Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
07 Octobre 2024


N° RG 22/08373 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XZK4

N° Minute :








AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint-Exupéry - 180/182 rue des Voies du Bois 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

C/

S.C.I. MALEO





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint-Exupéry - 180/182 rue des Voies du Bois 92700 COLOMBES représenté par son syndic :
FONCIA SEINE-OUEST
WEST PLAZA, 9-11 rue du Débarcadère
92700 COLOMBES

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183


DEFENDERESSE

S.C.I. MALEO
29 avenue de l’Agent Sarre
92700 COLOMBES

défaillant




En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 14 mai 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elsa CARRA, Juge assistée de Maéva SARSIAT, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.












EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 2 rue Saint Exupéry et 180-182 rue des Voies du Bois à COLOMBES (92700) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de la société MALEO dans le règlement des charges dont elle est redevable, par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, l’a fait assigner devant ce tribunal.

Aux termes de l’assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la SCI MALEO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint Exupéry, 180-182 rue des Voies du Bois (92700) COLOMBES la somme de 11.829,51 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 3 juin 2021, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement,

Condamner la SCI MALEO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint Exupéry, 180-182 rue des Voies du Bois (92700) COLOMBES la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie,

Condamner la SCI MALEO à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 2 rue Saint Exupéry, 180-182 rue des Voies du Bois (92700) COLOMBES la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI MALEO aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l'inscription d'hypothèque, et le coût du commandement de payer dont recouvrement au profit de Maître Bruno ADANI, SELARL ADANI, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 mai 2023.

Au regard de l’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de son dossier de plaidoirie a été fixée au 13 mai 2024.

La société MALEO, qui a été assignée à domicile, n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Aux termes du dispositif de son assignation, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 11 829,51 euros.


L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au regard du décompte communiqué, il apparaît que la demande formée par le syndicat des copropriétaires inclut des charges de copropriété ainsi que des frais de recouvrement, qui relèvent de dispositions légales distinctes.

Ainsi, les charges, d’un montant de 10 613,39 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1 216,12 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

II - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société MALEO au paiement de la somme de 10 613,39 euros au titre des charges, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 3 juin 2021, date de la mise en demeure.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte, distinguant les charges des frais de recouvrement, couvrant la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2022,
- des appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2015, 22 septembre 2015, 12 décembre 2016, 28 juin 2017, 21 juin 2018, 18 décembre 2018, 26 juin 2019, 14 décembre 2020, 27 septembre 2021 et 24 mai 2022, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2020 et 2021 et voté des travaux ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,
- des attestations de non-recours relatives à ces assemblées, à l’exception de celle du 22 juin 2015.

Il ressort des éléments ainsi produits que la société MALEO est propriétaire du lot n°105 de l’état descriptif de division de l’immeuble.


Il en résulte également que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 10 613,39 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2022, solde charges 2021 et provision sur charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er juillet 2022 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2021, date de sa mise en demeure.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de la signification de l’assignation, laquelle porte sur l’intégralité des charges réclamées et vaut mise en demeure.

En conséquence, la société MALEO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 613,39 euros au titre des charges dues sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2022, solde charges 2021 et provision sur charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er juillet 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2022.

III - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société MALEO au paiement de la somme de 1 216,12 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 3 juin 2021, date de la mise en demeure.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.




Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de constitution de dossier et de suivi de contentieux facturés par le syndic, d’un montant total de 1 170,78 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Seront en revanche retenus les frais à hauteur de 45,34 euros relatifs à la mise en demeure du 3 juin 2021, ladite mise en demeure et son avis de réception étant versés aux débats ainsi que le contrat de syndic justifiant du montant des frais y afférents.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2021, date de la mise en demeure.

Selon l’article 1231-6, alinéas 1 et 2, du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, la mise en demeure du 3 juin 2021 réclamant le paiement des frais y afférents.

En conséquence, la société MALEO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45,34 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 1 170,78 euros sur le compte de la défenderesse.

IV - Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation de la société MALEO au paiement de la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la résistance abusive de cette dernière, qui a obéré sa trésorerie, l’a obligé à effectuer des diligences supplémentaires coûteuses. Il ajoute que la défenderesse a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de COLOMBES du 27 novembre 2020 en raison de charges impayées.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, ce malgré une condamnation antérieure, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la société MALEO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts.


V - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société MALEO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels n’incluront pas le coût du commandement de payer ni celui d’une prétendue inscription d’hypothèque, qui ne relèvent pas de l’article 695 du code de procédure civile, mais pourront être recouvrés par Maître Bruno ADANI, SELARL ADANI, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société MALEO, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société MALEO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint Exupéry et 180-182 rue des Voies du Bois à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 10 613,39 euros au titre des charges dues sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2022, solde charges 2021 et provision sur charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er juillet 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2022,

CONDAMNE la société MALEO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint Exupéry et 180-182 rue des Voies du Bois à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 45,34 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2021,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de la société MALEO (1 170,78 euros) doivent être recrédités sur son compte,

CONDAMNE la société MALEO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint Exupéry et 180-182 rue des Voies du Bois à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société MALEO aux dépens de l’instance, lesquels n’incluront pas le coût du commandement de payer ni celui d’une prétendue inscription d’hypothèque et pourront être recouvrés par Maître Bruno ADANI, SELARL ADANI, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société MALEO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Saint Exupéry et 180-182 rue des Voies du Bois à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT