Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 14 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Alexia DROUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/04378 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VZ6

N° MINUTE : 
6/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 12 JUILLET 2024
PROROGÉ EN DATE DU 14 OCTOBRE 2024


DEMANDERESSE
ASSOCIATION AURORE
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par la SCPA DROUX BAQUETen la personne de Maître Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS,vestiaire PB191 

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [R]
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 4] 
[Adresse 4] 
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 14 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04378 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VZ6


EXPOSE DU LITIGE

L'ASSOCIATION AURORE a donné en location à Monsieur [M] [R] un logement en résidence sociale dans la [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 2] ([Adresse 4]) par titre d'occupation et contrat de séjour du 1er février 2023 moyennant une redevance mensuelle actuelle de 504 euros.

L'ASSOCIATION AURORE a fait délivrer à Monsieur [M] [R] le 22 janvier 2024 une mise en demeure de régler l’arriéré s’élevant à la somme de 4.079,80 euros selon décompte arrêté au 15 janvier 2024. 
L’ASSOCIATION AURORE a prononcé la résiliation de plein droit de la convention, eu égard aux impayés, par courrier recommandé présenté le 6 mars 2024.

Dans ces circonstances, l'ASSOCIATION AURORE a fait assigner le 8 avril 2024 Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire du titre d'occupation conclu le 1er février 2023 et l'occupation sans droit ni titre eu égard aux redevances impayées,à titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation conclu le 1er février 2023 eu égard aux redevances impayées,le condamner à libérer le [Adresse 4] qu'il occupe au sein de la [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 2],l'autoriser à procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef du logement,le condamner au paiement de la somme de 5.087,80 euros arrêtée au 3 avril 2024,le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 550 euros à compter du 7 avril 2024 et à échoir jusqu'à complète libération des lieux,le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Elle expose que le titre d'occupation peut être résilié de plein droit conformément à l'article 10-2 en cas de « défaut de paiement à l’échéance de 3 termes consécutifs de redevance mensuelle », que l'article 10 du contrat de séjour précise la procédure de résiliation, qu'en l'espèce Monsieur [M] [R] est débiteur de sommes au titre des redevances mensuelles.

A l’audience du 7 mai 2024, l'ASSOCIATION AURORE, représentée par son conseil, soutient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.091,80 euros, au 16 avril 2024, échéance de mars incluse. Elle souligne que les règlements de 500 euros ne modifient pas ses demandes. 

Monsieur [M] [R] a comparu et a indiqué souhaiter rester dans les lieux et régler sa dette avec une avance sur salaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 et prorogée au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [R] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.




Sur la demande principale pour défaut de paiement de la redevance

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 10-2 du titre d'occupation prévoit que l'ASSOCIATION AURORE peut résilier le titre en cas de non-paiement de la redevance trois mois consécutifs un mois après une mise en demeure de régler l’arriéré adressée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception restée infructueuse.

En l'espèce, l'ASSOCIATION AURORE a fait signifier à Monsieur [M] [R] le 22 janvier 2024 une mise en demeure de régler l’arriéré de loyer s’élevant à la somme de 4.079,80 euros. Le décompte annexé démontre que la redevance n'est pas payée régulièrement et n'a notamment pas été payée entre juin 2023 et mars 2024, soit plus de trois mois consécutifs. La requérante produit un décompte démontrant que la dette n'a pas été réglée dans le délai imparti et, ce malgré les règlements partiels de Monsieur [M] [R] en avril et mai 2024, de sorte que celui-ci reste devoir la somme de 5.091,80 euros au 16 avril 2024 (redevance de mars 2024 incluse), en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements éventuellement intervenus. Les conditions posées par l'article R.633-3 a) précité sont en outre remplies.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 7 avril 2024 et en conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [R] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [M] [R] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 avril 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (avec indexation), de nature à réparer le préjudice découlant pour l'ASSOCIATION AURORE de l'occupation indue de son bien.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant de la redevance pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. 

Sur le montant de la dette

Il ressort du décompte produit par l'ASSOCIATION AURORE que Monsieur [M] [R] est redevable de la somme de 5.091,80 euros au 16 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse), en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements éventuellement intervenus. 

Monsieur [M] [R] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5.091,80 euros, en deniers ou quittances, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient en équité, au vu de la situation précaire de Monsieur [M] [R], de débouter l'ASSOCIATION AURORE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 1er février 2023 entre l'ASSOCIATION AURORE et Monsieur [M] [R] concernant la [Adresse 4] de la [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies à la date du 7 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [R] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l'ASSOCIATION AURORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer à l'ASSOCIATION AURORE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer à l'ASSOCIATION AURORE la somme de 5.091,80euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées au 16 avril 2024, en deniers ou quittances, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;


CONDAMNE Monsieur [M] [R] aux dépens ;

DEBOUTE l'ASSOCIATION AURORE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE