Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [L]
 Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE 
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00342 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XFT

N° MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024
PROROGÉE EN DATE DU 14 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE
[Localité 6] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 6]
représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [L]
demeurant [Adresse 3]/[Adresse 5] 
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [Z], [B] [D] épouse [L]
demeurant [Adresse 3]/[Adresse 5] 
[Adresse 1] 
[Localité 4]
représentée par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1102 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-004799 du 29/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00342 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XFT


EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 29 septembre 2014, [Localité 6] Habitat-OPH a donné à bail à [Z],[B] [D] un appartement à usage d’habitation, référence 137248, escalier J, 1er étage, porte n°187, et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 5], [Localité 4].

[Z],[B] [D] a épouse [S] [L].
 
Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 4.538,73 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés, échéance de janvier 2023 incluse. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique le 27 février 2023.

Par exploit en date du 6 décembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 8 décembre 2023, [Localité 6] Habitat-OPH a fait assigner [Z], [B] [D], épouse [L] et [S] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l’expulsion de [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner le transport des meubles aux frais des expulsés;
- voir condamner solidairement ou à défaut, in solidum, [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] à payer mensuellement, à titre de provision, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, jusqu’à libération complète des lieux, 
- voir condamner solidairement ou à défaut, in solidum, [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 7.553,42 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de signification de l’assignation; 
- voir condamner solidairement ou à défaut, in solidum, les défendeurs aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.



[Localité 6] Habitat-OPH a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 9.164,79 euros, au 1er mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, déduction faite des frais de contentieux. Il a indiqué s’opposer à la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la défenderesse au motif que celle-ci n’avait pas précisé les dettes auxquelles s’appliquaient les paiements qu’elle faisait, de sorte qu’ils s’étaient imputés sur les dettes les plus anciennes. Il a mentionné ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement s’ils sont raisonnables.

[Z], [B] [D], épouse [L], a comparu et a sollicité qu’il soit jugé que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7.451,53 euros, arrêtée au 1er mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, compte-tenu de la prescription et des versements effectués, autorise [Z],[B] [D] à s’acquitter du règlement de la dette en 35 mensualités de 10 euros, le solde étant versé le 36ème mois, que les effets de la clause résoultoire soient suspendus, qu’il soit rappelé que si elle se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités prévues, la clause de résiliation de plein droit du bail sera réputée ne pas avoir produit ses effets, que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer et des charges dus en cas de non résiliation du bail, que le bailleur soit débouté du surplus de ses demandes, que les dépens soient recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et qu’il n’y ait pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de ses prétentions, [Z],[B] [D], épouse [L], fait valoir qu’en vertu de la prescription triennale applicable aux baux d’habitation, la somme de 1.909,26 euros doit être déduite du solde locatif dû à la date de la délivrance de l’assignation et n’est plus exigible. Elle souligne avoir repris le paiement du loyer intégral avant l’audience. Elle expose être séparée de Monsieur [L] et vivre avec ses trois enfants dans les lieux loués, mais ne pas avoir de revenus réguliers. Elle mentionne envisager de déposer une demande d’aide auprès du fonds de solidarité logement.

[S] [L] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à domicile.

La présente décision, rendue en premier ressort, réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes [les] actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.”

L’article 1342-10 du code civil prévoit que “Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

En l’espèce, le décompte de l’arriéré locatif des époux [L] produit aux débats par l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH mentionne des paiements partiels entre avril 2021 et décembre 2023.
Sans demande d’affectation spécifique de ces paiements à une dette particulière, il convient de considérer qu’ils s’imputent sur la dette la plus ancienne.

En conséquence, la somme de 1.909,26 euros constituant l’arriéré locatif en novembre 2020, ne saurait être prescrite, puisqu’elle a été réglée à mesure des paiements partiels effectués postérieurement par les locataires, sans affectation précise.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, [Localité 6] Habitat-OPH a fait délivrer à [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] un commandement de payer les loyers le 21 février 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2023.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C’est donc à bon droit que [Localité 6] Habitat-OPH a assigné [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 8 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 février 2024. 
En conséquence, la demande de [Localité 6] Habitat-OPH est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée.

Le commandement délivré le 21 février 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.
Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 22 avril 2023, faute par [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Toutefois, la situation de [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] commande qu’il soit fait application en leur faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. En effet, [Z],[B] [D], épouse [L], justifie avoir réglé la mensualité appelée pour l’échéance d’avril 2024.

Les locataires seront autorisés à se libérer du solde restant dû au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, soit de la somme de 9.164,79 euros, hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, moyennant le versement de 36 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après.



Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.

Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de :

- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par les locataires d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] seront condamnés solidairement, en application de la solidarité matrimoniale, au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 395,85 euros, en avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Les autres demandes de [Localité 6] Habitat-OPH et de [I] [D] seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

 [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L], parties perdantes, seront tenus in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2023, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.
 
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à [Localité 6] Habitat-OPH la charge de ses frais non compris dans les dépens. 











PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Rejetons la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par [Z],[B] [D], épouse [L];

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 22 avril 2023; 

- Condamnons solidairement [Z],[B] [D], épouse [L], et [S] [L] à payer à [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 9.164,79 euros ( neuf mille cent soixante quatre euros et soixante dix neuf centimes), hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, arrêtée au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation ;

- Autorisons [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] à se libérer de la dette, soit de la somme de 9.164,79 euros ( neuf mille cent soixante quatre euros et soixante dix neuf centimes), arrêtée au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 35 mensualités de 10 euros (dix euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (8.814,79 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois;

- Rappelons que les paiements effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ;

- Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;

- Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les locataires se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

- Rappelons cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

- Précisons que, sans autre formalité : 

*[Localité 6] Habitat-OPH sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, référence 137248, escalier J, 1er étage, porte n°187, et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 5], [Localité 4];

* [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] seront solidairement condamnés à payer à [Localité 6] Habitat-OPH, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 395,85 euros (trois cent quatre vingt quinze euros et quatre vingt cinq centimes), à compter du 22 avril 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution;

- Déboutons [Localité 6] Habitat-OPH de ses demandes plus amples ou contraires; 

- Déboutons [Z], [B] [D], épouse [L] de ses demandes plus amples ou contraires;

- Condamnons in solidum [Z], [B] [D], épouse [L], et [S] [L] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 21 février 2023, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions d ela loi sur l’aide juridictionnelle.;

- Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;




- Déboutons [Localité 6] Habitat-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE