Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
07 Octobre 2024


N° R.G. : N° RG 20/10079 - N° Portalis DB3R-W-B7E-WJPE

N° Minute : 24/








AFFAIRE

[M] [O]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 134 Avenue de la Répubique 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :





Copies délivrées le :












DEMANDEUR

Monsieur [M] [O]
134 avenue de la République
92400 COURBEVOIE

représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199


DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 134 Avenue de la Répubique 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :
Cabinet JOURDAN
19/21 avenue Dubonnet
92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Pierre PINTAT de la SELARL PINTAT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1072




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.





EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [O] est propriétaire d’un appartement (lot n°97) et d’une cave (lot n°14) au sein de l’immeuble sis 134 avenue de la République à COURBEVOIE (92400), lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant du rejet de la résolution n°20 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 25 septembre 2020, par acte d’huissier de justice du 16 décembre 2020, M. [M] [O] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE afin, essentiellement, de voir prononcer la nullité de ladite résolution et d’être autorisé judiciairement à faire réaliser les travaux d’agrandissement de l’ouverture sur le mur porteur situé entre le salon et la cuisine de son lot, conformément aux documents techniques communiqués avec la convocation du 26 juin 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, M. [M] [O] demande au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondée la demande de M. [O],
 
Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, 

Prononcer la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale ordinaire du 25 septembre 2020,

Autoriser M. [O] à réaliser les travaux d’agrandissement de l’ouverture sur le mur porteur situé entre le salon et la cuisine de son lot conformément aux documents techniques communiqués lors de la convocation du 26 juin 2020,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à M. [O] la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamner le Syndicat des copropriétaires en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par Maître Frédéric CATTONI conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONSTATER le faisceau d’indices permettant de douter de la solidité de l’immeuble en cas de travaux portant atteinte à des murs porteurs de l’immeuble ainsi que l’insuffisance des données techniques produites par M. [O] 

DÉBOUTER M. [O] de l’ensemble de ses demandes en l’absence de justification de l’absence de toute modification affectant les parties communes, notamment sur les canalisations et branchements tels que VMC et arrivées d’eau suite à la modification de la disposition des pièces au sein de son appartement, 

CONDAMNER M. [O] à remettre en état les parties communes qui ont été modifiées, 

CONDAMNER M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 134 avenue de la République 92400 COURBEVOIE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2022 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 18 juin 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « constater » et « déclarer bien -fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.
Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes de M. [M] [O], celle-ci n’étant pas contestée.

I- Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 septembre 2020

M. [M] [O] demande au tribunal d’annuler, pour abus de majorité, la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 septembre 2020, laquelle a rejeté sa demande d’autorisation de travaux, soumise au vote de la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’étaient joints à la convocation à ladite assemblée, la fiche de synthèse de son projet, l’étude de faisabilité d’un bureau d’études, les plans d’exécution des travaux et enfin l’attestation de garantie décennale y afférente. Il soutient en outre que la demande d’autorisation de réaliser des travaux sur le mur porteur était conforme aux recommandations du bureau d’étude, du maître d’œuvre et de l’architecte mandaté par le syndic, de telle sorte que, selon lui, l’assemblée générale ne disposait d’aucun élément objectif pour refuser de manière arbitraire les travaux envisagés. Il ajoute que le rapport technique de la société DPLG en date du 25 octobre 2021, établi plus d’un an après l’assemblée générale, contient des erreurs et des allégations mensongères, dès lors que les précisions liées à la tenue du chantier devaient faire l’objet d’une réunion préalable au démarrage des travaux avec le syndic et son architecte, que l’abandon de la deuxième baie figurait dans l’étude soumise à l’architecte du syndic, que son bureau d’études avait défini le mode opératoire précis de la réalisation de l’ouverture et que l’intervention d’un bureau de contrôle n’était pas nécessaire. Il estime enfin que ce refus constitue une rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires, aux motifs que la propriétaire d’un appartement situé au septième étage de l’immeuble a procédé à une ouverture similaire du mur porteur et que des assemblées générales précédentes auraient déjà autorisé d’autres copropriétaires à réaliser des travaux affectant les parties communes. 

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette prétention, soulignant que le niveau d’information sur ces travaux, lesquels présentent un risque pour la solidité de l’immeuble, était insuffisant lors de la tenue de l’assemblée générale du 25 septembre 2020. Il expose que la résolution a été refusée par les copropriétaires compte tenu des interrogations résultant de l’avis technique établi le 25 octobre 2021 par le cabinet d’architecte Philippe LE SERBON, du manque d’information sur le déroulé du chantier, du caractère imprécis des plans et des incertitudes relatives à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et au recours à un maître d’œuvre. Il ajoute que le rapport établi par le cabinet d’architectes DPLG met en évidence, outre les éléments précités, un risque assurantiel important, ainsi que la nécessité de recourir à un bureau de contrôle.

En vertu de l’article 3, alinéas 1 et 3, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont notamment réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments.

L’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 43 de ladite loi précise que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est en outre constant qu’une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l'intérêt commun.

Il appartient au copropriétaire, demandeur en nullité, de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité. L'abus de majorité suppose que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu'elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l'équilibre entre les copropriétaires. 

En l’espèce, il ressort des documents communiqués en vue de l’assemblée générale du 25 septembre 2020 que la demande d’autorisation de travaux formée par M. [M] [O] inclut la démolition d’un mur porteur, qui constitue un mur de gros œuvre.

Par application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et en l’absence de stipulation contraire résultant de l’extrait du règlement intérieur produit, la demande d’autorisation de travaux porte par conséquent sur une partie commune, ce dont conviennent les parties.

La résolution n°20, soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité absolue de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, est rédigée comme suit :

« 20. Autorisation à donner à M [O] pour l’ouverture d’un mur de refend entre le salon et la cuisine de son appartement (Article 25-1)

Monsieur [O] est propriétaire d’un appartement -Escalier B-6ème étage- et souhaite élargir le passage entre son salon et la cuisine afin d’y installer un ilot central.

Ces travaux entraîneraient la démolition d’un mur porteur en béton pour le remplacer par un linteau métallique.

A la convocation est jointe l’étude du bureau d’études consulté par Monsieur [O], BATI ETUDES ET CONSTRUCTION, étude établissant la faisabilité du projet suite à la note de calcul réalisé.

A la demande du syndic, Monsieur [O] s’est rapproché, pour ce projet, du CABINET LE SERBON architecte, et les conclusions de l’architecte figurent dans le document « rapport de visite du 19 mai » ci-joint.

De ce fait, Monsieur [O] a transmis au Syndic le 24 juin 2020 les plans d’exécution qui intègrent la mise en place d’une poutre HEB 180 sur la longueur de l’ouverture (Pièces jointes).

Monsieur [O] devra, à ses frais, :

- Avant travaux, procéder à ses frais, à un constat d’huissier tant en parties communes qu’en parties privatives.

- Souscrire une assurance dommages-ouvrages.

- Faire effectuer les travaux dans les règles de l’art par une entreprise dûment qualifiée et justifiant de toutes les assurances nécessaires.

- Accepter des visites du chantier par le syndic ou son architecte.

- Monsieur [O] s’engage à utiliser des techniques de découpe adaptées pour limiter les nuisances sonores : celles-ci aussi devront être transmises au syndic.

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré et sous réserve que ces documents soient remis au syndic avant le début des travaux, autorise Monsieur [O] à effectuer les travaux dans son appartement.
Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :
507/9848 Votes POUR 2/29
6154/9848 Votes CONTRE 15/29
1949/9848 Votes ABSTENTION 8/29
Se sont opposés à la proposition : 2 copropriétaires sur 29, totalisant 507 tantièmes sur 9848
Liste des opposants : 00062 [O] [M] (316) ; 00032 [T] [L] [P] (191)
Se sont abstenus : 8 copropriétaires sur 25, totalisant 1949 tantièmes sur 8610
Cette résolution est rejetée à la majorité art 25/25-1.» (Sic).

Il résulte de l’examen de la convocation et de ses annexes produites par M. [M] [O] que les copropriétaires, préalablement au vote de la résolution n°20, ont obtenu la communication des documents suivants relatifs à la demande d’autorisation de travaux : 

- une « fiche de synthèse du projet de travaux sur un mur porteur dans l’appartement de M. [O] » ;
- l’étude réalisée par la société BATI ETUDES ET CONSTRUCTION en date du 11 février 2020 ;
- un devis établi par la société AS CONSTRUCTION en date du 11 février 2020 ;
- une attestation établie par la compagnie QBE Europe SA/NV, confirmant la souscription, par la société AS CONSTRUCTION, d’une assurance responsabilité décennale pour l’année 2020 ;
- l’avis technique du cabinet Philippe LE SERBON en date du 19 mai 2020,
- le courriel adressé par M. [M] [O] au cabinet Philippe LE SERBON le 24 juin 2024 et ses annexes, à savoir quatre plans établis le 22 juin 2020 par la société BATI ETUDES ET CONSTRUCTION et un document intitulé « Mode opératoire de l’ouverture du mur porteur ».

Il ressort en outre de l’examen de l’avis technique du 19 mai 2020 établi par le cabinet Philippe LE SERBON que ce dernier a émis un avis favorable, en formulant toutefois les réserves suivantes :

« Cependant, j’émets des réserves techniques sur le dossier du BET BATI ETUDES ET CONSTRUCTION. En effet, ce dossier ne prévoit aucun renforcement structurel pour l’élargissement, ce qui me semble peu prudent, même en l’absence de la 2ème baie abandonnée.

Je suggère de retravailler l’approche technique avec mise en place d’un renforcement par lintheau sur l’ensemble de la future baie de 270 cm de largeur, ou bien a minima de faire valider le dossier existant par un Bureau de Contrôle.

En synthèse, je confirme mon avis favorable sous réserve que :

un nouveau dossier technique soit établi et soumis à mon examen ou bien l’avis favorable d’un bureau de Contrôle agréé ;il soit établi et suivi lors de l’exécution des travaux une méthodologie pour la phase démolition/renforcement. La démolition devra être faite à la scie diamantée et en aucun cas au marteau-perforateur ;soit transmise l’attestation d’assurance professionnelle RCD du BET auteur du projet et ultérieurement celle de l’entreprise de travaux ».
Le tribunal relève par ailleurs que suite aux réserves émises par le cabinet Philippe LE SERBON, M. [M] [O] a, par courriel du 24 juin 2020, adressé à ce dernier seulement quatre plans établis par la société BATI ETUDES ET CONSTRUCTION et un document intitulé « Mode opératoire de l’ouverture du mur porteur », dont l’origine est indéterminée.



Le caractère succinct et imprécis de ces documents ne permet pas d’établir qu’un nouveau dossier technique a été adressé par M. [M] [O] au cabinet Philippe LE SERBON, qui n’a en tout état de cause pas procédé à la levée des réserves issues de son avis technique du 19 mai 2020, au regard des documents annexés à la convocation à l’assemblée générale du 25 septembre 2020.

Ce manque d’information est d’autant plus notable que M. [M] [O] n’a pas non plus communiqué l’avis favorable d’un bureau de contrôle agréé, ni l’attestation d’assurances souscrite par le bureau d’études.

Ainsi, lors du vote de la résolution n°20, les copropriétaires ignoraient les suites précises données aux réserves résultant de l’avis technique du 19 mai 2020. 

Il ressort en outre de l’avis émis le 25 octobre 2021 par le cabinet d’architecte DPLG que ce dernier a confirmé que « les pièces constitutives du projet de Monsieur [O], portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mars 2020, sont pour partie, insatisfaisantes, pour parties incomplètes ».

Or, il est constant qu’il n’y a pas abus de la part de l’assemblée à refuser une autorisation d’ouverture dans un mur porteur, sans que tous les éléments de nature à garantir la solidité de l’immeuble soient réunis.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est fondé à invoquer le caractère insuffisant des données techniques transmises par M. [M] [O] en vue du vote de la résolution n°20, qui a justifié le refus d’autorisation des travaux.

S’agissant enfin de la rupture d’égalité invoquée par M. [M] [O], qui procède par voie d’affirmation, le tribunal relève qu’il ne résulte pas des pièces versées aux débats qu’un ou plusieurs propriétaires de l’immeuble auraient été autorisés à effectuer des travaux incluant la démolition d’un mur porteur.

En l’absence d’abus de majorité, il convient par conséquent de débouter M. [M] [O] de sa demande tendant à voir annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 septembre 2020.

II- Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

M. [M] [O] demande, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, à être autorisé judiciairement à réaliser les travaux, conformément aux plans d’exécution joints à la convocation à l’assemblée générale du 25 septembre 2020. Il précise que l’autorisation de réaliser les travaux projetés a été refusée lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020 et qu’il produit un constat d’huissier du 23 novembre 2021 attestant que le mur porteur n’a subi aucune modification. Il explique enfin que les travaux projetés consistent en l’agrandissement de l’ouverture située entre la cuisine et le salon de son appartement, afin de créer un espace ouvert, avec installation d’un îlot central.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur cette demande.

En vertu du dernier alinéa de l'article 30 de ladite loi, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, il résulte des précédents développements que M. [M] [O] justifie du refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux concernés par la demande d’autorisation judiciaire. 



Néanmoins, il convient de rappeler qu’au vu des développements ci-avant, les travaux sollicités, incluant la démolition d’un mur porteur, sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble et que le refus d’autorisation des travaux par l’assemblée générale du 25 septembre 2020 est fondé sur le caractère insuffisant des données techniques transmises par M. [M] [O].

Dès lors qu’aucun élément nouveau n’est produit par M. [M] [O], il en résulte que, pour le même motif, le tribunal déboutera M. [M] [O] de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux.

III-Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner M. [M] [O] « à remettre en état les parties communes qui ont été modifiées ». Au soutien de cette demande, il expose qu’il ressort du projet de travaux refusé lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020 que M. [M] [O] a inversé la disposition de son appartement, en déplaçant côté jardin la cuisine initialement positionnée côté rue. Il ajoute avoir demandé en vain à M. [M] [O] de justifier de l’absence de modification apportée aux arrivées et sorties d’eau.

M. [M] [O] résiste à cette prétention, en soutenant n’avoir procédé à aucune modification portant sur des parties communes. Il explique qu’il résulte de l’acte d’acquisition des lots que la cuisine a été déplacée à la suite de travaux réalisés par l’ancien propriétaire des lots, qu’aucune modification des canalisations intérieures n’a été effectuée et que celles-ci constituent en tout état de cause des parties privatives. 

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de relever que, si M. [M] [O] reconnaît bien dans ses écritures que la cuisine a été déplacée par le précédent propriétaire des lots, il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’atteinte aux parties communes invoquée au soutien de sa demande de remise en état.

Or, le syndicat des copropriétaires, qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande, n’apporte par ailleurs aucune indication sur les parties communes concernées par sa demande de remise en état, en mentionnant qu’il ignore si le déplacement de la cuisine a porté atteinte à une partie commune de l’immeuble.

Le tribunal déboutera en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état.

IV - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les dépens resteront à la charge de la partie qui les a exposés. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties, qui ont succombé en leurs prétentions, les frais qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. 

Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [M] [O] de sa demande tendant à voir annuler la résolution n°20 de l’immeuble sis 134 avenue de la République à COURBEVOIE (92400) qui s’est tenue le 25 septembre 2020,

DEBOUTE M. [M] [O] de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 134 avenue de la République à COURBEVOIE (92400) de sa demande de remise en état,

DIT que les dépens de l’instance resteront à la charge de la partie qui les a exposés,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,