Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [Y]
 Madame [W] [G] [Y]
 Maître Nicolas GUERRIER

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER
 Monsieur [I] [Y]
 Madame [W] [G] [Y]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04775 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2A5S

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024
PROROGÉ EN DATE DU 14 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP
Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [Y]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant en personne
Madame [W] [G] [Y]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 1] 
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04775 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2A5S


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 mars 2019, à effet le même jour, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à [I] [Y] et [W] [G] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé au 2ème étage, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1.025,59 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier par acte d'huissier en date du 31 janvier 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 3.101,44 euros, en principal, hors frais, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2022 inclus.

Par acte d'huissier en date du 23 mai 2023, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner [I] [Y] et [W] [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ou voir prononcer la résiliation judiciaire,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,autoriser le transport et la séquestration, à leurs frais, des meubles et objets mobiliers,condamner solidairement [I] [Y] et [W] [G] [Y] à lui payer, à titre provisionnel, les loyers et charges impayés à mars 2023, soit la somme de 3.649,67 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2023 jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges comme si le bail s'était poursuivi, jusqu’à libération des lieux,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'audience du 7 mai 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a indiqué que des paiements étaient intervenus, soldant la dette visée à l’assignation et l’amenant à se désister de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail. Sur les demandes reconventionnelles des époux [Y], elle sollicite leur rejet, à titre principal, leur réduction à de plus justes proportions, à titre subsidiaire, et en tout état de cause, la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La société bailleresse expose que les demandes reconventionnelles antérieures à janvier 2021 sont prescrites, compte-tenu de la première formulation de ces demandes en janvier 2024. Elle expose que les demandes reconventionnelles ne sont pas fondées. 



[I] [Y] a comparu, sollicitant :
la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 226,91 euros au titre du trop-perçu de charges pour l’eau froide dans les parties communes,la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 7 euros au titre du solde de 2 mètres cube,la condamnation du bailleur à l’ajustement de la provision mensuelle à la somme de 10 euros pour la consommation d’eau individuelle,la condamnation du bailleur au remboursement de la somme de 26,72 euros au titre du poste d’eau froide individuelle, la somme de 290,03 euros au titre de l’entretien de la chaudière et du ramonage, 54,88 euros au titre du contrat d’entretien du compteur d’eau, 141,66 euros au titre de la consommation électrique des parties communes plus les pénalités et le montant à reverser de la facture EDF de résiliation, 66,48 euros au titre de l’écart d’abonnement EDF 9 KVa au lieu de 3 KVa,la condamnation du bailleur à la réalisation de la mise en conformité de l’éclairage des parties communes pour résoudre le dysfonctionnement dans un but d’économie d’énergie et d’un usage pratique, ou la mise à sa charge de ce coût,la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de l’expertise,la condamnation du bailleur à la communication des contrats d’entretien robinetterie, compteur d’eau, entretien chaudière et ramonage,la condamnation du bailleur à la justification des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et balayage,les condamnations du bailleur sous astreinte de 100 euros par jour de retard ou subsidiairement à une somme inférieure,le maintien de l’exécution provisoire. 
Au soutien de ses prétentions, [I] [Y] expose que sa demande relative aux charges d’eau communes n’est pas prescrite puisque le bailleur ne justifie pas de la date à laquelle il a procédé à la régularisation. Il indique que les sommes appelées au titre des provisions et des charges après régularisation ne sont pas justifiées par le bailleur, ou ne correspondent pas à sa consommation effective. Il mentionne ne pas avoir à régler les charges relatives à l’entretien de la chaudière et au ramonage, puisqu’il n’utilise pas la chaudière, ni le contrat d’entretien des compteurs d’eau. Il conteste la puissance du compteur électrique des parties communes et la consommation effective et demande le réaménagement de l’installation dans les parties communes par le bailleur. 

[W] [G] [Y] n’a pas comparu bien que régulièrement citée à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement du bailleur de ses demandes principales

La société ELOGIE-SIEMP a indiqué se désister de ses demandes principales contre [I] [Y] et [W] [G] [Y].
Il y a lieu de constater son désistement de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation aux paiements d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Sur les demandes reconventionnelles de [I] et [W] [Y]

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes [les] actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.”

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

En l’espèce, si les demandes reconventionnelles de [I] et [W] [Y] ont été formulées dans le cadre de la présente instance, la date de connaissance des décomptes de régularisation n’est pas précisée, empêchant de connaître le point de départ de la prescription.

En conséquence, il convient de considérer que les demandes de [I] et [W] [Y] ne sont pas prescrites. 

Sur les demandes de remboursement et de modification des installations

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux charges locatives, dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:
 1o Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée; 
 2o Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article  L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils;
 3o Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
 La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
 Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
 Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. 
  A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. 
 Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. 
  Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”


En l’espèce, le bailleur produit aux débats les décomptes individuels de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, et les factures d’eau et d’électricité de l’immeuble pour la période.

Les sommes sollicitées au titre des consommations d’eau sont justifiées par les relevés de consommation réelle. Le seul rapport d’expertise de la société TEXA ne suffit pas à établir les erreurs dans les calculs de charges reprochées à la bailleresse. 
La consommation théorique des occupants de l’appartement ne saurait justifier un remboursement de provisions, ni un appel de provisions correspondant à cette consommation théorique.
La provision appelée au titre de la consommation d’eau froide des parties communes apparaît conforme à la clé de répartition applicable aux lots de cet immeuble.
Les époux [Y] sont également mal fondés à solliciter le remboursement des charges relatives à l’entretien de la chaudière et au ramonage au motif qu’ils ne l’utilisent pas. En effet, ces équipements doivent être entretenus pour le bien de tous, comme un ascenseur dont ils auraient la disposition et ce, même s’ils faisaient le choix de n’utiliser que les escaliers. 
Il en est de même du choix du bailleur du contrat d’entretien du compteur d’eau, du choix du type d’abonnement à l’électricité ou d’éclairage des parties communes, qui relèvent de l’exercice de son droit de propriété par le bailleur et que les preneurs ne sauraient lui imposer sur le fondement d’une gestion qu’ils estiment conforme à celle d’un bon père de famille. Sur ce même fondement, les preneurs sont mal fondés à solliciter la communication des contrats d’entretien de la robinetterie, d’entretien des compteurs d’eau et d’entretien de la chaudière et du ramonage qui relèvent de l’exercice de la liberté contractuelle du bailleur.

Les demandes pécuniaires et de travaux des époux [Y] seront donc rejetées. 
Il sera toutefois fait droit à leur demande de communication des justificatifs de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage depuis l’entrée dans les lieux des défendeurs, sans astreinte, compte-tenu de la communication étendue à laquelle la société ELOGIE-SIEMP s’est jusqu’à présent livrée.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

[I] [Y] et [W] [G] [Y], qui succombent à la présente instance, seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023. 

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la société ELOGIE-SIEMP la charge des frais irrépétibles.
Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les époux [Y] seront également déboutés de leur demande sur ce fondement.


L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,


Constate le désistement de la société ELOGIE-SIEMP de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société ELOGIE-SIEMP ;

Ordonne la communication par la société ELOGIE-SIEMP à [I] [Y] et [W] [G] [Y] des justificatifs de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage depuis l’entrée dans les lieux des époux [Y],

Déboute la société ELOGIE-SIEMP du surplus de ses demandes ;

Déboute [I] [Y] et [W] [G] [Y] du surplus de leurs demandes reconventionnelles ;








Condamne solidairement [I] [Y] et [W] [G] [Y] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023 ;

Déboute la société ELOGIE-SIEMP et [I] [Y] et [W] [G] [Y] de leurs demandes respectives formulées en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE