Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [N]
 Monsieur [Z] [U]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marie-Laure PINTO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02723 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H5R

N° MINUTE : 
6/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024
PROROGÉE EN DATE DU 14 OCTOBRE 2024


DEMANDEUR
Monsieur [E] [R]
demeurant [Adresse 3]
représenté par le Cabinet Raymond FA en la personne de Maître Marie-Laure PINTO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0320

DÉFENDEURS
Madame [I] [N]
demeurant [Adresse 4]
comparante
es qualité de locataire
Monsieur [Z] [U]
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 1]
es qualité de caution
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02723 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H5R

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2023, à effet le même jour, [E] [R] a donné à bail à [I] [N] un appartement à usage d’habitation, [Adresse 4], moyennant un loyer de 860 euros et une provision sur charges de 40 euros.
Suivant acte sous seing privé en date du 27 mai 2023, [Z] [U] s’est porté caution solidaire des obligations de la locataire en titre.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.661,50 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés depuis juin 2023.
Cet acte a été dénoncé à la caution le 20 septembre 2023.

Par exploits en date des 16 et 28 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 29 novembre 2023, [E] [R] a fait assigner [I] [N] et [Z] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat à compter du 15 novembre 2023;
- voir constater l’existence de troubles du voisinage imputables à [I] [N];
- voir ordonner l’expulsion de [I] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner ce que de droit sur le sort des meubles, et faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet ;
- voir condamner solidairement [I] [N] et [Z] [U] à payer, à titre de provision, la somme de 5.473,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues arrêtées au terme de janvier 2024 inclus,
 - voir condamner solidairement [I] [N] et [Z] [U] à payer la somme de 900 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux;
- voir condamner solidairement la locataire et la caution aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution, ainsi qu’à payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.


La citation a été déclarée caduque à l’audience du 29 février 2024.
Par ordonnance du 29 février 2024, la caducité a été relevée et les parties ont été convoquées par courrier recommandé avec demande d’avis de réception à l’audience du 7 mai 2024. 

A l’audience du 7 mai 2024, [E] [R] a mentionné que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 3.643,33 euros, échéance de mai 2024 incluse. Il a maintenu les demandes de résiliation du bail et de condamnation aux paiements des indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif.
 
[I] [N] a comparu, indiquant avoir repris le paiement du loyer courant et sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement en proposant de régler des mensualités de 400 euros pour apurer la dette. 

[Z] [U] n’a pas comparu, bien que le courrier de convocation soit revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

La présente décision, rendue en premier ressort, réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, [E] [R] a fait délivrer à [I] [N] un commandement de payer les loyers le 15 septembre 2023. Cet acte a été dénoncé à la caution, [Z] [U], le 20 septembre 2023. 
 Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C’est donc à bon droit que [E] [R] a assigné [I] [N] et [Z] [U] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués. 

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 29 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 février 2024. 
En conséquence, la demande de [E] [R] est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

Le commandement délivré le 15 septembre 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 16 novembre 2023, faute par [I] [N] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Toutefois, la situation de [I] [N] commande qu’il soit fait application en sa faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Elle sera autorisée à se libérer du solde restant dû au 30 avril 2024, échéance de mai 2024 incluse, soit de la somme de 3.131,70 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure, moyennant le versement de 8 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.

Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de :

- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par la locataire d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [I] [N] sera solidairement condamnée avec [Z] [U], ès qualité de caution, au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours tel qu’il aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 890,04 euros, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 40 euros, en mai 2024, à compter du 16 novembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux.

Les autres demandes de [E] [R] seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

 [I] [N] et [Z] [U], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 septembre 2023, de l’assignation à comparaître, des dénonciations à [Z] [U], ès qualité de caution, et de la notification à la préfecture.
 
Il serait inéquitable de laisser à la charge de [E] [R] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

En conséquence, [I] [N] et [Z] [U] seront solidairement condamnés à payer la somme totale de 500 euros à [E] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 16 novembre 2023 ; 

- Condamnons solidairement [I] [N] et [Z] [U] à payer à [E] [R] la somme de 3.131,70 euros (trois mille cent trente et un euros et soixante dix centimes), hors frais, à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 30 avril 2024, échéance de mai 2024 incluse, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Autorisons [I] [N] et [Z] [U] à se libérer de la dette, soit de la somme de 3.131,70 euros (trois mille cent trente et un euros et soixante dix centimes), arrêtée au 30 avril 2024, échéance de mai 2024 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 7 mensualités de 400 euros (quatre cent euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (331,70 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 8ème mois;

- Rappelons que les paiements effectués par les débiteurs depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ;

- Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;

- Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les débiteurs se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

- Rappelons cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

- Précisons que, sans autre formalité : 

* [E] [R] sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [I] [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement situé [Adresse 4];

* [I] [N] et [Z] [U] seront solidairement condamnés à payer à [E] [R], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel en cours tel qu’il aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 890,04 euros, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 40 euros, en mai 2024, à compter du 16 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution;

- Déboutons [E] [R] du surplus de ses demandes;

- Déboutons [I] [N] de ses demandes plus amples ou contraires;

- Condamnons solidairement [I] [N] et [Z] [U] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 15 septembre 2023, de l’assignation à comparaître des dénonciations à la caution et de la notification à la préfecture;

- Condamnons solidairement [I] [N] et [Z] [U] à payer à [E] [R] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

- Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE