainsi que la taxe foncière 2022/2023. La SCI ORMAN indique néanmoins que les loyers sont réglés mais que les charges relatives à la taxe foncière demeurent impayées.
 
La SASU ISOLBAT MATERIAUX, sollicite que la SCI ORMAN soit déboutée de sa demande dans la mesure où aux termes du bail commercial conclu, la taxe foncière n’est pas due par le preneur et qu’elle est à jour de ses loyers. 

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Il ressort de ces dispositions que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher le fond du litige mais seulement de statuer à titre provisoire et qu’il ne peut accorder de provision ou ordonner l’exécution d’une obligation que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

En l’espèce, la SCI ORMAN laquelle non seulement ne formule pas sa demande en paiement à titre provisionnel, mais également, ne produit aux débats qu’une facture de 3 775 euros pour la taxe foncière 2022/2023 et non pas l’avis fiscal correspondant, sans justifier en outre des modalités de réparation de son coût au prorata de la surface louée (pièce n°2 demandeur) et ce, alors même que le bail commercial dont elle sollicite l’application (pièce demandeur n°1) n’impute pas au preneur la charge de la taxe foncière, la liste des charges afférentes au local, ne la reprenant pas (article 16 du bail). Dès lors, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable du preneur à ce titre, n’est pas établie par le demandeur. 
Il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement des loyers et charges pour un montant de 9275 euros.

Sur la demande de transmission du procès-verbal n°2024/002737

La SCI ORMAN sollicite la communication du procès-verbal n°2024/002737 relatif à une procédure pénale en cours, sur le fondement des dispositions de l’article 808 du code de procédure civile et l’article 11 du code de procédure pénale. 

La SASU ISOLBAT MATERIAUX s’oppose à cette demande arguant que la SCI ORMAN cite un texte sans en expliciter son origine pour solliciter que soit ordonnée la transmission de ce procès-verbal de plainte, et ce alors même que le Président du tribunal judiciaire n’est pas compétent pour ordonner cette transmission, le procureur de la République n’étant pas partie à l’instance. 

L’article 808 du code de procédure civile n’est plus applicable à la juridiction des référés. L’article 11 du code de procédure pénale relatif au secret de l’enquête de l’instruction prévoit que “Toutefois, afin d'éviter la propagation d'informations parcellaires ou inexactes ou pour mettre fin à un trouble à l'ordre public ou lorsque tout autre impératif d'intérêt public le justifie, le procureur de la République peut, d'office et à la demande de la juridiction d'instruction ou des parties, directement ou par l'intermédiaire d'un officier de police judiciaire agissant avec son accord et sous son contrôle, rendre publics des éléments objectifs tirés de la procédure ne comportant aucune appréciation sur le bien-fondé des charges retenues contre les personnes mises en cause.»

Dès lors, en application de ce texte, la communication est de la compétence du procureur de la République sur demande de la juridiction d’instruction ou des parties et il n’appartient pas au juge des référés, d’ordonner la transmission d’un procès-verbal relevant d’une procédure pénale.Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de transmission du procès-verbal n°2024/002737.





Sur les dépens et les frais irrépétibles 

La SASU ISOLBAT MATERIAUX dans l’intérêt et à la demande de laquelle la mesure d’instruction est ordonnée en avancera les frais et supportera les dépens de la présente instance.

A ce stade de la procédure, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais et dépens par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées en ce sens par les parties seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert :

Monsieur [K] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de DOUAI, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, 

avec mission de :
- se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] (59), après y avoir convoqué les parties,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;
- examiner les désordres allégués dans l’assignation; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions;
- Rechercher si ces désordres proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, 
- décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état; 
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvergarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible; 
- fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;
- donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,
- recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; 
- définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser
ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées 
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 2500 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 30 novembre 2024 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 1], dans le délai de six mois, à compter de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SASU ISOLBAT MATERIAUX de sa demande de consignation des loyers ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission du procès verbal n°24/002737, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des arriérés de loyers (taxe foncière 2022-23) ;

Rejetons la demande de la SASU ISOLBAT MATERIAUX au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la SCI ORMAN au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Laissons à la charge de la SASU ISOLBAT MATERIAUX, les dépens de la présente instance, 

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.


La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS






Martine FLAMENT Carine GILLET