Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 21 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 21 OCTOBRE 2024









N° RG 22/04605 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M5MG







[Z] [C] [B]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012707 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



S.A. DOMOFRANCE



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Bordeaux (chambre : , RG : 21/02489) suivant déclaration d'appel du 10 octobre 2022





APPELANTE :



[Z] [C] [B]

née le 15 Mars 1981 à [Localité 6]

de nationalité Angolaise, demeurant [Adresse 8]



Représentée par Me Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ E :



S.A. DOMOFRANCE agissant poursuites et diligences de son Représentant Légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]



Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LARMARQUE conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,





Greffiers : 






 lors des débats : POUESSEL Mélina, greffier placé

 lors du délibéré : BONNET Selena, greffier 






ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Le 22 août 2012, Mme [Z] [C] [B] a pris à bail auprès de la SA d'HLM Domofrance un local à usage d'habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 4]. 



Soutenant l'existence d'incivilités de la part du fils de Mme [B], la société Domofrance, a, par acte d'huissier de justice du 9 septembre 2021, assigné Mme [B] aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail qui les lie, ordonner l'expulsion de Mme [B] et de tout occupant de son chef et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant des locaux donnés à bail avec le concours s'il y a lieu de la force publique et l'assistance de la force publique, condamner Mme [B] au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement contradictoire du 4 août 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- prononcé la résiliation du bail consenti à Mme [B] pour manquement à ses obligations de jouissance paisible, 

- condamné Mme [B] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 4], 

- dit qu'à défaut pour Mme [B] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné Mme [B] à payer à la société d'HLM Domofrance une indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs, 

- condamné Mme [B] à payer à la société d'HLM Domofrance la somme de 300 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [B] aux entiers dépens,

- constaté l'exécution provisoire de droit de la décision.



Mme [B] a relevé appel total de ce jugement par déclaration du 10 octobre 2022, et par dernières conclusions déposées le 23 avril 2024, elle demande à la cour de :

- ordonner le rabat de la clôture au jour de l'audience de plaidoirie, 

- réformer le jugement, 

- débouter Domofrance de l'ensemble de ses demandes, 

- subsidiairement accorder à Mme [B] un délai d'une année avant son expulsion, à compter de la signification de l'arrêt, 

- condamner Domofrance à verser à Me Paul Cesso la somme de 2 000 euros, sans pouvoir être inférieure à 1 684,80 euros TTC, sur le fondement des dispositions de l'article 37 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991, 

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Par dernières conclusions déposées le 28 février 2024, la société Domofrance, demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 août 2022, 

- débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner Mme [B] à payer à la société Domofrance une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 9 septembre 2024. 



À l'audience, avant le déroulement des débats, à la demande de Mme [B], et avec l' accord de la partie adverse, l'ordonnance de clôture rendue le 29 février 2024 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





Mme [B] conteste le premier jugement qui a prononcé la résiliation du bail pour manquement à l'obligation d'occupation paisible du fait des incivilités réitérées de son fils occupant de son chef au sein de la cité Barthes. 

Elle fait valoir que son fils n'habite plus les lieux et que les manquements ont cessé.





Sur la demande en résiliation du bail



La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations.



Par ailleurs selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout notamment par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



Il appartient au juge saisi d'une demande de résolution du bail pour manquement de l'une des parties à ses obligations d'en apprécier la gravité.



Il résulte des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b de la loi du 8 juillet 1989 modifiée que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée par le contrat. Il doit s'abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s'exécute le contrat de bail. 



Ce texte doit se combiner avec l'article 1735 du code civil selon lequel 'le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.' 



Le locataire est responsable des enfants qui vivent sous son toit et ce, même s'ils sont majeurs. En l'espèce, il ressort du jugement du tribunal correctionnel de Bordeaux en date du 22 février 2021, que M. [J] [M], fils de Mme [B], était régulièrement domicilié chez sa mère, [Adresse 2]



S'agissant des troubles causés par le preneur, ces actes doivent intervenir dans l'immeuble loué ou, à tout le moins, dans son environnement immédiat. Il convient donc d'établir l'existence d'un lien entre les troubles constatés et le manquement à l'obligation du preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires. Ce qui signifie, en pratique, que les troubles doivent intervenir dans les lieux loués ou leurs abords immédiats comme les parties communes.



Au soutien des actes d'incivilités et de dégradations commises sur la résidence par le fils de Mme [B], l'intimée produit deux mains courantes, la première du 20 mai 2020 pour des faits commis [Adresse 3] par 'plusieurs individus dont, M. [M] [J], qui étaient adossés à un véhicule, ont pris à parti les policiers, leur ont manqué de respect, ont jeté des papiers sur la voie publique devant eux et alors qu'a été constatée une forte odeur de cannabis' et la seconde du 6 juillet 2020, à hauteur de l'école [5], pour des faits de caillassage, par plusieurs individus dont M. [M].



Il n'est pas contesté que ces faits ne se sont pas déroulés au sein du logement ni de ses parties communes mais au sein de l'ensemble des bâtiments appartenant à la SA Domofrance et constituant la 'cité Barthes', l'école étant à 400 mètres du domicile de Mme [B]. Ils ne suffisent pas à établir l'existence d'un lien suffisant entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires.



Par ailleurs, l'intimée ne démontre pas que ces faits identifiants nommément M. [M] qui se sont déroulés à proximité du logement de Mme [B] donné à bail par la SA Domofrance ont été réitérés par le fils de Mme [B], les fiches d'appels téléphoniques aux forces de police ayant donné lieu à leur intervention dans le quartier du [Adresse 3] et de la résidence Barthes, parfois au niveau de l'entrée 2K pour des incivilités et infractions telles le départ de feu à un conteneur poubelle en lisière du bois de [Localité 7], la présence d'individus consommant de l'alcool ou des stupéfiants dans les entrées de l'immeuble ne portent aucun nom des individus auteurs.



De même, les fiches d'incident qu'elle produit entre janvier et juillet 2020 pour des rassemblements dans le hall d'entrée du bâtiment 2K, occasionnant du bruit et dégradation (tags notamment) ne permettent pas d'identifier M. [M] comme auteur.



Par plusieurs courriers auxquels la bailleresse a convoqué Mme [B] pour évoquer les dégradations dans le hall d'entrée dont il semblerait que son fils soit associé, sans en rapporter la preuve.



Enfin, la pétition en date du 23 juillet 2020 de 14 résidents se plaignant des incivilités, de la taille des conteneurs poubelles et demandant à la bailleresse et au maire de prendre des mesures de sécurité telles que la pose de caméras ne mettent pas en cause M [M].







S'agissant de la persistance des faits, si à la date des faits, le fils majeur de Mme [B] occupait effectivement les lieux, par jugement du tribunal correctionnel du 22 février 2021 il a été condamné pour infraction à la législation sur les stupéfiants commis du 17 novembre 2020 au 16 février 2021 à [Localité 4] à une peine de détention de 15 mois dont 6 mois avec sursis probatoire pendant deux ans au cours desquels il a pour interdiction de paraître au sein de la cité Barthes, [Adresse 3] à [Localité 4]. S'il a été condamné précédemment pour d'autres faits, il n'est pas soutenu que les infractions s'étaient déroulées au sein du logement ou dans les parties communes au préjudice de la bailleresse.



A la date d'assignation du 9 septembre 2021, le fils de Mme [B] n'occupait donc plus les lieux, Mme [M] y résidant avec ses 4 enfants mineurs à charge.



Dès lors c'est à tort que le premier juge a constaté que le manquement à la jouissance paisible des lieux était suffisamment caractérisé et a prononcé la résiliation du bail.





Sur les frais et les dépens



La SA Domofrance, partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ainsi qu'au paiement à Maître Cesso conseil de Mme [B] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, de la somme de 1.700 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans les conditions prévues par l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, en contrepartie de sa renonciation à la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle.





PAR CES MOTIFS

La Cour,



Infirme le jugement déféré, 



Statuant à nouveau,



Déboute la SA Domofrance de sa demande en résiliation du bail, 



Condamne la SA Domofrance aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ainsi qu'au paiement à Maître Cesso, conseil de Mme [B] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, de la somme de 1.700 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans les conditions prévues par l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, en contrepartie de sa renonciation à la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle.





Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,