Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 8 octobre 2024

Minute n°24/
DOSSIER N° RG 23/00026 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HXST
Jugt d’autorisation vente amiable


Le 
- CE à Me PIGEAU, Me DA ROCHA LUIS
- copie dossier



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2024



ENTRE :

LA S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, 
immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 542 029 848
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]

Représentée par Maître Alain PIGEAU membre de la SCP PIGEAU - CONTE - MURILLO - VIGIN, avocat associé au barreau du MANS substitué par Maître Virginie CONTE, avocate au barreau du MANS 

Créancier poursuivant la vente, 


ET :

Madame [M] [F]
née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 8], 
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]

Représentée par Maître Ana-Filipa DA ROCHA LUIS membre de la SELAS ALTEIS AVOCAT, avocate associée au barreau du MANS

Partie saisie




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Greffier : Isabelle BUSSON,



Jugement du 08 OCTOBRE 2024

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame BUSSON. 




RG n°23/00026


EXPOSÉ

En vertu d’un acte reçu le 14 septembre 2007 par Maître [K] [Z], Notaire à [Localité 6], la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a selon acte d’huissier en date du 12 janvier 2023 fait délivrer à Madame [M] [F] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 7] 1, le 28 Février 2023, volume 2023 S numéro 13, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 103 837,42 euros en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par huissier de justice le 8 mars 2023.

Par acte d’huissier en date du 21 avril 2023, signifié selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner Madame [M] [F] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 6 juin 2023 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

 constater que la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est indiqué à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

 constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

 entendre valider la saisie dont s’agit,

 statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

 par application de l'article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, fixer le montant de la créance du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 103 334,50 euros euros arrêtée au 6 juillet 2022 outre les intérêts postérieurs au taux de 5,10 % à compter du 6 juillet 2022 jusqu’à complet paiement,

 déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment :

1/ dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visites des immeubles, comme demandé ci-dessous ;

- désigner la SCP CDJ 72 - [X] [E] [S], Commissaires de Justice associés à [Localité 7], pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si besoin est ;

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

2/ dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

-dire qu’elle ne pourra être conclue que dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économique du marché et des diligences éventuelles des débiteurs,

- fixer le montant en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

- taxer les frais préalables de poursuites de l’avocat poursuivant,

RG n°23/00026

- dire que conformément à l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des Dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués,

- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

- fixer la date d’audience à laquelle sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

***

Le 25 avril 2023, la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l'assignation délivrée au débiteur saisi, ainsi qu'un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

L’affaire a fait l’objet de six renvois à différentes fins : vente de grè à grè, conclusions de la partie saisie ou du créancier poursuivant,

A l’audience d’orientation du 10 Septembre 2024, Madame [M] [F], représentée par son Conseil sollicite le bénéfice de ses conclusions signifiées par voie électronique le 2 avril 2024. Elle conteste le montant de la créance de la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, en ce que d’une part, le commandement qui lui a été délivré ne mentionnait pas l’indemnité forfaitaire de 7% et d’autre part, les versements effectués postérieurement à la déchéance du terme n’auraient pas été comptabilisés. Elle en conclut donc que la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE ne justifierait pas d’une créance certaine, liquide et exigible et demande donc au Juge de l'Exécution de la débouter de ses demandes. Subsidiairement, elle sollicite l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien saisi au prix de 70 000 euros sur la base d’une estimation datant de 2023. Enfin elle demande que la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE soit condamnée à lui payer une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens 

La S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son Conseil sollcite le bénéfice de ses écritures régulièrement signifiées par voie électronique le 4 avril 2024. Elle déclare que le décompte de sa créance mentionnant l’indemnité forfaitaire de 7 % était annexé au commandement de payer valant saisie immobilière et que le décompte actualisé au 27 mars 2024 prend bien en considération les versements effectués par la partie saisie, de sorte que sa créance s’élève à la somme de 102 475,38 euros. Elle indique par ailleurs ne pas s’opposer au principe de la vente amiable du bien saisi mais pas au prix de 70 000 euros au regard du lieu de situation du bien, de son état tel que résultant du procès-verbal de description réalisé le 8 mars 2023, ledit bien étant en mauvais état tant intérieur qu’extérieur et propose un prix plancher entre 27 000 et 34 000 euros. A défaut, elle maintient sa demande d’orientation en vente forcée et sollicite le rejet des demandes présentées au titre de l’article 700 du code procédure civile et des dépens.

Les parties présentes ont été avisées le 20 septembre 2024 (par RPVA pour S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE et Madame [M] [F]) que la décision initialement prévue le 05 novembre 2024 serait finalement rendue le 08 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la régularité de la procédure

En application de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 dudit code sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

RG n°23/00026

En l'espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l'article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l'état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l'assignation, prévu par l'article R 322-10 du Code susvisé.

L'état hypothécaire versé aux débats n'a révélé aucun autre créancier inscrit.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE est bien titulaire d'un titre exécutoire, à savoir l’acte reçu le 14 septembre 2007 par Maître [K] [Z], Notaire à [Localité 6], dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant prêt d’un montant de 89 170 euros au taux contractuel variable, avec un taux initial de 4,50 %, remboursable en 360 mensualités d’un montant de 451,81 euros hors assurance garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers publiée à la Conservation des Hypothèques.

III/ Sur le caractère exigible et liquide de la créance

Il appartient au Juge de vérifier si la créance dont se prévaut le créancier poursuivant est liquide et exigible.

Ainsi aux termes de l’article L 111-6 du CPCE : « La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ». Il relève de l’office du Juge de vérifier l’existence, notamment en cas de prêt bancaire, du tableau d’amortissement, de l’indication d’un taux d’intérêt et des modalités de calcul desdits intérêts (anatocisme, par exemple), de la mention des accessoires…

S’agissant de l’exigibilité, ses conditions doivent figurer au titre (ou en annexe, si celle-ci est annexée en minute à la suite du titre) : nécessité d’une mise en demeure, d’une lettre recommandée… Il appartient au juge de vérifier qu’elles ont été respectées.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

1°) Sur l’exigibilité

Il est établi d’une part, que des échéances du prêt concerné étant impayées à la suite 
d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er juin 2017 restée sans effet dans le délai imparti, le prêteur s'est prévalu de la déchéance du terme et de l'exigibilité immédiate de ses créances par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 août 2018, et d'autre part, que les sommes ainsi devenues exigibles n'ont pas été totalement acquittées.

Le moyen tiré de l’absence d’exigibilité sera donc rejeté.

2°) Sur la liquidité

Madame [F] invoque l’absence de liquidité de la créance de la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE en se fondant sur l’absence de mention de l’indemnité forfaitaire sur le commandement valant saisie immobilière et de prise en compte des prélèvements opérés sur son compte bancaire depuis la déchéance du terme.

Mais force est de constater que le commandement précisait le montant de la créance et indiquait qu’était annexé à l’acte un décompte de créance. Ce décompte mentionnait le montant en principal, intérêts ainsi que l’indemnité d’exigibilité de 7 % pour un montant de 5 531,34 euros. Par ailleurs le décompte actualisé au 27 mars 2024, prend en considération les versements effectués postérieurement à la déchéance du terme.

Dés lors, le moyen tiré de l’absence de liquidité sera rejeté.

En considération de l’ensemble de ces éléments, du décompte actualisé de créance, et en application de l'article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de fixer la créance de la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE comme suit : 

- Capital restant dû.................................................... 74 046,22 €
- Echéances impayées............................................... 4 972,93 €
- Intérêts échus arrêtés au 06/07/2022....................... 15 784,01 €
- Intérêts échus à compter du 07/07/2022................. 1 623,03 €
- Indemnité prévue au contrat................................... 5 531,34 €

TOTAL au 27 mars 2024 : 101 957,53 € outre les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, étant précisé que les frais de procédure sont soit des frais taxables soit des dépens.

IV/ Sur la vente amiable

Il convient de constater préalablement que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l'article L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [M] [F] sollicite l’autorisation de vendre son bien immobilier amiablement au prix plancher de 70 000 euros. Elle verse aux débats un mandat de vente régularisé le 22 novembre 2023 au prix de 81 000 euros net vendeur

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas au principe d’une vente amiable mais demande que le prix plancher soit ramené à de plus juste proportions à savoir dans une fourchette entre 27 000 et 34 000 euros eu égard à l’état du bien et sa situation géographique.

Si le mandat de vente est effectivement ancien, le procès-verbal de description du bien saisi situé en zone rural établit que ce bien d’une surface habitable d’environ 70 m², avec une performance énergétique classée G, inoccupé est plus que défraîchi et nécessitera d’importants travaux de rénovation intérieurs et extérieurs. La mise à prix dans le cadre d’une vente sur adjudication avait été fixée par le créancier poursuivant à 7 000 euros

Ainsi, compte tenu du procès-verbal de description de l'immeuble, de la seule évaluation ancienne produite par Madame [F] et afin de parvenir à une cession conforme au prix du marché et dans l’intérêt bien compris des parties, il convient de fixer le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu à la somme de 30 000 euros.

L'affaire sera rappelée à l'audience du MARDI 4 FÉVRIER 2025 à 9 h 15 pour vérifier que la vente a eu lieu dans les conditions prévues par la présente décision.

Il sera rappelé qu'en application de l'article R.322-22 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [M] [F] devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Elle devra rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. A défaut, de réalisation dans le délai convenu ou de justifier de démarches avancées, la vente sur adjudication sera ordonnée.

Il sera également rappelé que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.
RG n°23/00026


En application de l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivants des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le Juge de l'Exécution taxe les frais de la vente judiciairement autorisée au regard de la demande qui lui est faite, par application de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que ne sont taxés par le Juge de l'Exécution que les frais de poursuite de la saisie immobilière devant être réglés par l’acquéreur.


Il convient ainsi de distinguer les frais nécessaires à la poursuite devant être réglés par l’adjudicataire, d’autres frais qui seraient susceptibles d’être mis à la charge du débiteur en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ou de rester à la charge du créancier poursuivant.

Pour être retenus, les frais doivent être dûment justifiés (article R 322-42 du CPCE) c’est à dire avoir été nécessaires à la poursuite et être étayés par des pièces justificatives.

La taxation des frais de poursuite est soumise aux dispositions des décrets 2016-230 du 26 février 2016 et de l’arrêté du 26 février 2016, 2017-862 du 9 mai 2017, des arrêtés des 6 juillet 2017 et 8 août 2019 (tarifs de postulation des avocats en matière de saisie immobilière, partage, licitation et sûretés judiciaires) et de l’arrêté du 28 février 2020 (tarif des huissiers entré en vigueur au 1er janvier 2021 et applicable aux avocats lorsqu’ils accomplissent des actes y prévus - principe de communauté de barème en vertu de l’article L 444-1 alinéa 2 du Code de Commerce).

S'agissant des frais de poursuite taxables, la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE verse aux débats l'état établi au 10 septembre 2024 enregistré au greffe le 12 septembre 2024 pour un montant total de 2 691,46 euros.

Ainsi, au vu de l’état de frais produit accompagné des justificatifs requis correspondant aux diligences, frais et honoraires utiles et en application des dispositions sus visées, les frais de poursuite à la charge de l’acquéreur seront taxés à la somme de 2 614,32 euros.

Les dépens excédant les frais taxés par le Juge de l'Exécution seront mis à la charge de Madame [M] [F].


PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

FIXE la créance de la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, partie poursuivante, à la somme de 101 957,53 € (cent un mille neuf cent cinquante sept euros et cinquante trois centimes) arrêtée au 27 mars 2024, outre les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix de vente ;

AUTORISE Madame [M] [F] à vendre amiablement le bien immobilier saisi par la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE figurant au commandement de payer ;

FIXE le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu à la somme de 30 000 euros ;




ORDONNE l’annexion du formulaire de consignation de la Caisse des Dépôts et Consignations au présent jugement ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience :

MARDI 4 FÉVRIER 2025 À 9H15

Taxe les frais de poursuite exposés à ce jour à la somme de 2 614,32 € (deux mille six cent quatorze euros et trente deux centimes) ;

CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l’Exécution et DIT que ces dépens exposés dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière seront employés en frais privilégiés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT