Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [M]
 Madame [K] [I] [M]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03611 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJI

N° MINUTE : 
9/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024
PROROGÉE EN DATE DU14 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT- OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [M]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [K] [I] [M]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03611 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJI



EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2020, [Localité 4] Habitat -OPH a donné à bail à [K] [I] [M] et [O] [M], à la suite d’un transfert de bail, un appartement à usage d’habitation et une cave, référence 010755, hall 1, escalier 1, 4ème étage, porte n°13, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 299,98 euros et une provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 31 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 2.075,33 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par la voie électronique, le 1er septembre 2023.

Par exploit en date du 25 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 25 mars 2024, [Localité 4] Habitat-OPH a fait assigner [K] [I] [M] et [O] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat à compter du 31 octobre 2023;
- voir ordonner l’expulsion de [K] [I] [M] et [O] [M], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais des défendeurs ;
- voir condamner in solidum [K] [I] [M] et [O] [M] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué et ce, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés;
- voir condamner in solidum [K] [I] [M] et [O] [M] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.144,31 euros, sauf à parfaire, correspondant au solde des loyers et charges du logement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l’assignation ;
- voir condamner in solidum les locataires aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

[Localité 4] Habitat-OPH a mentionné s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 
 
[K] [I] [M] et [O] [M] n’ont pas comparu, bien que régulièrement cités à étude.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2024 et mise en délibéré au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l’absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, [Localité 4] Habitat-OPH a fait délivrer à [K] [I] [M] et [O] [M] un commandement de payer les loyers le 31 août 2023.
Par ailleurs, [Localité 4] Habitat OPH justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 1er septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.
C’est donc à bon droit que [Localité 4] Habitat-OPH a assigné [K] [I] [M] et [O] [M] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier par la voie électronique le 25 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 mai 2024.
En conséquence, la demande de [Localité 4] Habitat-OPH est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré le 31 août 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 2 novembre 2023, faute par [K] [I] [M] et [O] [M] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Sur l’expulsion des locataires et le sort des meubles

[Localité 4] Habitat-OPH, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [I] [M] et [O] [M], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.


Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [K] [I] [M] et [O] [M], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [K] [I] [M] et [O] [M] seront condamnés in solidum, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 498,31 euros, en avril 2024, à compter du 2 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.
 
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

[Localité 4] Habitat-OPH est bien fondé à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’assignation.

Il produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, pour un montant de 1.984,14 euros.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 1.984,14 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, hors frais, in solidum, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l’absence de remise aux défendeurs de l’assignation.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[K] [I] [M] et [O] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.





Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] Habitat-OPH la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [K] [I] [M] et [O] [M] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 2 novembre 2023; 

- Autorisons [Localité 4] Habitat-OPH à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [I] [M] et [O] [M], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation et cave, référence 010755, hall 1, escalier 1, 4ème étage, porte n°13, [Adresse 2];

- Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamnons in solidum [K] [I] [M] et [O] [M] à payer, à titre provisionnel, à [Localité 4] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 498,31 euros (quatre cent quatre vingt dix huit euros et trente et un centimes) en avril 2024, à compter du 2 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamnons in solidum [K] [I] [M] et [O] [M] à payer, à titre provisionnel, à [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 1.984,14 euros (mille neuf cent quatre vingt quatre euros et quatorze centimes), au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamnons in solidum [K] [I] [M] et [O] [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

- Condamnons in solidum [K] [I] [M] et [O] [M] à payer à [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE