Cour d'Appel · Chambre 3 A — 21 octobre 2024

MINUTE N° 24/480





























Copie exécutoire à :



- Me Ahlem

 RAMOUL-BENKHODJA

- Me Florence

 APPRILL-THOMPSON





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 21 Octobre 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00977 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IIFH



Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg





APPELANTS :



Madame [Z] [P] épouse [O]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/45 du 13/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR





Monsieur [C] [O]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/46 du 13/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉ :



S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2] 

[Localité 4]



Représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, Présidente de chambre

Mme DESHAYES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat du 12 mars 2019, la Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire, représentée par la CDC Habitat, a donné à bail à Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [P] épouse [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 704 euros et d'une provision sur charges de 134,34 euros, ainsi qu'un emplacement de parking moyennant paiement d'un loyer de 60 euros et d'une provision sur charges de 1,69 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire a, par acte du 1er février 2023, fait signifier à Monsieur et Madame [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 14 avril 2023, la Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire a assigné en référé Monsieur et Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la résiliation de plein droit des baux, ordonner l'expulsion des défendeurs et les voir condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 000 euros charges en sus, révisable, d'une somme de 3 399,01 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er avril 2023, actualisée à 3 704,34 euros à l'audience du 3 octobre 2023, ainsi que la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais du commandement.



Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

-constaté la résiliation du contrat de bail du 12 mars 2019,

-ordonné en conséquence l'expulsion de Monsieur [C] [O] et de Madame [Z] [O] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution),

-dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-condamné solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] à payer à la Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire une indemnité d'occupation (973,33 euros) équivalente au montant du loyer et des avances sur charges du 2 avril 2023 jusqu'à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

-condamné solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] à verser à la Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 3 704,34 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation échues impayées au 30 septembre 2023, outre 

les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, à titre de provision,

-condamné solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] à verser à la Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] aux frais et dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer,

-rappelé que l'ordonnance est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions,

-ordonné la transmission de la décision à Madame Le Préfet du Bas-Rhin.



Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [P] épouse [O] ont interjeté appel de cette décision le 26 février 2024.

L'affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 26 mars 2024.



Par écritures notifiées le 17 avril 2024, Monsieur et Madame [O] ont conclu à l'infirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demandent à la cour de :

-constater que Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] ont apuré l'intégralité de leurs arriérés de loyers et charges restant dus au jour de l'assignation,

-constater que Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] sont à jour du paiement de leurs loyers et charges courants,

En conséquence,

-juger qu'il n'y a lieu à la résiliation du bail ni à l'expulsion de Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3],

-juger qu'il n'y a lieu à condamnation de Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 3 704,34 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges ni au paiement d'une indemnité d'occupation,

-juger qu'il n'y a lieu à versement d'un montant de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, en cas de confirmation de la première décision,

-fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 976,33 euros,

-accorder à Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] les plus larges délais pour quitter le logement actuel, en application des dispositions des articles L 1241-1 et L 1241-2 du code de procédure civile,

-accorder à Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [O] en application de l'article L 613-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles L 412-3 à 6 du code des procédures civiles d'exécution, les plus larges délais pour quitter le logement,

-suspendre pendant la durée de ce délai les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat,

En tout état de cause,

-débouter la Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire de l'intégralité de ses conclusions, fins et demandes,

-la condamner aux entiers frais et dépens.

Ils admettent ne pas avoir pu honorer le paiement des loyers et charges pendant une période à compter de septembre 2022 en raison de difficultés familiales et financières. Ils font valoir qu'ils ont en revanche apuré la dette depuis l'ordonnance déférée et s'acquittent régulièrement des loyers courants, de sorte qu'il n'y a pas lieu de résilier le bail.

A titre subsidiaire, ils font valoir qu'il convient de leur accorder les plus larges délais pour évacuer les lieux, en raison de leur bonne foi et du fait que leurs enfants mineurs sont scolarisés dans le quartier.



La Sci Le Fonds de Logement Intermédiaire a constitué avocat mais n'a pas notifié de conclusions.



MOTIFS



Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.



Selon l'article 24 VII du même texte, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, Monsieur et Madame [O] ne contestent pas l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer signifié le 1er février 2023, qu'ils n'ont pas acquitté dans le délai prescrit. C'est en conséquence par une exacte appréciation des faits et de la règle de droit que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, a ordonné l'expulsion des défendeurs et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, ainsi qu'au paiement de l'arriéré locatif.



En appel, les appelants versent aux débats une attestation établie le 23 janvier 2024 par CDC Habitat pour le compte du Fonds de Logement Intermédiaire, certifiant que les époux [O] sont à jour de leurs loyers et charges sous réserve du paiement du loyer courant, ainsi qu'un avis d'échéance du loyer pour la période du 1er au 30 avril 2024 faisant état d'un solde nul au 12 février 2024 et au 22 mars 2024, ainsi que du paiement de l'échéance en cours le 13 avril 2024.



Ils justifient ainsi qu'ils sont à jour du paiement du loyer courant, de sorte qu'il convient de leur accorder des délais pour s'acquitter de la dette locative, suspendant la résiliation du bail.



L'arriéré ayant d'ores et déjà été entièrement apuré à la suite de la signification de l'ordonnance de référé déférée, il convient de constater que le délai écoulé a suffi à apurer la dette, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.



Il sera constaté que la condamnation à évacuer les lieux, en paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation sont devenues sans objet.





Sur les frais et dépens : 



Les dispositions de l'ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.



La procédure ayant été rendue nécessaire par la carence des époux [O] dans l'exécution de leurs obligations contractuelles, il convient de laisser à leur charge les dépens de l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





CONFIRME l'ordonnance déférée,



Y ajoutant,



ACCORDE à Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [P] épouse [O] un délai pour s'acquitter de la dette locative, suspendant les effets de la clause résolutoire du bail,



CONSTATE que l'arriéré a d'ores et déjà été apuré,



DIT qu'en conséquence, la clause résolutoire du bail est réputée ne pas avoir joué, 



CONSTATE que les condamnations des époux [O] à évacuer les lieux, à payer une indemnité d'occupation et à payer l'arriéré locatif sont devenues sans objet,



CONDAMNE Monsieur [C] [O] et Madame [Z] [P] épouse [O] aux dépens de l'instance d'appel.



Le Greffier La Présidente