Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 4 juillet 2024

Tribunal de Proximité
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N° RG 24/00878 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-753W4

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 03 Octobre 2024





[K], [W] [S]


C/

[Z], [B] [M] [J]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
 du 03 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [K], [W] [S]
née le 01 Janvier 1953 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER





ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [Z], [B] [M] [J]
né le 25 Novembre 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
non comparant






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2024 

Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier







EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [S] est usufruitière d’une maison dénommée « [Adresse 7] » située [Adresse 2], à [Localité 5] laquelle a été donnée à bail à Mme [F] [U] et à M. [Z] [M] [J] par acte sous seing privé daté du 3 décembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 1338,00 euros.

Par avenant daté du 2 mars 2023 Mme [F] [U] s’est désolidarisée du bail après avoir donné congé auprès de son bailleur de telle sorte que depuis lors M. [Z] [M] [J] est resté seul titulaire du bail, à compter du 1er juin 2022, ce qu’il a accepté.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, Mme [K] [S] a donné congé au locataire pour le 3 décembre 2023 pour lui permettre d’habiter personnellement dans les lieux dès lors que son domicile d’[Localité 4] est devenu trop grand et nécessite trop d’entretien compte tenu de son âge et qu’elle souhaite terminer sa retraite dans sa maison plus petite du [Localité 5] et sur la Côte d’Opale.

Le locataire n’ayant pas quitté les lieux dans les délais requis malgré une sommation de déguerpir qui lui fut notifiée le 10 janvier 2024, par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, Mme [K] [S] a fait citer M. [Z] [M] [J] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer, en lui demandant de :

Constater que M. [Z] [M] [J] est actuellement occupant sans droit ni titre du logement depuis le 3 décembre 2023 ;En conséquence ordonnerl’expulsion immédiate des lieux loués de M. [Z] [M] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l’immeuble situé [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner M. [Z] [M] [J] au paiement de la somme de 8655,40 euros au titre des arriérés de loyers au 30 novembre 2023, soit avant la date d’effet du congé pour reprise ;Condamner M. [Z] [M] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1444,97 euros, à compter du 3 décembre 2023, date d’effet du congé pour reprise et ce jusqu’à son départ effectif ou de celui de tout occupant de son chef ;Condamner M. [Z] [M] [J] au paiement d’une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle expose qu’elle a régulièrement notifié au locataire un congé pour reprise pour habiter le logement, à effet du 3 décembre 2023 ; que cependant le preneur n’a pas quitté les lieux devenant occupant sans droit ni titre ; que par ailleurs M. [Z] [M] [J] ne s’est pas acquitté du paiement de ses loyers restant débiteur pour la période antérieure à la date d’effet du congé de la somme de 8655,40 euros.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 juillet 2024 où elle a été retenue.

Mme [K] [S], représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

M. [Z] [M] [J] bien que régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.


L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé
Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.







En l’espèce Mme [K] [S], bailleresse a donné congé à M. [Z] [M] [J], preneur, aux termes d’un acte de commissaire de justice daté du 31 mai 2023 pour la date du 3 décembre 2023, en précisant son intention d’habiter elle-même les lieux pour y poursuivre sa retraite dans un endroit plus adapté pour elle, en raison notamment de son âge et de la vente de sa résidence actuelle.

Pour ce juste motif et en notifiant la résiliation du bail dans les formes et délais requis, le congé délivré par acte de commissaire de justice le 31 mai 2023 à effet du 3 décembre 2023 est régulier en la forme et juste au fond et sera en conséquence validé.

Sur la demande d’expulsion
Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à l’expiration du délai de préavis le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme du congé notifié le 31 mai 2023, soit à compter du 3 décembre 2023 et d’ordonner l’expulsion du preneur n’ayant pas libéré les lieux à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation
Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

En l’espèce, en se maintenant dans les lieux à l’issue de la date d’effet du congé qui lui a été délivré, M. [Z] [M] [J] devenu sans droit ni titre, occasionne un préjudice à Mme [K] [S] en portant atteinte à son droit de propriété.

Celle-ci est en conséquence bien fondée à obtenir la réparation de ce préjudice par le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer courant et des charges, à compter du 3 décembre 2023, date d’effet du congé, jusqu’à la date de libération des lieux, soit à hauteur de la somme de 1444,97 euros par mois.

Sur le paiement de l’arriéré de loyers et charges
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 3 décembre 2020, son avenant du 2 mars et un extrait de compte établi par la SERGIC, gestionnaire du bien, faisant apparaître un solde débiteur de loyers et charges de 8655,40 euros au 30 novembre 2023.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation du défendeur, M. [Z] [M] [J] sera condamné au paiement de la somme de 8655,40 euros au titre des loyers et des charges impayés au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


Sur les autres demandes
Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [Z] [M] [J] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en l’espèce de condamner M. [Z] [M] [J], à payer à Mme [K] [S] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

VALIDE le congé délivré le 31 mai 2023 à M. [Z] [M] [J], à effet du 3 décembre 2023 ;

CONSTATE que M. [Z] [M] [J] est devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2], à [Localité 5] à la date du 3 décembre 2023 ;

ORDONNE à M. [Z] [M] [J] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [K] [S] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE M. [Z] [M] [J], à payer à Mme [K] [S] la somme de 8655,40 euros au titre des loyers et des charges impayés au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Z] [M] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant actuel des loyers et des charges, soit la somme de 1444,97 euros par mois, à compter du 3 décembre 2023 jusqu’à la date de son départ effectif et de celui de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE M. [Z] [M] [J] aux dépens en ce compris le coût du congé pour reprise ;

CONDAMNE M. [Z] [M] [J] à payer à Mme [K] [S] la somme de 1200,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,