Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 3 octobre 2024

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

3 octobre 2024

N° RG 21/02375 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MAN7 
Code NAC : 50A 

[H] [E]
C/
S.C.I. DA VINCI CAPITAL
S.A.R.L. GROUPE TRADE IMMO
[S] [W]
[N] [P]
[I] [J]
[F] [J]
S.A.S. [U] et [A]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 3 octobre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 24 Juin 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT. 


--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [H] [E], née le 08 Juillet 1968 à [Localité 11] (ALGERIE) , demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marion DESPLANCHE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Céline MARCOVICI, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDEURS

S.C.I. DA VINCI CAPITAL, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 820 649 507 dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat 

S.A.R.L. GROUPE TRADE IMMO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 803 589 456 dont le siège social est sis [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat 






Monsieur [S], [M] [W], né le 17 Décembre 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7], gérant de la SARL TRADE IMMO.

n’ayant pas constitué avocat 

Madame [N] [P], née le 06 Septembre 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat 

Monsieur [I] [J], né le 18 Janvier 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat 

Monsieur [F] [J], né le 18 Janvier 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

S.A.S. [U] et [A], étude de notaires dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise 




--==o0§0o==--
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 15 décembre 2015, reçu par Maître [L] [U], notaire à [Localité 13], Madame [H] [E] a signé une promesse synallagmatique de vente avec la Société DA VINCI CAPITAL, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 14] (92), pour un prix de vente de 143.000 euros.
Il était stipulé que l’acquéreur en aurait la jouissance à compter du 3 mars 2016.
La vente était notamment conditionnée à la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 140.000 euros avec taux d’intérêt maximal de 3.55% d’une durée minimale de 10 années ; en cas de de non-réalisation d’une seule des conditions suspensives, le compromis serait considéré comme nul et non avenu, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté et le vendeur reprenant la libre disposition de l’immeuble.
Madame [H] [E] a obtenu le 1er mars 2016 un accord de principe pour le financement de son projet à hauteur de 140.000 euros.
Elle a indiqué avoir été autorisée à entrer dans les lieux et à faire réaliser des travaux dans ce bien.
Puis, par acte sous-seing privé en date 17 mai 2016 reçu par Maître [L] [U], une vente a été régularisée entre Madame [H] [E] et la Société GROUPE TRADE IMMO portant sur un bien immobilier constitué du lot n°11 (un studio situé au 1er étage), sis [Adresse 7] à [Localité 12], pour un prix de 131.500 euros.
A cette fin, Madame [H] [E] a souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE un crédit d’un montant total de 131.500 euros le 26 février 2016.
La réitération de la vente portant sur le bien situé [Adresse 2], à [Localité 14] (92) n’a jamais eu lieu.



Madame [H] [E] a porté plainte pour escroquerie le 6 décembre 2018, expliquant que la Société DA VINCI CAPITAL lui avait indiqué que son acquisition à [Localité 12] était indispensable pour acquérir le bien situé à [Localité 14], que la Société DA VINCI CAPITAL était directement impliquée dans cette vente, car l’ancien propriétaire du bien sis [Adresse 7] à [Localité 12] (95) n’était autre que Monsieur [I] [J], associé de la gérante de la Société DA VINCI CAPITAL.
Par ailleurs, la Société DA VINCI CAPITAL a fait assigner Madame [H] [E] devant le Tribunal d’instance de Vanves le 2 novembre 2017, afin de voir constater qu’elle occupait le bien sans droit ni titre et de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
Aux termes de l’ordonnance de référé en date du 9 octobre 2018, le Tribunal d’instance de Vanves a constaté l’occupation sans droit ni titre par Madame [H] [E] du logement situé [Adresse 2], à [Localité 14], ordonné son expulsion, et condamné cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter du 15 août 2017, au paiement d’une créance de 6.250 euros arrêtée au 10 septembre 2018, et au paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Madame [H] [E] a interjeté appel de cette ordonnance, et aux termes de son arrêt rendu le 20 juin 2019, la Cour d’appel de Versailles a confirmé son expulsion et condamné Madame [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter du 2 novembre 2017, fixé la créance à la somme de 5.500 euros arrêtée au 10 septembre 2018 inclus, et rejeté les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par acte d’huissier en date du 7 mai 2021, Madame [H] [E] a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, la Société [U] et [A], étude de notaires sise [Adresse 5] à [Localité 13], la SCI DA VINCI CAPITAL, la SARL GROUPE TRADE IMMO, Monsieur [S] [W], Madame [N] [P], Monsieur [I] [J] et Monsieur [F] [J], afin de voir prononcer la nullité pour erreur et/ou dol de la vente du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 12].

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 janvier 2024, Madame [H] [E] sollicite de voir :
Prononcer la nullité pour erreur et/ou dol de la vente du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 12] (95), acquis par Madame [H] [E] le 17 mai 2016 rédigé par la Société [L] [U] et [Y] [A], notaires,Ordonner d’une part la restitution du bien immobilier à la SARL GROUPE TRADE IMMO,Ordonner d’autre part la restitution à son profit du prix de vente, soit la somme de 131.500 euros, et condamner en tant que de besoin solidairement la SARL GROUPE TRADE IMMO et Monsieur [S] [W] au paiement de la somme de 131.500 euros,Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière aux frais exclusifs de la SARL GROUPE TRADE IMMO et de Monsieur [S] [W],Condamner solidairement la SARL GROUPE TRADE IMMO, Monsieur [S] [W], la Société DA VINCI CAPITAL, Madame [N] [P], Monsieur [I] [J] et Monsieur [F] [J] à lui verser les sommes de :


69.524,26 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier120.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moralCondamner la Société [L] [U] et [Y] [A], Notaires, prise en la personne de Maître [L] [U] à lui verser la somme de 225.000 euros au titre du préjudice subi du fait de son manquement à son obligation de conseil et d’information, Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,Rappeler que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire.
A l’appui de ses demandes, Madame [H] [E] expose à titre liminaire que l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est entrée en vigueur au 1er octobre 2016, qu’elle a acquis le bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 12] (95) le 17 mai 2016, et que c’est donc la loi ancienne qui s’applique.
S’agissant de la nullité de la vente, elle invoque tout d’abord l’erreur, expliquant que la Société DA VINCI CAPITAL lui a assuré que l’acquisition à [Localité 12] était indispensable pour qu’elle puisse acquérir le bien qu’elle convoitait réellement, sis [Adresse 2], à [Localité 14]. Elle expose qu’elle a fait réaliser d’importants travaux dans le bien de [Localité 14] pour une somme de 15.443 euros, ce qui traduit son intention d’y emménager et l’importance pour elle d’acquérir ce bien. C’est par l’intermédiaire de la Société DA VINCI CAPITAL et des consorts [J] que le bien a été acquis par Madame [H] [E]. N’ayant aucune connaissance en matière d’immobilier, elle a suivi les conseils des professionnels qui l’entouraient et a été victime de l’escroquerie, pour laquelle l’enquête pénale est toujours en cours.
Monsieur [I] [J] est l’associé de la gérante, Madame [N] [P], de la Société DA VINCI CAPITAL.
Madame [H] [E] invoque en outre le dol, qui est un acte de tromperie : la Société DA VINCI CAPITAL, [I] et [F] [J] lui ont assuré que l’acquisition du bien à [Localité 14] était conditionnée à l’acquisition d’un bien à [Localité 12]. La Société DA VINCI CAPITAL n’a en réalité jamais eu l’intention de réitérer la vente du bien sis à [Localité 14], cela leur a simplement permis d’exiger l’acquisition du bien de [Localité 12] et de réaliser une vente d’une valeur presque trois fois supérieure à la valeur réelle du bien. 
Une information judiciaire pour escroquerie et blanchiment d’argent a été ouverte, notamment à l’encontre de Maître [L] [U] et des consorts [J], instigateurs de l’achat par Madame [H] [E] sur le bien de [Localité 12].
Elle invoque la responsabilité du notaire, pour manquement à son devoir de conseil et d’information ; le notaire avait connaissance de l’erreur et du dol, du fait que l’acquisition se faisait à un prix nettement supérieur à la valeur réelle. 
Madame [H] [E] expose qu’elle n’a donc pas pu acquérir le bien qu’elle souhaitait à [Localité 14], qu’elle se retrouve propriétaire d’un bien à [Localité 12] qu’elle n’a jamais voulu et qu’elle a acquis à un prix nettement supérieur à sa valeur réelle, qu’elle se retrouve débitrice d’un emprunt pour un bien qu’elle ne peut pas habiter avec ses trois enfants, car il s’agit d’un studio, qu’elle a été condamné à verser à la compagnie européenne de garanties et cautions la somme de 116.261,18 euros, et qu’elle se retrouve donc dans une situation extrêmement précaire. 


Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mars 2024, la SAS [U] et [A] sollicite de voir :
Débouter Madame [H] [E] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,Condamner Madame [H] [E] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire. Il est invoqué que l’assignation et les faits énoncés par Madame [H] [E] sont confus et résultent d’affirmations péremptoires. Il est invoqué que la pièce n°21 qui émanerait de l’Etude et attesterait qu’elle a effectué un apport personnel de 26.600 euros est un faux et n’émane pas de la SAS [U] et [A]. La demanderesse se fonde sur un simple article du Parisien pour dire que la Société [L] [U] et [Y] [A], ferait l’objet d’une information judiciaire, ce qui relève de la diffamation. Aucun manquement ne peut lui être imputé. De plus, Madame [H] [E] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable ne lien avec les griefs formulés à son encontre.

Régulièrement assignés, la Société DA VINCI CAPITAL, la SARL GROUPE TRADE IMMO, Monsieur [S] [W], Madame [N] [P], Monsieur [I] [J] et Monsieur [F] [J] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions. 
La clôture de la procédure a été prononcée le 14 mars 2024, l’audience de plaidoiries s'est tenue le 24 juin 2024, et le conseil de la demanderesse a été informé que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 30 septembre 2024, lequel a été prorogé au 3 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la vente du bien immobilier 
L’article 1108 dans sa version applicable au jour de la signature de la vente, le 17 mai 2016, disposait que quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l’engagement et une cause licite dans l’obligation.
L’article 1109 ajoutait qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement a été donné par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
L’article 1110 disposait que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.
L’article 1116 du Code civil dans sa version en vigueur le 17 mai 2016 disposait par ailleurs que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manœuvres l’autre partie n’aurait pas contracté.
L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


En l’espèce, Madame [H] [E] invoque qu’elle n’a acquis le bien de [Localité 12] que parce que la Société DA VINCI CAPITAL, sa cocontractante dans le cadre du compromis de vente portant sur le bien de [Localité 14] régularisé le 15 décembre 2015, lui aurait assuré que cette nouvelle acquisition était indispensable pour l’acquisition du bien de [Localité 14]. Elle ajoute qu’elle n’avait aucunement l’intention d’acquérir un studio situé à [Localité 12], qu’elle a été victime d’un acte de tromperie, de plusieurs mensonges, qui ont crée chez elle une apparence de réalité.
Il convient de relever que Madame [H] [E] ne conteste pas avoir signé l’acte de vente le 17 mai 2016, portant sur le bien immobilier constitué du lot n°11 (un studio situé au 1er étage), sis [Adresse 7] à [Localité 12], pour un prix de 131.500 euros. Elle ne conteste pas non plus avoir à cette fin souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE un crédit d’un montant total de 131.500 euros le 26 février 2016.
Si l’ensemble des manœuvres décrites par la demanderesse semblent s’apparenter à une vaste escroquerie dont elle aurait été victime, force est cependant de constater qu’elle n’apporte pas les éléments de preuve à l’appui de ce qu’elle dénonce. En effet, les éléments caractérisant l’erreur et le dol ne sont établis par aucun élément justifié et produit en procédure, et ne peuvent dès lors être caractérisés. Madame [H] [E] se contente d’invoquer des échanges qui auraient eu lieu à l’oral entre les parties, ce qui est insuffisant à caractériser les manœuvres frauduleuses de la part des vendeurs.
Madame [E] a peut-être été victime d’une escroquerie, relevant de la matière pénale, mais dans le cadre de son action civile, elle n’apporte pas les éléments permettant de caractériser l’erreur ou le dol. 
De plus, nul ne peut alléguer sa propre turpitude, et c’est en l’espèce sa propre naïveté ou négligence qui l’ont conduite à signer l’acte de vente, sans s’interroger sur les arguments fallacieux qui lui étaient présentés. 
En l’état, Madame [H] [E] ne justifiant pas des éléments caractérisant l’erreur ou le dol, sa demande de nullité concernant la vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 12] (95) ne pourra pas prospérer ; elle en sera déboutée. 

Sur la responsabilité du notaire
L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

C’est sur ce fondement que Madame [H] [E] recherche la responsabilité de la Société [L] [U] et [Y] [A], Notaires à [Localité 13].

Il convient tout d’abord de relever qu’il n’est sollicité aucune conséquence juridique du débat sur la validité de l’attestation produite par Madame [H] [E] ; il convient donc de s’interroger sur le fait de savoir si le notaire a ou non valablement rempli son devoir d’information et de conseil à l’égard de Madame [H] [E], et ce faisant, engagé ou non sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, il est établi que le compromis de vente signé entre Madame [H] [E] et la Société DA VINCI CAPITAL s’agissant du bien situé à [Localité 14], a été reçu par Maître [L] [U], notaire à [Localité 13], le 15 décembre 2015. Le KBIS de la Société DA VINCI CAPITAL permet de relever d’une part que la SCI DA VINCI CAPITAL a été immatriculée le 01/06/2016 et radiée le 26/09/2017, et d’autre part que son gérant et associé était Madame [N] [P], et Monsieur [I] [J] l’associé. 

Il échet de relever que l’acte de vente portant sur le bien de [Localité 12] a également été reçu par Maître [L] [U], le 17 mai 2016, vente intervenant entre la SARL GROUPE TRADE IMMO et Madame [H] [E] ; il ressort de cet acte que le bien appartenait au vendeur, suite à son acquisition auprès de Monsieur [I] [J]. Le KBIS de la SARL GROUPE TRADE IMMO permet de relever que Monsieur [S] [W] en était le gérant.



Aussi, il en ressort a minima que le notaire a été saisi à deux reprises pour une acquisition réalisée par Madame [H] [E] ; il était donc informé que cette dernière avait signé une première promesse de vente, pour une vente devant être prochainement réitérée, et que cinq mois après la signature de ce compromis, il a à nouveau reçu Madame [H] [E] pour la signature d’un acte de vente, sans promesse de vente préalable.

Or, il n’est nullement établi qu’il ait interrogé Madame [H] [E] sur cette situation, pour le moins inhabituelle, ou qu’il lui ai rappelé qu’elle était liée dans le cadre d’une promesse synallagmatique datant de 5 mois.

De plus, il n’est pas contesté que le bien a été vendu moyennant la somme de 131.500 euros, s’agissant d’un studio de 14 m², alors que les estimations des agences immobilières produites indiquent que ce studio a une valeur comprise entre 45.000 et 50.000 euros. Or, le notaire est aussi un professionnel de l’immobilier qui a, a minima, une connaissance des prix du marché et il est établi que Madame [H] [E] a acquis le studio pour un prix exorbitant au regard du prix du marché, et aucun élément ne permet de justifier que le notaire ait informé ou conseillé la demanderesse sur ce point. 

Il ressort de ces éléments que le notaire, sur lequel repose une obligation d’information et de conseil, a manqué en l’espèce à son devoir, en recevant Madame [H] [E] pour valider une vente, sans acte préalable qui lui aurait permis notamment de disposer d’un délai de réflexion, et sachant pertinemment qu’elle avait signé un compromis de vente cinq mois auparavant portant sur un autre bien, et par ailleurs sans l’alerter sur le prix exorbitant de ladite vente.
Ces deux éléments caractérisent le manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information et sont de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la demanderesse. 
La faute du notaire a un lien de causalité direct et certain avec le préjudice subi par Madame [E] ; son préjudice est caractérisé par le fait de ne pas avoir pu acquérir le bien qu’elle souhaitait acquérir à [Localité 14] et d’avoir acquis un bien immobilier à un prix exorbitant en comparaison avec les prix du marché. 
Le montant de l’indemnisation du préjudice subi par Madame [H] [E] doit cependant tenir compte de la propre turpitude de cette dernière, et sera en conséquence ramené à la somme de 50.000 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SAS [U] ET [A], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
La SAS [U] ET [A], tenue aux dépens, sera condamnée à verser à Madame [H] [E] la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition


PAR CES MOTIFS 

DEBOUTE Madame [H] [E] de sa demande de nullité de la vente du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 12], 
CONDAMNE la SAS [U] ET [A] (venant aux droits de la SCP « [L] [U] et [C] [K]-[G] », notaires associés) prise en la personne de Maître [L] [U], à verser à Madame [H] [E] la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts, 
CONDAMNE la SAS [U] ET [A] (venant aux droits de la SCP « [L] [U] et [C] [K]-[G] », notaires associés) prise en la personne de Maître [L] [U], à verser à Madame [H] [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE la SAS [U] ET [A] (venant aux droits de la SCP « [L] [U] et [C] [K]-[G] », notaires associés) prise en la personne de Maître [L] [U] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé le 3 octobre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY