Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
07 Octobre 2024


N° R.G. : N° RG 20/03138 - N° Portalis DB3R-W-B7E-VW4W

N° Minute : 24/








AFFAIRE

[J] [W] [Z] [R], [T], [M] [E] [B] épouse [R]

C/

Société NEXITY LAMY





Copies délivrées le :












DEMANDEURS

Monsieur [J] [W] [Z] [R]
6 rue du Haut Bignon
35870 LE MINIHIC SUR RANCE

représenté par Maître Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713

Madame [T], [M] [E] [B] épouse [R]
6 rue du Haut Bignon
35870 LE MINIHIC SUR RANCE

représentée par Maître Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713


DEFENDERESSE

Société NEXITY LAMY
19 rue de Vienne - TSA 10034
75801 PARIS CEDEX 08

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399


En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.


EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 9 octobre 2015, Madame [T] [M] [E] [B] épouse [R] et Monsieur [J] [W] [Z] [R] (ci-après les époux [R]) ont acquis les lots n°1, 3 et 41 au sein d’un ensemble immobilier sis 57 avenue Aristide Briand et 2-4 rue Barbès à MONTROUGE (92120).

Par acte d’huissier de justice du 14 mai 2020, ces derniers ont fait assigner la société NEXITY LAMY devant ce tribunal afin essentiellement d’obtenir réparation du préjudice qu’ils estiment avoir subi en raison d’une erreur sur l’état daté concernant le montant des charges annuelles afférentes au lot n°41.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2022, les époux [R] demandent au tribunal de :

Condamner la société NEXITY LAMY à payer à Monsieur et Madame [R] les sommes suivantes :

- 14.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice financier subi consécutif à la faute commise par ladite société sur le montant des charges annuelles mentionné par elle sur l’état daté,

- 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter la société NEXITY LAMY de toute demande formée à l’encontre de Monsieur et Madame [R],

Condamner la société NEXITY LAMY aux entiers dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2022, la société NEXITY LAMY demande au tribunal de :

Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société NEXITY LAMY,

Condamner les époux [R] à payer la somme de 2.000 € à la société NEXITY LAMY au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction directe au profit de Maître François BLANGY en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 décembre 2022 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 14 mai 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [R] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 5 3° du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, de condamner la société NEXITY LAMY, d’une part, en ses qualités d’agent immobilier et de négociatrice de la vente et, d’autre part, en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier à compter du 1er janvier 2012, à leur payer la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils indiquent que cette somme est destinée à réparer le préjudice financier qu’ils ont subi en raison de l’erreur commise par la défenderesse sur l’état daté concernant le montant des charges annuelles afférentes au lot n°41. Ils précisent qu’ils n’ont reçu qu’une information partielle sur le montant desdites charges, l’état daté mentionnant des sommes avoisinant les 300 euros alors qu’en réalité les charges s’élèvent à 1 000 euros. 

Ils ajoutent qu’ils ont acquis le lot n°41 afin de réaliser un placement financier pour leur retraite, qu’ils ont obtenu un financement à hauteur de 100% pour cet achat, que la durée du prêt a été déterminée de manière à ce que les mensualités soient entièrement couvertes par les revenus locatifs et que c’est d’ailleurs à cette condition que le prêt leur a été accordé par la banque. Ils expliquent enfin que, si l’on prend en compte le montant des charges annuelles non mentionné sur l’état daté, à savoir 700 euros, et la durée du prêt, qui est de 20 ans, ils subissent un manque à gagner à hauteur de 14 000 euros.

En réponse aux moyens développés par la défenderesse, ils relèvent que le bail commercial invoqué a pris fin en 2010, soit plusieurs années avant leur acquisition, de sorte qu’aucun défaut d’information ne peut leur être reproché. Aussi, selon eux, la société NEXITY STUDEA, qui appartient au même groupe que la société NEXITY LAMY et dont le siège social est situé à la même adresse, détenait cette information depuis plusieurs années. En tout état de cause, ils estiment que cette dernière aurait dû inscrire les charges récupérables et non récupérables dans l’état daté, qu’en sa qualité d’agent immobilier, elle connaissait la situation locative du bien et qu’en sa qualité de négociatrice de la vente, elle savait que le compromis de vente stipulait que le bien était libre de toute location ou occupation.

La société NEXITY LAMY conclut au rejet de cette prétention. Elle prétend qu’un syndic n’est pas tenu à une obligation de résultat ni à une obligation de fournir des informations exhaustives au sein de l’état daté. En toute hypothèse, elle estime avoir mentionné l’ensemble des informations en sa possession, précisant que, pour elle, le bail commercial conclu avec la société NEXITY STUDEA était toujours en cours et qu’ainsi cette dernière continuait à payer directement les charges récupérables. Elle ajoute qu’elle n’a été informée de la cessation du bail qu’en 2018, peu important que la société NEXITY STUDEA, entité juridique distincte, ait eu cette information antérieurement. Par ailleurs, elle considère que les époux [R] n’apportent pas la preuve du préjudice allégué, ni celle de la location effective de leur lot et du montant du loyer, lequel pourrait d’ailleurs augmenter. Selon elle, ils ne démontrent pas davantage qu’un prêt leur aurait été accordé à la seule condition que les échéances soient couvertes par les revenus locatifs. Elle fait enfin valoir que, tout au plus, le préjudice dont les demandeurs se prévalent s’analyse en une perte de chance d’obtenir des conditions différentes lors de l’octroi du prêt.

Selon l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d'une même mutation, un état daté comportant trois parties.
Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [R] ne rapportent pas la preuve de la qualité d’agent immobilier et de négociatrice de la vente de la société NEXITY LAMY, ce à défaut notamment de verser aux débats le mandat de vente et le compromis de vente qu’ils citent.



Aussi, ils ne démontrent pas que la défenderesse aurait établi le document qu’ils dénomment « état daté » en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier, aucun procès-verbal d’assemblée générale ou contrat de syndic n’étant produit, alors même que l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dont l’application est invoquée, s’impose aux seuls syndics.

Encore, aucun élément n’est produit concernant les règles applicables au paiement des charges récupérables et non récupérables, tel que le règlement de copropriété.

Au surplus, il peut être noté que les demandeurs, qui ne communiquent pas leur contrat de prêt, n’établissent pas que le loyer payé par leurs locataires n’inclurait pas d’ores et déjà les charges récupérables ou qu’il ne pourrait pas les inclure à l’avenir, étant en outre relevé qu’aucune charge récupérable ne leur a été réclamée pour la période antérieure au 1er janvier 2016 et que le montant des charges a un caractère évolutif.

Enfin, il convient de souligner qu’ils ne fournissent pas le détail des charges récupérables qui leur sont réclamées, alors même que les courriers produits montrent que ce détail leur a été transmis à tout le moins en partie, et qu’ils se contentent de former une demande indemnitaire forfaitaire, contraire au principe selon lequel la réparation accordée doit correspondre au dommage réellement subi.

En conséquence, au vu de ces éléments, les époux [R] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

II - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les époux [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître François BLANGY dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [R], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et devront verser à la société NEXITY LAMY une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, conformément à la demande de cette dernière.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l’écarter.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [T] [M] [E] [B] épouse [R] et Monsieur [J] [W] [Z] [R] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [M] [E] [B] épouse [R] et Monsieur [J] [W] [Z] [R] aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître François BLANGY dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [M] [E] [B] épouse [R] et Monsieur [J] [W] [Z] [R] à payer à la société NEXITY LAMY la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [T] [M] [E] [B] épouse [R] et Monsieur [J] [W] [Z] [R] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,