Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 4 juillet 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 3]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00703 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752CB

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 03 Octobre 2024





[G] [H]
[F] [Y] épouse [H]


C/

[E] [Z]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 03 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [G] [H], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER


Mme [F] [Y] épouse [H]
née le 17 Décembre 1937 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER





ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [E] [Z]
né le 25 Février 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2024 

Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier







PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2020, M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y] ont donné à bail à compter du même jour à M. [E] [Z] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 700,00 euros, payable d’avance le 5 de chaque mois, hors charges.

En présence de loyers impayés, M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2023, fait commandement au preneur d'avoir à leur payer la somme de 7687,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 septembre 2023, outre 164,28 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2024, M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y] ont fait citer M. [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins de :

Constater, à défaut prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, en vertu des dispositions des articles 1728 et 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement du loyer ;d’ordonner l’expulsion de M. [E] [Z] et celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique ; dire et juger que M. [E] [Z] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locativesautoriser le cas échéant les demandeurs à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [E] [Z] en vertu de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;de condamner M. [E] [Z] au paiement de la somme de 10.046,73 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;condamner M. [E] [Z] au paiement des loyers échus depuis cette date et ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;condamner M. [E] [Z] à payer aux requérants une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les indexations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner M. [E] [Z] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [E] [Z] au paiement des frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile ;condamner M. [E] [Z] au paiement de la somme de 150,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 23 avril 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 20 juin 2024 et renvoyée à celle du 4 juillet 2024 où elle a été retenue.


M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes et actualisent celle en paiement à la somme de 14.566,83 euros au titre des loyers échus au mois de juin 2024. Ils précisent que le paiement du loyer n’a pas été repris et s’opposent à tous délais de paiement.

M. [E] [Z], comparant, ne conteste pas la dette locative. Il expose avoir perdu son emploi et saisi le conseil des prud’hommes pour le paiement de ses créances salariales d’un montant de l’ordre de 20.000,00 à 30.000,00 euros ; qu’âgé de 59 ans il ne trouve pas d’autres emplois ; qu’une procédure de divorce est en cours et qu’il cherche activement un autre logement.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 2 octobre 2023.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 23 avril 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 29 septembre 2023 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 29 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de leur demande en paiement, les bailleurs produisent le contrat de bail conclu le 27 février 2020, le commandement de payer du 29 septembre 2023, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 14.566,83 euros arrêté au 10 juin 2024.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation du défendeur, M. [E] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 14.566,83 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 10 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 22 avril 2024, date de l’assignation valant mise en demeure.
 
Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [E] [Z] n’a pas sollicité de délais de paiement et ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Sa situation personnelle est par ailleurs très obérée et ne permet pas de considérer qu’il puisse apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu de lui accorder de délai de paiement.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.


Il convient par conséquent de renvoyer les bailleurs à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts.

L’article 1153 du code civil, invoqué par M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y] pour solliciter la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, est totalement inopérant pour servir de fondement à leur demande.

Par contre l’article 1231-6 du code civil, applicable à celle-ci, dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y] ne justifient d’aucun préjudice au soutien de leur demande en paiement de dommages et intérêts et n’allèguent pas davantage la mauvaise foi du débiteur laquelle ne se présume pas.

En conséquence leur demande en paiement de la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive est infondée tant en droit qu’en fait et sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [E] [Z], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 350 euros de M. [G] [H] et de Mme [F] [H] née [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à M. [G] [H] et à Mme [F] [H] née [Y] la somme de 14.566,83 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 10 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 22 avril 2024.
 
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], conclu le 27 février 2020, entre M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y], d’une part et M. [E] [Z], d’autre part à la date du 29 novembre 2023 ;

ORDONNE à M. [E] [Z] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [G] [H] et Mme [F] [H] née [Y] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à M. [G] [H] et à Mme [F] [H] née [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

RENVOIE les demandeurs à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ;

REJETTE la demande de paiement de la somme de 150 euros de M. [G] [H] et de Mme [F] [H] née [Y] à titre de dommages et intérêts et les en déboute ;

CONDAMNE M. [E] [Z] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 350 euros de M. [G] [H] et de Mme [F] [H] née [Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés.
LA GREFFIERE LE JUGE,