Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 22 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 22 OCTOBRE 2024



N° 2024/313 







Rôle N° RG 23/04370 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLAKT







[C] [W]



C/



SAS SERENIGEST





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Thibaut BREJOUX

Me Roselyne SIMON-THIBAUD 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulon en date du 23 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03560.





APPELANTE



Madame [C] [W]

Née le 26 Juillet 1935 à [Localité 5] (Algérie)

Demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Thibaut BREJOUX, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



SAS SERENIGEST (exerçant sous la marque SERENITE VIAGER)

Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté de Me Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par Me Isabelle BENETTI, avocate au barreau de MARSEILLE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE 



La société par actions simplifiées Serenigest (la SAS Serenigest), agence immobilière, ayant pour gérant M. [V] [O], a conclu avec Mme [C] [W], le 2 février 2017, un mandat portant sur la vente en viager occupé de son appartement d'environ 67 m² en rez-de-chaussée d'une résidence fermée et sécurisée située [Adresse 4], pour un prix de 170 000 euros incluant la commission d'agence fixée à 30 000 euros . S'il était prévu une réserve viagère du droit d'usage et d'habitation, aucune rente n'a été fixée en sus du prix de vente.



Une proposition d'achat a été formulée dès le 1er mars 2017 par la société en commandite par actions Viagetic Capital 4 (la SCA Viagetic Capital 4), prévoyant le paiement comptant de la somme de 160 000 euros, dont 20 000 euros au profit de la SAS Serenigest. 



Un compromis de vente a été conclu le 10 avril 2017 entre la SCA Viagetic Capital 4 et Mme [C] [W], réitéré par acte authentique du 18 juillet 2017 pour un prix de 161 500 euros, incluant 20 000 euros de commission au profit de la SAS Serenigest, soit un prix net vendeur de 141 500 €. Un droit d'usage et d'habitation a été consenti à Mme [C] [W] sa vie durant, mais aucune rente viagère n'a été prévue à son profit.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2021, Mme [C] [W] a mis en demeure la SAS Serenigest de l'indemniser de son préjudice résultant d'une sous-évaluation de son bien immobilier. En effet, se plaignant de l'importance des frais restants à sa charge et se fondant sur plusieurs attestations de valeur actualisées de son bien, elle a estimé que l'agent immobilier, mandataire, avait commis à son égard une faute au regard de son obligation de conseil et d'information loyale.



La SAS Serenigest a mandaté un expert amiable, la société Areal Expertise, aux fins d'évaluation du bien, dont elle a communiqué le rapport à Mme [C] [W] le 29 juin 2021. 



Par acte du 6 juillet 2021, Mme [C] [W] a assigné la SAS Serenigest devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir reconnaître la faute contractuelle de son mandataire résultant de la sous-évaluation de son bien immobilier et de le condamner à indemniser l'ensemble de ses préjudices. 



Par un jugement en date du 23 février 2023, le juge a :

' déclaré irrecevable l'exception soulevée par Mme [C] [W] tirée du défaut d'intérêt à agir de la SAS Serenigest,

' débouté Mme [C] [W] de l'ensemble de ses demandes,

' débouté la SAS Serenigest de sa demande reconventionnelle relative au paiement des charges d'entretien et des travaux de copropriété,

' débouté l'ensemble des parties de leurs demandes formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' laissé à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés,

' condamné la SAS Serenigest aux entiers dépens,

' dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision. 



Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu d'une part, au titre de la demande de Mme [C] [W] contre la SAS Serenigest que : 

- le manquement à l'obligation d'information et de conseil tiré de la violation des dispositions de l'article 1596 du code civil et de l'interposition entre la SAS Serenigest et la SCA Viagetic Capital 4 devait être écarté car la prohibition faite au mandataire de se porter acquéreur est d'intérêt privé et ne sanctionne que les opérations dissimulées au mandant, 

- le vendeur connaissait le lien entre l'acheteur et le mandataire ainsi que leur communauté d'intérêts, notamment les mentions de la promesse de vente et de la vente elle-même ; il n'existait donc pas d'interposition entre ces derniers. Les énonciations de l'acte de cession permettaient de se rendre compte de l'intervention commune de M. [O] en qualité de représentant légal de la SAS Serenigest et de la SCA Viagetic Capital 4, dont Mme [C] [W] était parfaitement informée selon le tribunal,

- Mme [C] [W] était assistée et conseillée par son propre notaire qui était tenu à son égard, comme la SAS Serenigest, d'une obligation d'information et de conseil ; les deux notaires à la vente étaient informés en outre des liens existant entre le mandataire et l'acquéreur,

- s'agissant de la demande pour manquement à l'obligation d'information et de conseil tiré de la sous-évaluation de la valeur du bien immobilier, aucune preuve de sous-évaluation n'a été versée, le barème fiscal de l'article 669 du code général des impôts ne pouvant servir comme méthode objective d'évaluation de la valeur d'un bien immobilier vendu en viager, et le prix n'ayant pas été remis en cause par l'administration fiscale, ni par le notaire de Mme [C] [W] ayant instrumenté la vente, 

- la vente en viager est un contrat aléatoire, puisque la chance d'un gain ou le risque d'une perte varie en fonction d'un événement incertain, à savoir le décès du vendeur, et que la fixation du prix tenait nécessairement compte de cet aléa. 



En outre, le tribunal a jugé, concernant la demande reconventionelle de la SAS Serenigest au titre du paiement par Mme [C] [W] des charges de copropriété, que : 

- la fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt à agir de la SAS Serenigest, agent immobilier et non propriétaire du bien, formée par Mme [C] [W] était irrecevable car elle n'avait pas été présentée par conclusions distinctes au juge de la mise en état, au sens de l'article 789 du code civil,

- la demande tendant à condamner Mme [C] [W] au paiement de l'ensemble des charges d'entretien de la copropriété et de l'ensemble des travaux, y compris les gros travaux de l'article 606 du code civil, devait être rejetée, car l'acte notarié était suffisant pour permettre à la SAS Serenigest de recouvrer les sommes présentes et à venir, les sommes à venir portant seulement sur un préjudice éventuel et non avéré. 



Selon déclaration notifiée par RPVA le 23 mars 2023, Mme [C] [W] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes. 



Par dernières conclusions notifiées le 5 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus exhaustif des prétentions et moyens, Mme [C] [W] demande à la cour, au visa des articles 1231 du code civil et 1992 et suivants du même code, de :

' débouter l'intimée de sa demande tendant à juger que la cour ne serait pas saisie de la demande d'infirmation du jugement formulée à titre principal, 

' réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,

Statuant à nouveau :

' dire que l'intimée engage sa responsabilité au titre du devoir de conseil et d'information en proposant un prix de vente manifestement sous-évalué,

En conséquence,

' condamner l'intimée à lui payer les sommes de :

- 20 000 euros en remboursement de la commission d'agence indûment perçue,

- 80 500 euros en remboursement du préjudice financier subi correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix du marché,

- 50 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

' condamner l'intimée à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

' débouter la SAS Serenigest de toutes ses demandes. 



A l'appui de ses demandes, elle soutient que : 

- la cour est saisie d'une demande d'infirmation conforme à l'article 954 du code de procédure civile, car elle a bien énoncé les chefs de jugement critiqués dans le cadre de ses conclusions et dans son appel,

- le juge a adopté une mauvaise appréciation des faits de l'espèce, car il s'est trompé en invoquant l'article 1596 du code civil puisqu'elle ne réclame pas la nullité de la vente, mais exige une appréciation plus stricte de l'obligation de loyauté et de conseil qui pèse sur le mandataire,

- cette obligation pesait sur le mandataire même si la similitude d'identité entre l'agent immobilier et l'acquéreur n'a pas été dissimulée, ce qui reste contestable, et devait conduire à renforcer d'autant plus cette obligation afin d'éviter que le mandataire ne favorise ses propres intérêts, 

- sur les liens unissant acquéreur et mandataire, et bien que la lecture des actes et courriers mentionnent le nom de M. [O], seule une étude de la personne des associés permettait de se persuader des liens existants entre l'intimée et l'acquéreur, ce qui impliquait une recherche sur Infrogreffe, ou auprès du registre du commerce et des sociétés, recherche qui ne pouvait lui être imposée du fait de son âge, de son handicap, de son isolement, de son ancienne profession de coiffeuse et de la confiance qu'elle accordait à son agent immobilier, 

- le mandataire qui était acquéreur à la vente avait un intérêt personnel à sous-évaluer le bien, 

- son mandataire aurait dû l'alerter, en raison de son obligation d'information et de conseil, de ce que l'évaluation et le prix de mise en vente du bien était très bas, ce que corrobore le rapport commandé par l'intimé, 

- le juge se trompe encore quand il évince le barème fiscal de l'article 669 du CGI comme référence dans l'évaluation d'un bien immobilier vendu en viager, car la vente a été réalisée avec réserve du droit d'usage et d'habitation mais sans rente ; sa valeur doit donc s'approcher, selon elle, de la valeur en pleine propriété du bien, déduction faite du seul droit d'usage et d'habitation, 

- ce bien est évalué en pleine propriété à 275 000 euros, il est donc inconcevable de retenir une 'décote' au titre de la réserve du droit d'usage et d'habitation à 133 500 euros, soit quasiment 50% de la valeur de la pleine propriété, ce qui caractérise une faute de la part de l'agent immobilier,

- le mandataire n'a effectué aucune démarche ou publicité en vue de diffuser l'offre de vente de son appartement afin de rencontrer des acquéreurs potentiels alors que le mandat stipule que l'intimée recevait 'mandat de recherche un acquéreur et de négocier au mieux de ses intérêts', et alors que la commission s'élevait à 20 000 euros,

- la présence d'un notaire ne réduit pas les obligations de l'agent immobilier, et aucune conséquence ne peut être tirée du fait qu'elle n'a pas mis en cause ce dernier, puisque l'évaluation du bien immobilier pèse d'abord sur l'agent immobilier. 



Mme [C] [W] invoque trois préjudices : le remboursement de la commission de l'agence, le remboursement de la différence entre le prix de vente et le prix du marché, au titre du préjudice financier et un préjudice moral.



Par dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SAS Serenigest demande à la cour de : 

A titre principal :

Sur la demande d'infirmation de Mme [C] [W] :

' dire et juger qu'en l'absence d'énoncé des chefs de décision critiquées dans le dispositif des conclusions d'appel, la cour d'appel n'est pas valablement saisie d'une demande d'infirmation de l'appelante,

' dire et juger qu'aux termes de ses conclusions notifiées le 11 décembre 2023 rectifiant son dispositif, l'appelante reconnaît qu'elle avait conclu dans le délai requis par l'article 908 du code de procédure civile à l'infirmation du jugement sans expressément énoncer les chefs du jugement critiqués dans son dispositif,

' dire et juger que dès lors que le délai légal de procédure visé par l'article susvisé est expiré, l'appelante ne dispose plus de la faculté de procéder à la régularisation de ses conclusions d'appel,

' débouter en conséquence l'appelante de sa demande d'infirmation et de l'ensemble de ses moyens,

Sur la demande de confirmation partielle et sur son appel incident :

' confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- déclaré irrecevable l'exception soulevée par l'appelante tirée du défaut d'intérêt à agir,

- débouté l'appelante de l'ensemble de ses demandes,

' l'infirmer en ce qu'il :

- l'a déboutée de sa demande reconventionnelle relative au paiement des charges d'entretien et des travaux de copropriété, 

- a débouté l'ensemble des parties de leurs demandes formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a laissé à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés,

- l'a condamnée aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

' dire et juger l'appelante tenue au paiement de l'ensemble des charges d'entretien de la copropriété et tous les travaux y compris les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil, jusqu'à l'extinction de son droit d'usage et d'habitation ou jusqu'à sa renonciation à l'exercice de ce droit sous astreinte de 250 euros par infraction constatée, 

' condamner l'appelante au paiement des sommes demeurées à sa charge en vertu du dernier appel de fonds, soit en l'espèce la somme de 1 219,37 euros à la date du 20 juin 2024, 

' condamner l'appelante à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance,

' condamner l'appelante à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel, 

À titre subsidiaire : 

' ordonner avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire aux fins de déterminer si le prix fixé dans la vente en litige est conforme au prix du marché et aux usages et pratiques de la vente viagère.



A l'appui de ses demandes, elle soutient que :

- le dispositif des conclusions d'appel notifiées par l'appelante le 4 mai 2023 ne contient pas les chefs de jugement expressément critiqués, de sorte que la cour n'est saisie d'aucune demande d'infirmation par l'appelante,

- elle n'a pas démarché l'appelante, car elle essayait depuis plusieurs années de vendre son bien en viager, notamment par l'intermédiaire d'un cabinet Littoral Viager,

- elle n'a commis aucune faute, car l'appelante, assistée de son notaire, a bien signé le mandat, disposant de ses pleines facultés intellectuelles, ayant parfaitement connaissance de la répartition des charges de copropriété comme figurant dans l'acte authentique ainsi que des liens existants entre son mandataire et l'acquéreur de son bien qui disposent de leurs sièges sociaux à la même adresse comme le mentionnent les actes de vente,

- la valeur du bien n'a pas été sous-évaluée, la valeur déterminée de 281 500 euros hors commission de 20 000 euros étant même supérieure à l'évaluation de 275 000 euros que l'appelante propose de son bien en pleine propriété, ce qui est confirmé par le rapport d'expert de la société Areal Expertise du 29 juin 2021 ; elle en déduit que la valeur du bien est conforme avec les usages en matière de viagers immobiliers et avec les références de marché en région PACA à la date de la vente du bien, 

- les identités du mandataire et de l'acquéreur ne peuvent être confondues, car M. [V] [O], est président de la société Viagetic Management, elle-même associée commanditée de la SCA Viagetic Capital 4, et ne fait donc pas partie des actionnaires, ni des membres du conseil de surveillance de cette dernière, 

- la commission est due par l'appelante puisqu'elle a été prévue contractuellement dans une clause 'négociation', ce dès lors que la vente a été conclue et qu'elle a défendu les intérêts de l'appelante,

- l'appelante est tenue au paiement de l'ensemble des charges de copropriété comme cela est prévu au contrat de façon claire en page 20 par la clause dérogatoire et essentielle nommée 'convention des parties sur la répartition des charges et travaux', neutralisant ainsi la clause visée en page 5 précisant que les grosses réparations des articles 605 et 606 du code civil seront supportées par l'acquéreur.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 août 2024, qui n'a pas été révoqué avant l'ouverture des débats, la pièce n°17ter de l'appelante, transmise le 6 septembre 2024, étant recevable en application de l'article 802 du code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur la saisine de la cour



En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, applicable au litige, les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



A l'aune de ces dispositions, il est de jurisprudence constante que l'appelant qui, dans le dispositif de ses conclusions, sollicite de la cour non seulement la réformation de la décision entreprise, mais formule également plusieurs prétentions, n'est pas tenu de reprendre, dans celui-ci, les chefs de dispositif du jugement dont il demande l'infirmation. Ceux-ci doivent en revanche figurer dans la déclaration d'appel. 



En l'occurrence, la déclaration d'appel vise l'ensemble des chefs de décision critiqués. Si, dans ses premières conclusions d'appelante, en date du 4 mai 2023, Mme [C] [W] a sollicité la réformation de la décision entreprise en l'ensemble de ses dispositions soumises à la cour, et a présenté plusieurs demandes, sans reprendre les chefs précis du jugement du 23 février 2023 dont elle demandait l'infirmation, il n'en résulte aucune irrégularité au regard de l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version ici applicable. Par la suite, et notamment dans ses conclusions ultérieures du 11 décembre 2023, Mme [C] [W] a précisé le dispositif de ses écritures en sollicitant la réformation de la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de toutes ses demandes. 



En tout état de cause, l'appelante n'était pas tenue de reprendre, au vu des dispositions applicables dans la présente instance, au dispositif de ses conclusions, l'intégralité des chefs de la décision critiquée dès lors qu'elle formulait bien une demande d'infirmation de la décision ainsi que plusieurs prétentions à l'endroit de la SAS Serenigest. 



La cour est donc valablement saisie au regard de l'article 954 du code de procédure civile sus-visé.



Sur la responsabilité de la SAS Serenigest



Mme [C] [W] entend mettre en cause la responsabilité de la SAS Serenigest pour manquement à ses devoirs de conseil et d'information loyale.



Par application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

 

En vertu de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



L'article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.



En outre, aux termes de l'article 1596 du code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, notamment, les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre.



Cette prohibition ne vaut pas lorsque le mandant consent à ce que le mandataire se porte acquéreur en ratifiant l'opération.



En l'espèce, Mme [C] [W] reproche, en premier lieu, à la SAS Serenigest, d'avoir fait preuve de déloyauté à son égard dans son obligation de conseil et d'information à raison des liens étroits existants entre l'agence immobilière et l'acquéreur du bien objet du mandat de vente. 



Sans invoquer à proprement parler la prohibition liée à l'interposition du mandataire et de l'acquéreur dont la sanction tient en la nullité de la vente intervenue, celle-ci n'ayant jamais été remise en cause par l'appelante, Mme [C] [W] soutient que la proximité entre ces deux structures signe la déloyauté dont l'intimée aurait fait preuve à son égard. 



Or, il convient, tout d'abord, de relever que si Mme [C] [W] était âgée de 82 ans lors de la vente litigieuse, elle était en pleine capacité de ses moyens cognitifs, ne bénéficiant d'aucune mesure de protection. Tel est au demeurant toujours le cas aujourd'hui. Le fait qu'elle bénéficie d'une carte d'invalidité ne permet pas de démontrer une vulnérabilité particulière chez elle au regard des actes par elle signés, étant observé qu'elle n'a jamais remis en cause la validité du mandat de vente, du compromis ou de l'acte portant réitération de la vente sous la forme authentique, ni fait valoir un quelconque vice du consentement. En outre, elle était assistée de son propre notaire lors de la vente, chargé de veiller à sa pleine capacité et lucidité à disposer de son bien.



Certes, il résulte des pièces produites que la SAS Serenigest, lors de la signature du mandat de recherche d'un acquéreur et de négociation - vente d'un bien immobilier, le 2 février 2017 était représentée par son président, M. [V] [O]. Or, ce dernier est également celui qui a rédigé et signé l'offre d'achat faite à Mme [C] [W] le 1er mars 2017, pour le compte de la SCA Viagetic Capital 4, au titre de l'acquisition en viager du bien en cause. M. [V] [O] est également intervenu au compromis de vente du 10 avril 2017 et lors de la réitération de la vente en la forme authentique le 18 juillet 2017, en tant que président de la SAS L&L Consulting, elle-même gérante de la SCA Viagetic Capital 4 qui s'est portée acquéreur du bien de Mme [C] [W]. 



De même, il résulte du mandat de vente ainsi que de l'offre d'achat, du compromis et de l'acte authentique de vente que Mme [C] [W] et la SCA Viagetic Capital 4 ont leur siège social au même lieu, [Adresse 1]. 



Toutefois, ces éléments n'ont en rien été cachés à Mme [C] [W] puisqu'ils sont expressément mentionnés dans les actes sus-visés et sont aisément vérifiables par la production d'extrait K-Bis des sociétés concernées ou sur le site infogreffe. Ces vérifications ont pu aisément être effectuées par le notaire assistant Mme [C] [W] lors de la vente de son bien, chargé de s'assurer de la légalité de l'acte et d'accompagner l'appelante, étant observé que vendeur comme l'acquéreur bénéficiaient chacun de l'assistance de leur propre notaire. En tout état de cause, à la simple lecture du mandat, de l'offre d'achat, du compromis et de l'acte notarié, Mme [C] [W] a été pleinement informée de l'intervention de M. [V] [O], tant au nom de la SAS Serenigest que de la SCA Viagetic Capital 4, ainsi que de l'identité d'adresse de leurs sièges sociaux respectifs. 

Enfin, la vente en viager est intervenue au profit non de la SAS Serenigest, ou de M. [V] [O], mais de la SCA Viagetic Capital 4, seule acheteuse du bien, et société dans laquelle il n'est pas démontré que M. [V] [O] soit actionnaire. L'interposition mise en avant par Mme [C] [W] n'est donc pas démontrée et ne caractérise donc aucune déloyauté spécifique à ce titre de la part de l'agent immobilier, alors que l'ensemble des informations a été fourni à l'appelante en toute transparence.



En second lieu, Mme [C] [W] met en cause la responsabilité de la SAS Serenigest à raison de fautes qu'elle lui reproche dans l'exécution de son mandat de recherche et de vente. 



L'appelante soutient que, contrairement à l'objet du mandat qui tendait à la 'recherche d'un acquéreur et à la négociation de la transaction au mieux de ses intérêts en vue d'aboutir à la vente en viager occupé de son bien de [Localité 7]', ainsi que mentionné en première page du contrat du 2 février 2017, la SAS Serenigest a favorisé les intérêts de l'acheteur. Certes, il y a lieu d'observer que l'offre d'achat, puis la vente, sont intervenues très rapidement après la signature du mandat par la SAS Serenigest, sans que celle-ci ne fasse état de l'existence d'autres acquéreurs potentiels. Or, force est de relever que le mandat prévoyait un bouquet de 170 000 euros dont 30 000 euros de commission d'agence, soit 140 000 euros nets vendeurs au bénéfice de Mme [C] [W], alors que la vente est finalement intervenue au prix de 161 500 euros, dont 20 000 € de frais d'agence, soit 141 500 € à revenir à l'appelante, manifestant donc une négociation favorable à Mme [C] [W], au détriment de l'agent immobilier qui a réduit sa commission. De plus, l'acte notarié du 18 juillet 2017 mentionne expressément, en page 29, l'intervention de la SAS Serenigest en tant que négociateur du prix, moyennant une rémunération de 20 000 euros. L'acte, non remis en cause, consacre donc le droit à rémunération de l'agent immobilier, de sorte que la réalité de la prestation ne peut être remise en question. Ainsi, non seulement Mme [C] [W] ne démontre pas que la SAS Serenigest a failli à l'exécution de son mandat à raison de diligences insuffisantes lui ayant porté préjudice, mais elle a expressément admis la réalisation effective des obligations incluses au mandat en signant l'acte de vente tel que rédigé. Aucun manquement n'est donc imputable à la SAS Serenigest à ce titre. 



Mme [C] [W] reproche encore à la SAS Serenigest d'avoir manqué à l'exécution loyale de ses obligations en sous-évaluant le bien vendu. 



Certes, le fait que Mme [C] [W] a été assistée lors de la vente par son propre notaire, lui-même débiteur d'une obligation d'information, n'exonère pas l'agent immobilier de ses propres devoirs à ce titre, étant observé que c'est l'agent immobilier qui porte d'abord la responsabilité d'une juste évaluation du bien vendu.



Mme [C] [W] produit plusieurs attestations de valeur de l'appartement en cause, représentant un T2/3 de 67 m², au rez-de-chaussée d'un bâtiment des années 1960 situé [Adresse 4] à [Localité 3] avec une place de stationnement, immeuble situé à 100 mètres de la plage et 300 mètres du marché de [Localité 6]. Ainsi l'agence Rivoly Immobilier estime le bien entre 270 000 et 290 000 euros le 12 avril 2021, tandis que, le 26 mars 2021, l'agence Conseils Immobilier l'estime à 262 000 euros nets vendeur, et que [X] [N], agent de Viager Consulting, l'estime le 15 juillet 2021 entre 306 700 et 320 200 euros nets vendeurs.



De son côté, la SAS Serenigest a fait réaliser une analyse portant valorisation économique du viager occupé cédé le 18 juillet 2017 par le cabinet Aréal qui, dans son rapport du 9 juin 2021, conclut à une valorisation du bien en pleine propriété à hauteur de 284 200 euros. 



Mme [C] [W] admet dans ses écritures que lors de la vente en juillet 2017, la valeur du bien en pleine propriété peut être fixée à 275 000 euros. Il n'y a donc pas lieu de critiquer la valorisation faite du bien en pleine propriété et aucune sous-évaluation du bien par la SAS Serenigest à ce titre n'est démontrée.



L'appelante critique la valeur retenue au titre de son droit d'usage et d'habitation viager ayant conduit à ce que la vente intervienne à hauteur de 141 500 euros nets vendeurs à titre de bouquet, aucune rente n'étant stipulée. Sur la base du barème de l'administration fiscale (article 669 du code général des impôts) pour le calcul de l'usufruit et d'articles de presse qui soutiennent que le droit d'usage et d'habitation correspondrait à 60 % de la valeur de l'usufruit, Mme [C] [W] soutient que son droit d'usage et d'habitation aurait dû être évalué à 33 000 euros seulement, de sorte qu'elle aurait dû percevoir la somme de 242 000 euros. 



De son côté, la SAS Serenigest produit l'analyse du cabinet Aréal qui procède à une analyse plus complète et détaillée, prenant en compte les méthodes de calcul mathématique de ce droit d'usage et les critères à prendre en compte, dont la valeur locative du bien, la tendance des marchés immobiliers, le contexte de l'opération (valeur intrinsèque du bien, sa liquidité en fonction de son emplacement, les prix des transactions en viager sur le secteur), la qualité de l'acquéreur en termes de solvabilité de celui-ci, le rendement et la tendance des marchés financiers (détermination du taux de rendement interne), l'imputation des charges, travaux et taxes annuelles, l'espérance de vie du vendeur. Cette analyste estime que la valorisation en pleine propriété du bien à 284 000 euros était supérieure de 20 % au prix du marché, que l'offre de viager dans la région PACA est nettement supérieure à la demande, une baisse des prix sur le secteur courant 2017 et que l'acquéreur est un fond d'investissement recherchant usuellement une rentabilité supérieure à 7 %.

Il en déduit que le prix d'acquisition en viager à hauteur de 141 500 euros, correspondant à un taux de rendement prévisionnel de 7,74 % l'an est 'un prix d'acquisition situé plutôt dans le bas de la fourchette de prix pratiqués par les investisseurs de la catégorie de l'investisseur concerné, mais reste cohérent avec les usages de ce type d'acquéreur en matière de viager immobiliers dans la région et la zone géographique concernée au premier semestre 2017.'



Force est de relever que par cette vente, par principe aléatoire, dont elle n'a jamais contesté la validité, Mme [C] [W] a disposé immédiatement du montant du bouquet. 



Par ailleurs, il y a lieu de noter que tant le notaire qui l'assistait que l'administration fiscale lors de l'enregistrement de la vente n'ont émis la moindre réserve quant au prix de vente convenu entre les parties.



Ainsi, indépendamment de l'appréciation du caractère plus ou moins profitable de cette vente pour l'appelante, il appert que Mme [C] [W] ne démontre pas que la SAS Serenigest a commis une faute en sous-évaluant délibérément le bien vendu par son intermédiaire via une évaluation du bien volontairement déloyale et avantageuse pour l'acheteur uniquement.



La demande d'indemnisation présentée par Mme [C] [W] ne peut donc prospérer et la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette prétention au titre des divers préjudices mis en avant par l'appelante. 



Sur la demande de la SAS Serenigest relative à la prise en charge des travaux et charges de copropriété



Sur la recevabilité des demandes 



L'irrecevabilité de la fin de non recevoir comme non soulevée devant le juge de la mise en état n'est pas remise en cause, Mme [C] [W] ne contestant plus le défaut d'intérêt à agir de la SAS Serenigest.



La décision entreprise ne peut donc qu'être confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la fin de non recevoir soulevée par Mme [C] [W]. 



Au demeurant, force est de constater que par lettre du 20 juillet 2017, la SAS Serenigest a indiqué à Mme [C] [W] être le gestionnaire de la SCA Viagetic Capital 4 et a produit un pouvoir de représentation dans ce cadre.



Sur le bien fondé des demandes 



Aux termes de l'acte authentique de vente du 18 juillet 2017, il appert que la prise en charge des charges et travaux afférents au bien par l'acheteur et le vendeur est contradictoire. En effet, en page 8 de l'acte, il est indiqué que le vendeur 'supportera toutes les charges et travaux qui deviendraient nécessaires relativement au bien vendu, à l'exception des grosses réparations telles que définies aux articles 605 et 606 du code civil lesquelles seront supportées par l'acquéreur.'



En revanche, en page 20 de l'acte, figure un paragraphe intitulé 'convention des parties sur la répartition des charges et travaux' aux termes duquel 'l'ensemble des charges d'entretien de la copropriété et tous les travaux y compris les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil, qui seraient dus jusqu'à l'extinction du droit d'usage et d'habitation, ou jusqu'à sa renonciation par le vendeur, seront à la charge exclusive de ce dernier, qui s'y oblige'.



L'offre d'achat par la SCA Viagetic Capital 4 le 1er mars 2017, au prix total de 160 000 euros, prévoyait pour sa part que la charge des gros travaux de l'article 606 du code civil, comme la taxe foncière, incomberait à l'acheteur.



S'agissant des charges et travaux courants portant sur le bien vendu, il est donc acquis qu'ils doivent être supportés par Mme [C] [W]. Or, il résulte des pièces 17, 17 bis et 17 ter produites par la SAS Serenigest que l'appelante est redevable de la somme de 1 219,37 euros au titre du solde des appels de fonds de charges courantes non payés au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024, somme arrêtée au 20 juin 2024. Compte tenu des termes clairs de l'acte notarié à ce titre et des justificatifs fournis, il convient de condamner Mme [C] [W] à payer cette somme à la SAS Serenigest et d'infirmer la décision entreprise qui a rejeté cette prétention. 



S'agissant des gros travaux visés aux articles 605 et 606 du code civil, il convient d'interpréter l'acte de vente qui comporte une contradiction à ce titre. Cette ambiguïté empêche de faire prévaloir la dérogation prévue en page 20 de l'acte à défaut de tout autre élément probant permettant de faire prévaloir de telles dispositions dérogatoires à la règle générale en la matière en matière de droit d'usage et d'habitation. Au contraire, la volonté des parties, telle qu'exprimée dans le cadre de l'acte préparatoire que constitue l'offre d'achat, est inverse. Dans ces conditions, il convient de débouter la SAS Serenigest en sa demande tendant à ce que Mme [C] [W] soit tenue au paiement de l'ensemble des charges d'entretien de la copropriété et tous les travaux y compris les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil, jusqu'à l'extinction de son droit d'usage et d'habitation ou jusqu'à sa renonciation à l'exercice de ce droit sous astreinte de 250 euros par infraction constatée. Sur ce point, la décision entreprise sera confirmée.



Sur la demande d'expertise



Cette demande subsidiaire n'a pas lieu d'être examinée en l'état du rejet de la demande principale.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Mme [C] [W], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel, la décision entreprise étant infirmée quant à la charge des dépens. 



En outre, il convient de confirmer la décision des premiers juges qui ont débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. En revanche, une indemnité de 3 000 euros sera mise à la charge de Mme [C] [W] en appel de ce chef, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Déboute la SAS Serenigest de sa demande tendant à juger que la cour ne serait pas saisie de la demande d'infirmation du jugement formulée à titre principal, 



Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SAS Serenigest de sa demande relative au paiement d'une somme au titre des charges d'entretien et des travaux courants de la copropriété, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour,



Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant : 



Condamne Mme [C] [W] à payer à la SAS Serenigest la somme de 1 219,37 euros au titre du solde des appels de fonds de charges courantes non payés au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024, somme arrêtée au 20 juin 2024,





Condamne Mme [C] [W] à payer à la SAS Serenigest la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Mme [C] [W] de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne Mme [C] [W] au paiement des dépens de première instance et d'appel. 





La Greffière La Présidente