Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 4 juillet 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00793 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752JY

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 03 Octobre 2024





[M] [B]


C/

[W] [X]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
 du 03 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [M] [B], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Tania NORMAND de la SCP ARTIGAS-NORMAND, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER





ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [W] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparant






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2024 

Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier







PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, M. [M] [B] a donné à bail à compter du 22 mai 2019 à M. [W] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 680,00 euros, payable d’avance entre le 1er et le 5 de chaque mois, outre 75,00 euros de provision sur charges.

En présence de loyers impayés M. [M] [B] a, par acte de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2024, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 3492,41 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 janvier 2024, outre 202,88 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 mai 2024, M. [M] [B] a fait citer M. [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins de :
Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à usage d’habitation au profit de M. [W] [X] sont réunies à la date du 30 mars 2024 pour non-paiement des loyers et charges ;
Prononcer en conséquence la résiliation du bail liant M. [M] [B] à M. [W] [X] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] comprenant en sus un garage, le tout composant les lots n°620 et 189 de la copropriété instaurée au sein de l’immeuble, à effet du 30 mars 2024 ;
 En tant que de besoin :

Ordonner l’expulsion de M. [W] [X] ou de tous occupants de son chef, du bien objet du bail dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de M. [W] [X] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;
Condamner M. [W] [X] à payer à M. [M] [B] la somme de 4552,28 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 mars 2024 avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ;
Condamner M. [W] [X] à payer à M. [M] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
Condamner M. [W] [X] à payer à M. [M] [B] une indemnité de 2000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [W] [X] en tous les frais et dépens en ce compris les frais du commandement de payer.


En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 17 mai 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 4 juillet 2024 où elle a été retenue.

M. [M] [B], représenté par son conseil maintient ses demandes.

M. [W] [X], régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 31 janvier 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 17 mai 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.


Sur le constat de la résiliation du bail
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 30 janvier 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 30 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail à effet du 22 mai 2019, le commandement de payer du 30 janvier 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 4552,58 euros arrêté au 30 mars 2024.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation du défendeur, M. [W] [X] sera condamné au paiement de la somme de 4552,28 euros au titre des loyers impayés au 30 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 30 janvier 2024 sur la somme de 3492,41 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.
 
Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [W] [X] n’a pas sollicité de délais de paiement et ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu de lui accorder de délai de paiement.

Sur le sort des meubles

 Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code de procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce les circonstances ne font pas apparaître la nécessité pour le juge du contentieux de la protection d’assortir d’une astreinte la présente décision.

La demande formulée de ce chef par le bailleur est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [W] [X], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 2000 euros de M. [M] [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [W] [X] à payer à M. [M] [B] la somme de 4552,28 euros au titre des loyers impayés au 30 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 30 janvier 2024 sur la somme de 3492,41 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;
 
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], conclu à effet du 22 mai 2019, entre M. [M] [B], d’une part et M. [W] [X], d’autre part à la date du 30 mars 2024 ;

ORDONNE à M. [W] [X] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [M] [B] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE M. [W] [X] à payer à M. [M] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE M. [W] [X] au paiement des dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros de M. [M] [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,