Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Anne FRAYSSE
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marie-Odile PRAT-TERRAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00200 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WVP

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024
PROROGÉ EN DATE DU 14 OCTOBRE 2024





DEMANDEURS
Madame [T] [A]
demeurant [Adresse 5]
Monsieur [L] [A]
demeurant [Adresse 17]
Monsieur [V] [A]
demeurant [Adresse 4]
Madame [E] [A]
demeurant [Adresse 18]
Monsieur [I] [A]
demeurant [Adresse 2]
Madame [X] [A]
demeurant [Adresse 9]
Monsieur [H] [A]
demeurant [Adresse 19]
Monsieur [W] [A]
demeurant [Adresse 1]
Madame [R] [A]
demeurant [Adresse 15]
Monsieur [OA] [A]
demeurant Chez Madame [C] [N] - [Adresse 8]

Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00200 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WVP

Monsieur [U] [Y]
demeurant [Adresse 11]
Madame [O] [Y]
demeurant [Adresse 6]
Madame [D] [Y]
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [M] [Y]
demeurant [Adresse 12]
Madame [S] [Y]
demeurant [Adresse 16]
Monsieur [P] [Y]
demeurant [Adresse 13]
Monsieur [Z] [Y]
demeurant [Adresse 7]

Ci-dessus les ayants droits de Monsieur [K] [F]

représentés par Maître Marie-Odile PRAT-TERRAY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A521

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [J] [G] [FS]
demeurant [Adresse 10] 
[Adresse 10] 
[Localité 14]
assisté de Maître Anne FRAYSSE,avocat au barreau de PARIS, vestiaire B716 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-005290 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

















Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00200 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WVP


EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2016, [K] [F], ayant pour mandataire la société GESTION EUROPE, a consenti à [B] [J] [G] [FS] un bail à usage d’habitation relatif à un appartement à usage d’habitation et une cave n°101, située [Adresse 10], moyennant un loyer de 630 euros, charges en sus.

[K] [F] est décédé le 13 mai 2022, laissant pour héritiers [T] [A], [L] [A], [V] [A], [E] [A], [I] [A], [X] [A], [H] [A], [W] [A], [R] [A], [OA] [A], [U] [Y], [O] [Y], [D] [Y], [M] [Y], [S] [Y], [P] [Y] et [Z] [Y], ci-après dénommés les consorts [A]-[Y].

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés et le locataire a sollicité une réduction du montant du loyer, en considération de travaux réalisés dans les lieux. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2022, les ayant-droit du bailleur ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 5.725,01 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31 octobre 2022, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2022.

Par exploit en date du 21 décembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 22 décembre 2023, les consorts [A]-[Y] ont fait assigner [B] [J] [G] [FS] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 7 mai 2024, les consorts [A]-[Y] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- juge [B] [J] [G] [FS] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l’en déboute,
- constate l'acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire et dise que le bail est résilié de plein droit depuis le 3 janvier 2023 pour impayés ou subsidiairement, prononce la résiliation judiciaire du bail en raison des violations graves et répétées de ses obligations par le locataire;
- ordonne l'expulsion du locataire des locaux, et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais du défendeur ;
- condamne le défendeur à leur payer les loyers, charges, accessoires et frais impayés au 2 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, soit la somme de 18.773,50 euros, outre les intérêts légaux à compter du commandement jusqu’à parfait paiement ; 
- condamne le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et accessoires compris, à compter du 1er juin 2024, jusqu’à la libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement, ;
- condamne le défendeur à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le défendeur aux dépens, incluant le commandement de payer,
- ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [A]-[Y] exposent que les loyers sont impayés depuis plusieurs années, justifiant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Ils exposent que l’accord sur une réduction du montant des loyers en échange de travaux n’est qu’allégué par le défendeur et non pas établi. Ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles du défendeur, soulignant que celui-ci invoque une privation de jouissance des lieux de 2 mois, alors que les pièces qu’il produit évoquent des travaux ayant duré 15 jours, et soulignant l’absence de justificatifs du montant des travaux dont le remboursement est demandé. 

[B] [J] [G] [FS] a comparu, assisté. 

Il a sollicité du juge qu’il déboute les consorts [A]-[Y] de leur demande d’expulsion, à titre principal, qu’il suspende les effet de la clause résolutoire et lui accorde des délais de paiement pendant 3 ans à titre subsidiaire, qu’il surseoit à l’expulsion jusqu’à son relogement dans un logement social, à titre très subsidiaire, qu’il lui accorde un délai de grâce d’une année, à titre infiniment subsidiaire. En tout état de cause, il sollicite le rejet des autres demandes des consorts [A]-[Y], qu’il les condamne à lui payer la somme de 1.400 euros au titre de la privation de jouissance du concluant et de sa famille pendant les deux mois d’exécution des travaux, la somme de 15.000 euros au titre des travaux de rénovation de l’appartement, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle, les condamne aux entiers dépens et dise n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire. 



Au soutien de ses prétention, [B] [J] [G] [FS] expose avoir conclu un accord avec la société gestionnaire du bien de son bailleur initial, à la suite d’un dégât des eaux, consistant en la réalisation immédiate des travaux en compensation des loyers. 
En outre, il expose sa situation personnelle et familiale au soutien de sa demande de délais afin de se reloger. Il sollicite le remboursement du coût des travaux réalisés et l’indemnisation de la privation de la jouissance des lieux pendant les travaux.

La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024. 

*
* *

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, les consorts [A]-[Y] ont fait délivrer à [B] [J] [G] [FS] un commandement de payer les loyers le 3 novembre 2022, et ont informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2022.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C’est donc à bon droit que les consorts [A]-[Y] ont assigné [B] [J] [G] [FS] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 



Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 22 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 février 2024. 
En conséquence, la demande des consorts [A]-[Y] est recevable.
 

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.
En effet, [B] [J] [G] [FS] ne produit aucun document contractuel relatif à l’accord conclu avec le bailleur acceptant une réduction de loyer en échange de la réalisation de travaux dans les lieux loués. Dès lors, il n’établit pas que les loyers n’étaient pas dus.

Le commandement de payer régulièrement délivré le 3 novembre 2022 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 4 janvier 2023, faute par [B] [J] [G] [FS] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Les circonstances de l’espèce ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement au défendeur, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

Les consorts [A]-[Y], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [B] [J] [G] [FS], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à un an.

[B] [J] [G] [FS] ne justifie pas d’une situation permettant de lui accorder des délais pour quitter les lieux. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délais pour quitter les lieux. 

Il ne sera pas non plus accordé de sursis à l’expulsion dans l’attente de son relogement dans un logement social. 

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [B] [J] [G] [FS], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [B] [J] [G] [FS] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 679,65 euros, en mars 2024, à compter du 4 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
 
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les consorts [A]-[Y] sont bien fondés à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’audience.

Ils produisent un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 2 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, pour un montant de 18.591,06 euros, hors frais.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 18.591,06 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, remise à personne.

Sur les demandes reconventionnelles de [B] [J] [G] [FS]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; [...]”

L’article 7, f) de la loi dispose que “Le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat.”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [B] [J] [G] [FS] sollicite l’indemnisation d’une privation de jouissance des lieux loués pendant 2 mois, sans produire aucune pièce relative à ce préjudice. En conséquence, il sera débouté de sa demande de condamnation des consorts [A]-[Y] à lui payer la somme de 1.400 euros en réparation.

En outre, en l’absence de justification d’un accord entre le bailleur ou son mandataire et le locataire sur la réalisation de travaux dont le coût serait imputé sur les loyers, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du défendeur de condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des travaux. 

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[B] [J] [G] [FS], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [A]-[Y] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [B] [J] [G] [FS] sera condamné à leur payer la somme totale de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

- Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 4 janvier 2023; 

- Autorise les consorts [A]-[Y] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [B] [J] [G] [FS], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation et cave n°101, situés [Adresse 10];

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamne [B] [J] [G] [FS] à payer aux consorts [A]-[Y] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 679,65 euros (six cent soixante dix neuf euros et soixante cinq centimes), en mars 2024, à compter du 4 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

- Condamne [B] [J] [G] [FS] à payer aux consorts [A]-[Y] la somme de 18.591,06 euros (dix huit mille cinq cent quatre vingt onze euros et six centimes), au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- Déboute les consorts [A]-[Y] du surplus de leurs demandes ;

- Déboute [B] [J] [G] [FS] du surplus de ses demandes, notamment de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement, de sursis à l’expulsion dans l’attente de son relogement dans un logement social, de délais pour quitter les lieux et de ses demandes reconventionnelles tendant au paiement des sommes de 1.400 euros et 15.000 euros au titre de la privation de jouissance des lieux et de remboursement des travaux de rénovation de l’appartement;

- Condamne [B] [J] [G] [FS] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

- Condamne [B] [J] [G] [FS] à payer aux consorts [A]-[Y] la somme totale de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

- Dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE