Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 4 juillet 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00362 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XYF

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 03 Octobre 2024





[I] [G]


C/

[Z] [F]
[J] [K]
[Y] [H]



REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 03 Octobre 2024



DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


M. [I] [G]
né le 09 Mars 1945 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]
représenté par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

 


ET :

DÉFENDEUR

M. [Z] [F]
né le 17 Mai 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5] - [Localité 9]
représenté par Me Emmanuel LUDOT, avocat au barreau de REIMS, substitué par Me Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE/MER

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Mme [J] [K]
née le 28 Avril 1954 à [Localité 13] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
représentée par Me Emmanuel LUDOT, avocat au barreau de REIMS, substitué par Me Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE/MER

M. [Y] [H]
né le 23 Septembre 1978
demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
représenté par Me Emmanuel LUDOT, avocat au barreau de REIMS, substitué par Me Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE/MER




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2024 

Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier













PRESENTATION DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 26 janvier 2017, M. [I] [G] a donné à bail à M. [Z] [F] un logement à usage exclusif de résidence secondaire, situé [Adresse 14] à [Localité 12], à compter du même jour et pour une durée initiale de une année, renouvelable tacitement pour la même durée, moyennant le paiement d’un loyer initial de 550 euros, charges comprises, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juin 2023, le bailleur a donné congé pour reprise du logement à M. [Z] [F] pour le 25 janvier 2024.

Ce dernier n’ayant pas quitté les lieux dans les délais requis M. [I] [G] a fait citer M. [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer par acte de commissaire de justice du 15 février 2024 sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de voir :

Ordonner l’expulsion immédiate de M. [Z] [F] et de tous biens et occupants de son chef de l’appartement appartenant à M. [I] [G] situé [Adresse 14] à [Localité 12] ;
Condamner M. [Z] [F] à payer à M. [I] [G] une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, charges taxes et accessoires conformément aux dispositions de l’article 1.6 du contrat de bail, soit la somme mensuelle de 1100,00 euros ;
Condamner M. [Z] [F] à payer à M. [I] [G] la somme de 66,96 euros au titre du congé pour reprise ;
Condamner M. [Z] [F] à payer à M. [I] [G] la somme de 2000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente procédure.
Il expose qu’il souhaite reprendre son logement pour l’occuper lui-même pour des raisons médicales et que le commissaire de justice mandaté pour reprendre l’appartement dans les délais requis ayant trouvé porte close il se voit contraint de saisir la présente juridiction.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée à la demande du défendeur à celle du 13 juin suivant où elle a été retenue.

M. [I] [G], représenté par son conseil a maintenu ses demandes. 

Répondant aux moyens de défense adverse, il rappelle que le bail liant les parties vise spécifiquement des lieux donnés à bail à titre de résidence secondaire de telle sorte que les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas pour ne concerner que les logements constituant la résidence principale du preneur.

Il précise par ailleurs que le congé qu’il a fait délivrer n’est pas soumis au contrôle à priori dont pourrait se prévaloir un preneur dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 et qu’aujourd’hui M. [Z] [F] est devenu un occupant sans droit ni titre.


Ajoutant à ses demandes initiales, M. [I] [G] sollicite en outre la condamnation de M. [Z] [F] à lui payer la somme de 224,70 euros au titre de la convocation à l’état des lieux de sorties et d’établissement du procès-verbal de constat du 25 janvier 2024 et celle de 1128 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

M. [Z] [F], Mme [J] [K] et M. [Y] [H], ces deux derniers intervenant volontairement, représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

Déclarer M. [Z] [F] recevable et bien fondé en ses demandes ;
Déclarer Mme [J] [K] et M. [Y] [H] recevables et bien fondés en leur intervention volontaire ;
Dire et juger que le bail liant M. [I] [G] à M. [Z] [F] doit être requalifié en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 au regard de l’occupation constante depuis le 26 janvier 2017 par Mme [J] [K] et M. [Y] [H] ;
Déclarer nul et, subsidiairement non valide, le congé délivré par M. [I] [G] à M. [Z] [F] relatif à un bien situé [Adresse 3] à [Localité 12] ;
Débouter M. [I] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner M. [I] [G] au paiement d’une somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, outre une somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [K] et M. [Y] [H], soutiennent qu’en leur qualité de locataires réguliers du bien immobilier qu’ils occupent de façon continue, ininterrompue et sans être remise en cause par le propriétaire, ils sont bien fondés à intervenir volontairement de nature à ce que la décision à intervenir leur soit déclarée opposable ;

M. [Z] [F], représenté par le même conseil, soutient que le tribunal a des éléments suffisants pour requalifier le contrat de location saisonnière en bail d’habitation puisque les caractéristiques du bail litigieux ne répondent nullement aux critères d’un bail de résidence secondaire ;

Que par ailleurs le logement loué n’est nullement une résidence secondaire pour être occupé sans discontinuer depuis le 26 janvier 2017 par Mme [J] [K] et M. [Y] [H] lesquels en payent les charges de telle sorte que le bailleur ne peut ignorer la situation juridique et matérielle du bien ;

Qu’il appartient au juge de se replacer à la signature du bail et rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion du bail.

A titre subsidiaire les défendeurs soutiennent qu’à défaut pour le bailleur d’avoir demandé la validation du congé le juge, tenu par les termes de l’assignation, ne peut ordonner l’expulsion sans avoir préalablement validé le congé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

Sur l’intervention volontaire de Mme [J] [K] et de M. [Y] [H]
Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Par ailleurs, selon l’article 329 du même code, l’'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Le sort de l’intervention volontaire n’est pas lié à celui de l’action principale lorsque l’intervenant se prévaut d’un droit propre, distinct de celui invoqué par le demandeur.

En l’espèce Mme [J] [K] et M. [Y] [H] au soutien de leur demande d’intervention volontaire se prévalent d’un droit au bail de nature à faire obstacle à la demande d’expulsion initiée à l’encontre de M. [Z] [F], seul. 

En conséquence leur demande d’intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expulsion 
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette dernière disposition est d’ordre public.

En outre, aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

En l’espèce il résulte de l’article 1.1 de l’acte sous seing privé du 26 janvier 2017 liant M. [I] [G] à M. [Z] [F] que celui-ci a donné à bail à ce dernier, en location meublée, un logement situé [Adresse 14] à [Localité 12], pour une durée de une année tacitement renouvelable, à usage exclusif de résidence secondaire, le locataire s’interdisant expressément selon l’article 1.4 d’en faire sa résidence principale et s’obligeant par l’article 2.1.1 d’occuper personnellement les lieux loués.

Il en ressort qu’au moment de la conclusion du bail, la commune intention des parties était de se placer dans le cadre d’un bail concernant l’usage d’une résidence secondaire, à l’exclusion des locations saisonnières, tel que rappelé dans l’intitulé du contrat, et précisant l’identification des parties, la description du logement, la durée du bail, le montant du loyer, les conditions de résiliation et les obligations des parties. 

Ces dispositions respectent les obligations légales mises à jour par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, qui ne limite pas à 3 mois la durée des baux à usage de résidence secondaire, de telle sorte que la demande de requalification du bail formulée par le preneur est rejetée.

Par ailleurs le contrat liant les parties prévoit en son article 1.6 qu’au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin à celui-ci sous réserve de respecter un délai de préavis de 1 mois précision étant faite que le congé devra revêtir la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit d’un acte d’huissier de justice.

En l’espèce le bailleur a donné congé à M. [Z] [F], par acte de commissaire de justice
notifié le 23 juin 2023 pour la date du 25 janvier 2024, soit dans les délais requis par le contrat de bail.

Il s’en déduit que la location a pris fin le 25 janvier 2024 date à partir de laquelle M. [Z] [F] est déchu de tout titre d’occupation et doit en conséquence être considéré comme occupant sans droit ni titre, sans qu’il appartienne au tribunal de valider sur le fond ledit congé lequel n’avait pas besoin d’être motivé.

La circonstance selon laquelle Mme [J] [K] et M. [Y] [H] seraient dans les lieux depuis l’origine du bail, en fraude des droits du bailleur, à la supposer établie, n’est pas de nature à faire obstacle à l’exécution du contrat alors que, d’une part ces derniers ne justifient pas de cette occupation par les deux seules attestations qu’ils produisent qui n’indiquent même pas l’adresse où ils sont censés résider et que, d’autre part, ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de la connaissance par le bailleur de leur présence dans les lieux, laquelle est contredite par les constations faites par le commissaire de justice lors de la tentative de reprise du logement ayant relevé sur l’interphone et sur la porte de l’appartement la seule mention « JMB PRODUCTION ».
 
Par ailleurs Mme [J] [K] et M. [Y] [H] ne justifient pas payer directement au bailleur le moindre loyer, ni davantage des charges lesquelles sont incluses dans le montant du loyer pour un montant total de 550 euros qui s’entend charges comprises.

Il s’en déduit que l’intervention volontaire de Mme [J] [K] et de M. [Y] [H] est mal fondée.

Enfin, au soutien de sa demande d’expulsion le bailleur produit, le bail liant les parties, le congé notifié le 23 juin 2023, la convocation adressée le 9 janvier 2024 au locataire de procéder à la remise des clés pour le 25 janvier 2024 à 09 heures 30 et le procès-verbal de constat dressé ce même jour par Me [E], commissaire de justice établissant l’impossibilité pour le bailleur de reprendre possession de son logement, de telle sorte que l’expulsion de M. [Z] [F] est ordonnée dans les termes prévus au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation
Il résulte de l’article 1.6 du contrat de bail du 26 janvier 2017 qu’à l’expiration du délai de préavis applicable au congé ou de la résiliation, le locataire s’il se maintient dans les lieux, sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés sans pour autant que cela lui confère un titre locatif.

En l’espèce, à défaut d’avoir libéré les lieux à l’issue du délais de préavis applicable au congé M. [Z] [F] est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, à compter du 25 janvier 2024.




Sur les frais de congé, de convocation à l’état des lieux de sorties et d’établissement du procès-verbal de constat du 24 février 2024.
Aux termes de l’article 1.13 du contrat du 26 janvier 2017, tous les frais, droits et honoraires du bail ainsi que ceux qui en sont la suite ou la conséquence seront tout à la fois à la charge du locataire et du bailleur.

M. [I] [G] ne précise pas sur quel fondement ni à quel titre les frais de congé, de convocation à l’état des lieux de sorties et d’établissement du procès-verbal de constat du 24 février 2024 qui sont la suite et la conséquence du bail devraient être exclusivement supportés par M. [Z] [F].

En conséquence la demande du bailleur de ce chef est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts.
L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

En l’espèce pour réclamer la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant l’abus d’ester en justice de M. [I] [G], M. [Z] [F] soutient que le congé qui lui a été délivré est purement factice, le but du demandeur étant de récupérer un bien pour un motif fallacieux.

Indépendamment du fait que le congé a été délivré dans les formes et délais contractuels et jugé comme tel, le tribunal relève qu’une demande en justice tendant à obtenir la libre disposition de sa propriété et l’exécution loyale d’un contrat librement consenti entre les parties relève de l’exercice d’un droit légitime qu’il convient au contraire de garantir.

La demande de dommages et intérêts formulée par M. [Z] [F] est en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires.
Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [Z] [F], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

 
Il convient, en tenant compte de l’équité de condamner M. [Z] [F] à payer à M. [I] [G] la somme de 2000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de Mme [J] [K] et M. [Y] [H] et la déclare mal fondée ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de M. [Z] [F] et de tous biens et occupants de son chef du logement situé [Adresse 14] à [Localité 12] appartenant à M. [I] [G], dès la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à M. [I] [G] une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires, à compter du 24 janvier 2024 jusqu’à la date de libération effective du logement, soit la somme mensuelle de 1128,00 euros ;

REJETTE la demande en paiement des frais de congé, de convocation à l’état des lieux de sorties et d’établissement du procès-verbal de constat du 24 février 2024 réclamée par M. [I] [G] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts réclamée par M. [Z] [F] et l’en déboute ; 

CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à M. [I] [G] la somme de 2000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,