Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 22 octobre 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







IG/LL

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 22/00593 - N° Portalis DBVP-V-B7G-E7KX



Jugement du 25 janvier 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance : 18/00888





ARRET DU 22 OCTOBRE 2024



APPELANTS :



Monsieur [T] [J]

né le [Date naissance 6] 1954 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [Z] [M] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]



E.A.R.L. DE L'OIE

[Adresse 10]

[Localité 11]



Tous trois représentés par Me Jean Charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat au barreau d'ANGERS, substitué par Me Delphine BRETON, avocat au barreau de SAUMUR - N° du dossier K060014





INTIMEE :



S.A. SAFER PAYS DE LA LOIRE Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20170851





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 3 juin 2024 à 14 H 00, Mme GANDAIS ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller



qui en ont délibéré



Greffier : Monsieur DA CUNHA 





ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 22 octobre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique en date des 3 et 4 avril 1976, M. [N] [R] a consenti à M. [T] [J] et son épouse, Mme [Z] [M] un bail rural sur la ferme de [Adresse 9] située sur la commune de [Localité 11] (49). 



Selon acte sous seing privé du 1er septembre 1995, les époux [J] ont mis les terres de la ferme à la disposition de l'EARL de l'Oie ayant pour gérant M. [J]. 

Par acte authentique en date du 25 juin 2010, les époux [J] ont acquis la propriété de la ferme de [Adresse 9]. 

 

 Suivant courrier recommandé en date du 12 août 2015, Me [K] [B], Notaire à [Localité 8], a notifié à la SAFER Maine Océan (devenue SAFER Pays de la Loire) une déclaration d'intention d'aliéner portant sur la vente par les époux [J] de la parcelle cadastrée section XH n°[Cadastre 3] d'une superficie de 13 ha située sur la commune de [Localité 11] et correspondant à la quasi-totalité des terres agricoles de la ferme de Besseloie, au bénéfice de M. [U] [I], moyennant le prix de 68.000 euros. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 octobre 2015, la SAFER notifiait au notaire des époux [J] sa décision d'exercer son droit de préemption. 



Suivant courrier en date du 10 novembre 2015, M. [J], en sa qualité de gérant de l'EARL de l'Oie, indiquait au notaire chargé de la vente s'opposer désormais à celle-ci en arguant du droit de préemption de son EARL, en sa qualité de preneur en place.



En réponse, le notaire lui indiquait suivant courrier recommandé du 24 novembre 2015, que la vente avait été normalement notifiée à la SAFER avec mention de l'existence d'un bail verbal au bénéfice de l'EARL de l'Oie et de la renonciation de celle-ci à se prévaloir de son droit de préemption ainsi qu'il en résultait d'une clause de l'avant-contrat réalisé au profit de M. [I]. 



La vente de ladite parcelle renumérotée XH [Cadastre 1] au bénéfice de la SAFER a été par la suite régularisée chez le notaire, suivant acte authentique du 20 avril 2016, en la présence des époux [J].



Les 26 et 27 octobre 2016, la SAFER a fait constater par huissier de justice que la parcelle de terre agricole XH [Cadastre 1], lui appartenant, a été cultivée sans son accord. 



Suivant sommation interpellative délivrée par huissier de justice le 28 octobre 2016, la SAFER demandait à M. [J] s'il était à l'origine de la mise en culture de la parcelle XH [Cadastre 1], ce à quoi ce dernier répondait qu'il avait exploité la parcelle par l'intermédiaire de son épouse. 



Suivant acte d'huissier du 22 septembre 2017, la SAFER a assigné les époux [J] devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Angers aux fins d'obtenir de ces derniers qu'ils cessent d'exploiter la parcelle litigieuse et de la libérer, sur le fondement des dispositions de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile. 



Suivant ordonnance du 30 novembre 2017, le juge des référés a constaté l'intervention volontaire de l'EARL de l'Oie, constaté l'absence de trouble manifestement illicite et débouté la SAFER de ses demandes. 



Par acte d'huissier en date du 28 février 2018, la SAFER a fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Angers les époux [J] et l'EARL de l'Oie aux fins de voir ordonner qu'ils cessent, sous astreinte, toute exploitation et qu'il leur soit enjoint de quitter la parcelle litigieuse. 



Par jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Angers a: 

- ordonné à Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie de cesser toute exploitation et de quitter la parcelle cadastrée section XH n° [Cadastre 1] commune de [Localité 11] (49) dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement ; 

- dit que la condamnation est assortie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui courra à compter du cinquième mois de la signification du jugement et pendant un délai de six mois, renouvelable ; 

- dit que le contentieux de l'astreinte sera suivi par le tribunal judiciaire qui a prononcé la décision de faire cesser toute exploitation et de quitter les lieux ; 

- débouté la SAFER Pays de la Loire du surplus de ses demandes ; 

- condamné solidairement Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie à payer à la SAFER Pays de la Loire la somme de 7.563 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- condamné solidairement Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie à payer à la SAFER Pays de la Loire la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné solidairement Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 avril 2022, les époux [J] et l'EARL de l'Oie ont formé appel contre le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté la SAFER du surplus de ses demandes, intimant la SAFER. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions récapitulatives n°2 déposées au greffe le 4 mars 2024, les époux [J] et l'EARL de l'Oie demandent à la cour, au visa des dispositions de l'article L 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Angers en date du 25 janvier 2022, en ce qu'il a : 

- ordonné à Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie de cesser toute exploitation, et de quitter la parcelle cadastrée section XH n°[Cadastre 1] Commune de [Localité 11] (49) dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, 

 - dit que la condamnation est assortie d'une astreinte provisoire de 50 euros par 

jour de retard qui courra à compter du cinquième mois de la signification du jugement et pendant un délai de six mois, renouvelable ; 

- dit que le contentieux de l'astreinte sera suivi par le tribunal judiciaire qui a prononcé la décision de faire cesser toute exploitation et de quitter les lieux, 

 - condamné solidairement Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie à payer à la SAFER Pays de la Loire la somme de 7.563 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamné solidairement Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie à payer à la SAFER Pays de la Loire la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné solidairement Mme [Z] [M] épouse [J], M. [T] [J] et l'EARL de l'Oie à payer à la SAFER Pays de la Loire aux entiers dépens, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Angers en date du 25 janvier 2022, en ce qu'il a débouté la SAFER Pays de la Loire du surplus de ses demandes, 

En conséquence :

- reconnaitre l'existence d'un bail rural au bénéfice de l'EARL de l'Oie, à compter du 25 juin 2010 sur la parcelle cadastrée XH numéro [Cadastre 3] située à [Localité 11] aujourd'hui cadastrée XH n°[Cadastre 1], 

- débouter la SAFER Pays de la Loire de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner la SAFER Pays de la Loire à leur payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3. 000 euros pour la première instance, la somme de 3.000 euros pour la procédure d'appel, 

- condamner la même aux entiers dépens. 



Aux termes de ses dernières écritures n°3 signifiées le 29 mars 2024, la SAFER demande à la cour, au visa de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, 544 du code civil, de :

 - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angers le 25 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

- condamner M. et Mme [J] ainsi que l'EARL de l'Oie à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [J] ainsi que l'EARL de l'Oie aux entiers dépens. 





MOTIFS DE LA DECISION :



A titre liminaire, la cour observe que les appelants sollicitent la confirmation des dispositions du jugement en ce qu'il a débouté la SAFER du surplus de ses demandes alors qu'ils n'ont pas relevé appel de ce chef et que l'intimée n'a pas formé appel incident. En application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, la cour n'en est pas saisie de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande. 



I- Sur l'existence d'un bail rural



Le tribunal a relevé que malgré le courrier du notaire en date du 24 novembre 2015, faisant état d'un preneur en place au moment de la vente à la SAFER de la parcelle en cause, l'acte authentique du 20 avril 2016 précise que le bien vendu est 'libre de toute location ou occupation' et ne fait état d'aucune résiliation de bail ou purge du droit de préemption d'un fermier en place. Il a encore noté que si la notification de déclaration d'intention d'aliéner indique l'existence d'un bail verbal en cours dont le preneur est l'EARL de l'Oie, la seule mention d'un bail verbal apposée par le notaire aux termes d'une déclaration d'intention d'aliéner ne suffit pas à prouver l'existence d'un bail verbal. En outre, le premier juge a souligné que la SAFER, dans ses demandes d'approbation du projet d'acquisition adressées au commissaire du gouvernement, en septembre 2015, indiquait que la parcelle litigieuse était exploitée par l'EARL de l'Oie suivant bail verbal depuis 2010 tout en précisant être en attente de justificatifs nécessaires à l'étude de la situation et des droits éventuels de l'EARL. Le tribunal a estimé que ces indications ne confèrent aucun titre valant bail rural à l'EARL de l'Oie qui par ailleurs ne justifie pas de l'application du statut du fermage. À cet égard, il a été relevé que la mention d'un montant de fermage sur la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la SAFER, le 12 août 2015, en dehors de toute preuve de son paiement sur une période de cinq ans, ne peut suffire à faire la preuve de l'existence d'une contrepartie financière au droit d'exploiter les terres d'autant que le preneur et le bailleur sont la même personne physique, à savoir Mme [J], désormais gérante et seule associée de l'EARL de l'Oie ayant pris la suite de son époux. Du tout, le tribunal a conclu que les époux [J] et l'EARL de l'Oie exploitant la parcelle en cause sans droit ni titre, il y a lieu de leur ordonner de cesser toute exploitation et de quitter, sous astreinte, ladite parcelle.



Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants exposent en premier lieu que la SAFER a parfaitement reconnu l'existence d'un bail rural au bénéfice de l'EARL de l'Oie sur la parcelle en litige comme en témoigne la publicité de celle-ci sur son site internet. Ils soulignent que le notaire chargé de la vente a bien fait état, dans un courrier du 24 novembre 2015, d'un preneur en place et qu'il n'y a pas lieu de donner moins de valeur à ces déclarations qu'à celles portées sur l'acte authentique de vente, lequel ne comporte aucune mention quant à l'existence d'un bail. Ils ajoutent que la déclaration d'intention d'aliéner adressée par le notaire à la SAFER évoque également cette situation locative, laquelle se trouve d'ailleurs reprise par l'intimée dans sa demande d'avis au commissaire du gouvernement. En second lieu, ils soutiennent que le caractère onéreux de la mise à disposition de la parcelle ressort clairement du bilan comptable de l'EARL de l'Oie et de la déclaration d'intention d'aliéner. Ils font grief à l'intimée de vouloir établir la preuve de l'effectivité des règlements alors que l'article L 411-1 du code rural impose uniquement l'établissement du caractère onéreux de la mise à disposition. Ils rappellent que les défauts de règlement de fermage n'ont jamais eu pour effet de disqualifier un bail, la conséquence n'étant que la résiliation de celui-ci à l'initiative du bailleur. Ils reprochent également au tribunal d'avoir ajouté des conditions au texte de l'article L 411-1 en exigeant , pour reconnaître un bail rural, que soit rapportée la preuve d'un règlement effectif d'un fermage pendant cinq ans. Ils estiment qu'en recherchant si les fermages sont bel et bien versés, le tribunal a vérifié le respect de l'exécution du contrat et non la validité du contrat qui peut être démontrée par le simple accord des parties à conditionner la mise à disposition au versement d'un fermage. Enfin, les appelants désapprouvent le raisonnement du tribunal qui, pour écarter l'existence d'un bail rural, a considéré que le preneur et le bailleur étaient la même personne physique, faisant abstraction de l'écran de la personnalité morale qui est un principe juridique ancien et qui conduit à constituer un patrimoine propre et surtout des droits et obligations propres. Par ailleurs, en réponse à l'argumentation adverse, ils soulignent que les difficultés financières que l'EARL de l'Oie a pu rencontrer sont sans rapport avec le litige et que celle-ci peut avoir son siège social au sein de bâtiments dont elle n'est pas propriétaire.



Aux termes de ses dernières écritures, la SAFER expose en premier lieu que l'acte d'acquisition de la parcelle litigieuse stipule expressément que le bien vendu est libre de toute location ou occupation, qu'il n'est fait état d'aucune mention de résiliation de bail ni de purge du droit de préemption d'un fermier en place. Elle ajoute que son titre n'est contredit par aucun autre et que le courrier du notaire du 24 novembre 2015 qui fait état de l'existence d'un bail n'est qu'une simple lettre qui n'est pas de nature à remettre en cause la validité de son titre de propriété. L'intimée rappelle que le tribunal, qui n'est pas tenu par la qualification juridique donnée par les parties, a pu ainsi considérer que l'existence d'un bail rural n'était pas démontrée. Elle souligne encore que la seule mention d'un bail verbal apposée par le notaire aux termes d'une déclaration d'intention d'aliéner ne suffit pas à rapporter la preuve de ce bail. Au surplus, elle conteste avoir reconnu l'existence d'une telle convention au bénéfice de l'EARL de l'Oie, observant que si elle a pu mentionner sur son site internet, une situation locative pour la parcelle litigieuse, cette erreur résulte de l'indication portée sur la déclaration d'intention d'aliéner. En tout état de cause, elle fait valoir que cette seule mention n'emporte aucune reconnaissance de sa part de l'existence d'un bail alors que corrélativement, elle a pris soin d'établir un constat d'huissier et d'adresser une sommation interpellative à M. [J]. La SAFER considère que la conclusion d'un prétendu bail le 25 juin 2010 entre les appelants ne résulte que de leurs seules affirmations. En second lieu, elle expose que les appelants n'établissent aucunement le caractère onéreux de la mise à disposition, le bilan comptable de l'EARL de l'Oie n'étant nullement probant sur ce point. La SAFER souligne l'absence de toute quittance de fermage entre 2010 et 2015 et affirme que la seule déclaration d'un montant de fermage apposée sur la déclaration d'intention d'aliéner n'est pas suffisante à établir l'existence même de ce fermage d'autant que preneur et bailleurs sont en réalité les mêmes personnes physiques. L'intimée rappelle que pour rapporter la preuve de l'existence d'un bail verbal, il faut démontrer un paiement effectif d'un loyer, lequel suppose la production de quittance ou reçu délivré par le propriétaire. La SAFER considère ainsi que faute de bail rural verbal, les époux [J] n'ont transféré à l'EARL de l'Oie qu'un droit de jouissance sur la parcelle litigieuse, celui-ci devant prendre fin automatiquement avec la cession des terres en avril 2016. Par ailleurs, l'intimée relève plus généralement que les capitaux propres de l'EARL de l'Oie sont négatifs, l'actif du bilan ne reflète pas de trésorerie et l'état des dettes est important, ce qui caractérise un état de cessation des paiements depuis 2015. Elle ajoute que le siège social de l'EARL a été vendu le 30 août 2019 ce qui témoigne d'une prochaine dissolution de la société. La SAFER en déduit que l'EARL de l'Oie est en définitive une coquille vide et que dans ces conditions un hypothétique bail verbal ne lui est pas opposable. 

 



Sur ce, la cour



Selon l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est soumise au statut du fermage.

La preuve du bail s'établit par tous moyens, c'est-à-dire qu'elle est possible par témoins, présomptions et indices mais la preuve de ce bail suppose, pour celui qui l'invoque, d'établir que le propriétaire d'un bien foncier agricole a accepté de le mettre à disposition à titre onéreux à des fins d'exploitation.



Ainsi, l'existence d'un bail soumis au statut du fermage suppose la réunion des conditions suivantes :



- l'existence d'un accord entre les parties sur le principe de la location

- la mise à disposition d'un immeuble agricole pour l'exercice d'une activité agricole

- le caractère onéreux de l'opération.



En l'espèce, il résulte des écritures des appelants et de l'acte authentique de vente du 25 juin 2010, que l'acquisition par les époux [J] de la qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée XH [Cadastre 3] (devenue XH [Cadastre 1]) a mis fin au bail rural dont ils bénéficiaient depuis 1976 et partant à la convention de mise à disposition qui les liait à l'EARL de l'Oie depuis 1995.



Pour soutenir que l'EARL de l'Oie est titulaire d'un bail rural verbal sur la parcelle litigieuse depuis le 25 juin 2010, cette dernière qui revendique la qualité de preneur en place et les époux [J], propriétaires de ladite parcelle du 25 juin 2010 au 20 avril 2016, s'appuient sur :



- un courrier du 24 novembre 2015 de Me [B], notaire chargé de la vente, indiquant en réponse au courrier du 10 novembre 2015 de l'EARL de l'Oie, représentée par son gérant, M. [J], faisant valoir son droit de préemption en tant que preneur, que 'la vente a été établie avec l'occupant en place. À ce titre, vous êtes même intervenu à l'acte pour reconnaître être informé de la vente et renoncer à vos droits dans les termes ci-après littéralement rapportés: 'INTERVENTION DU PRENEUR EN PLACE - Monsieur [J], agissant en qualité de gérant de l'exploitation agricole à responsabilité limitée de l'Oie, intervient aux présentes, en qualité de preneur en place des biens vendus. En conséquence le bénéficiaire déclare :

- avoir parfaite connaissance de la vente projetée par les propriétaires des terres dont la société est locataire, 

- reconnaître que les propriétaires lui ont fait part des conditions de la vente, 

- et que la société n'était pas intéressée pour en faire l'acquisition'. Ainsi la vente a été normalement notifiée à la SAFER, à la suite de la signature de l'avant-contrat avec la mention de l'existence du bail verbal au profit de votre société. Et cette dernière nous a notifié son intention de préempter les terres' ; 

- la notification adressée par le notaire à la SAFER le 12 août 2015 valant information sur le projet d'aliénation soumis au droit de préemption, qui précise d'une part au titre de 'la situation locative', l'existence d'un bail verbal en cours au bénéfice du fermier, l'EARL de l'Oie et un montant de fermage de 1.665,48 euros et d'autre part, au titre des 'droits de préemption primant celui de la SAFER', l'existence d'un 'preneur en place (exploitant depuis plus de 3 ans)' et sa renonciation au droit de préemption prioritaire. 



- le bilan comptable de l'EARL de l'Oie sur la période du 1er septembre 2014 au 31 août 2015 ; 

- l'extrait de la publication mise en ligne le 16 mars 2016 sur le site internet de la SAFER 'Appel de candidature', relatif à la parcelle litigieuse décrite comme suit : 'Bâtiment : aucun bâtiment ; situation locative : Location sur la totalité de la surface'. 



Pour sa part, la SAFER qui conteste le bénéfice d'un bail rural au profit de l'EARL de l'Oie sur la parcelle qu'elle a acquise le 20 avril 2016, en suite de l'exercice de son droit de préemption, se fonde sur son titre de propriété, à savoir l'acte de vente établi par le notaire des appelants, aux termes duquel le bien est identifié comme étant 'libre de toute location ou occupation' (p.3). 



En premier lieu, la cour observe que l'intimée ne discute pas que l'EARL de l'Oie occupe et exploite à des fins agricoles la parcelle litigieuse, cette situation ressortant de la sommation interpellative qu'elle a fait délivrer le 28 octobre 2016, du constat d'huissier établi à sa demande le 18 août 2017 ainsi que de la nouvelle sommation interpellative signifiée à M. et Mme [J], le 19 septembre 2017.



Le débat est en réalité circonscrit à l'existence d'une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des terres exploitées par l'EARL de l'Oie. 



En l'absence de bail écrit, cette dernière qui revendique le bénéfice d'un bail rural verbal, entend rapporter la preuve de l'existence d'une contrepartie onéreuse en s'appuyant sur les mentions figurant à la déclaration d'intention d'aliéner du 12 août 2015, établie par le notaire en charge de la vente, qui fait état d'un bail verbal en cours à son profit avec un fermage d'un montant de 1.665,48 euros. 



Les appelants se prévalent également d'un document établi par Mme [F], expert comptable, intitulé 'situation' pour la période du 1er septembre 2014 au 31 août 2015, laissant apparaître au titre des charges de l'exploitation un poste de dépenses 'locations et charges locatives' pour un montant de 7.772 euros. Outre qu'aucun élément ne permet de rattacher ce loyer au fermage qui serait dû en exécution du bail rural verbal conclu avec les époux [J], il importe de relever que le comptable précise qu'au titre de sa mission de présentation des comptes annuels, elle n'a pas été en mesure d'attester la cohérence et la vraisemblance des comptes annuels pris dans leur ensemble au regard des points suivants qui ont une incidence significative : 'pas de justificatif certifiant les montants des dettes et des créances (...) Pas de justificatif des paiements ou encaissements du compte bancaire personnel, pas de quittance de fermage ni attestation d'assurance'. 



La cour constate que ces éléments qui résultent en réalité des seules déclarations des époux [J] auprès du notaire chargé de la vente de la parcelle litigieuse et de M. [J], en qualité de gérant de l'EARL de l'Oie, auprès de son comptable, sont insuffisants à démontrer l'existence d'une contrepartie onéreuse. 



En effet, si les appelants sont fondés à soutenir que le défaut éventuel de paiement de fermage n'est pas de nature à ôter à la convention sa nature de bail, il leur appartient néanmoins de démontrer qu'un fermage avait été convenu entre les parties en contrepartie de la mise à disposition de la parcelle. Force est de constater que les appelants se bornent à produire des pièces établies certes par des tiers mais sur la base de leurs propres indications qui ne se trouvent corroborées par aucun élément objectif de nature à justifier de l'existence d'une quelconque contrepartie alors même que la relation contractuelle alléguée remonterait à juin 2010. Le document établi par M. [J], le 30 juin 2016, soit postérieurement à la vente à la SAFER, figurant en pièce n°7 du dossier des appelants et intitulée 'Facture de fermage', qui pourrait s'analyser comme un appel de fermage pour la période de mai 2015 à mai 2016, n'est aucunement explicité par les appelants qui, s'ils produisent cette pièce aux débats, n'en tirent aucune conclusion. En tout état de cause, la cour relève que ce courrier vise des terres pour une surface de 16ha 61a (qui ne correspond pas à la surface de la parcelle ZH [Cadastre 1]), sans mention de leur situation géographique et pour un fermage qui est bien inférieur à celui indiqué sur la déclaration d'intention d'aliéner du 12 août 2015.



En outre, il ne saurait être donné au courrier du notaire du 24 novembre 2015 adressé à M. [J], en tant que gérant de l'EARL de l'Oie, une importance majeure dans l'établissement de la preuve d'un bail à ferme dès lors que l'officier ministériel ne fait que confirmer les indications portées par ses soins sur la déclaration d'intention d'aliéner d'août 2015 et rappeler à son interlocuteur, ès qualités, qu'il a renoncé, dans le cadre du compromis de vente avec M. [I], à acquérir la parcelle en vente. 



Il n'est pas démontré par les appelants que pour énoncer la situation locative ainsi présentée, le notaire en charge de la vente a disposé d'éléments autres que les simples déclarations des propriétaires lui ayant confié ladite cession. 



 Il s'ensuit qu'à défaut de démontrer une contrepartie financière à l'exploitation des terres telle que revendiquée par les appelants, ces derniers ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un bail rural sur la parcelle ZH [Cadastre 1] au bénéfice de l'EARL de l'Oie qui aurait cours au moment de la notification de la vente à la SAFER ou encore lors de la préemption exercée par celle-ci.



Par ailleurs, les développements des appelants relativement à une reconnaissance de ce bail rural par la SAFER sont inopérants puisque la preuve préalable d'un bail rural n'est pas rapportée. En effet, la circonstance que l'intimée ait reçu communication par le notaire du projet d'aliénation de la parcelle mentionnant que celle-ci était louée et qu'elle ait elle-même par la suite diffusé au public une offre de rétrocession reprenant cette indication ne saurait dispenser les appelants de justifier de l'ensemble des conditions tenant à l'existence d'un bail à ferme. Au demeurant, il apparaît que la SAFER, avant même d'exercer son droit de préemption, se réservait la possibilité d'examiner les droits exacts de l'EARL de l'Oie sur la parcelle en cause, indiquant dans sa demande d'approbation du projet d'acquisition faite auprès du commissaire du gouvernement : 'la situation et les droits éventuels de l'EARL de l'Oie seront étudiés à partir des pièces justificatives qu'elle sera en mesure de fournir'. De même, dans son courrier du 12 octobre 2015 adressé au notaire des vendeurs, indiquant préempter sur la vente, la SAFER motivait notamment sa décision par le fait que l'acquisition de cette parcelle 'permettrait également de conforter des exploitations du secteur et de conduire un travail d'aménagement et de restructuration des exploitations du secteur. La demande agricole est forte sur ce type de bien', désignant nominativement deux exploitants souhaitant consolider leur structure foncière, tout en indiquant que cela ne préjugerait pas de son choix, 'la publicité légale permettant à toutes les personnes intéressées de présenter leur candidature'. Ces éléments tendent à démontrer que la SAFER entendait acquérir une parcelle libre de toute occupation afin que la rétrocession puisse bénéficier à un agriculteur dans le cadre de la publicité légale. 



Enfin, il importe de relever que l'acte authentique du 20 avril 2016 par lequel M. et Mme [J] ont vendu à la SAFER la parcelle litigieuse, ne mentionne aucunement l'existence d'un bail à ferme sur cette parcelle. Au regard de l'opposition manifestée par M. [J], agissant alors en tant que gérant de l'EARL de l'Oie, le 10 novembre 2015, s'agissant de la préemption exercée par la SAFER, il y a tout lieu de penser qu'en sa qualité de propriétaire du bien, il aurait pris soin, comme cela a été le cas pour l'avant-contrat conclu avec le candidat acquéreur, de faire figurer les énonciations nécessaires relativement à l'existence d'un preneur au titre d'un bail rural verbal. 

 

De l'ensemble, il résulte que le tribunal a considéré à bon droit que l'EARL de l'Oie, M. et Mme [J] exploitent la parcelle cadastrée ZH [Cadastre 1], appartenant à la SAFER Pays de la Loire sans droit ni titre et qu'il convient en conséquence de les condamner, sous astreinte, à libérer les lieux. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. 



II- Sur la demande indemnitaire



Le tribunal a accueilli la SAFER en sa demande indemnitaire, lui accordant la somme de 7.563 euros au motif que les époux [J] et l'EARL de l'Oie ont exploité les terres agricoles de la parcelle ZH [Cadastre 1] depuis le 20 avril 2016 et ainsi tiré des ressources de cette exploitation, à savoir un excédent brut d'exploitation moyen et les droits à paiement de base.



Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants font grief au tribunal d'avoir alloué des dommages et intérêts à la SAFER sans caractériser une faute de leur part et un préjudice économique pour l'intimée. Ils relèvent que l'exploitation des parcelles permet de percevoir des aides Politique Agricole Commune et non des droits à paiement de base qui sont la propriété de l'EARL de l'Oie et qui ne sauraient être transférés à la SAFER à l'occasion de la vente. Au surplus, les appelants font valoir que le préjudice certain et direct n'est pas établi alors que la SAFER n'a nullement pour objet social d'exploiter des biens agricoles. En tout état de cause, ils observent que l'intimée est incapable de justifier du préjudice dont elle se prévaut.







Aux termes de ses dernières écritures, la SAFER fait valoir que les appelants en exploitant la parcelle litigieuse sans droit ni titre depuis la préemption, ont bien commis une faute justifiant l'allocation de dommages et intérêts. Elle estime que ceux-ci correspondent à l'excédent brut d'exploitation moyen dégagé pour les 13ha cultivés illicitement ainsi qu'au montant des droits à paiement de base. 



Sur ce, la cour



En application de l'article 1240 du code civil, l'atteinte au droit de propriété d'autrui peut se résoudre par l'allocation de dommages et intérêts dus par l'occupant sans droit ni titre du bien d'autrui.



En l'espèce, la SAFER déclare que les appelants ont bénéficié, en exploitant la parcelle litigieuse, de revenus s'élevant à un total de 7.563 euros, au titre d'un excédent brut d'exploitation moyen et de droits à paiement de base, sans toutefois verser de justificatif relativement à cette évaluation. Si l'intimée indique à ses écritures qu' 'en première instance, il avait été rappelé que l'excédent brut d'exploitation moyen dégagé pour les 13ha cultivés (...) représente 4.693 euros auquel s'ajoutent les DPB à hauteur de 2.870 euros', aucune pièce comptable produite devant le tribunal ou devant la présente juridiction ne permet de tenir pour acquis cette affirmation. En définitive, la SAFER déplore la privation d'un résultat d'exploitation, non établi, sans démontrer qu'elle aurait été elle-même en mesure de dégager celui-ci ou à tout le moins d'en bénéficier dans le cadre d'une mise en valeur des parcelles par un tiers. 



Il s'ensuit que faute pour elle de rapporter la preuve du préjudice qu'elle allègue, elle doit être déboutée de ce chef de demande, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point. 



III- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Les appelants succombant en leur appel, ils supporteront les dépens de la présente instance. 



Il convient également de condamner les appelants à payer à l'intimée une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par elle, sans qu'il y ait lieu d'accueillir leur demande formulée au même titre. 





PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du tribunal judiciaire d'Angers du 25 janvier 2022 sauf en ses dispositions condamnant solidairement les époux [J] et l'EARL de l'Oie à payer la somme de 7.563 euros à titre de dommages et intérêts, 



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant, 



DEBOUTE la SAFER Pays de la Loire de sa demande indemnitaire, 



CONDAMNE M. [T] [J], Mme [Z] [J] et l'EARL de l'Oie à payer à la SAFER Pays de la Loire la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



DEBOUTE M. [T] [J], Mme [Z] [J] et l'EARL de l'Oie de leur demande formée au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE M. [T] [J], Mme [Z] [J] et l'EARL de l'Oie aux dépens d'appel.





LE GREFFIER P / LA PRESIDENTE EMPECHEE









T. DA CUNHA IGANDAIS