Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 7 octobre 2024

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

07 Octobre 2024

N° RG 23/00215 - N° Portalis DB3U-W-B7G-M4VG 
Code NAC : 30G 

S.A. BB FOOD
C/
[B] [R]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 07 octobre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 03 Juin 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

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DEMANDERESSE

S.A. BB FOOD, immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 879 665 545, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie-Eva BIRRIEN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Vanessa PERROT, avocat plaidant au barreau de Paris


DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R], né le 23 Janvier 1933 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eric CATRY, avocat au barreau du Val d’Oise


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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

En vertu d’un contrat de bail commercial du 2 septembre 2012, [B] [R] a donné en location à la SARL PRAM un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une activité de restauration rapide.
Par acte du 2 janvier 2020, la SARL PRAM a cédé son fonds de commerce à la SA BB FOOD.

Par acte d’huissier du 13 février 2021, la SA BB FOOD a demandé le renouvellement de son bail.
Par acte d’huissier du 26 avril 2021, [B] [R] a accepté le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2021, aux mêmes conditions de loyer.
Les parties ont été, en revanche, en désaccord sur le calcul de la révision du loyer et sur la charge de la taxe foncière dont le bailleur a sollicité le paiement par courrier du 15 octobre 2020, ce que la SA BB FOOD a contesté devoir.
Par courrier du 30 septembre 2022, l’agence CENTURY 21, mandataire du bailleur, a proposé un accord amiable sous forme d’avenant de renouvellement au bail, accepté par la locataire.
Le 6 décembre 2022, [B] [R] a fait signifier à la SA BB FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de 5.556,20 €.

Procédure

La SA BB FOOD, représentée par Me. BIRRIEN, a fait assigner [B] [R] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022 en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

[B] [R] a constitué avocat par l'intermédiaire de Me. CATRY.

Les parties ont été enjointes de s’informer sur la médiation, auprès de MEDIAVO.
L’état de santé du bailleur n’a pas permis la tenue de la réunion.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience collégiale du 3 juin 2024. 
Le délibéré a été fixé au 9 septembre 2024 et prorogé au 30 septembre 2024 dans l’attente de la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et du courrier du mandataire du bailleur relatif à la proposition d’accord amiable, puis au 7 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la SA BB FOOD

Dans son assignation signifiée le 27 décembre 2022, la SA BB FOOD sollicite du tribunal qu’il: 
juge de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire,condamne [B] [R] à lui verser la somme de 1.900 € au titre des travaux au sens de l’article 606 du code civil,condamne [B] [R] à mettre aux normes les canalisations des eaux usées et des eaux pluviales, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,condamne [B] [R] à signer l’avenant de renouvellement du bail, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intrvenir,condamne [B] [R] à lui verser une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA BB FOOD soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi alors que le bailleur avait proposé la signature d’un protocole d’accord sous la forme d’un avenant au contrat de bail que la locataire avait accepté et que ce contrat prévoyait l’annulation de la dette locative et la reconnaissance par le bailleur que la taxe foncière restait à sa charge. Elle ajoute que le commandement de payer est également nul en l’absence de décompte clair et justifié, la reprise d’un solde antérieur de 3.723€ ne permettant pas à la locataire de comprendre l’arriéré locatif invoqué.



Sur la demande de prise en charge des travaux, elle indique qu’elle a dû réaliser des travaux à la charge du bailleur pour faire cesser des infiltrations (débouchage des canalisations, nettoyage de la toiture et modification des tuyaux de descentes des eaux pluviales), que ces travaux relèvent de l’article 606 du code civil et doivent lui être remboursés.
La SA BB FOOD demande également la réalisation de travaux de mise aux normes des canalisations avec la séparation des réseaux des eaux usées et des eaux pluviales.
Enfin, elle sollicite la signature de l’avenant de renouvellement de bail, conformément au projet soumis par le mandataire du bailleur en septembre 2022 avec notamment la prise en charge de la taxe foncière par le bailleur.

2. En défense : [B] [R]

[B] [R] a constitué avocat mais n’a fait signifier aucune conclusion au fond.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.


DISCUSSION

1. Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire 


En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai […] ».
Le commandement de payer doit, à peine de nullité, indiquer de façon précise l’arriéré locatif demmandé par le bailleur et le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.
Le bailleur qui revendique le bénéfice de la clause résolutoire doit également être de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail commercial prévoit une clause résolutoire.
Le 6 décembre 2022, [B] [R] a fait délivrer à la SA BB FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des impayés de loyers au 24 novembre 2022 de 5.566,20 €.
D’une part, le décompte, joint au commandement de payer, est particulièrement imprécis. En effet, il comporte une reprise de solde antérieur au 1er janvier 2022 de 3.723 € sans aucun détail ce qui ne permet pas à la SA BB FOOD de comprendre sa dette locative et d’en vérifier l’existence, d’autant que dans des courriers précédents, la SA BB FOOD avait contesté les modalités de calcul de la révision du loyer, sur la base d’un indice qui n’existait plus et la refacturation de la taxe foncière au locataire.
D’autre part, alors que par mail du 30 septembre 2022, l’agence CENTURY 21, mandataire d’[B] [R], a soumis à la SA BB FOOD un avenant au contrat de bail qui correspondait aux demandes de la locataire sur la prise en charge de la taxe foncière, le remboursement des travaux et le calcul de la révision du loyer, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré deux mois après ne tenant pas compte de cet avenant.

Dans ces conditions, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SA BB FOOD le 6 décembre 2022 et de le déclarer de nul effet.




2. Sur la demande de remboursement des travaux

Le contrat de bail commercial prévoit que les réparations prévues par l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur.
La SA BB FOOD a subi des infiltrations par la toiture qui relève des réparations de l’article 606 du code civil et a financé les travaux de réfection à hauteur de 1.920 €TTC, selon facture produite aux débats,
La demande de remboursement est justifiée et n’est d’ailleurs pas contestée par [B] [R] qui, dans le projet d’avenant soumis à sa locataire, a accepté de prendre en charge cette dépense.

En conséquence, [B] [R] sera condamné à rembourser à la SA BB FOOD la somme de 1.900 € TTC au titre des réparations effectuées sur la toiture.
Aucune astreinte n’est justifiée et tout retard dans le paiement de la dette sera compensé par les intérêts au taux légal qui court à compter de la présente décision.

3. Sur la demande d’exécution des travaux de mise aux normes du réseau d’assainissement

Dans le projet d’avenant, [B] [R] proposait de supporter le coût de mise aux normes des canalisations d’eaux pluviales et d’eaux usées.
Il s’agit en outre de grosses réalisations relevant de l’article 606 du code civil.
Il sera donc fait droit à la demande.
Cette condamnation d’[B] [R] sera assortie d’une astreinte provisoire de deux mois, de 50 € à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision. 

4. Sur la demande de signature du contrat de bail par [B] [R]

Par exploit d’huissier du 13 février 2021, la SA BB FOOD a sollicité le renouvellement de son contrat de bail commercial et [B] [R] a accepté le principe du renouvellement par exploit du 26 avril 2021 à effet au 1er juillet 2021 en précisant que le prix du loyer restait inchangé ainsi que toutes les autres clauses et conditions du bail précédent.
Le propriétaire a précisé que la taxe foncière demeurait à la charge du locataire ce que la SA BB FOOD a immédiatement contesté à bon droit, le bail ne précisant pas expressément que la taxe foncière est supportée par le preneur et la clause générale selon laquelle « le preneur s’engage à satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voirie ou autres taxesn charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard notamment à acquitter toutes contributions personnelles et mobilières, taxes locatives, taxes sur les bureaux, taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts et taxes dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque » ne permettant pas à [B] [R] d’exiger le remboursement de la taxe foncière. Au surplus, le tribunal remarque que le bail est précis concernant la taxe d’ordures ménagères, remboursée chaque année par le locataire, mais ne comporte aucune référence à la taxe foncière.
Après divers échanges, le mandataire d’[B] [R] a soumis à la SA BB FOOD, par mail du 30 septembre 2022, un projet d’avenant reprenant les termes de leur accord pour le renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2021.
La SA BB FOOD a accepté cet avenant.
Il convient d’enjoindre à [B] [R] de signer l’avenant, et ce sous astreinte provisoire de deux mois, d’un montant de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

5. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [B] [R] est tenu aux dépens.

En outre [B] [R] devra verser à la SA BB FOOD une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS



Prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 décembre 2022 à la SA BB FOOD et dit qu’il est nul et de nul effet,Condamne [B] [R] à verser à la SA BB FOOD la somme de 1.900€ au titre du remboursement des travaux effectués sur la toiture, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,Dit n’y avoir lieu à astreinte pour l’exécution de cette condamnation,Enjoint à [B] [R] de financer les travaux de mise aux normes des canalisations des eaux pluviales et des eaux usées qui doivent être séparées,Assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de deux mois, d’un montant de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter suivant la signification de la présente décision,Enjoint à [B] [R] de signer l’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial le liant à la SA BB FOOD, à effet au 1er juillet 2021, conformément au projet soumis par mail le 30 septembre 2022,Assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de deux mois, d’un montant de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter suivant la signification de la présente décision,Condamne [B] [R] à verser à la SA BB FOOD la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Condamne [B] [R] aux entiers dépens.
Ainsi jugé le 7 octobre 2024, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY