Cour d'Appel · 1ère Chambre — 22 octobre 2024

IRS/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 22 Octobre 2024 



 

N° RG 21/01977 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G2DI



Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce d'ANNECY en date du 14 Septembre 2021





Appelante



SARL GLYCINES DE SAVOIE, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS SELAS BAHEUX, avocats plaidants au barreau de NICE









Intimés



M. [T] [R], demeurant [Adresse 8] SUISSE



M. [V] [Y] [I], demeurant [Adresse 4]



Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par Me Jean claude FABBIAN, avocat plaidant au barreau d'ANNECY





S.C.P. JACQUIOT MONTEILLARD [S] ET ROYER, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY







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Date de l'ordonnance de clôture : 02 Avril 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 juin 2024 



Date de mise à disposition : 22 octobre 2024 





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Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate Honoraire, avec l'assistance de Mme Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes, au dépôt des dossiers et communication de la date du délibéré,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,



- Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire





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Faits et procédure





Aux termes d'un compromis de vente sous conditions suspensives en date du 16 janvier 2019, M. [T] [R] et M. [V] [Y] [I] ont déclaré vouloir se porter acquéreurs d'un appartement, d'une cave, d'un casier à ski et d'un garage sis dans une copropriété dénommée [Adresse 9], [Adresse 3] à [Localité 5] mis en vente par la société Glycines de Savoie (Glycines) pour un prix de 250 000 euros avec versement par les candidats acquéreurs d'un acompte de 12 500 euros déposé entre les mains de Me [S] notaire associé à [Localité 10], désigné en qualité de séquestre, le solde étant à à régler le jour de la signature de l'acte authentique qui devait être régularisée au plus tard le 30 mars 2019.



Le 30 mars 2019, l'acte n'a pas pu être signé et une nouvelle date butoir a été fixée au 30 avril 2019,



Le 11 avril 2019, le notaire a informé les acquéreurs que l'état hypothécaire a fait apparaître plusieurs inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente et l'acte de vente n'a pas été régularisé dès lors que la mainlevée de l'ensemble de ces inscriptions était requise.



Par actes d'huissier des 31 mars et 3 juin 2020, MM. [R] et [I] ont fait assigner la société Glycines de Savoie et la société notariale Jacquiot-Monteillard, [S] et Royer devant le tribunal de commerce d'Annecy notamment aux fins d'obtenir la restitution de l'acompte et le versement d'une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de vente.



Par jugement du 14 septembre 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de commerce d'Annecy, a :



- Condamné la société Glycines de Savoie à restituer à MM. [R] et [I] l'acompte de 12 500 euros versé ;



- Ordonné que sur la production du présent jugement et à première requête, Me [S], notaire associé de la société Jacquiot-Monteillard, [S] et Royer, devra, en sa qualité de séquestre, restituer à MM. [R] et [I] la somme de 12 500 euros reçue pour le compte de la société Glycines de Savoie ;



- Condamné la société Glycines de Savoie au paiement au profit de MM. [R] et [I] de la somme de 25 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire ;



- Débouté la société Jacquiot-Monteillard, [S] et Royer de sa demande de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné la société Glycines de Savoie à payer à MM. [R] et [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'afticle 700 du code de procédure civile ;



- Débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;



- Condamné la société Glycines de Savoie aux entiers dépens.





Au visa principalement des motifs suivants :



' La condition suspensive n'étant pas réalisée, l'acompte doit être restitué aux acquéreurs ;



' En acceptant le report de la signature de l'acte authentique au 30 avril 2019 et en relançant le notaire en septembre 2019, MM. [R] et [I] ont montré leur volonté de signer l'acte authentique malgré le retard pris en raison des difficultés soulevées par l'état hypothécaire ;



' MM. [R] et [I] ne se sont pas mis en défaut et leur demande d'encaissement de la somme de 10% du prix de vente convenu à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale est recevable.







Par déclaration au greffe du 1er octobre 2021, la société Glycines de Savoie a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a débouté la société Jacquiot-Monteillard, [S] et Royer de sa demande de l'article 700 du code de procédure civile.





Par un arrêt du 21 juillet 2022, la première présidente de la cour d'appel de Chambéry, sur saisine de la société Glycines de Savoie, a :

- Déclaré irrecevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire ;

- Autorisé la société Glycine des Savoie à consigner la somme de 25 000 euros à la Caisse des dépôts et consignations dans l'attente de l'arrêt à intervenir ;

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que la société Glycines des Savoie supporte la charge des dépens du référé.



Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 30 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Glycines des Savoie sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :



Statuant à nouveau, 



- Voir débouter MM. [R] et [I] de leurs demandes ; 



- Voir débouter la société Jacquiot-Monteillard, [S] et Royer de sa demande reconventionnelle ;



- Faire droit à sa demande reconventionnelle ;



- Condamner par conséquent solidairement MM. [R] et [I] à lui payer la somme de 12 500 euros représentant le montant de l'acompte versé ;



- Condamner solidairement MM. [R] et [I] à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale ;



- Les condamner avec la même solidarité au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêt complémentaires ;



- Les condamner à lui payer solidairement la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Les condamner aux dépens de première instance et d'appel, avec application, pour ceux d'appel, application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Me Bollonjeon, avocat.





Au soutien de ses prétentions, la société Glycines des Savoie fait valoir notamment que :



' L'état hypothécaire auquel se réfère le jugement ne concerne pas spécifiquement le bien objet du compromis de vente mais un ensemble de droits et biens immobiliers dont dépend le lot vendu MM. [R] et [I] ;



' Elle est propriétaire de l'ensemble des lots de cette copropriété sur laquelle ses créanciers ont inscrit plusieurs hypothèques qui ne concernent donc pas spécifiquement le lot objet de la promesse de vente ;



' Les vendeurs n'avaient aucune obligation de consigner une somme quelconque entre les mains du notaire alors que la date pour de signature de l'acte authentique n'était pas encore fixée ;



' MM. [R] et [I] ne pouvaient pas prétendre que la condition suspensive n'avait pas été réalisée ;



' Elle ne peut être condamnée à payer l'indemnité contractuelle de 25 000 euros prévue au contrat étant donné qu'elle n'a jamais refusé de signer l'acte authentique.



Par dernières écritures du 30 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, MM. [R] et [I] demandent à la cour de :



- Débouter la société Glycines des Savoie des fins de son appel ;



- Confirmer en tout ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal de commerce d'Annecy le 14 septembre 2021 ;



- Faisant droit à leur appel incident condamner la société Glycines des Savoie au paiement à leur profit d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Au soutien de leurs prétentions, MM. [R] et [I] font valoir notamment que :



' La société Glycines des Savoie a fait, lors de la conclusion du compromis, de fausses déclarations sur la situation hypothécaire du bien rendant impossible la réalisation de la vente dans les délais prévus et n'était pas en mesure comme elle s'y était engagée à vendre un bien libre de tout privilège immobilier ;



' Les inscriptions hypothécaires étaient d'un montant plus que supérieur au prix de vente et société Glycines des Savoie n'était, ni n'a jamais été, en mesure ni même n'a proposé de consigner préalablement à l'acte authentique la différence entre le prix et le montant des inscriptions.











Par dernières écritures du 14 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Jacquiot-Monteillard, [S] et Royer demande à la cour de :



- Constater qu'elle s'est libérée des fonds séquestrés entre les mains de MM. [R] et [I] conformément au jugement rendu par le tribunal de commerce d'Annecy le 14 septembre 2021 ;



- Constater qu'aucune demande n'est formulée à son encontre ;



- Condamner la société Glycines de Savoie, ou qui mieux le devra, à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant d'appel que de première instance.





Au soutien de ses prétentions, la société Jacquiot-Monteillard, [S] et Royer fait valoir notamment que :



' Conformément au jugement intervenu le 14 septembre 2021, assorti de l'exécution provisoire, Me [S] s'est libéré des fonds séquestrés entre les mains de MM. [R] et [I] de l'acompte initialement consigné ;





' La société Glycines des Savoie n'a donc aucun intérêt à agir à son encontre et ne formule d'ailleurs aucune demande à son égard.







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 2 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 juin 2024.











Motifs et décision







I - Sur la caducité du compromis et la restitution du dépôt de garantie





La condition suspensive est une condition dont dépend la naissance de l'obligation.



Selon l'article 1304, alinéa 2, du code civil, « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ».



L'ancien article 1181 disposait que « L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement. Dans le second cas, l'obligation prend son effet du jour où elle a été contractée ».



Le rapport au président de la République accompagnant l'ordonnance du 10 février 2016 affirme qu'« en présence d'une condition suspensive, la naissance de l'obligation est suspendue à l'accomplissement de cette condition : tant que la condition n'est pas réalisée, l'obligation conditionnelle n'existe qu'en germe, seul l'accomplissement de la condition rend l'obligation pure et simple »



En l'espèce le compromis établi par l'agence immobilière Hebert immobilier, régularisé le 16 janvier 2019, intitulé « vente d'immeuble sous conditions suspensives » comporte un paragraphe « conditions suspensives » qui contient deux conditions suspensives générales et une condition suspensive de financement dont il est précisé qu'elle est édictée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur au regard de l'article L 313-41 du code de la consommation.



La deuxième condition suspensive générale est ainsi libellée :



2° Etat hypothécaire : l'état hypothécaire ne devra pas révéler d'inscription d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée.



Par ailleurs, le vendeur a déclaré (p 8 de l'acte, déclarations du vendeur) :



3° Sur la situation hypothécaire :

Que les biens à vendre sont libres de tout privilège immobilier spécial, et de toutes hypothèques. Dans le cas contraire, il s'engage à en donner mainlevée et fournir à l'acquéreur, certificat de mainlevée à ses frais pour le jour de l'acte authentique.



Aux termes de l'avenant, les parties ont convenu de proroger le délai de signature de l'acte authentique d'un mois soit au plus tard le 30 avril 2019, sans que les motifs en soient précisés mais il résulte du courrier de Me [S] notaire, adressé aux acquéreurs, en date du 11 avril 2019, soit 19 jours avant la nouvelle date butoir de signature de l'acte authentique, que cette prorogation est intervenue du fait des difficultés rencontrées par rapport à l'état hypothécaire du bien :



« Messieurs,



Faisant suite à la signature du compromis de vente et de son avenant entre vous et la société Glycines de Savoie, je vous informe que le bien faisant l'objet de votre acquisition est grevé des inscriptions suivantes :

une inscription de privilège de prêteur de deniers prise au profit de la Banca Regionale Europea SPA aux termes d'un acte reçu par Me [F] notaire à [Localité 7] le 15 mai 2014, pour sûreté de la somme en principal de cent mille euros (100 000 eur) et accessoires de vingt mille euros (20 000), inscrite au bureau du service de la publicité foncière de [Localité 6] le 11 juin 2014, volume 2014V n°2017, avec effet jusqu'au 5 mai 2035.



Une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise au profit du Trésor public, pour sûreté de la somme en principal de deux millions trois cent six mille cinquante et un euros (2 306 051,00 eur), inscrite au bureau du service de la publicité foncière de [Localité 6], le 19 janvier 2017, volume 2017V n° 661, avec effet jusqu'au 22 février 2020.



Une inscription d'hypothèque judiciaire se substituant à la provisoire de la formalité initiale du 22 janvier 2017 prise au profit du Trésor public, pour sûreté de la somme en principal de sept cent soixante-quatre mille neuf cent trente neuf euros (764 939,00 eur), inscrite au bureau de la publicité foncière de [Localité 6] le 22 novembre 2017, volume 2017V n°4281, avec effet jusqu'au 22 novembre 2027.



Une inscription d'hypothèque légale prise au profit du Trésor public inscrite au bureau du service de la publicité foncière de [Localité 6] le 3 janvier 2019, numéro d'archivage provisoire V00017 ;



Une inscription d'hypothèque judiciaire définitive se substituant à l'hypothèque provisoire volume 2017V661 prise au profit de Trésor public, inscrite au bureau du service de la publicité foncière de [Localité 6] le 3 janvier 2019, numéro d'archivage provisoire V00019.



Afin de procéder à la régularisation de l'acte de vente, la mainlevée de l'ensemble de ces inscriptions est requise. Les démarches sont, à ce jour, toujours en cours au regard du montant des inscriptions prises par le Trésor public et n'ayant pas encore en ma possession le décompte de remboursement anticipé de la Banca Regionale Europea SPA.



Tant que les accords de mainlevée ne seront pas en ma possession, je ne pourrais régulariser l'acte de vente.



A ce jour je ne peux confirmer de délai concernant l'obtention de ces documents. »



Il résulte des échanges de correspondance ultérieurs, intervenus en septembre 2019, et des explications des parties que :



- La société Glycines était propriétaire de l'ensemble des lots de copropriété de la résidence sur laquelle ses créanciers avaient inscrit plusieurs hypothèques concernant donc l'ensemble des lots.



- Alors qu'il existait des inscriptions d'hypothèques sur le bien, la société Glycines était par ailleurs dans l'incapacité de satisfaire à la condition suspensive c'est à dire de régler la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée avant la signature de l'acte authentique puisque précisément c'est le paiement du prix à la signature de l'acte qui devait lui permettre d'obtenir une mainlevée partielle des inscriptions sur les biens vendus, par le versement du prix entre les mains des créanciers hypothécaires.



Dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la condition suspensive relative à l'état hypothécaire n'étant pas réalisée, l'acompte devait être immédiatement restitué aux acquéreurs conformément aux stipulations du compromis qui mentionne à la page 6 que « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre. »



Le jugement, qui a condamné la société Glycines à restituer à MM [I] et [R] l'acompte de 12 500 euros, sera donc confirmé.









II - Sur l'indemnité forfaitaire de 25 000 euros





Le compromis de vente prévoyait initialement une signature de l'acte authentique au plus tard le 30 mars 2019.



Il est précisé :

« La date ci-dessous mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.

Dans le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra en outre payer à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme forfaitaire correspondant à 10% du prix convenu.

Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme forfaitaire correspondant à 10% du prix de vente convenu. »



C'est à tort que les premiers juges ont fait application de ces dispositions pour condamner la société Glycines à verser une indemnité forfaitaire de 25 000 euros.



En effet, ce paragraphe vise, à l'évidence, l'hypothèse selon laquelle, toutes les conditions suspensives étant réalisées, et la vente étant ainsi parfaite, l'une des parties refuse de signer l'acte authentique, alors qu'en l'espèce une des conditions suspensives n'a pas été remplie et que le compromis qui fait la loi des parties prévoit expressément dans ce cas la restitution de l'acompte et l'absence d'indemnité de part et d'autre, étant précisé au surplus que la société Glycines n' a en aucun cas refusé de signer l'acte authentique.



C'est en vain que MM [I] et [R] font encore valoir les dispositions du compromis prévoyant qu'en cas de déclaration fausse ou inexacte de l'acquéreur emportant l'annulation du contrat aux torts exclusifs de ce dernier, le vendeur et l'agent immobilier percevront dudit acquéreur à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale 10% du prix de vente convenu.



En effet, d'une part la non réalisation des conditions suspensives entraîne non pas la nullité du contrat mais sa caducité, d'autre part ces dispositions qui concernent le comportement fautif de l'acquéreur ne sauraient être transposées au vendeur.



Le jugement qui a alloué à MM. [I] et [R] la somme de 25 000 euros sera donc infirmé, la demande de ces derniers sera rejetée et la somme consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignation par la société Glycines, reviendra à cette dernière.



De la même manière, dans la mesure où il est retenu la caducité du compromis du fait de la non réalisation de l'une des conditions suspensives, et donc l'absence d'indemnité de part et d'autre, la demande de la société Glycines tendant à voir condamner les intimés à lui régler la somme de 25 000 euros à laquelle, elle ajoute, en cause d'appel, une somme supplémentaire de 10 000 euros à titre de préjudice complémentaire, qu'elle n'explicite pas et justifie encore moins, ne peut qu'être rejetée.



 Il sera ajouté qu'aucun élément du dossier n'établit que lors de la signature du compromis le 16 janvier 2019, MM. [I] et [R] auraient été avisés de la situation hypothécaire des biens détenus par la société Glycines, étant précisé que deux inscriptions sont intervenues le 3 janvier 2019, quelques jours avant la signature de l'avant-contrat.











III - Sur les demandes accessoires





Chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties en appel.



















PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, 





Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la sarl Glycines de Savoie à payer à MM. [Y] [I] et [T] [R] la somme de 25 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire,



L'infirme de ce chef et statuant à nouveau,



Déboute MM. [Y] [I] et [T] [R] de leur demande tendant à voir condamner la sarl Glycines de Savoie à leur payer la somme de 25 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire,



Y ajoutant,



Dit que la somme de 25 000 euros consignée par la sarl Glycines de Savoie en exécution de l'ordonnance de référé en date du 21 juillet 2022 de la Première présidente de la cour d'appel de Chambéry doit revenir à cette dernière société,



Déboute la société Glycines de Savoie de ses demandes indemnitaires dirigées contre MM. [Y] [I] et [T] [R],



Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés en appel,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et déboute les parties de leurs demandes formées sur ce fondement.

 



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,





















Copie délivrée le 22 octobre 2024 

à 

la SELARL BOLLONJEON

Me Michel FILLARD

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 22 octobre 2024 

à 

la SELARL BOLLONJEON

Me Michel FILLARD

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES