Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [G] [S]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01880 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BFG

N° MINUTE : 
4/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024
PROROGÉE EN DATE DU 14 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT - OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [G] [S]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01880 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BFG

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 4 juillet 2022, [Localité 4] Habitat -OPH a donné à bail à [B] [G] [S] un appartement à usage d’habitation, référence 166886, escalier 01, 5ème étage, porte n°5G, et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.223,80 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés, échéance de mai 2023 incluse. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique le 24 juillet 2023.

Par exploit en date du 26 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 29 janvier 2024, [Localité 4] Habitat-OPH a fait assigner [B] [G] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat ou voir prononcer la résiliation du bail aux torts de [B] [G] [S] ;
- voir ordonner l’expulsion de [B] [G] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner le transport des meubles aux frais de l’expulsé;
- voir condamner [B] [G] [S] à payer mensuellement, à titre de provision, une somme égale au loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, à compter du 21 septembre 2023, jusqu’à la reprise effective des lieux, 
- voir condamner [B] [G] [S] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.292,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées à l’acte et à compter de l’assignation pour le surplus; 
- voir condamner le locataire aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

[Localité 4] Habitat-OPH a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 2.628,65 euros, au 6 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse. Il a indiqué accepter la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

[B] [G] [S] a comparu et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

La présente décision, rendue en premier ressort, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, [Localité 4] Habitat-OPH a fait délivrer à [B] [G] [S] un commandement de payer les loyers le 20 juillet 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juillet 2023.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C’est donc à bon droit que [Localité 4] Habitat-OPH a assigné [B] [G] [S] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 mai 2024. 
En conséquence, la demande de [Localité 4] Habitat-OPH est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée.

Le commandement délivré le 20 juillet 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.
Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 21 septembre 2023, faute par [B] [G] [S] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Toutefois, la situation de [B] [G] [S] commande qu’il soit fait application en sa faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera autorisé à se libérer du solde restant dû au 6 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, soit de la somme de 2.461,16 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure, moyennant le versement de 25 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.

Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de :

- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par le locataire d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [B] [G] [S] sera condamné au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 654,33 euros, en avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Les autres demandes de [Localité 4] Habitat-OPH seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

 [B] [G] [S], partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 juillet 2023, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
 
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à [Localité 4] Habitat-OPH la charge de ses frais non compris dans les dépens. 



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 21 septembre 2023; 

- Condamnons [B] [G] [S] à payer à [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 2.461,16 euros (deux mille quatre cent soixante et un euros et seize centimes), hors frais, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, arrêtée au 6 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;


- Autorisons [B] [G] [S] à se libérer de la dette, soit de la somme de 2.461,16 euros (deux mille quatre cent soixante et un euros et seize centimes), arrêtée au 6 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 24 mensualités de 100 euros ( cent euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (61,16 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 25ème mois;

- Rappelons que les paiements effectués par le locataire depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ;

- Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;

- Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si le locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

- Rappelons cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

- Précisons que, sans autre formalité : 

*[Localité 4] Habitat-OPH sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [B] [G] [S] , ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement, référence 166886, escalier 01, 5ème étage, porte n°5G, et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 3] ;

* [B] [G] [S] sera condamné à payer à [Localité 4] Habitat -OPH, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 654,33 euros (six cent cinquante quatre euros et trente trois centimes), à compter du 21 septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;


- Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution;

- Déboutons [Localité 4] Habitat-OPH de ses demandes plus amples ou contraires; 

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

- Condamnons [B] [G] [S] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 20 juillet 2023, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives;

- Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

- Déboutons [Localité 4] Habitat-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE