Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [M]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Clément CARON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02107 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4C3S

N° MINUTE : 
5/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024 
PROROGÉE EN DATE DU 14 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE
Société civile immobilière D’ ALIGRE
dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 2]
ayant pour représentant la société IMODAM dont le siège social est situé [Adresse 4] -[Localité 2]

représentée par Maître Clément CARON du Cabinet Boëge Avocats,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0249

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [M]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02107 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4C3S
EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2012, prenant effet le 1er novembre 2012, la société civile immobilière D’ALIGRE a donné à bail à usage d’habitation à [V] [M] et [B] [F], un appartement à usage d’habitation situé au bâtiment A, 5ème étage, porte gauche, et une cave n°10, [Adresse 1], [Localité 3].

[B] [F] a donné congé des lieux par courrier reçu le 28 mai 2020, à effet au 28 juin 2020, laissant [V] [M] seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la Ssciété civile immobilière D’ALIGRE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 7.293,85 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 8 novembre 2023, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2023.

Par exploit en date du 6 février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 7 février 2024, la société civile immobilière D’ALIGRE a fait assigner [V] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 7 mai 2024, la société civile immobilière D’ALIGRE a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- constate l'acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- ordonne l'expulsion sans délai du locataire des locaux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais du défendeur ;
- condamne le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer en vigueur si le contrat s’était poursuivi, taxes et charges en sus, à compter du 21 janvier 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux; 
- condamne le défendeur au paiement de la somme de 8.742,44 euros au titre des loyers et charges échus au 6 mai 2024, montant supérieur à l’arriéré à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 ;
- ordonne la capitalisation des intérêts ;
- condamne le défendeur à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le défendeur aux dépens, incluant le commandement de payer,
- n’écarte pas l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière D’ALIGRE expose que les loyers ne sont pas réglés régulièrement, de sorte qu’elle est bien fondée à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif.

[V] [M] a comparu et a expliqué être commerçant, avec des revenus irréguliers. Il a expliqué avoir 2 enfants et avoir deposé une demande de logement social. 


La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024. 

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, la société civile immobilière D’ALIGRE a fait délivrer à [V] [M] un commandement de payer les loyers le 20 novembre 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2023.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C’est donc à bon droit que la société civile immobilière D’ALIGRE a assigné [V] [M] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 mai 2024. 

En conséquence, la demande de la société civile immobilière D’ALIGRE est recevable.
 

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement de payer régulièrement délivré le 20 novembre 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 21 janvier 2024, faute par [V] [M] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

La société civile immobilière D’ALIGRE, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [V] [M], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.


Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [V] [M], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [V] [M] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 1.682,52 euros, en mai 2024, à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
 
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La société civile immobilière D’ALIGRE est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’assignation.

Elle produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, pour un montant de 8.549,27 euros, hors frais.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 8.549,27 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, hors frais, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l’absence de remise au défendeur du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts.





Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[V] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière D’ALIGRE la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [V] [M] sera condamné à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,


- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 21 janvier 2024; 

- Autorisons la société civile immobilière D’ALIGRE à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [V] [M], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation bâtiment A, 5ème étage, porte gauche, et une cave n°10, [Adresse 1], [Localité 3];

- Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamnons [V] [M] à payer, à titre provisionnel, à la société civile immobilière D’ALIGRE une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 1.682,52 euros (mille six cent quatre-vingt deux euros et cinquante deux centimes) en mai 2024, à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamnons [V] [M] à payer, à titre provisionnel, à la société civile immobilière D’ALIGRE la somme de 8.549,27 euros (huit mille cinq cent quarante neuf euros et vingt sept centimes), au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

 - Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamnons [V] [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

- Condamnons [V] [M] à payer à la société civile immobilière D’ALIGRE la somme de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE